Новое направление российского рынка недвижимости: некоммерческий найм. Наем жилого помещения (договор социального и некоммерческого найма) Что такое договор аренды квартиры

Новый вид договора найма жилого помещения в фонде социального использования

Необходимость решения жилищной проблемы подталкивает отечественного законодателя искать все новые формы реализации права на жилище. Статистика показывает, что ежегодно с 2000 года количество семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия, не превышает 9 %. На конец 2012 года по данным Росстата на учете в качестве нуждающихся стояли 2748 тыс. семей. Число семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия в 2012 году составляет 186 тыс., это всего 7% от общего числа семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся.
С целью решения проблемы обеспечения жильем, для стимулирования жилищного строительства и развития рынка арендного жилья был принят Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ (далее – ФЗ N 217) , который на федеральном уровне закрепил некоммерческий наем жилья. Можно сказать, что этот закон – один из совокупности актов в жилищной политике государства. Федеральный закон N 217 принят во исполнение Указа Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» , где предусматривается формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. Кроме того с 2005 года идет Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жильё - гражданам России». Можно сказать, что названный федеральный закон – также способ повышения доступности жилья.
Раздел III.1 Жилищного Кодекса РФ (далее ЖК РФ) , введенный Федеральным законом N 217, назван «Наем жилого помещения жилищного фонда социального использования». Возможно, данный институт назван не очень удачно, поскольку велика вероятность смешения с социальным наймом. Хотя можно предположить, что таким образом законодатель хотел отметить общественно полезную направленность данного института. Далее в статье наряду с нормативным наименованием данного института и договора будет использовано наименование «некоммерческий наем». По отношению к домам, где жилые помещения предназначены для сдачи по договору некоммерческого найма, в печати встречается также наименование «арендный дом» или «доходный дом» (по аналогии с доходными домами, известными в истории России). Последнее представляется недостаточно точным, поскольку не отражает социальную цель использования подобного жилья.
Новый договор некоммерческого найма занял промежуточное положение между наймом социальным и коммерческим. Однако для наиболее полного понимания места нововведенного договора среди уже существующих договоров найма жилого помещения необходимо их сравнение.
Наймодателем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть как публичное образование, так и частное лицо. Однако если собственником наемного дома может быть и физическое лицо, то наймодателем может быть только организация (ст. 91.2 ЖК РФ). Это одна из характеристик данного договора, которая дает основания поместить его между социальным наймом, где жилые помещения принадлежат государству или муниципалитету, и коммерческим наймом частных лиц.

Важно отметить, что законодатель стремится создать именно фонд арендного жилья и не нацелен на разделение этого фонда между множеством собственников. Эту же цель преследует норма о том, что наемный дом может находиться в руках только одного собственника. Данное положение критикуется. Например, Н.Е. Сосипатрова пишет, что «трудно объяснить, почему такой дом не может возводиться и эксплуатироваться несколькими индивидуальными предпринимателями или (и) коммерческими организациями, заключившими договор о совместной деятельности. Ещё сложнее будет ответить на вопрос, который со временем возникнет в правоприменительной практике, о том, почему двое или более наследников владельца наёмного дома не могут быть сособственннками данного имущества и кто в таком случае будет иметь преимущественное право на него при разделе наследства» . Этот пробел можно решить либо путем разрешения нахождения наемного дома в собственности нескольких лиц, либо проработки преимущественного права наследования. Из цели формирования фонда арендного жилья вытекает и невозможность приватизации жилого помещения, занимаемого по договору найма в фонде социального использования, даже в случае, если наемный дом принадлежит не частному собственнику, а публично-правовому образованию.

Нацеленность данного договора на более широкий круг лиц (а по мнению Галины Хованской введение некоммерческого найма затронет «где-то 40 процентов населения Российской Федерации»), наличие определенных критериев, которым должен отвечать наниматель, отличают данный договор от договора коммерческого найма, где могут участвовать любые физические лица и юридические лица в интересах граждан. В социальном найме для нанимателей установлены жесткие критерии нуждаемости и отнесения лица к категории малоимущих. Можно сказать, что для заключения договора социального найма необходимо находиться практически на грани бедности. По договору некоммерческого найма наниматель также должен отвечать критерию нуждаемости. Несмотря на единую терминологию, данный критерий по своим характеристикам не может и не должен совпадать с критерием нуждаемости по договору социального найма. Нуждаемость в получении жилого помещения по договору некоммерческого найма будет определяться ЖК, федеральными законами, законами субъектов, актами местного самоуправления. Основным отличием от социального найма должно стать то, что критерии будут иные, чем перечисленные в ст. 51 ЖК РФ.

Что касается критерия отнесения лица к категории малоимущих, то закон прямо указывает на то, что «гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке» (ст. 91.3 ЖК РФ). И хотя законодатель попытался урегулировать объем дохода, который должен иметь наниматель для заключения договора некоммерческого найма, можно отметить пробельность и недоработанность положения, указанного в ч.2 ст. 91.3 ЖК РФ.

