Застройщик в строительстве: кто это такой и как его правильно выбрать. Проверяем новостройку – пошаговая инструкция Кто застройщик на

В строительной сфере используются такие , как «застройщик», «заказчик», «подрядчик», «инвестор». Первые два нередко путают межу собой, хотя они имеют разное значение. Подробнее о том, кто такой застройщик и кто такой заказчик, расскажем далее.

Застройщик владеет землей, на которой возводится постройка

О застройщиках нам часто приходится слышать в связи с долевым строительством новых домов. В рекламных компаниях уверяют, что покупать квартиру от застройщиков выгоднее. Однако у покупателей нередко возникает вопрос, кто такие эти застройщики?

Смысл данного понятия раскрывается Законом «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от 30.12.2004. Под застройщиком понимается организация, которая:

имеет опыт в сфере строительства многоквартирных или иных недвижимых объектов;
владеет землей, на которой возводится постройка;
привлекает средства для постройки указанных объектов.

Встречается этот термин и в Градостроительном кодексе РФ (ст. 2). По нему под застройщиком понимается не только организация, но и физическое лицо на имеющемся у него во владении участке возведение объектов, их реконструкцию, капремонт. Кроме того, они могут проводить изыскательские и иные подготовительные для строительства объекты.

Застройщики фактически организуют всю работу по возведению домов или иных объектов. Они должны получить для этого земельный , разрешительную документацию, денежные средства. При этом строить самостоятельно они не обязаны.

Зачастую к строительным работам застройщиками привлекаются подрядные организации. В этом случае они также выступают в роли заказчиков работ. Поскольку застройщики привлекают чужие средства, они также являются и инвесторами.

Можно выделить следующие особенности этих субъектов строительной деятельности:

Имеют во владении участок земли, ан котором планируется возводить какой-либо объект.
Перед началом работ у застройщиков должно быть на руках разрешение для постройки объектов.
Они осуществляют организацию всех работ по возведению объектов, при этом имеют право инвестировать средства граждан на эти цели, привлекать подрядчиков.

В целом понятии застройщика более широкое, чем заказчика, инвестора и подрядчика. Застройщики могут совмещать в себе все эти отдельные понятия.

Кто такой заказчик

Понятие «заказчик» используется в законодательстве прежде всего в связи с подрядными работами. Сторонами в подрядных договорах выступают именно заказчики и подрядчики. Первые поручают выполнение каких-либо иным лицам, организациям.

Заказчики поручают работы, проверяют ход их выполнения, а затем принимают и оплачивают полученный результат. Получается, что он в любом случае самостоятельно никаких работ не осуществляют, а лишь организуют процесс их выполнения. При этом они несут определенную ответственность за итог проведенных подрядчиком работ.

Интересно, что по подрядным договорам заказчики должны создавать исполнителям все требуемые условия для работы. Одним из условий является предоставление территории для застройки. Однако в понятие заказчика не входит владение передаваемой подрядчику землей.

По закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» №39-ФЗ (далее – Закон № 39-ФЗ) заказчиком выступает лицо, которому инвесторы поручили реализовать какой-либо проект. Иными словами они должны организовать возведение недвижимого объекта на выделенные средства. Заказчики и инвесторы могут совпадать в одном лице.

В строительной сфере заказчики могут также выступать застройщиками. Заказчики могут инвестировать свои собственные средства в либо привлеченные, а также совмещать оба источника получения средств. Для того, чтобы стать застройщиком заказчику потребуется получить права на территорию под застройку.

Инвесторы выделяют средства под определенные цели

Данное понятие раскрывается положениями вышеуказанного Закона № 39-ФЗ. Инвесторами могут быть любые лица независимо от их статуса. В их качестве выступают организации, граждане и даже иностранные субъекты.

Главной их деятельностью является осуществление вложений для реализации каких-либо проектов. В строительной сфере средства инвестируются для возведения различных построек. Инвестироваться могут как собственные, так и привлеченные средства. Допускается совмещать эти оба инвестирования.

При этом инвесторы выделяют средства под определенные цели и вправе проверять их правильное расходование. Инвестиции являются вложениями, которые впоследствии должны принести инвестору прибыль. По своему характеру они бывают краткосрочными или долгосрочными.

Кто такой подрядчик

Под подрядчиком понимает лицо, которое непосредственно занимается выполнением работ. Они выполняют свою деятельность на основе поручения от иных лиц. В их роли могут выступать заказчики или застройщики.

