Как устанавливается и взимается соразмерная плата за сервитут на земельный участок: о чем следует знать владельцу? Сервитут. Установление сервитута

Публикация

Сервитут - право лиц (лиц) на определенный срок или бессрочно пользоваться чужим земельным участком или иным объектом недвижимости в пределах, ограниченных соглашением либо нормативным правовым актом, которое устанавливается в интересах собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости либо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения.

Различают публичный и частный сервитут. Частный сервитут - это сервитут, устанавливаемый соглашением между лицом, требующим установления сервитута и в его интересах и собственником земельного участка или объекта недвижимости, в отношении которого будет установлен сервитут. Публичный сервитут устанавливается законом или иным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

Частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, других нужд собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Публичный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода или проезда через земельный участок, использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры, размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, проведения дренажных работ на земельном участке, забора воды и водопоя, прогона скота через земельный участок, сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков, в пределах земель лесного фонда, использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке, временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ. Сервитут является публичным в случае, когда его обладатели - неопределенный круг лиц.

При этом сервитут может быть установлен только в отношении земельного участка, находящегося в собственности, но в интересах, как собственника соседнего участка, так и его пользователя или владельца (ФАС Московского округа в Постановлении от 4 марта 2010 г. N КГ-А41/14225-09).

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут подлежат государственной регистрации (ст. 4 Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). За государственную регистрацию сервитутов взимается государственная пошлина в размере 4000 руб. (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Согласно ст. 23 ЗК РФ и 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. При этом право требования напрямую зависит от того, имеется ли в соглашении о сервитуте условие об оплате или нет. Это подтверждается и судебно – арбитражной практикой (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.02.2010 по делу N А52-6/2008.

Соразмерная плата за сервитут может выплачиваться единовременно или же частями в течение всего срока, на который сервитут установлен.

Размер соразмерной платы за сервитут может быть изменен в течение срока, на который установлен сервитут в случаях и в порядке, установленных ГК РФ и ЗК РФ.

При этом размер соразмерной платы за частный сервитут может быть изменен по соглашению сторон, которым вносятся изменения в соглашение о сервитуте в части размера соразмерной платы за сервитут; размер соразмерной платы за публичный сервитут может быть изменен принятием органом государственной власти или органом местного самоуправления нормативного правового акта, изменяющего нормативный правовой акт, которым сервитут был установлен, в части размера соразмерной платы за сервитут; размер соразмерной платы за частный и публичный сервитут может быть изменен решением суда, которым вносятся изменения в соглашение о сервитуте или в нормативный правовой акт, которым сервитут установлен, по основаниям, установленным ГК РФ и ЗК РФ).

Надо отметить, что на текущий момент времени нет установленного порядка по оценке соразмерной платы за сервитут.

Согласно временным методическим рекомендациям по оценке соразмерной платы за сервитут (утв. Руководителем Росземкадастра 17 марта 2004года) плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением прав в результате установления сервитута.

Расчет соразмерной платы за сервитут осуществляется на основании договора на оказание услуг по оценке соразмерной платы за сервитут и оформляется письменным заключением о величине соразмерной платы за сервитут, содержащим итоговую величину соразмерной платы за сервитут (п. п. 6.1, 6.3 Временных методических рекомендаций).

Однако согласно разъяснениям Министерства экономического развития РФ в Письме об определении платы за пользование земельными участками на условиях сервитута от 21 октября 2009 г. № Д23-3470 соразмерность платы за пользование земельным участком (в случае ее установления) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута. При этом размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с правилами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, Минэкономразвития в указанном Письме от 21.10.2009 N Д23-3470 сказал, что Временные методические Рекомендации об оценке соразмерной платы за сервитут не подлежат обязательному применению, в связи с тем, что они не были зарегистрированы Минюстом и опубликованы в законодательно утвержденном порядке.

Оплата за сервитут при различных системах налогообложения.

Общая система налогообложения

Согласно ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 настоящего Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Таким образом, при условии экономической оправданности расходов в виде платы за сервитут налогоплательщик вправе признать их в целях налогообложения прибыли. Согласно Письму Минфина от 01.02.2010 N 03-03-06/1/36 в котором указано, что при условии экономической оправданности расходов в виде платы за сервитут налогоплательщик вправе признать их в целях налогообложения прибыли как прочие расходы пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ.