При оценке имущественного положения гражданина, как и в социальном найме, учитываются доход его и членов семьи, а также стоимость подлежащего налогообложению имущества. Если по договору социального найма при определении имущественного положения учитывается размер дохода за 10 лет и стоимость имущества не может превышать среднюю стоимость среднего по благоустроенности жилого помещения площадью соответствующего нормам предоставления по количеству членов семьи, то по договору некоммерческого найма доход и стоимость имущества «не может превышать размер, позволяющий такому гражданину и таким членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования». Здесь нет указания ни на срок приобретения, ни на качество жилого помещения, ни на его площадь. Можно предположить, что срок не должен превышать 10 лет (максимального срока договора некоммерческого найма). Редакция ст. 91.3 ЖК РФ вызывает настороженное отношение у некоторых авторов. Н.Е. Сосипатрова пишет: «Какое жилое помещение, которое не в состоянии приобрести гражданин в собственность имел в виду законодатель? Жилые помещения по размеру, степени благоустроенности, местоположению, времени постройки и другим криериям, которые влияют на цену, могут быть различными. …Таким образом, норма ч.2 ст. 91.3 ЖК РФ оставляет слишком большой простор для усмотрения правоприменителя и, видимо, должна обрести точные критерии в законодательстве субъектов РФ» .

Для получения жилого помещения по договору социального или некоммерческого найма необходимо пройти процедуру учета в качестве нуждающихся. Необходимо отметить, что право оставаться на учете для получения жилого помещения в одном муниципальном образовании по договору некоммерческого найма при выезде в другое муниципальное образование в связи с предоставлением жилого помещения по договору некоммерческого найма сохраняется, тогда как с учета для получения жилого помещения по договору социального найма при тех же условиях гражданин снимается. Данные правила расположены в ст. 56 ЖК РФ, в главе, посвященной социальному найму. Представляется целесообразным расположить норму, касающуюся некоммерческого найма, в главе 8.2 ЖК РФ, где содержатся другие нормы, регулирующие учет граждан для заключения договоров некоммерческого найма.

Предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом. В данном случае нет отличий от социального найма, но есть существенные отличия от коммерческого найма, где предметом может быть часть жилого помещения.
В отличие от социального найма договор некоммерческого найма срочный. Срочность договора некоммерческого найма обусловлена его направленностью. Получение жилья по данному договору рассматривается в качестве «буфера» для последующего приобретения жилья в собственность, поэтому максимальный срок – 10 лет. Кроме того, срочность договора должна стимулировать граждан-нанимателей к приобретению собственного жилья, т.к. в случае истечения срока новый договор может быть заключен с тем же нанимателем только в случае отсутствия иных кандидатов. Здесь видно отличие от коммерческого найма, где максимальный срок 5 лет, а также предусмотрено преимущественное право на заключение нового договора для нанимателя в долгосрочном (от 1 до 5 лет) договоре коммерческого найма.
Плата по договору некоммерческого найма не будет символической, как в социальном жилье, а такой, которая будет полностью компенсировать все издержки бюджета, учитывая и затраты на строительство в долгосрочной перспективе. В целом, она должна быть значительно ниже рыночной. Разработчики проекта указывают цифры за жилье площадью 42 кв.м. в зависимости от срока окупаемости от 4 до 10 тысяч рублей. Коммунальные услуги и обслуживание наниматели будут оплачивать в полном объеме.
Помимо доступности платы в отличие от коммерческого найма жилья, который изначально предназначен для извлечения прибыли, некоммерческий наем такой цели не ставит. Однако здесь важно упомянуть, что до половины жилых помещений в домах некоммерческого найма могут быть отведены под коммерческое использование. Однако Галина Хованская, Председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству негативно оценивает этот аспект в правовом регулировании наемных домов: «Мы решаем не проблему быстрого возврата средств застройщику, а государственную задачу обеспечения жильем. Поэтому мне так не нравится схема 50 на 50. Правда в законе написано, что субъект РФ может эти 50% тоже отдать очередникам. Я считаю, что эту формулировку нужно переделать и написать, что отдавать на коммерческие цели жилье можно только в том случае, если нет очередников, нуждающихся в этом жилье. В изначальной концепции закона все 100% квартир отдавались в некоммерческий наем».
Права и обязанности сторон договора в целом схожи с договором социального найма, поэтому не перечисляя, законодатель делает отсылку к нормам, регулирующим социальный наем. Вместе с тем некоторые особенности в правовом статусе сторон усматриваются. Так, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, являются обязанностью наймодателя, что, однако, может быть изменено в договоре. Кроме того наниматель в данном договоре ограничен в праве сдавать жилое помещение в поднаем и обмене. Представляется, что такие ограничения введены, чтобы свести к минимуму возможность «заработать» на социальном жилье. Нанимателю также не предоставлено право приватизировать жилое помещение, в отличие от договора социального найма.