В заказчиков (застройщиков) входит обеспечение всех условий подрядчикам для выполнения работ. Исполнители же (подрядчики) должны действовать в соответствии с заданием и предоставить результат работы в установленные договором сроки. Строительство должно осуществлять строго в рамках утвержденных проектов, строительных правил и норм.

Подрядчики отвечают за качество своих работ, их своевременное выполнение, соответствие проектам. Кроме того, исполнители обязаны иметь разрешение (лицензию) на данный вид деятельности. Обычно договор заключается с основным (генеральным) подрядчиком.

Указанный подрядчик уже вправе самостоятельно договариваться с иными подрядчиками (субподрядчиками) о выполнении части или всех работ. Однако многие заказчики (застройщики) желают быть в курсе того, кому поручается работа над их проектом.

Их соотношение между собой

Несмотря на схожесть указанных понятий, они все же имеют существенные различия. Проще всего отграничить от остальных подрядчиков, поскольку они являются исполнителями строительных работ. Они выполняют их по заданию заказчика (застройщика) при создании требуемых для постройки объектов условий.

Застройщики обладают более широкими по сравнению с остальными функциями. Они могут выступать и заказчиками, инвесторами и даже подрядчиками.

Заказчик не всегда является застройщиком и инвестором, не выполняет подрядчиков. Инвесторы же занимаются вложением средств в разные проекты. Выступать в их роли могут заказчики и застройщики.

Юрлица и ИП могут выступать в качестве застройщика, если имеют в собственном владении земельный участок или право его арендовать для дальнейшего ведения строительных и прочих работ. Подробно о понятии застройщика, а также его полномочиях и ответственности предлагаем узнать ниже.

Определение застройщика по действующему законодательству

Исходя из законодательных нормативов, можно дать правильное правовое определение застройщику:

Согласно ст. 2 п. 1 ФЗ-214 . Это любые юрлица, которые на личном или арендуемом земельном участке планируют возвести многоквартирные дома и/или объекты недвижимости (помимо производственных). Финансовая база – денежные вложения членов долевого строительства. Основание для выполнения данных работ – разрешение на строительство.
Согласно ст. 1 п. 16 ФЗ-190 + Градостроительного кодекса . Это физ- или юрлицо, которое вкладывает капитальные вложения для обеспечения на личном или арендуемом земельном участке выполнение следующих типов работ: строительных, ремонтных, реконструкции и т. д.
Согласно ст. 4 ч. 2 ФЗ-39 . Если для реализации запланированных работ на земельном участке у застройщика нет личных средств, он может использовать привлеченные средства. В данной ситуации застройщик также выступает в качестве инвестора, то есть является застройщиком-инвестором.
Согласно Своду правил 30-102-99 (о планировке и застройке территории малоэтажными жилищными домами) застройщик может выступать в качестве индивидуального застройщика. На земельном участке он может организовать строительство жилого дома и сельскохозяйственных построек, используя личные средства или вложения, полученные от третьих лиц или строительных компаний.

Функции застройщика

Чтобы точно выяснить, кем является застройщик, стоит определить, каков спектр его деятельности:

Обеспечивает финансовую базу строительства, поскольку часто застройщик выступает в роли генерального инвестора. Он имеет право подписать договор долевого участия с другими инвесторами, при этом передает данным лицам свое право требования.
Передает заинтересованным участникам (как правило, дольщикам) сведения о проделанных работах, информирует о сроках сдачи объекта в пользование и проч.
Выполняет инженерные изыскания и собирает документы, которые необходимы для реализации строительных работ, проведения реконструкции или капитального ремонта.

Проектная документация должна быть утверждена и соответствовать действующим строительным нормам.

Привлекает подрядчиков и прочих специалистов, которые выполнят весь комплекс запланированных на земельном участке работ.
Занимается закупкой строительных материалов и необходимого оборудования.
Контролирует ход выполнения всех работ. Если возникают какие-либо нарушения, имеет право найти другую подрядную организацию.
Гарантирует сдачу объекта в оговоренные ранее сроки.
Обеспечивает выполнение условий заключенного договора.

Следует отметить, что в редких случаях застройщик может выступать в качестве подрядчика, то есть выполнять строительные работы собственными усилиями.