В случае если организация вносит оплату за право пользование земельным участком единовременно и сервитут установлен на неопределенный срок, то согласно разъяснениям Министерства Финансов РФ в Письме от 01 февраля 2010г. № 03-03-06/1/36 расходы в виде единовременной платы за сервитут, установленной на неограниченное время должны быть распределены на срок, определяемый налогоплательщиком самостоятельно исходя из требований обоснованности.

Упрощенная система налогообложения

Перечень расходов, учитываемых при определении объекта налогообложения у налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения, является закрытым (п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Затраты на оплату права пользования земельным участком, а также иными объектами недвижимости в данном списке не поименованы.

Что не позволяют налогоплательщику включать в расходы, учитываемые при определении налоговой базы по упрощенной системе налогообложения оплату за пользование земельным участком (сервитут). Данное мнение также подтверждено Письмом Министерства Финансов от 24 сентября 2009 г. N 03-11-06/2/193.

Пример № 1:

Организация, владеющая объектами недвижимости (промышленные здания, склад и земельный участок) заключила соглашение с собственником соседнего земельного участка для прокладки линии электропередач. Плата, взимаемая за пользование соседним земельным участком, составляет 22 000 руб. в месяц, в том числе НДС 3 356 руб., и уплачивается ежемесячно.

В бухгалтерском учете организации, в интересах которой установлен сервитут расходы в виде оплаты за ежемесячное использование земельного участка будут признаны расходами по обычным видам деятельности с отображением в корреспонденции счетов по соответствующим статьям затрат - по дебету счета 20 "Основное производство" или 44 "Расходы на продажу" (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н; Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

Дебет 68 субсчет «Государственная пошлина» Кредит 51 «Расчетные счета» уплачена государственная пошлина за регистрацию сервитута – 4 000 р.

Дебет 20 «Основное производство» Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» - государственная пошлина учтена в составе расходов по обычным видам деятельности.
Ежемесячно в течение срока действия сервитута – 4000 р.

Дебет 20 «Основное производство» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками» - начислена плата за пользование земельным участком – 18 644 р.

Дебет 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками» - отражен НДС предъявленный собственником земельного участка – 3 356 р.

Дебет 68 субсчет «НДС» Кредит 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» - принят к вычету НДС, предъявленный собственником земельного участка – 3 356 р.

Дебет 60 «Расчеты с поставщиками» Кредит 51 «Расчетный счет»- перечислена плата за пользование земельным участком – 22 000 р.

В целях налогообложения прибыли государственная пошлина за регистрацию сервитута учитывается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 1 п. 1 ст. 264, пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Ежемесячная плата за установление сервитута учитывается в составе расходов в налоговом учете на основании п. 1 ст. 252, пп. 49 п. 1 ст. 264, пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ, Письмо Минфина от 01.02.2010 N 03-03-06/1/36.

Сумма НДС, предъявленная собственником соседнего земельного участка, подлежит вычету в общеустановленном порядке в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ.

Пример №2

Отражение в учете организации собственника земельного участка получение платы за право ограниченного пользования земельным участком (сервитут). Выплата осуществляется многократно частями в течение всего периода, на который установлен сервитут.

В бухгалтерском учете организации собственника земельного участка буду произведены следующие записи:

Дебет 76 субсчет Кредит 91 субсчет «Прочие доходы» - отражен прочий доход в виде платы за пользование земельным участком.

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 68 субсчет «НДС» - начислен НДС.
Дебет 51 кредит 76 субсчет - получена плата за пользование земельным участком.

Основанием для отражения в учете операции по начислению прочего дохода за пользованием земельным участком будет соглашение между собственником земельного участка и лицом, в чьих интересах установлен сервитут, в данном соглашении может быть установлен размер платы, либо письменное заключение о величине соразмерной платы за сервитут.