Договор может быть расторгнут по основаниям, указанным в ст. 91.10 ЖК РФ. В целом основания схожи с социальным наймом за некоторыми исключениями. Например, по-разному будет исчисляться задолженность, являющаяся основанием для расторжения договоров.
Важным отличием от договора социального найма, где последствие в виде выселения без предоставления другого жилого помещения является санкцией за противоправное поведение нанимателя, в договоре найма жилого помещения в фонде социального использования выселение без предоставления другого жилого помещения — общее правило.
Как и для договора коммерческого найма, необходимой является регистрация обременения права собственности, возникающего на основании договора найма жилого помещения фонда социального использования.
Представляется, что данный договор будет, безусловно, востребован гражданами, что видно из сложившейся ситуации на арендном рынке. Что же может привлечь инвесторов? Целенаправленного строительства многоквартирных домов с арендными квартирами в России почти не ведется, тогда как в Северной Америке и Европе такое строительство - одна из емких ниш девелоперского бизнеса.
«Поскольку в настоящее время наемные (арендные) дома отсутствуют, реализация законопроекта связана со значительными инвестициями в строительство таких домов. Реализация долгосрочных проектов инвестирования в создание наемных (арендных) домов некоммерческого использования может потребовать следующих мер государственной и (или) муниципальной поддержки:
— частичное бюджетное финансирование затрат на строительство таких домов, а также процентов по строительному кредиту в период строительства таких домов;
— бесплатное предоставление земельных участков;
— бесплатное подключение (присоединение) к сетям инженерно-технической инфраструктуры;
— бесплатное предоставление типовой проектной документации;
— освобождение от налога на землю;
— использование специального режима налогообложения» .

Приводя сценарные расчеты строительства наемных домов, разработчики данного закона выделяли три основные меры государственной и муниципальной поддержки. Это «бесплатное предоставление земельных участков, софинансирование инвестиционных проектов по строительству и эксплуатации наемных (арендных) домов некоммерческого использования за счет средств бюджета Российской Федерации и (или) бюджетов субъектов Российской Федерации, и (или) местных бюджетов в размере от 1 122 до 1 445 млрд. рублей (или от 62,3 млрд. рублей до 80,2 млрд. рублей в среднем за год) в период с 2013 по 2030 гг. в зависимости от варианта доли софинансирования таких проектов за счет бюджетных средств, предоставление налоговых льгот».
Налоговые преференции могут послужить «одним из двигателей рынка арендного жилья в России» . Сегодняшний арендный рынок в большинстве представлен отдельными собственниками (гражданами, приобретшими жилье с целью сдачи внаем), которые уклоняются от налоговых отчислений. С другой стороны, государство, заинтересованное не только в получении налоговых отчислений, но и в структурном развитии рынка арендного жилья, может предложить определенные налоговые послабления для данного бизнеса, если он будет поставлен на поток. Подобные предложения уже неоднократно обсуждались на нескольких уровнях власти и касаются, как НДС, так и налога на прибыль. В любом случае, такая инициатива может вызвать взрывной эффект на рынке арендного жилья, так как неприемлемая на сегодняшний день доходность 4–6% может вырасти до 7–9%, что уже сопоставимо с доходностью по коммерческой недвижимости, которая является приемлемой для большинства девелоперов и инвесторов.

В целом в 2015 — 2030 гг. реализация таких мер государственной и (или) муниципальной поддержки позволит решить жилищную проблему, как минимум, 1 815 тыс. семей. Более 57 тыс. семей смогут улучшить свои жилищные условия при помощи некоммерческого найма жилых помещений уже в 2015 году.

Таким образом, если со стороны нанимателя интерес в наемном жилье по цене ниже рыночной очевиден, то для потенциальных наймодателей он может быть несколько сомнительным, и есть разумная вероятность, что застройщики будут достаточно активны даже при условии наличии льготного режима. Могут возникнуть вопросы с качеством и обслуживанием вновь выстроенных домов.
Если в мире уже давно действует отлаженная система найма жилья, предназначенного для нуждающихся граждан. Например, во Франции, в настоящее время жилье с низкой платой составляет там примерно половину рынка аренды (46% в 2006 году). Россия только делает первые шаги в данной сфере, однако уже сейчас есть позитивный опыт. В Минске состоялась V международная конференция «Аренда жилой недвижимости». В качестве успешного примера в решении вопроса развития арендного жилья участникам конференции был представлен опыт Югры в строительстве наемных домов. В Югре уже сделаны первые шаги по поддержке инвестпроектов строительства доходных домов. Так, в 2013 году в автономном округе принят закон о полном освобождении от уплаты налога на имущество организаций, реализующих проекты по развитию рынка доступного арендного жилья. Инвестором строительства выступило Ипотечное агентство Югры. В настоящее время Агентство реализует еще три проекта по возведению наемных домов – два жилых дома в Сургуте и дом в Ханты-Мансийске. В начале октября 2014 года в Нефтеюганске началось заселение первого арендного дома в автономном округе, построенного в рамках региональной программы развития рынка доступного арендного жилья.
«Основная задача – показать инвесторам уже готовый продукт, что в него можно вкладывать деньги, ведь для них важна доходность, которую можно получить в долгосрочной перспективе. Главные клиенты – бюджетники – учителя, врачи, воспитатели. В доходных домах они будут снимать квартиру с мебелью и платить за аренду жилья, коммунальные услуги. Цена при этом в разных городах будет различная, а плата будет зависеть от среднемесячной зарплаты в муниципалитете. Второй этап – 2016-2020 годы – ежегодное строительство около 50 тысяч квадратных метров жилья».
Подводя итог, стоит отметить, что законодательное нововведение – безусловный шаг к решению жилищной проблемы России. Но тем не менее, сейчас многое зависит от развития подзаконного регулирования и нормотворчества на уровне субъектов РФ и муниципальных образований. К тому же для того, чтобы говорить об устойчивости новых отношений должно пройти еще некоторое время, ведь пока имеется только единичный практический опыт в этой сфере.