Ответственность

В ряде случаев при нарушении своих обязанностей застройщик несет административную ответственность:

Застройщику необходимо своевременно опубликовать в СМИ достоверную информацию о проектной декларации, в противном случае придется выплатить штраф: для должностных лиц – от 5 000 до 15 000 рублей, а для юрлиц – от 200 000 до 400 000 рублей.
Застройщик должен получить разрешение на строительство. Если такового нет, он не имеет права публиковать информацию о стройке в СМИ, организовывать рекламу и проч. Нарушение этого правила влечет за собой штраф, размер которого варьируется от 100 000 до 500 000 рублей.
Застройщик не имеет права привлекать дольщиков, если не имеет разрешения на строительство. Нарушение этого правила приведет к административной ответственности в виде штрафа от 500 000 до 1 млн. рублей. Следует отметить, что штраф будет начисляться за каждого участника, который незаконно подписал долевой договор.

Чтобы не пришлось выплачивать штрафы, застройщик в обязательном порядке должен получить разрешение на строительство и вовремя передать СМИ достоверную информацию о строительстве.

Чем застройщик отличается от девелопера?

Застройщик является собственником или арендатором земельного участка, что не является обязательным условием для девелопера. Последний является предпринимателем, который работает в области девелопмента и может выполнять следующие работы:

Утвердить проектные документы, на основании которых будут возведены объекты коммерческой недвижимости. Таковыми являются офисные помещения, торгово-развлекательные центры, складские помещения, гостиничные комплексы, сооружения для сдачи в аренду и проч.
Подготовить бизнес-план.
Приобрести земельный участок.
Организовать рекламную компанию.
Выбрать застройщика, чтобы реализовать объект и получить максимальную прибыль.

Так, девелопер занимается предпринимательской деятельностью для получения финансовой выгоды. При этом он может не являться собственником или арендатором земельного участка, где планируется возвести коммерческую недвижимость, чем и отличается от застройщика.

Кто такой заказчик-застройщик?

Понятие определено 16-м Постановлением Госстроя СССР, и оно до сих пор является актуальным. Это юрлицо, занимающееся распоряжением финансовых вложений, которые будут применяться в качестве капитальных средств, и материального имущества, которое числится за капитальным строительством.

В его лице выступают:

Различные учреждения, в т. ч. и государственные.
Различные унитарные предприятия, а также дирекции.
Негосударственные коммерческие компании, получившие от государства средства для постройки объектов. В результате таких сделок, как правило, государству передается часть акций данных компаний.
Представители государственной или региональной власти, за которыми закреплены постройки и объекты, которые находятся на оперативном управлении. В этом случае застройщик получает капитальные вложения из федерального бюджета.

Вне зависимости от того, кто именно выступает застройщиком-заказчиком, он выполняет следующие функции:

Утверждает проектно-сметную документацию.
Привлекает необходимых для выполнения установленных работ специалистов.
Занимается закупкой/арендой всего необходимого оборудования.
Оплачивает работникам оплату за выполненные строительные и/или монтажные работы.
Контролирует проведение всех работ, а также соблюдение договорных цен, которые были утверждены в смете.
Отвечает за передачу объектов и/или производственных мощностей в эксплуатацию в ранее определенные сроки.

Так, застройщик-заказчик должен обеспечить полное проведение необходимых работ на земельном участке – вплоть до передачи объектов в пользование.

10 правил выбора застройщика

Попасть в руки мошенников легко, поэтому при выборе застройщика необходимо выяснить следующие данные:

Дата регистрации организации или ИП, срок работы. Чтобы это выяснить, достаточно посетить специальную страницу на сайте налоговой службы.
Наличие у настройщика свидетельства, подтверждающего право владения земельным участком.
Наличие у застройщика действующего разрешения на строительства.
Наличие у застройщика расчетного счета в банке. Если имеется, как долго работает.
Наличие на балансе организации основных производственных фондов, например, помещения, автотранспорта и т. д.
Наличие у застройщика собственного сайта. Если имеется, как долго работает.
Проверка выполненных проектов застройщика.
Определение, имеются ли у застройщика не сданные в эксплуатацию объекты.
Проверка застройщика на наличие финансовой задолженности, например, в банке.
Проверка доверенности на представительство, если застройщика представляет доверенное лицо.

Так, стоит выяснить данные параметры до того, как подписать с застройщиком договор. Этого не стоит делать, если у организации отсутствует официальная регистрация, сметные документы и проч. Дополнительно о критериях добросовестности застройщика.

Видео: Кто такой застройщик?