Кроме того организации следует оформить акт приемки – сдачи оказанных услуг, с указанием обязательным реквизитов в документе должны содержаться все реквизиты первичного документа предусмотренные п. 2 ст. 9 Федеральный закон от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете", в частности:

наименование документа;

дату составления документа;

наименование организации, от имени которой составлен документ;

содержание хозяйственной операции;

измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении;

наименование должностей лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и правильность ее оформления;

личные подписи указанных лиц;

Если организация собственник земельного участка является плательщиком УСН, то плата за сервитут учитывается в составе доходов на дату получения платы на расчетный счет и (или) в кассу организации (п. 1 ст. 346.15, п. 4 ст. 250, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

В случае, если организация применяет общую систему налогообложения плата за сервитут (за вычетом НДС) учитывается в составе внереализационных доходов (п. 4 ст. 250, пп. 1 п. 1 ст. 265, п. 1 ст. 248 НК РФ) и при методе начисления указанный доход признается ежемесячно.

За предоставление земельного участка в ограниченное пользование (сервитут) организация обязана исчислить НДС, если организация применяет общую систему налогообложения (пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ). Налоговая база при представлении участка в ограниченное пользование определяется в соответствии с п. 1 ст. 154 НК РФ.

Собственник территории, обременённой сервитутом, вправе требовать от лиц, использующих его участок, выплаты соответствующего вознаграждения. Его величина зависит от разновидности ограничения, рыночной стоимости земли и срока действия сервитута.

Стороны могут договориться о размере платы за пользование чужой территорией самостоятельно или обратиться в суд для разрешения возникшего спора.

Как устанавливается плата за сервитут на земельный участок?

Чаще всего обременение в виде сервитута доставляет фактическому хозяину земли определённые неудобства. Например, гражданин способен испытывать затруднения в использовании своей территории.

В такой ситуации собственник может потребовать установления соразмерной платы за сервитут на земельный участок.

Сделать это можно двумя способами:

путём заключения добровольного соглашения между владельцем территории и лицами, в чью пользу установлено обременение;
путём обращения в суд с соответствующим исковым заявлением для принудительного определения величины платы за ограниченное использование чужой земли.

В первом случае стороны самостоятельно договариваются о сумме, подлежащей выплате, и периодичности её предоставления владельцу участка.

Собственник вправе по своему усмотрению установить размер выплаты. Если вторую сторону величина платы не устроит, она вправе обратиться в суд для разрешения возникшего конфликта.

Различия в стоимости публичного и частного сервитута

Выделяют две основных разновидности сервитута – частный и публичный. В первом случае речь идёт об ограничении, которое может быть установлено по взаимному согласию сторон, на основании вынесенного судебного постановления или в силу закона.

Такое обременение необходимо, например, для получения доступа к водопроводной колонке, находящейся на территории соседа.

Публичный сервитут возможно установить только при наличии соответствующего постановления суда или акта органа власти. Назначение данной разновидности обременения – обеспечение реализации интересов и нужд населения, местной администрации или государственных властей.

Стоимость сервитута напрямую зависит от его разновидности и рыночной цены обременённого участка.

Величина платы должна быть соразмерна неудобствам, доставленным владельцу территории. Таким образом, собственник не сможет завысить стоимость выплаты, если с этим не согласны лица, в отношении которых было установлено обременение.

На практике добиться назначения выплат для публичного сервитута значительно сложнее. Рассчитать ущерб, нанесённый частному лицу, намного проще.

При наличии публичного сервитута владелец земли должен первоначально обратиться с требованием о назначении выплат в орган, установивший данное ограничение (в местную администрацию или орган государственной власти). Если же речь идёт о частном сервитуте, обращаться нужно к лицам, в чью пользу оформлено обременение.

Как рассчитать стоимость сервитута?

В соответствии с шестой частью 23 статьи ЗК РФ, 18 статьёй ФЗ № 43 от 5 апреля 2013 года и 274 статьёй ГК РФ , если обременение на участке мешает владельцу свободно распоряжаться принадлежащей ему территорией или доставляет какие-либо неудобства, он вправе требовать назначения соразмерной платы за использование своей земли.

Для определения величины платы за сервитут на земельный участок в расчёт следует взять:

рыночную стоимость объекта недвижимости;
объём причинённых неудобств;
площадь территории, попадающей под действие обременения;
разновидность и период действия сервитута.