Подготовлено младшим юристом компании Нарушевой Натальей Владимировной

ЖК РФ Статья 91.15. Предоставление жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

1. Жилые помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования предоставляются гражданам, которые приняты на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, заявления которых о предоставлении таких жилых помещений были учтены наймодателем в соответствии со статьей 91.14 настоящего Кодекса и которые соответствуют при заключении указанных договоров установленным частью 1 статьи 91.3 или в соответствии с настоящего Кодекса условиям, в порядке очередности исходя из времени принятия этих граждан на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, если иное не установлено частью 2 настоящей статьи.

2. Вне очереди жилые помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования предоставляются гражданам, указанным в части 1 настоящей статьи, из числа граждан, указанных в части 2 статьи 57 настоящего Кодекса.

3. Размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, в расчете на одного человека устанавливается органом местного самоуправления и не может быть менее нормы предоставления с учетом положений статьи 58 настоящего Кодекса. Если в заявлении гражданина, принятого на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, указано, что он согласен на предоставление жилого помещения общей площадью менее установленного размера общей площади жилого помещения, в том числе менее нормы предоставления, размер общей площади предоставляемого жилого помещения может быть менее установленного размера, в том числе менее нормы предоставления, но не менее учетной нормы.

4. Граждане, указанные в частях 1 и настоящей статьи, при заключении договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования представляют наймодателю:

1) подтверждение органом, осуществляющим учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, принятия указанных граждан на учет, выданное в письменной форме указанным органом не ранее чем за три месяца до даты заключения данных договоров;

2) документы, подтверждающие соответствие указанных граждан категориям граждан, установленным в соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 91.17 настоящего Кодекса, в случае заключения данных договоров в отношении жилых помещений в наемных домах социального использования, нанимателями которых могут быть граждане установленных категорий.

(Корякин В. М.) («Право в Вооруженных Силах», 2012, N 11)

ДОГОВОР НЕКОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ЕГО ОТЛИЧИЯ ОТ ДОГОВОРОВ СОЦИАЛЬНОГО И КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА

В. М. КОРЯКИН

Корякин В. М., доктор юридических наук.

В статье рассматривается новая форма жилищного обеспечения граждан — предоставление жилых помещений по договору некоммерческого найма, а также оценивается возможность ее применения в отношении военнослужащих.

Ключевые слова: обеспечение жилыми помещениями; договор социального найма жилых помещений; договор коммерческого найма жилых помещений; договор некоммерческого найма жилых помещений.

The treaty of non-commercial renting of living accommodation and its differences from the social and commercial recruitment V. M. Korjakin

The article considers a new form of housing for the citizens, provision of residential premises under the contract of non-profit employment, and is also evaluated the possibility of its application for the provision of military servicemen.

Key words: provision of housing; the contract of social hiring of residential premises; commercial contract of hiring of premises; non-commercial contract residential lease.