В следующем видео эксперт определит, кто такой застройщик, чем занимается и почему, по сути, является девелопером:

По сути, застройщик – это девелопер, который на собственном или арендуемом земельном участке занимается организацией и сдачей в эксплуатацию строительных объектов. При этом это может быть как физическое, так и юридическое лицо. Точное определение застройки дает законодательство, которое и формирует ряд требований к данному лицу, при нарушении которых придется понести административное наказание.

Всё чаще по телевизору, радио и в газетах мелькает слово "застройщик". Или, как сейчас модно говорить на английский манер, - "девелопер". Кто это такой? Застройщик (заказчик) - по российскому законодательству - юридическое или физическое лицо, имеющее намерение осуществить строительство, реконструкцию или иной вид строительных работ, для проведения которых требуется разрешение на строительство. Он обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность.

Застройщики бывают разными. Как известно из новостей, некоторые из них не вполне благонадёжны, а несколько застройщиков обманули своих инвесторов, оставив их без жилья. Так что, мало знать, кто такие застройщики, нужно ещё обладать информацией, как себя обезопасить при покупки жилья у них.

Большинство наших сограждан покупают жильё на вторичном рынке. Причин тому несколько: от невозможности купить дорогое новое жильё, до несогласия банков выдавать ипотечные кредиты на покупку жилья в строящихся домах. И хотя на стадии строительства можно купить квартиру по значительно меньшей цене, люди не рискуют, так как помнят скандалы с обманутыми дольщиками. А ведь все хотят сделать покупку и сразу наслаждаться ей, а не трепать себе нервы разборками с продавцом и долгим судебным процессом.

Квартиры от застройщика стоят не очень дорого, но нужно уметь выбрать хорошего застройщика. Но даже если вы рискнёте и вам попадётся хороший застройщик, дешевизна квартиры может быстро сойти на нет, когда вы будете делать ремонт в своей новой квартире. Ведь застройщик может просто передать вам по договору квартиру в виде голых стен. С коммуникациями, подведёнными до квартиры. Чтобы привести такую "квартиру" в удобный для проживания вид, вам придётся вложить солидную сумму денег. Подчас, расходы на ремонт составляют 30-50% от стоимости самого жилья. Такова цена новостройки от застройщика...

И всё же, лучше сильно потратиться на ремонт своего жилья, чем остаться и без денег, и без квартиры. Чтобы для вас всё закончилось хорошо, нужно очень хорошо разбираться в застройщиках. А как в них разберёшься, если наряду с крупными и известными фирмами, на рынке недвижимости действует много мелких? Например, застройщики Санкт-Петербурга известны в регионах, а вот провинциальных застройщиков в Санкт-Петербурге не знают.

Застройщиком может выступать как инвестор, так и строительная компания. Застройщик может вступать в союзы с другими застройщиками и инвесторами. Если застройщик сам является заказчиком строительства, то он получает статус "заказчик-застройщик" и сам организует строительные работы.

Обычно застройщиками выступают крупнейшие российские строительные компании. Основной объём строительства приходится на них. Но в регионах чаще строят частные, не известные в столице или других регионах, инвесторы.

Застройщик полностью ответственен за успехи и неудачи строительства. Соответственно, именно успехами застройщика определяется его рейтинг. Если застройщик успешно реализовал не один инвестиционный проект, то доверие к нему покупателей, банков, строителей и прочих заинтересованных лиц растёт. Если же застройщик создал своим партнёрам проблемы (денег не хватило на завершение строительства, поставщиками строительных материалов выбраны неадекватные, документация на строительство подготовлена не в срок), то такой застройщик не просто будет иметь низкий рейтинг и отсутствие доверия к себе со стороны, но и получит ряд взысканий в виде штрафов и "разбор полётов" в суде.

Сегодня, как и вообще последние лет 15, найти на рынке добросовестного и надёжного застройщика - большая редкость. Они нарасхват и без дела не сидят, строя административные и офисные здания для государства и элиты бизнеса. Простому человеку к ним не пробиться... А те, кто посвободнее, не всегда внушают доверия. Правда, государство, оценив то, как ловко мошенники от строительства уходят от наказания, обманув сотни тысяч человек, всерьёз взялось за регулирование деятельности застройщиков. Пока только законодательным способом, но и этого вполне достаточно, чтобы недобросовестные застройщики не остались без наказания.