При расчёте величины платы важно сохранять объективность. Её размер не должен превышать затраты, понесённые гражданином в связи с предоставлением ограниченного доступа к принадлежащей ему земле.

При определении величины платы учитывается:

реальный ущерб, нанесённый владельцу территории;
сумма, равная упущенной выгоде, которая могла быть получена хозяином объекта при отсутствии данного обременения.

Если стороны не способны прийти к единому мнению, выходом из ситуации считается обращение в суд. Судья учитывает все обстоятельства дела (объём нанесённых неудобств, наличие возможности снижения ущерба, степень обременённости участка и т. д.).

Выплата может предоставляться собственнику земли ежемесячно, поквартально или единожды в определённом размере.

Что говорит судебная практика?

Как правило, плата за установленное обременение на участке может взиматься лишь в том случае, когда хозяин объекта имеет существенные затруднения при использовании своей земли. Добиться получения выплат легче в ситуации, когда стороны смогли достичь компромисса и заключили письменное соглашение.

Если речь идёт о публичном сервитуте, обычно стоимость сбора, выплачиваемого в пользу хозяина обременённого участка, прописывается в акте государственного органа, установившего это ограничение.

Если данная информация в документе отсутствует, собственник земли будет вынужден обратиться непосредственно в нужную инстанцию (например, местную администрацию) или суд.

Для соблюдения интересов собственника участка и лиц, в чью пользу установлен сервитут, суд принимает во внимание не только содержание иска, но и фактические обстоятельства дела (размеры реального ущерба, интенсивность пользования чужой землёй, площадь действия обременения, разновидность сервитута, стоимости участка).

Можно ли изменить стоимость сервитута на земельный участок?

Как правило, обременение имеет определённый срок действия. Например, если сервитут был установлен в связи с необходимостью осуществления ремонтных работ на конкретном участке, организация может выполнить заказ раньше времени.

Если плата за обременение взималась с определённой периодичностью, вторая сторона будет вынуждена переплатить за досрочное окончание работы на участке.

Чтобы этого не произошло, законодательство РФ предусматривает возможность изменения величины платы или переоценки стоимости сбора, взимаемого в связи с установлением сервитута. Отменить выплаты или изменить их размер можно как при оформлении добровольного соглашения, так и через суд в принудительном порядке.

Позволяет третьим лицам использовать ваш земельный участок в своих интересах . Если был установлен сервитут – вы в любом случае несете некоторые убытки, так как больше не можете пользоваться своим участком в полной мере. Помимо вас ресурсы вашего участка используют и те лица, с которыми у вас заключен сервитут.

В таком случае устанавливается соразмерная плата за сервитут на земельный участок. Этот термин обозначает, что вы устанавливаете оплату в таком размере, в каком она покроет причиненные вам и земле убытки.

СПРАВКА. В данном контексте слово «убытки» равнозначно слову «неудобства». Убытки стоит понимать не буквально, так как это не фактические финансовые убытки – сгоревший лес, сломанное имущество и т.д.

Единовременная и периодическая выплата

Различают два вида оплаты – единовременную и периодическую . Единовременная оплата за сервитут на земельный участок, как следует из названия, выплачивается только один раз.

Расчет сервитута на земельный участок производится один раз в какой-то период, который также прописывается в договоре. Это может происходить раз в месяц, раз в неделю или даже каждый день.

Оценка частного и публичного ограничения

Плату по соглашению об установлении сервитута имеет право требовать только сам предоставляемых в пользование земель.

А вот с все сложнее. В частности, оценка здесь являет собой более сложный процесс, так как, в соответствии с ЗК РФ, плата может быть назначена только в том случае, если при пользовании землями возникают значительные неудобства для собственника.

Таким образом, итоговая оценка может быть нулевой или даже отрицательной – если в процессе использования надела собственник не понес никаких убытков и не терпел неудобств.

Законодательные акты, регулирующие процедуру

Сам факт возможности предусмотрен в статье 274 ГК РФ . В этой же статье, а также в статье 23 ЗК РФ указано, что имеет право устанавливать соразмерную плату за сервитут.