Действующим законодательством предусмотрен довольно обширный перечень возможных способов решения жилищной проблемы военнослужащих. Текстуальный анализ ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» позволяет выделить 10 таких форм: 1) предоставление служебных жилых помещений; 2) предоставление жилых помещений в общежитиях; 3) предоставление жилых помещений по договорам социального найма; 4) предоставление жилых помещений в собственность бесплатно; 5) предоставление единовременной денежной выплаты на приобретение или строительство жилого помещения; 6) предоставление безвозмездной субсидии для приобретения жилого помещения, подтверждаемой выдачей государственного жилищного сертификата; 7) приобретение жилых помещений путем вступления в жилищные кооперативы; 8) использование накоплений лицами, участвующими в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»; 9) самостоятельный наем (поднаем) военнослужащими жилых помещений с выплатой им денежной компенсации в установленных законодательством пределах; 10) предоставление жилых помещений, арендованных воинскими частями (органами военного управления, организациями). Последняя из перечисленных форм жилищного обеспечения военнослужащих пока не получила воплощения на практике ввиду отсутствия правового и финансово-экономического механизма ее реализации. Вместе с тем, похоже, в ближайшей перспективе обеспечение граждан жилыми помещениями на праве аренды получит широкое развитие. Дело в том, что 29 августа 2012 г. издано распоряжение Правительства Российской Федерации N 1556-р, которым определен Перечень мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. Данным распоряжением предусматривается, в частности, внесение до конца текущего года в Правительство Российской Федерации проекта федерального закона о развитии рынка арендного жилья, предусматривающего внесение в Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) и Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) изменений в части защиты прав наймодателя и нанимателя при долгосрочном найме жилого помещения, определения понятия «некоммерческий наем» и регулирования порядка предоставления жилья гражданам по договору некоммерческого найма. В настоящее время гражданским и жилищным законодательством предусмотрено три основных вида договоров найма жилых помещений: а) договор социального найма жилого помещения, согласно которому собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (наймодатель) передает гражданину (нанимателю) жилое помещение в пределах законодательно установленных норм предоставления, во владение и пользование для проживания в нем его самого и членов его семьи на установленных законом условиях. Договор социального найма заключается без установления срока его действия. Право на получение жилых помещений по договорам социального найма имеют малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, а также иные определенные законодательством категории граждан, включая военнослужащих, признанные нуждающимися в жилых помещениях (ст. ст. 49, 60 ЖК РФ); б) договор найма специализированного жилого помещения, согласно которому собственник специализированного жилого помещения (наймодатель) передает гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ст. 100 ЖК РФ). К специализированным жилым помещениям относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 92 ЖК РФ); в) договор коммерческого найма жилого помещения, согласно которому собственник жилого помещения (гражданин или частная организация) предоставляет гражданину жилое помещение без ограничения его размеров за договорную плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи. Условия договора определяются соглашением сторон. ГК РФ (ст. 683) различает два вида договора коммерческого найма жилого помещения: 1) долгосрочный договор, который заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет; 2) краткосрочный договор найма, заключаемый на срок до одного года. Военнослужащие, заключившие договор коммерческого найма жилого помещения, вправе получать ежемесячную денежную компенсацию в установленных законодательством размерах <1>. При этом следует иметь в виду, что компенсация выплачивается только в случае отсутствия у воинской части, в которой военнослужащий проходит военную службу, возможности предоставить ему специализированное жилое помещение (служебное, маневренного фонда или общежитие). ——————————— <1> В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2004 г. N 909 размер денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений составляет: в городах Москве и Санкт-Петербурге — до 15000 руб.; в других городах и районных центрах — до 3600 руб.; в прочих населенных пунктах — до 2700 руб. Указанные размеры денежной компенсации повышаются на 50%, если совместно с военнослужащим проживают три и более членов семьи.

Договоры социального и коммерческого найма жилых помещений, имея определенное сходство между собой, в то же время различаются весьма существенно. Как отмечается в научной литературе, для договора коммерческого найма характерными признаками являются свобода договора, срочность отношений, отсутствие нормирования предоставляемой жилой площади, отсутствие необходимости пребывания нанимателя на учете нуждающихся в жилых помещениях и т. д., в то время как для договора социального найма особенностями являются отсутствие цели извлечения прибыли, отсутствие признака свободы договора, бессрочность отношений, наличие определенных требований к размеру предоставляемого жилища, наличие ряда административных предпосылок для заключения договора и т. п. <2>. ——————————— <2> Васильев П. П. Правовое регулирование отношений по предоставлению и пользованию служебными жилыми помещениями по жилищному законодательству Российской Федерации: Дис. … канд. юрид. наук. Белгород, 2006. С. 57.

Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и нахождение в очереди на получение жилого помещения, сбор и представление значительного числа документов при заключении договора и др. Договор коммерческого найма заключается на основе свободной воли и равноправного положения сторон в гражданском обороте и является единственным основанием возникновения жилищных правоотношений. Указанным выше распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 августа 2012 г. N 1556-р предусмотрено законодательное закрепление еще одного вида договорных отношений в сфере жилищного обеспечения граждан — по договору некоммерческого найма. Необходимость внедрения данной новой формы жилищного обеспечения граждан обусловлена тем, что в настоящее время в рамках государственной жилищной политики, помимо возможности использования института социального найма жилых помещений, который ограничен категориальными требованиями к гражданам (отнесением к малоимущим или специальным категориям, например к военнослужащим, и признанием нуждающимися в жилых помещениях) и института коммерческого найма, основное назначение которого состоит в извлечении собственниками прибыли от использования принадлежащих им жилых помещений, становится все более актуальной задача повышения доступности получения жилья гражданами, которые не являются малоимущими, но которые не могут самостоятельно приобрести жилые помещения в собственность за счет личных средств. Решение данной задачи требует разработки законодательных предложений в целях создания правовых оснований для внедрения в российскую практику заключения договоров некоммерческого найма жилых помещений (что и предписано осуществить до конца текущего года распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 августа 2012 г. N 1556-р). Реализация этого распоряжения обеспечит возможность предоставления в пользование жилых помещений на специальных условиях, отличных от социального найма (разд. III ЖК РФ), найма жилых помещений специализированного жилищного фонда (разд. IV ЖК РФ) и коммерческого найма жилых помещений (гл. 35 ГК РФ), гражданам, которые не попадают в категории граждан, имеющих право на получение в пользование жилых помещений жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда, а также не имеют возможности получить в пользование жилые помещения на коммерческих условиях найма. Следует отметить, что идея о закреплении в жилищном праве института предоставления жилых помещений по договорам некоммерческого найма возникла еще в период разработки ныне действующего ЖК РФ, однако в силу ряда причин в окончательном варианте названного Кодекса отражения не нашла. Первый вариант законопроекта, предусматривающего реализацию данной идеи, был внесен в Государственную Думу еще в 2009 г. Один из его авторов, депутат Государственной Думы Г. П. Хованская, характеризуя суть выработанных предложений, отмечает, что жилищный фонд некоммерческого использования находится между жилищными фондами социального и коммерческого использования, т. е. договор некоммерческого найма жилого помещения будет иметь существенные отличия как от договора социального найма, так и от договора коммерческого найма жилого помещения <3>. ——————————— <3> Хованская Г. Некоммерческий наем жилья: все за. Кто против? // Московская жилищная газета «Квартирный ряд». 2009. 30 апреля.

Основные отличия некоммерческого жилищного фонда от коммерческого заключаются в следующем: а) коммерческий жилищный фонд предназначен для извлечения прибыли; некоммерческий фонд такой цели не ставит; б) плата за жилье в некоммерческом жилищном фонде будет намного доступнее гражданам, чем в коммерческом фонде (по расчетам разработчиков, она будет ниже рыночной минимум в 2 — 3 раза). Одновременно жилищный фонд некоммерческого использования будет существенно отличаться от фонда социального. К числу таких отличий можно отнести следующее: а) плата по договору некоммерческого найма не будет символической, как в социальном жилье, а такой, которая будет полностью компенсировать все издержки бюджета, учитывая и затраты на строительство. Коммунальные услуги и обслуживание наниматели будут оплачивать в полном объеме. В связи с этим не потребуется выделять средства из бюджета на содержание и ремонт жилых домов, в том числе и на капитальный ремонт. Такой дом, относящийся к фонду некоммерческого использования, согласно имеющимся оценкам, будет полностью окупаться за 25 — 30 лет; б) жилые помещения в домах некоммерческого использования не будут подлежать приватизации (напомним, что в отношении жилых помещений, находящихся в пользовании граждан по договорам социального найма, до 1 марта 2013 г. действует возможность их безвозмездной передачи в собственность граждан) <4>; ——————————— <4> Пункт 2 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

в) договор некоммерческого найма жилого помещения будет заключаться на срок до пяти лет с преимущественным правом нанимателя на его продление. Договор же социального найма, как уже указывалось выше, является бессрочным. Обобщенный итог сравнительно-правового анализа договоров найма жилых помещений — социального, коммерческого и некоммерческого — приведен в таблице (см. приложение к настоящей статье). Таким образом, в недалеком будущем у граждан Российской Федерации появится дополнительная возможность сравнительно недорогим способом решить свою жилищную проблему. Как представляется, в полной мере это относится и к жилищному обеспечению военнослужащих. Предусмотренная ст. 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих» норма о предоставлении военнослужащим жилых помещений, арендованных воинскими частями (органами военного управления, организациями), наполнится реальным содержанием. По нашему мнению, Минобороны России, иные федеральные органы исполнительной власти, в которых законом предусмотрена военная служба, должны после внесения рассмотренных выше дополнений в ЖК РФ иметь в своем распоряжении жилищный фонд некоммерческого использования, за счет которого они смогут более эффективно и оперативно решать вопросы жилищного обеспечения как военнослужащих, так и лиц гражданского персонала.

Приложение

Сравнительно-правовой анализ договоров найма жилых помещений

Признаки Вид договора найма жилого помещения

социальный коммерческий некоммерческий

Наймодатель Российская Частное Российская Федерация, субъект юридическое или Федерация, субъект Российской физическое лицо Российской Федерации, Федерации, муниципальное муниципальное образование образование

Наниматель Гражданин Российской Любое лицо Гражданин Федерации Российской Федерации

Предназначение Не преследует Извлечение Не преследует извлечение прибыли прибыли извлечение прибыли

Срок действия Бессрочный До 5 лет До 5 лет

Размер По норме Не ограничен По норме предоставляемого предоставления предоставления жилого помещения

Плата за наем и По установленным Договорная Плата включает все коммунальные нормам с учетом издержки бюджета услуги льгот и скидок на содержание дома, включая затраты на его строительство

Возможность Возможна Не предусмат — Не приватизации до 1 марта 2013 г. ривается предусматривается

Условия заключения: — признание нанимателя нуждающимся в жилом помещении; Да Не требуется Да — признание нанимателя малоимущим либо относящимся к специальной категории Да Не требуется Не требуется граждан

——————————————————————

по договору найма некоммерческого жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящей главой.