Однако, надеясь на государство, следует и самому быть бдительным. Если вы решились купить жильё не на вторичном рынке, а в стадии строительства, то нужно следовать простым рекомендациям:

1. Узнайте организационно-правовую форму застройщика. Лучше, если это будет ОАО, чем ООО.

2. Узнайте, как давно застройщика существует на рынке недвижимости и чем он за это время отличился (например, строил ли он уже раньше здания той категории, которую предлагает вам).

3. Узнайте, есть ли у застройщика планы на последующие проекты. Если он планирует строить ещё что-то, то можете засчитать это в плюс.

4. Ознакомьтесь с наличием у застройщика всех правоустанавливающих документов. У него должны быть:

Копия распорядительного акта муниципальных властей о выделении участка под застройку;

Договор об аренде земельного участка и договор с генеральным подрядчиком строительства.

Иногда у застройщика имеется и утверждённая муниципалитетом проектная документация и разрешение на ведение строительства.

Если у застройщика нет каких-то документов, то не связывайтесь с ним, даже если он говорит, что скоро их оформит. Скоро у него это вряд ли получится. Это долгий процесс. А может получиться, что и вовсе ничего не выйдет! Ну не разрешат ему строить и всё. А как быстро вы потом получите назад свои деньги - это вопрос!

Поэтому, не стесняйтесь и сразу требуйте от застройщика:

Учредительные документы;

Свидетельство о государственной регистрации;

Свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе (выписка из ОГРН);

Отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

Утверждённые годовые отчёты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком своей деятельности;

Аудиторское заключение за последний год деятельности застройщика.

Эти документы не являются объектом коммерческой тайны. Поэтому, если вам их не показывают, значит застройщику есть что скрывать. С таким не связывайтесь!

Если вы вступаете в долевое строительстве, то застройщик обязан представить вам для ознакомления:

Разрешение на строительство;

Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;

Заключение государственной экспертизы проектной документации (если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом);

Проектную документацию, включающую в себя все внесённые изменения;

Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Опять же, всё это застройщик должен показать вам по первому требованию. И хорошо, если знакомиться с документами вы поедите не один, а в сопровождении понимающего в этом знакомого.

Для заключения договора, застройщик потребует от вас не меньше документов и гарантий, чем требует банк при выдаче кредита. Одной из гарантий с вашей стороны должны быть соинвесторы, которые несут обязанность уплаты взносов, если вы их оказываетесь платить не в состоянии.

Решив купить квартиру в стадии строительства, вы становитесь в очень уязвимое положение. Пока дом не построен и не сдан госкомиссии, вы не получите права собственности на недвижимость. Но деньги за неё уже платите. А что взамен? Взамен вы получаете документ под названием "Договор инвестирования". Лучше бы всё же сразу поменять свои деньги на недвижимость, но раз вы их меняете на этот "документ", то сами должны позаботиться, чтобы он не оказался "филькиной грамотой". В договоре инвестирования должно быть указано:

Определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

Точный срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства;

Цена договора, сроки и порядок её уплаты;

Гарантийный срок, который должен составлять не менее пяти лет.

Проверьте, чтобы в договоре была прописана не только ваша ответственность, но и ответственность застройщика. Для вас оптимальным будет, если за просрочку срока передачи вам квартиры, застройщик будет обязан сделать в ней ремонт (обычно квартиры передаются "голыми") и выплачивал пени в зависимости от срока задержки передачи недвижимости вам). В договоре должна быть оговорена обязанность застройщика устранить все недоделки по строительству и ремонту. В противном случае, все строительные "ляпы" вы будете исправлять за свой счёт.

Также, настоите на том, чтобы в договоре был чётко указан срок, в течение которого будет оформлено право собственности на квартиру после сдачи дома в эксплуатацию. Этим занимается застройщик. Но часто они очень затягивают эту процедуру. А почему из-за этого должны страдать вы? Пусть договор предусматривает санкции к застройщику, если он будет долго тянуть.

Решив купить квартиру у застройщика, не рассчитывайте, что получится сделать это по ценам, указанным в рекламе. Вас могут обмануть на размере у.е. (условных единиц). Либо, начав поднимать цену за квадратные метры в процессе строительства. Поэтому, до подписания договора с застройщиком, уточните его цену. А также, добейтесь, чтобы в договоре было прямо указано, что: "цена договора является неизменной до окончания строительства и передачи квартиры инвестору". После окончания строительства могут образоваться "лишние" квадратные метры, которые вас попытаются заставить оплатить. Здесь придётся решать спор в суде, на основе цифр, указанных в инвестиционном договоре.

