Уклонение от регистрации сделки. Уклонение от государственной регистрации сделок с недвижимостью и перехода права собственности

Дело №

З А О Ч Н О Е
Р Е Ш Е Н И Е

Центральный районный суд гор. Новокузнецка Кемеровской области в составе

Председательствующего судьи Пышкиной О.В.

При секретаре Пуляевой В.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в гор. Новокузнецке 13 августа 2015 года гражданское дело по иску Баснукаева Н. Д. к Семенюте Д. Н. о государственной регистрации договора,

у с т а н о в и л:

Истец Баснукаев Н.Д. обратился в суд с иском к Семенюте Д.Н. и просит зарегистрировать договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры по адресу: , заключенный между Семенютой Д. Н. и Баснукаевым Н. Д..

Требования мотивированы тем, что истец Баснукаев Н.Д. ДД.ММ.ГГГГ купил в у ответчика Семенюты Д.Н.. Ответчик уклонился от регистрации перехода права собственности на квартиру. Истец обратился с иском в суд о регистрации перехода права собственности на квартиру. Центральный районный суд гор. Новокузнецка вынес решение от 26.11.2014 года о регистрации перехода права собственности на квартиру. Истец представил в Росреестр заявление, вышеуказанное решение суда на регистрацию перехода права собственности. Однако Росреестр приостановил регистрацию, пояснив, что согласно ч. 3 ст. и письма Кемеровского областного суда от 07.12.2006 года № при заявлении требований о регистрации сделки в связи с тем, что одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд выносит решение о регистрации сделки. Также судам следует иметь ввиду, что при заявлении требований о регистрации сделки, необходимо решить вопрос и о регистрации перехода права, таким образом, для регистрации права собственности покупателя (в случае уклонения от регистрации продавца) необходимо представить решение суда о регистрации и сделки, и перехода права собственности.

В судебное заседание истец Баснукаев Н.Д. не явился, был извещен о явке в суд, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик Семенюта Д.Н. в суд не явился, представителя не направил, был извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил, возражений не представил.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КО, Отдел по гор. Новокузнецку в суд представителя не направили, представили письменный отзыв, в котором просят рассмотреть дело в их отсутствие. В отзыве указали, что Семенюта Д.К. уклоняется от регистрации договора купли-продажи квартиры в регистрирующем органе, однако указанная сделка не зарегистрирована, судом вынесено решение только о регистрации перехода права собственности от Семенюты Д.К. к Баснукаеву Н.Д..

Согласно п. 1 ст. 4 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 21.07.1997 года №122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. , и .

Согласно ст. 2 указанного Закона РФ единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В соответствии со ст. 16 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора, если иное не установлено федеральным законом. Переход права собственности при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

По условиям договора купли-продажи от 30.05.1995 года продавец передал, а покупатель принял отчуждаемую квартиру, что ответчиком не оспаривается.

Основания считать договор незаключенным отсутствуют. При заключении договора купли-продажи стороны понимали природу совершаемой ими сделки, кроме того, судом не было установлено наличие заблуждения ответчика относительно предмета сделки.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. ст. , представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание, что Семенютой Д.Н. необходимые действия для регистрации договора не совершены, заявление по установленной форме не подано, суд пришел к выводу о подтверждении факта его уклонения от выполнения своих обязанностей, основанных на сделке купли-продажи квартиры и связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на это недвижимое имущество.

р е ш и л:

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: , общей площадью кв.м., в том числе жилой кв.м., заключенного 30.05.1995 года между Семенютой Д. Н. и Баснукаевым Н. Д..

Ответчик вправе подать в Центральный районный суд гор. Новокузнецка заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение суда изготовлено 17.08.2015 года.

Председательствующий: (подпись) О.В. Пышкина

Верно, судья: О.В. Пышкина

Решение суда вступило в законную силу «____»____________ 2015 года

Суд:

Центральный районный суд г. Новокузнецка (Кемеровская область)

Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает обязательные требования к форме сделок с недвижимым имуществом. В частности это касается договоров купли-продажи недвижимого имущества, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий.