2. Предметом договора найма некоммерческого жилого помещения должно быть изолированное жилое помещение.

3. Договор найма некоммерческого жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда некоммерческого использования.

4. Наниматель некоммерческого жилого помещения в многоквартирном доме по договору найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

5. Договор найма некоммерческого жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. По истечении срока договора найма некоммерческого жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма некоммерческого жилого помещения на новый срок в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации для договора найма жилого помещения.

6. Переход права собственности на занимаемое по договору найма некоммерческое жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора найма некоммерческого жилого помещения.

7. Изменение оснований и условий, дающих право пользования некоммерческим жилым помещением, является основанием для внесения изменений в условия договора найма жилого помещения.

8. Примерный договор найма некоммерческого жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Статья 91 4 Права, обязанности и ответственность наймодателя некоммерческого жилого помещения по договору найма

Наймодатель некоммерческого жилого помещения по договору найма имеет права, обязанности и несет ответственность, предусмотренные статьями 65, 66 настоящего Кодекса. В договоре найма некоммерческого жилого помещения должны быть указаны граждане, проживающие в жилом помещении совместно с нанимателем. Граждане, проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

2. Наниматель некоммерческого жилого помещения по договору найма несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

3. Граждане, проживающие вместе с нанимателем некоммерческого жилого помещения по договору найма, вправе, с предварительным уведомлением наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями Замена нанимателя в договоре найма некоммерческого жилого помещения

1. По требованию нанимателя и других, проживающих с ним граждан, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма некоммерческого жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, проживающих с нанимателем.

2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем некоммерческого жилого помещения становится один из граждан, проживающих в данном помещении, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Право нанимателя некоммерческого жилого помещения по договору найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения

Наниматель некоммерческого жилого помещения по договору найма, общая площадь которого на одного проживающего превышает норму предоставления, с согласия граждан, проживающих совместно с нанимателем, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое некоммерческое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.

в 2013 году Госдума приняла в первом чтении законопроект, который вводит новый институт некоммерческого найма жилых помещений, где наниматель не ставит цели извлечения прибыли, а также договор такого найма.

Документ призван восполнить пробел в законодательстве и ввести понятие некоммерческого найма жилья наряду с уже существующим социальным и коммерческим наймом. В действующем законодательстве нет норм, регулирующих правоотношения, связанные с наймом жилых помещений, в которых наймодатель не ставит цели извлечения прибыли.

Законопроект вводит такое понятие, как «жилищный фонд некоммерческого использования», под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма.

Также в Жилищный кодекс предлагается ввести термин «наемный дом», то есть многоквартирный дом, все помещения в котором принадлежат одному лицу, и квартиры сдаются для проживания. Как отмечают законодатели, в настоящее время существующий понятийно-терминологический аппарат позволяет описывать только отношения, связанные с наймом отдельного жилого помещения, а не целого дома, в связи с чем есть риск продажи квартир в нем.

Предполагается, что для «предоставления в некоммерческий наем будут строиться многоквартирные дома, однако представляется целесообразным предусмотреть возможность предоставления такого статуса также и отдельным жилым домам или комплексам жилых домов, расположенных на одном или смежных земельных участках». Органы местного самоуправления будут вести учет таких сведений, как адреса домов, информация о собственнике, наймодателе и видах договоров, по которым предоставляются квартиры.

Жилье на условиях некоммерческого найма будет предоставляться лицам, которые не могут быть признаны малоимущими. Речь идет в первую очередь о людях с невысоким уровнем дохода. Договоры с ними будут заключаться на срок от 3 до 10 лет с преимущественным правом нанимателя заключить такой договор на новый срок. Может быть заключен и краткосрочный договор сроком до одного года.

Размер платы за жилое помещение по договору некоммерческого найма, как отмечается, будет выше, чем по договору социального найма, но существенно ниже, чем при проживании на условиях коммерческого найма. В сумму войдут расходы на строительство или приобретение дома, расходы на его содержание и капремонт. Причем размер квартплаты «может изменяться не чаще, чем один раз в три года, за исключением ежегодной индексации размера платы».