Даже если вы решили, что этому застройщику можно доверять, а также, посчитали, что "потяните", данный договор, и заключили сделку с застройщиком, то в будущем могут возникнуть случаи, когда данный договор будет расторгнут. Причём, инициатором расторжения договора инвестирования может выступить любая сторона. А вот виновной будет не обязательно сторона, разорвавшая договор.

Так, застройщик вправе расторгнуть договор, если вами (дольщиком) допускаются систематические просрочки платежей. В этом случае виноваты вы, но штраф (оговоренный в договоре) будете платить вы, вместе с вашими соинвесторами.

Если же договор инвестирования расторгается дольщиком (вами) по вине застройщика (например, дом не сдан в срок, или сдан с недоделками), то помимо возврата собственных средств можете рассчитывать на получение дополнительных (на покупку другого жилья на вторичном рынке).

Если договор не сорван и всё прошло хорошо, то не расслабляйтесь до того момента, пока не получите свидетельство о праве собственности на квартиру. Бывали случаи, когда квартира, купленная одним инвестором, была продана и другому лицу. Если вы не хотите вместо собственного жилья получить коммуналку, то не поленитесь заглянуть в учётную запись государственной регистрации договора.

Вот вкратце и всё о застройщиках и о взаимоотношениях с ними. Как видите, сотрудничать с ними часто приходится на свой страх и риск. Но часто только лишь заключение договора инвестирования между вами и застройщиком даёт вам возможность купить новое жильё по очень демократичным ценам. Иногда, и по себестоимости строительства! А зная все нюансы договорных отношений с застройщиками, вы можете выбрать самого надёжного из них и выгодно инвестировать свои деньги.

Хорошей вам крыши над головой!

При желании обзавестись недвижимостью возникает логичный вопрос, у какого застройщика купить квартиру в Москве. Для успешного проведения сделки стоит заранее разобраться, какой строительной компании доверять, и в каком случае можно рассчитывать на наибольшую выгоду от совершения сделки. Ниже рассмотрим ключевые вопросы - как выбрать надежного застройщика и новостройку, и на что стоит ориентироваться в процессе поиска подходящего варианта. Также выделим лучшие строительные компании Москвы, рассмотрим их особенности и приведем отзывы клиентов.

При выборе строительной компании обратите внимание на следующие показатели:

Рентабельность. Если параметр находится на высоком уровне, это свидетельствует о своевременном выполнении обязательств и отсутствии проблем с финансами. Если девелопер «доживает» последние дни, он вряд ли будет браться за новые проекты. Часто такие застройщики концентрируются на продаже квартир уже имеющихся проектов.
Количество переданных в эксплуатацию домов. Покупка жилья должна начинаться с изучения истории застройщика. Чем больше сооружений возведено за последние годы, тем лучше. Это говорит о высокой активности компании на строительном рынке.
Доверие банков. При покупке недвижимости в новостройке часто привлекаются кредитные средства. Если в роли кредитора выступает крупный банк, это положительный сигнал для инвестора (дольщика).
Успешность и своевременность сдачи объектов. Одним из свидетельств надежности московского застройщика является факт передачи здания в оговоренный договором ДДУ срок. Получить необходимую информацию можно как от строительной компании, так и с помощью отзывов дольщиков.

Как выбрать хорошую новостройку?

Многие при выборе новостройки ищут универсальный «рецепт успеха», но такого не существует. Вопрос решается в индивидуальном порядке и зависит от финансовых возможностей покупателя. Для начала стоит определиться с бюджетом, после чего приниматься за поиски с учетом имеющей на руках суммы. Также рекомендуется изучить средние цены на квартиры в пределах интересующего района и класса недвижимости. Если стоимость жилья слишком низкая, это должно вызвать подозрения.

Выбирая выгодный вариант, определитесь с целью покупки - для проживания или инвестирования денег. В последнем случае желательно приобретать недвижимость на этапе строительства с последующей продажей после сдачи объекта. Если вы выбираете новостройку для жизни, проведите анализ основных параметров - инфраструктуры, развития транспортного сообщения и прочих аспектов.

Не меньшее значение имеют финансовые возможности. Определите, готовы ли вы внести всю сумму за квартиру или планируете оформить ипотеку (рассрочку). Выясните наличие аккредитации жилого комплекса в финансовом учреждении, где вы получает заработную плату, возможность применения материнского капитала и прочие важные моменты.