Сам сервитут может как иметь действия, так и быть бессрочным – данная возможность закреплена 4 пунктом 23 статьи ЗК РФ.

Факторы для расчета выплат

Расчет оплаты за сервитут на земельный участок – сложный процесс, включающий в себя много факторов. Этими факторами являются:

Отчет об оценке соразмерной платы за сервитут земельного участка составляется с учетом показателей всех этих факторов. Каждая из этих характеристик разделяется на 5 значений, для этого вводится понятие: дискретный диапазон изменения значения факторов.

При учете влияния каждого из факторов используют шкалу из 5 значений. В зависимости от влияния фактора на землю, его значение может быть от 0 до 100%. Шаг значений равен 25% – то есть всего могут быть получены 5 величин: 0%, 25%, 50%, 75%, 100%.

Теперь давайте рассмотрим, какие значения величин могут быть получены для каждого из факторов.

Доля участка

Доля ЗУ определяет, какую часть от общей площади участка занимает надел с сервитутом . Тогда, применяя процентную шкалу, мы получаем:

Степень ограничения

Разделяя степень ограничения по шкале, получаем такой результат :

0%. Хозяин участка не терпит никаких ограничений, либо они минимальные. Сюда относятся редкие проходы людей по территории участка – из-за их малого масштаба и редкости владелец земли может даже и не замечать, что его территория была использована.
25%. Незначительные ограничения. Вовремя использования участка другими людьми, его владелец терпит незначительные неудобства, не приносящие ощутимого дискомфорта. Сюда подходит, например, периодический забор воды из водоемов.
50%. Средние неудобства, после установления сервитута собственник не может использовать объект таким же образом, как до установления. Но при этом может использовать любым другим образом. Например, после установки оборудования на водоем собственник более не имеет возможности там купаться, но может производить забор воды и рыбачить.
75%. Значительные ограничения, при которых хозяин терпит значительные неудобства. Сюда можно отнести значительную застройку на всей территории сервитутного объекта, после чего его использование крайне затруднено ввиду сложной проходимости.
100%. Практически полная или полная невозможность использовать участок так, как он использовался до заключения сервитута. Например, вся площадь объекта была обнесена забором, что сделало невозможным его посещение.

Интенсивность использования

Чем выше интенсивность, тем чаще используется сервитутный объект . По большей степени, интенсивность зависит от характера работ, которые будут проводиться на участке.

Под интенсивностью необходимо понимать не сам факт использования земли, а факт возникновения на ней определенных неудобств и ограничений. При разделении по шкале результат будет таким :

Степень влияния на распоряжение наделом

Если вы решите, скажем, продать участок, то наличие на нем установленного сервитута может быть важным критерием для покупателей. В зависимости от ситуации, они могут и отказаться от покупки.

Поэтому, выделяют такие случаи:

0%. Наличие сервитута никак ее повлияет на проведение манипуляций с участком. Как и в предыдущих факторах, сюда можно отнести право прохода по участку. Такое условие никак не будет воспринято другими участниками рынка как недостаток.
25%. Низкое значение, потенциальные покупатели участка могут принять его как незначительный недостаток и, скорее всего, не откажутся от сделки.
50%. Средней степени ограничения при проведении сделок. Сюда можно определить умеренную застройку территории – не все могут согласиться приобрести видоизмененный участок.
75%. Высокое влияние на возможность проведения сделок.
100%. Состояние участка может служить очень сильным препятствием при его продаже или отчуждении. Обычно такой показатель характерен для земель, на которых проводится масштабное строительство – практически все потенциальные покупатели решат, что возможные проблемы с этим им не к чему и уйдут к другому продавцу.

Итак, зная распределение каждого фактора в процентном соотношении, можно сделать точное установление платы за сервитут.

Вам нужно установить сервитут на земельный участок соседа, но он утверждает, что на его надел запрещена установка подобных ограничений?

На какие участки можно наложить обременение в виде сервитута!

Пример: как рассчитать цену на землю?

СПРАВКА. Процентная стоимость – процент от стоимости участка. Таким образом, сервитут может стоить столько же, сколько и сама земля.