Кроме того, предлагается внести поправки в Кодекс об административных правонарушениях, установив штрафы за нарушение наймодателем требования об обязательной государственной регистрации договоров найма жилых помещений. Для граждан размер административного взыскания составит 1,5 тысячи до 2 тысяч рублей, для до В то же время Жилищный кодекс ничего не предложил гражданам, которые не могут быть отнесены к категории малоимущих, но и не могут воспользоваться ипотекой и тем более приобрести жилое помещение на рынке. Они оказались как бы в мертвой зоне. В такую ситуацию попали 60–70 процентов граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это в основном работники бюджетной сферы. Они не могли из-за высоких цен даже снять квартиру. Им необходимо помочь решить жилищную проблему – предложить помещения в государственном или муниципальном фонде некоммерческого использования. Сложилась ситуация, когда, с одной стороны, есть острая потребность в фонде некоммерческого использования, а с другой стороны, в Жилищном кодексе такая норма отсутствует.лжностных лиц – от 3 тысяч до 4 тысяч рублей, а для юридических лиц – от 30 тысяч до 40 тысяч рублей.

Скачать договор найма 2019 жилого помещения, квартиры образец бесплатно бланк

01.03.2019

(квартиры и пр.) - документ подтверждающий предоставление собственником помещения (наймодателем) другой стороне (нанимателю) помещения за определенную плату во владение и пользование с ограниченным сроком по времени и другими условиями. Нотариальное заверение договора найма не требуется и обязательной нотариальной формы такого договора законодательством не предусмотрено, однако по желанию - стороны вправе предусмотреть его нотариальное удостоверение.

Стоит отметить, что с законодательной точки зрения существует отличие между наймом и арендой.

Понятие аренды введено в Гражданском Кодексе России в главе 34.

Понятие найма введено в Гражданском Кодексе России в главе 35.

Договор найма жилого помещения (Согласно статье 671 ГК РФ ):

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

То есть, как видно из закона, договор найма касается только жилых помещений и если одна сторона передает другой в пользование за плату жилую квартиру, то заключается договор найма, но если жилое помещение передается юридическому лицу, то заключается договор аренды.

В итоге, чтобы точно определиться, какой тип договора вам необходимо заключить, лучше проконсультироваться с юристом. Так как тут есть нюансы и, как правило, эти понятия могут путать.

Объект договора найма жилого помещения (согласно статье 673 ГК РФ).
1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Необходимость государственной регистрации договора найма определяется в статье 674 ГК РФ:

Форма договора найма жилого помещения (согласно статье 674 ГК РФ).
1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Бланки являются примерными и могут корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и потребностей. Можете выбрать наиболее подходящий вам бланк.

Скачать образец (бланк) договора аренды (есть и варианты между физическими лицами (обусловлено спросом на такие бланки ):

Договор составляется в письменной форме не менее чем в двух экземплярах. Согласно общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 Гражданского кодекса России).

Договор, как правило, содержит следующее:
1. Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность гражданина, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания физического лица.
2. В договоре найма жилья необходимо точно указать адрес, расположение на земельном участке; назначение объекта; площадь, в том числе жилую, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.
3. Стоимость найма жилого помещения, которая определяется соглашением сторон. Срок и порядок выплаты денег за пользование жильем. Оговаривается, как правило, оплата коммунальных услуг и пр.

4. Срок найма он же срок действия договора. Если такой срок не указывается, то прописывается возможность расторжения договора после какого-либо события или по согласованию сторон.

5. Ответственность. Последствия связанные с несоблюдением договора какой-либо из сторон.

6. Иные пункты. Можно указать состояние жилища, опись мебели и\или бытовой техники, что находится и в каком состоянии. Для техники требуется указание марки, заводских номеров (если есть), состояние и работоспособность на момент вселения жильца.

7. Прочие условия. Помимо перечисленного, если у собственника имеются определённые условия, касающиеся проживания, к примеру, содержание в квартире животных, возможность проживания гостей арендатора, специальные условия, касающиеся режима пользования какими-либо предметами (например, не слушать громко музыку, не курить) - это так же стоит отметить в тексте соглашения. Любые, кажущиеся важными для сторон условия, касающиеся самого жилья или аренды его, уместно будет указывать письменно. Сроки и количество раз в месяц для посещения собственником жилища для проверки состояния и пр.

Также совместно с договором найма стороны могут подписывать акт сдачи в аренду (найма), в котором детально приписывается сведения об объекте недвижимости, жилом помещении со всеми характеристиками и перечнем оборудования, мебели и пр.

Также есть ряд особенностей при найме комнаты: указание на конкретную комнату в жилом помещении и требование изолированности комнаты (подробнее лучше проконсультироваться с юристом).

Скачать также:

Некоторые выдержки из Главы 35 ГК РФ

Обязанности наймодателя жилого помещения освещаются в статье 676.

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане (с татья 677).

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Обязанности нанимателя жилого помещения освещаются в статье 678.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Порядок вселения граждан, постоянно проживающих с нанимателем определяется в статье 679.

О временных жильцах и условиях их проживания можно знакомиться в статье 680.

О ремонте сданного внаем жилого помещения можно знакомиться в статье 681.

Плата за жилое помещение освещается в статье 682.

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Срок в договоре найма жилого помещения освещается в статье 683.

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок освещается в статье 684.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Понятие социального найма освещается в статье 672 ГК РФ: Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования.

Поднаем жилого помещения освещается в статье 685.