При оценке недвижимости ориентируйтесь на следующие параметры:

Уровень готовности объекта.
Отношение объема финансирования к скорости продаж.
Наличие страховых гарантий.
Позиции застройщика на рынке.
Репутацию строительной компании, отзывы клиентов, ценовую стратегию.

Если комплексно подходить к решению вопроса, проблем с выбором недвижимости по выгодной цене не возникает.

Стоит ли воспользоваться услугами риэлтора?

Один из главных вопросов, который должен решить покупатель - привлекать риэлтора к процессу выбора недвижимости или работать напрямую с девелопером. Здесь решение стоит принимать с учетом поставленных задач. Если вопрос с выбором подходящей новостройки уже решен, лучше оформлять сделку напрямую. Но стоит отметить, что в случае привлечения агентства по недвижимости при покупке квартиры договор долевого участия (ДДУ) все равно подписывается с юрлицом (застройщиком). Получается, что риэлтор просто оказывает услугу, но не дает никаких гарантий.

Недостаток прямого сотрудничества с девелопером в том, что он предлагает квартиры лишь в той недвижимости, которую возводит самостоятельно. В случае с привлечением риэлторов горизонт выбора расширяется. Специалисты анализируют предпочтения клиента и подбирают подходящий по всем критериям вариант. Что это значит? Если вы еще не определись с районом и готовы рассмотреть несколько вариантов, для экономии времени лучше воспользоваться услугами риэлтора.

Преимущество работы с риэлторской компанией и в том, что ее специалисты помогают с оформлением ипотечного займа. Это важный момент, ведь не все банки кредитуют покупки недвижимости в новостройках, а грамотный риэлтор быстро подберет подходящий вариант.

Нужно ли посещать стройплощадку?

Допустим, вы нашли подходящего застройщика и новостройку, изучили сайт в Интернете, прочли отзывы пользователей на факт надежности строительной компании. Следующим шагом звоните в офис продаж, и делайте запрос на посещение строительной площадки. Это важный этап, ведь лучше один раз увидеть все своими глазами, чем сто раз посмотреть фото на официальной странице.

Бывают ситуации, когда времени на посещение стройплощадки нет, или политика девелопера/застройщика не предполагает такой возможности. В такой ситуации можно посетить специальные сайты, где многие новостройки отсняты с воздуха. После изучения фото и видеороликов проще сделать выбор оптимального варианта.

Если вы все-таки оказались на площадке, где ведется строительство, обратите внимание на ряд аспектов:

Активность проведения работ.
Состояние стройплощадки (насколько хаотично разложены материалы),
Количество работников и их отношение к делу.

Учтите, что монолитный дом возводится медленнее, чем классические панельные конструкции.

Обязательный визит в отдел продаж

После посещения стройплощадки (или до этого) стоит заглянуть в отдел продаж одного из московских застройщиков. Здесь специалисты предоставляют полную информацию по интересующим клиентам вопросам - по сроку сдачи объекта, свободным квартирам, особенностям дома, стоимости недвижимости, нюансах будущей инфраструктуры и так далее.

По первому требованию менеджер передает документацию - проект, разрешение на строительство объекта, бумаги на подведение коммуникаций и многое другое. Специалисты уверяют, что при посещении офиса девелопера или застройщика стоит посмотреть:

Учредительные бумаги компании.
Бухгалтерский баланс.
Свидетельство о постановке на учет в ФНС.
Отчет об убытках и прибыли.
Свидетельство о госрегистрации юрлица.
Заключение аудиторов за последние 12 месяцев работы.

Если интересующие документы отсутствуют в офисе продаж, требуется ехать в главный офис строительной компании или девелопера, где необходимые бумаги будут переданы по первому требованию. Если представители компании отказывают в передачи документов, это может говорить об отсутствии разрешения на строительство.

Чтобы упростить задачу, необходимую информацию о застройщике можно получить из следующих бумаг - выписки из ЕГРЮЛ, а также проектной декларации. В первом случае у вас будут данные о строительной компании, а во втором - об объекте и имеющихся в распоряжении документах.