Такие договоры заключаются в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Помимо этого, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Требование о государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом является обязательным, несоблюдение данного требования влечет недействительность.

Такая сделка считается ничтожной в силу статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законодательством предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Часть 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07. 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально оформленной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

На практике возникают случаи, когда стороны договора купли-продажи недвижимости, исполняют обязанности, предусмотренные таким договором: продавец передает покупателю недвижимость, покупатель соответственно, уплачивает продавцу обусловленную договором цену за эту недвижимость.

При этом стороны выполняют требование о письменной форме договора купли-продажи недвижимости. Но этого недостаточно, далее договор подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии. Именно на этой стадии начинаются проблемы. Всем известно, что процедура регистрации сделок с недвижимым имуществом длительный и зачастую трудоемкий процесс. Продавец достиг цели, к которой стремился – получил причитающиеся ему по договору денежные средства. Не редки случаи, когда недобросовестные продавцы начинают уклоняться от регистрации договора.

В данном случае покупатель попадает в непростую ситуацию. Деньги за недвижимое имущество он уже уплатил, а юридическим собственником недвижимости до момента регистрации договора купли-продажи остается продавец. Исполнение покупателем обязанности по оплате недвижимости будет иметь правовое значение, несмотря на то, что сделка купли-продажи будет считаться незаключенной. Покупатель просто может обратиться к продавцу с требованием о возврате неосновательного обогащения. В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Однако, в данном случае покупатель просто сможет вернуть себе денежные средства, уплаченные во исполнение договора, но не будет достигнута цель, ради которой заключался договор – приобретение права собственности на недвижимое имущество, что является наиболее важным для покупателя.

На этот случай гражданское законодательство предусматривает определенные способы защиты от недобросовестных действий (бездействий) продавца.

Пунктом 3 статьи 165 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Также в соответствии с пунктом 63 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного суда № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

То есть, иск о признании права собственности в данном случае будет недопустимым способом защиты нарушенного права. В этой ситуации необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о государственной регистрации сделки.

При этом законом не предусматривается условие о том, что такая сделка должна быть исполнена до подачи искового заявления о ее государственной регистрации. Основополагающим в данном случае будет являться совершение такой сделки в надлежащей форме.

В частности в арбитражной практике был случай, когда Общество «А» обратилось в Арбитражный суд с иском к администрации г. «Б» о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка.

Общество «А» является арендатором этого земельного участка в соответствии с договором аренды.

На основании постановления Главы г. «Б» между администрацией г. «Б» (продавец) и Обществом «А» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, который изначально был предоставлен Обществу «А» в аренду.

В соответствии с п. 2.2.3 договора купли-продажи покупатель обязан за свой счет обеспечить государственную регистрацию права собственности на участок и предоставить копии документов о государственной регистрации в Земельный комитет Администрации г. «Б» в течение 10 календарных дней с момента государственной регистрации.

Согласно п. 2.2.5 договора купли-продажи покупатель обязуется вносить арендную плату по договору аренды земельного участка до даты регистрации права собственности на участок.

Указанный в договоре купли-продажи земельный участок передан обществу «А» по акту приема-передачи.

Оплата по договору купли-продажи земельного участка произведена обществом «А» в полном объеме.

Общество «А» направляло в адрес Земельного комитета Администрации г. «Б» письма, в которых просило направить представителя администрации в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права на земельный участок, приобретенный по договору купли-продажи.

Администрация г. «Б» уведомила общество «А» о том, что вопрос о направлении представителя администрации в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности будет разрешен после представления обществом платежных документов, подтверждающих оплату задолженности по договору аренды земельного участка.

Общество «А», ссылаясь на то, что произвело необходимые действия для передачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности, а также полагая, что администрация г. «Б» уклоняется от государственной регистрации, на основании п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с названным иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований считать отказ администрации г. Екатеринбурга от участия в государственной регистрации уклонением в том смысле, который содержится в п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суды исходили из того, что действующим законодательством обязанность стороны сделки явиться в регистрационный орган для государственной регистрации перехода права не установлена и совершение стороной сделки действий, направленных на проведение государственной регистрации, имеет характер встречного обязательства, которое может не исполняться администрацией в случае нарушения обществом условий п. 2.2.5 договора купли-продажи, которое выразилось в непредставлении обществом доказательств, свидетельствующих о внесении им арендной платы по договору аренды земельного участка.