Для того, чтобы определить процентную стоимость сервитута, нужно сложить все факторы (в процентах) и разделить на количество факторов – на 4. Примерные отчеты оценки сервитута земельного участка в процентах выглядят примерно так:

Пример 1. По дороге, проходящей через объект, периодически проезжает техника. Тогда доля ЗУ будет равна 0% (очень малая часть), неудобства равны 0% (собственник не использует дорогу для своих нужд), интенсивность равна 50% (техника ездит каждый день несколько раз), а влияние сервитута будет также равно 0%.

Тогда общая стоимость считается как (0 + 0 + 50 + 0)/4 = 12,5%. Иными словами, сервитут будет стоить как 12,5% обремененного объекта.

Пример 2. На половине участка возведены небольшие постройки, причем они используются относительно интенсивно и создают средние ограничения для собственника. Тогда значение всех 4 факторов будет равно 50%, а общая стоимость сервитута равна (50 + 50 + 50 + 50) / 4 = 50% от стоимость объекта.

Пример 3. Водоем, занимающий четверть от участка обнесен забором и используется круглые сутки, тогда значение занятой площади ЗУ будет равно 25%, интенсивность и степень ограничений равны 100%, а влияние сервитута на проведение сделок – 75%. Тогда мы получаем (25 + 100 + 100 + 75) / 4 = 75%, то есть стоимость сервитута равна 75% от стоимости объекта.

СПРАВКА. Полученная стоимость может быть выплачена как одноразово, так и путем постоянных платежей. Плата за установление сервитута, в таком случае, равняется значению одноразовой выплаты.

При установлении аннуитетных платежей

Если были установлены аннуитетные (через равные промежутки времени) платежи, то сумма единоразовой выплаты соотносится с значением периодических выплат, произведенных за 49 лет.

Этот срок получается из того, что если взять срок выплаты в 49 лет, то сумма аннуитетных платежей будет приблизительно равна значению единовременной выплаты.

На каких основаниях происходит изменение стоимости?

Перерасчет происходит в том случае, если изменились значения факторов, влияющих на стоимость сервитута .

Например, интенсивность использования объекта увеличилась, либо появились некоторые иные обстоятельства, из-за которых стал испытывать неудобства в большем размере.

Другой причиной для изменения стоимости за установление сервитута выступает неверное оценивание факторов при первичной установке цены.

Заключение

Используя вышеприведенные примеры, вы с легкостью сможете рассчитать плату за установление сервитута.

Если же у вас появятся любые разногласия с другой стороной сделки, то всегда можно обратиться в суд, который рассмотрит ваш случай и укажет, на чьей стороне истина.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Земельным сервитутом являются права граждан временно, с ограниченным сроком, или же на бессрочном основании использовать чужую территорию для определённых целей, которые строго ограничены и зафиксированы в соглашении и нормативно-правовых актах. Он может быть как частным, так и публичным, не имеющим в перечне конкретных имён и фамилий. При этом собственнику земли предусматривается определённая плата за пользование его имуществом. Для этих целей, чтобы определить сумму, и нужна специально разработанная методика правильной оценки сервитута.

Следует понимать, что любой сервитут – это, по сути, обременение для владельца объекта, а также для самого объекта. Соответственно в результате этого владелец может понести прямые убытки или упустить финансовую выгоду в какой-либо области. Поскольку это происходит вовсе не по его вине, все потери по закону должны быть компенсированы соразмерно понесённым потерям, к которым, помимо прочего, относится и ограничение по личному использованию территории.

На законодательном уровне оценка стоимости использования участка по соглашению сервитута сумма убытка должна быть соразмерной утратам. Именно поэтому для всех сторон важно достоверно провести оценку.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно!

Что это значит

Сервитуты накладывают ограничения на земельные участки, при этом не лишая собственника прав владения имуществом. Он и далее вправе самостоятельно им распоряжаться. Тем не менее необходимость в соглашении чаще всего возникает, когда:

В интересах землевладельца тщательно контролировать отчёты оценки, поскольку его права будут ущемлены некоторое определённое время или вовсе бессрочно, а это, так или иначе, но будет представлять неудобство. Если стоимость сервитута была определена, по его мнению, неправильно, слишком занижена, в его праве требовать пересмотр компенсации, включая обращение в вышестоящие структуры и суд.