Суд кассационной инстанции посчитал, что судебные акты подлежат отмене в силу следующего.

Поскольку для администрации заключение договора купли-продажи земельного участка является обязательным в силу прямого указания закона, а возникновение права собственности на данный объект у покупателя недвижимости обусловлено государственной регистрацией перехода к нему этого права, ненадлежащее исполнение покупателем обязательств по договору аренды не может служить основанием для уклонения продавцом от государственной регистрации перехода права по заключенной и действительной сделке. Кроме того, судами установлено, что договор купли-продажи земельного участка исполнен сторонами.

Таким образом, вывод судов о том, что обязанность покупателя уплачивать арендные платежи носит встречный характер и в случае ее неисполнения продавец в силу п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право отказаться от совершения действий, направленных на осуществление государственной регистрации перехода права собственности, основан на неправильном применении норм материального права.

В судебном заседании истец должен будет доказать что он предпринимал меры к государственной регистрации сделки, однако сделка не зарегистрирована в силу уклонения от ее регистрации другой стороны по сделке. Также, предполагается, что смысл нормы, установленной пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации можно понимать шире ее буквального толкования. То есть данную норму можно применять и в других случаях, например, когда государственная регистрация сделки невозможна в силу объективных причин, как то смерть одной из сторон сделки или неизвестность ее местонахождения.

Дополнительно истец по иску о государственной регистрации сделки вправе требовать от стороны, необоснованно уклоняющейся от ее регистрации, возмещения убытков, то есть возмещения, как прямого ущерба, так и упущенной выгоды (пункт 4 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом истец должен будет доказать необходимую совокупность условий наступления ответственности: наличие и размер убытков, противоправность поведения причинителя вреда, вину причинителя вреда, причинно-следственную связь между действиями (бездействием) причинителя вреда и наступившими последствиями.

Необходимо обратить внимание на то, что для требования о государственной регистрации сделки применяется общий срок исковой давности, который составляет три года. В частности в пункте 64 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного суда № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано: поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Юрист практики "Судебная защита"

Юридической фирмы "ЮРЛИГА-БИЗНЕС",

Специалист по вопросам корпоративного, гражданского,

административного, земельного, жилищного, семейного,

наследственного права

Гордеев Олег Сергеевич.

Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.

Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.

Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.

Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.

Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.

Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.

Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.

3 комментария

Система и наблюдатель

Определим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.

Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.

Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.

Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.

Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).

Гипотеза №1. Всевидящее око

Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».

Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.

Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель

Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:

Течение времени

Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.

Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Шевелилова С.Ю.

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего Железновой Н.Д. судей: Башаркиной Н.Н., Старковой А.В.
при секретаре судебного заседания Б.
с участием: Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Башаркиной Н.Н. дело
по апелляционной жалобе Ч.
на решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 18 марта 2013 года
по иску Д. к Ч. о признании уклоняющейся от государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома, возложении обязанности произвести государственную регистрацию сделки,

Установила:

Истица обратилась в суд с иском к ответчице с требованиями о признании Ч., уклоняющейся от государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома, общеполезной площадью <...>кв. м, из них жилой - <...>кв. м, находящегося по адресу <...>
Кроме того, просила суд обязать государственную регистрацию сделки (перехода права собственности) договора купли-продажи жилого дома общеполезной площадью <...>кв. м, из них жилой - <...>кв. м, находящегося по адресу: <...>, заключенного 29 апреля 1999 года между Ч. и Д., удостоверенного нотариусом и зарегистрированного в реестре за N <...>и взыскать с ответчицы в пользу истицы расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере <...> руб.
В обоснование заявленных требований истица указала, что 29 апреля 1999 года между Ч. (Продавец) и Д. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома, общеполезной площадью <...>кв. м, из них жилой <...>кв. м, находящийся по адресу: <...> (договор удостоверен нотариусом Н.Н.П., зарегистрирован в реестре N <...>). В тот же день жилой дом был передан истице во исполнение условий договора.
Право собственности продавца на вышеуказанный жилой дом возникло на основании договора дарения, удостоверенного Зиняковским сельским советом Городецкого района Нижегородской области 21 августа 1992 года по реестру за N <...> от <...>года, что подтверждалось свидетельством о регистрации права серии НО N<...>, выданным <...> года Городецким филиалом государственного учреждения юстиции Нижегородской области.
Договор купли-продажи жилого дома заключенного между сторонами, в государственном учреждении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован не был.
Истицей неоднократно производились обращения к продавцу с просьбой подать заявление о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и заявление о переходе права собственности по договору от продавца к покупателю в учреждение по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако продавец данных действий не осуществил.
Так как продавец Ч. необоснованно уклоняется от государственной регистрации сделки, истица 15 ноября 2012 года в одностороннем порядке произведено обращение в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области для регистрации сделки.
Письмом от 30 ноября 2012 года из указанного государственного органа истице пришел ответ, согласно которому государственная регистрация сделки приостановлена, в связи с отсутствием от имени продавца заявления о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и заявления о переходе права собственности по договору.
На основании указанного истица просила заявленные ею требования удовлетворить.
Решением Городецкого городского суда Нижегородской области от 18 марта 2013 года исковые требования Д. удовлетворены.
Ч. признана, уклоняющейся от государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома общеполезной площадью <...>кв. м, расположенного по адресу <...>, заключенного 29 апреля 1999 года между Ч. и Д.
Суд обязал произвести государственную регистрацию сделки (перехода права собственности) договора купли-продажи жилого дома, заключенного между Ч. и Д., удостоверенного нотариусом и зарегистрированного в реестре N <...>.
В пользу Д. с Ч. взысканы расходы по госпошлине в размере <...> руб.
В апелляционной жалобе ответчица просила решение суда отменить как незаконное и необоснованное по следующим мотивам.
Ответчица считает, что суд неправильно определил юридически значимые обстоятельства.
Заявительница жалобы считает, что она не уклонялась от государственной регистрации сделки купли-продажи, в материалах дела также отсутствуют доказательства об уклонении от регистрации сделки.
Кроме того, в ходе рассмотрения дела ответчица указывала, что согласна в согласованное время подать заявление о государственной регистрации договора купли-продажи. Однако истица отказалась согласовывать время для подачи заявлений в регистрационную службу.
Ответчица указала, что истицей не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих об уклонении от государственной регистрации сделки.
К тому же ответчица считает, что обжалуемое решение суда может повлечь для нее неблагоприятные материальные последствия, поскольку с нее взыскана государственная пошлина, а также данное решение дает основание истице по делу обратиться с исковым заявлением в суд о взыскании с нее убытков, вызванных задержкой в совершении или регистрации сделки, а также истица может взыскать расходы, понесенные на оплату услуг представителя.
На основании указанного ответчица считает, что решение суда подлежит отмене.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав Д., судебная коллегия пришла к выводу, что решение суда является законным и отмене не подлежит.
Судом апелляционной инстанции установлено, что 29 апреля 1999 года между Ч. (продавец) и Д. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома, общеполезной площадью <...>кв. м, из них жилой <...>кв. м, расположенного по адресу: <...> (л.д. 6).
Договор удостоверен нотариусом Н.Н.П. и зарегистрирован в реестре N <...>.
В соответствии с п. 8 договора предусмотрено, что передача жилого дома продавцом и его прием покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту в срок до 29 апреля 1999 года. Ответчица не отрицала, что фактически условия договора по передаче дома и получения суммы, указанной в п. 5 договора, за его продажу, между сторонами исполнены.
Пунктом 9 договора купли-продажи жилого дома предусмотрено, что договор подлежит государственной регистрации в Городецком районном филиале ГУЮ Нижегородской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок. Покупатель приобретает право собственности с момента регистрации настоящего договора. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности должна возместить другой убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно письму Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области направленному в адрес Д. (л.д. 7)., государственная регистрация права на жилой дом по указанному выше адресу приостановлена, в силу того, что ответчицей не подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Применяя правила статьи 431 Гражданского кодекса РФ при буквальном толковании условий договора суд апелляционной инстанции считает указанный договор заключенным, так как между сторонами в силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. То есть сторонами определен предмет договора, его стоимость, сроки оплаты и условия передачи недвижимого имущества, которые сторонами исполнены незамедлительно после подписания договора, кроме того данная сделка удостоверена в нотариальном порядке.
Отсутствие письменного акта приема-передачи недвижимого имущества не является основанием для того, чтобы считать договор незаключенным.
В соответствии с положениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом. Поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В соответствии с пунктом 58 данного Постановления лицо, считающее себя собственником, находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Из материалов дела установлено, что с момента заключения договора купли-продажи, с 1999 года ответчица не подала заявление о государственной регистрации перехода права собственности. Кроме того, из материалов дела следует, что ответчица не отрицала, что приходила в регистрационную службу для подачи указанного заявления, однако, не дождавшись своей очереди, заявление не подала. В связи с указанным, а также учитывая длительный срок, в течение которого ответчица не исполнила своей обязанности по подаче заявления для регистрации перехода права собственности, судебная коллегия соглашается с выводом суда об уклонении ответчицы от регистрации договора купли-продажи жилого дома.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Таким образом, ответчица путем заключения договора купли-продажи жилого дома по своей воле приобрела гражданские права и обязанности указанные как в тексте договора, так и предусмотренные нормами Гражданского законодательства, регулирующими спорные правоотношения, в связи с чем судебная коллегия указывает, что доводы жалобы о неблагоприятных последствиях, которые может повлечь уклонение от государственной регистрации перехода права собственности не являются юридическими значимыми при рассмотрении данного дела, так как ответчица должна была сознавать и предполагать о наступлении возможных последствий, в случае уклонения от исполнения своих обязанностей.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, правовых оснований к отмене правильного по существу решения суда не содержат, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а потому не могут быть положены в основу отмены решения суда.
На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия,

Определила:

Решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 18 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ч. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Согласно п.1 ст.16 закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора, если иное не установлено федеральным законом.

Действующим законодательством предусмотрены случаи проведения государственной регистрации сделок при отсутствии заявления одной из сторон договора: при этом строго определена ситуация, в которой допускается регистрация договора по заявлению одной из его сторон, а также порядок ее проведения. В частности, в ч. 3 ст. 165 ГК РФ предусмотрено, что в случае уклонения одной из сторон сделки от ее регистрации суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки и сделка регистрируется на основании этого решения. Данная норма позволяет защитить интересы добросовестных участников гражданского оборота от недобросовестного поведения партнеров по сделке.

Между тем на практике встречаются ситуации, при которых обращение в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации сделки обеих сторон договора, заключенного между физическими лицами либо физическим и юридическим, как того требует закон невозможно. Это может быть связано с объективным отсутствием (смертью) одной из сторон. Сторона по сделке не уклоняется от ее регистрации, поэтому положения вышеназванной статьи к ней не применимы. В сложившихся обстоятельствах осуществление государственной регистрации договора невозможно, однако ситуация встречается на практике и требует своего разрешения.

Представляется, что в случаях объективного отсутствия отчуждателя по договору устранить обстоятельства, препятствующие проведению государственной регистрации, возможно путем предъявления приобретателем по договору иска в суд о признании сделки действительной и о признании за собой права собственности на объект недвижимости. Обоснованны, с правовой точки зрения будет является привлечение в качестве ответчиков по делу либо наследников правоотчуждателя по договору, либо (при отсутствии таковых) соответствующей налоговой инспекции, представляющей интересы государства как наследника выморочного имущества. При объективном отсутствии приобретателя по договору с такими же исковыми требованиями о признании сделки действительной и признании права собственности на объект недвижимости вправе обратиться его наследники, но ответчиком по заявленным требованиям будет являться отчуждатель по сделке.

Судебное решение о признании права собственности будет являться единственным и достаточным основанием регистрации права на объект недвижимости за приобретателем по договору (ст. 8 ГК РФ, ст. 17 закона о регистрации), при этом государственная регистрация сделки не проводится.

Ж. Трубина,
Начальник отдела правового
обеспечения и судебной защиты