Ссылаясь на действующие нормы в Земельном кодексе Российской Федерации, соглашение о сервитуте заключается одним из двух способов:

В добровольном порядке между землевладельцами;
По судебному решению или в соответствии с правовыми нормами на уровне местной администрации.

При этом, если речь идёт о прокладывании инженерной сети, такое соглашение должно проходить государственную регистрацию.

Законодательные нюансы оценка сервитута

Если заглянуть в Гражданский кодекс, в первую очередь стоит обратить внимание на статью 209. Именно ею регламентируется, что владелец после подписания договора свои права собственности не теряет и может точно так же, как и ранее, пользоваться своим имуществом. Одновременно с этим владелец может делать со своим объектом что угодно, не противореча закону и не нарушая права других лиц, в том числе и отчуждать имущество третьим лицам. Это может быть продажа, обмен, дарение, раздел, объединение с другим участком, передача в залог, накладывание прочих обременений и так далее.

Заглянув же в 274 статью Гражданского кодекса, находим отражение прав собственника требовать компенсации по оценке сервитута. Согласно отчёту, требовать платы можно не только с владельцев соседних территорий, но также со сторонних лиц, которые будут пользоваться чужим имуществом. Кроме того, плательщиком может стать и местная администрация.

Чтобы определить соразмерную плату по оценке сервитута, проводится соответствующая экспертиза по утверждённым правительством методикам. На примере ниже в статье можно посмотреть, как именно происходит определение и как может выглядеть отчёт об оценке.

Что будет учитываться

В результате определения ценности земельных участков по сервитуту, сумма соразмерной выплаты бывает единовременная или периодическая. При этом суть единовременной заключается в том, что её размер должен быть эквивалентен размеру соразмерной оплаты на условиях периодических выплат. То есть, сумма одна и та же, но способ компенсации разный.

Методы определения данной суммы включают в себя четыре ключевых фактора, а именно:

Оценщики определяют дискретные диапазоны изменений этих факторов от нуля до ста процентов. При этом каждый шаг данной методики равен двадцати пяти процентам. Размер единовременных выплат находится в соотношении с суммой периодических за срок в сорок девять лет. Этот временной промежуток обусловлен тем, что именно данный срок максимально приближен к реальному значению в столь сложном процессе. Сама же оценка сервитута земельного участка и примерный отчёт по ней находятся в компетенции независимого оценщика.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Как выглядит пример в расчётах

Примерная таблица отчётов по экспертизе упомянутым выше методом выглядит следующим образом:

Показатели убытка	Низко	Умеренно	Средне	Повышено	Высоко
Показатели убытка	0%	25%	50%	75%	100%
Часть площади, охваченная сервитутом	Незначительно в отношении общего размера площади	Меньше половины всей площади недвижимого объекта	Почти половина всей площади недвижимого объекта	Больше, чем половина, выше среднего от всей территории	Почти вся площадь или полностью вся
Уровень ограничения	Малая, почти без ограничения к эксплуатации собственником	Меньше среднего, наличие незначительных препятствий к использованию объекта владельцем	Владельцу невозможно пользоваться недвижимостью так же, как было прежде, до соглашения о сервитуте, но есть возможность пользоваться землёй иначе	Наличие значительных препятствий к эксплуатации территории	Почти полностью или полностью потеряна возможность использовать земельный участок
Интенсивное использование	Обременения возникают очень редко	Обременения возникают из-за сервитута довольно нечасто	Использование сервитута по уровню средней степени интенсивности	Обременения возникают довольно часто из-за сервитута	Сервитутом пользуются постоянно

Что также высчитывается

Так как выше упоминалось, что факторов проведения экспертизы четыре, ниже представлен последний, вместе с подведёнными итогами результатов отчёта:

Показатели убытка	Низко	Умеренно	Средне	Повышено	Высоко
Показатели убытка	0%	25%	50%	75%	100%
Влияние на распоряжение землёй	Почти не создаются обременения для заключения любого вида сделок. На рынке недвижимости данный сервитут на объекте чем-то значительным не считается	Рынок недвижимости воспринимает данный сервитут, как незначительное обременение	Имеет непосредственное влияние на распоряжение объектом недвижимости	На рынке недвижимости соглашение о данном сервитуте воспринимают, как наличие существенного обременения	Обременение непосредственно препятствует заключению каких-либо сделок, на рынке это воспринимается значительным негативным фактором
Количество наблюдений	2	1	1	0	0
Подведение итогов	0%	25%	50%	0%	0%
Итого	75%
Сумма факторов	4
Доля стоимости на убыток из-за сервитута	18,75%

Рассматривая эти примерные данные отчёта, можно подвести итог, что на каждый уровень риска значение обозначенного уровня нужно умножить. Сумма значений части убытка по причине сервитута является средневзвешенной в зависимости от числа факторов.

Реальный ущерб

Реальный ущерб на земельном участке, причинённый вследствие сервитута владельцам объектов незавершённого строительства, если права этих владельцев ограничены, будет определён в значении разницы между показателем рыночной цены территории и недвижимого недостроенного объекта без наличия ограничений с той же ценой, но с наличием обременений.

Реальный ущерб, причинённый собственнику застроенного участка, если права ограничены сервитутом, определяют значением разницы аналогично описанному выше. Потери, нанесённые владельцу незастроенной или застроенной территории именно по причине сервитута, если он временный, высчитывается исходя из расхода, ориентированного на прибыль, произведённого владельцем объекта до соглашения, а также затрат, понесённых для улучшения участка, которые из-за наличия сервитута невозможно реализовать совсем или частично. При этом под улучшениями имеется в виду возведение сооружений, зданий, объектов инженерно-технических систем и антропогенные воздействия, направленные на улучшение качества грунта.

Если по причине установления сервитута на землю ухудшилось качество грунта, компенсацию следует определить по размеру затрат владельца на восстановление.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Упущенная выгода

Упущенной выгодой по причине сервитутов называют прибыль, которую владелец территории мог получить в обычной сфере гражданского оборота без нарушения его прав. Рассчитывается упущенная выгода на земельные участки посредством дисконтирования планированной неполученной прибыли за срок восстановления производства.

Прибылью владельца земельного участка, который ограничен сервитутом, служит разница между значением за конкретный временной период от денежных поступлений к финансовым выплатам. Основным признаком для определения соразмерности условий земельной эксплуатации могут служить характер и объём правовых полномочий владельца объекта, обременённого наличием сервитута, размер и форма выгоды, риски и потраченное время, за которое мог бы быть получен определённый доход. Период на восстановление производственного процесса определяется оценщиком в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на тот момент, проектами по организации строительства, в которых установлены все важные сроки, бизнес-планами.

Определяя величину финансового потока, который собственник земли имел бы в обычных условиях, без сервитута, учитывается анализ ситуации на рынке, насколько типичны условия его функционирования и наличие воздействия непредвиденных ситуаций, именуемых непреодолимой силой.

Поэтапный процесс

Оценка реального сервитута процедура довольно сложная. В базовом расчёте используется формула:

Размер рыночной стоимости за один метр квадратный земли х Общую площадь передаваемой под сервитут территории в процентном соотношении к общей площади территории.

Однако для дальнейших расчётов всё намного сложнее и зависит от массы индивидуальных факторов. При этом этапы самой процедуры включают в себя:

Когда все составляющие определены, осуществляются подсчёты компенсации в общей сложности. Данное финансовое обязательство будет возложено на того, кто инициировал сервитут. При этом, если речь идёт о временном обременении, владелец территории вправе самостоятельно решить, какой будет размер компенсации, например, заключив с третьим лицом договор аренды. Но такая форма взаимоотношений возможна лишь между частными лицами.

Сам же оценочный отчёт имеет структуру из пяти разделов, в которые входят общие характеристики документа с информацией о сторонах, наименования используемых стандартов, действующих на территории Российской Федерации, используемые для расчётов методы, информация по объекту оценки (площадь, для чего обременяется, на какой срок) и заключение экспертизы. Бумага носит официальный характер, может служить доказательной базой в суде при необходимости, поэтому важно проследить, чтобы на ней были проставлены подпись ответственного оценщика и руководителя организации, к которой он относится, вместе с печатью данной организации.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).