Самые надежные застройщики Москвы

На московском строительном рынке работает не меньше десятка компаний, которые заслужили уважение и имеют большой опыт строительства. Выделим наиболее надежные:

Дон Строй Инвест - застройщик, который за последние годы реализовал множество проектов, среди которых «Сердце столицы», «Алые паруса», «Кленовый DOM» и другие. Количество возведенных ЖК достаточное, чтобы заявлять о надежности фирмы.
Capital Group - известная компания, которая является одним и лидеров по количество готовых проектов. В ее распоряжении находится такая известная недвижимость, как «Город яхт», «Триколор» и другие объекты.
Урбан групп - застройщик, который занимается возведением объектов в Химках. Кроме того, к его лучшим ЖК стоит отнести «Опалиха 03», «Опалиха 02», Новосходненский и другие. Специалисты отмечают индивидуализацию квартир, что ранее было возможным только в отношении элитной недвижимости.
МИЦ - группа компаний, которая на сегодняшний день заключила больше 5000 ДДУ на реализацию объектов недвижимости. Общая площадь жилья, которое продается в Подмосковье достигает 600 000 кв.метров.
ПЖИ - еще одна известная группа компаний, занимающая высокие позиции в рейтинге строительных компаний. Ей присвоена наибольшая степень надежности ААА, а 14 лет работы на рынке лишь подтверждают надежность и высокий потенциал застройщика.
ГК «ПИК». Число заключенных договоров приближается к отметке в 2000, а общее число квадратных метров превышает отметку в 400 000 (только в 2016 году). За время деятельности группа компаний показала себя с лучшей стороны, а наибольшего внимания заслуживают ЖК «Савеловский Сити» и ЖК «Эко Видное».
Ведис Групп - широко известный застройщик, за «плечами» которого много готовых ЖК - «Мафино», «Алексеево» и другие. Отзывы покупателей отмечают высокую скорость застройщика и неплохое качество готовых домов.

Предпринимательская деятельность в области строительства недвижимости - это деятельность, связанная с крупными инвестициями и капиталовложениями, немалыми денежными потоками, а так же с высокой степенью риска - результат не всегда предсказуем. Строительная компания может «выйти в 0», получить огромную прибыль или колоссальный убыток от свой деятельности.

Законодательством невозможно регламентировать все тонкости и нюансы такой деятельности и соответственно, у бухгалтеров компаний возникают порой серьезные затруднения, связанные с крупными налоговыми рисками.

Конечно же, руководство компании стремится сэкономить. В том числе и на налогах, уплачиваемых в бюджет. Однако, это далеко не всегда безопасно и может повлечь за собой большие неприятности со стороны контролирующих органов.

В нашей статье мы рассмотрим особенности налогообложения экономии застройщика, полученной по результатам окончания проекта.

Кто является «застройщиком» и «заказчиком- застройщиком» (термины и определения).

Для начала рассмотрим, какую же компанию корректно называть «застройщиком».

Согласно п.16 ст.1 Градостроительного Кодекса, застройщик - юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке:

строительство,
реконструкцию,
капитальный ремонт объектов капитального строительства,

а также:

выполнение инженерных изысканий,
подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Значит, застройщик - это организация, занимающаяся организацией процессов реконструкции, строительства или ремонта недвижимости. При этом застройщик может выполнять свои функции, как для собственных нужд, так и для нужд других организаций.

Застройщики могут быть как инвесторами и соинвесторами строительства, так и строительными компаниями.

Кроме того, существует в градостроительном кодексе такое понятие, как «технический заказчик ».

В соответствии с п. п.22 ст.1 Градостроительного Кодекса, технический заказчик - юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и действующее от его имени.

Технический заказчик:

1. Заключает договоры (от имени застройщика ):

о выполнении инженерных изысканий,
о подготовке проектной документации,
о строительстве,
реконструкции,
капитальном ремонте объектов капитального строительства.

2. Подготавливает задания на выполнение указанных видов работ.

3. Предоставляет материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, организациям выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим:

подготовку проектной документации,
строительство,
реконструкцию,
капитальный ремонт объектов капитального строительства.

4. Утверждает проектную документацию.

5. Подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

6. Осуществляет иные функции, предусмотренные Градостроительным кодексом.

Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно, тогда он будет являться заказчиком-застройщиком.

Застройщика несет большие риски в связи с осуществлением строительства. Именно на нем лежит ответственность за выбор генподрядчика, за неудачное или успешное завершение проекта.

Законодательная база

В настоящее время действует два федеральных закона, регулирующих деятельность в области строительства.

1. Федеральный Закон №39-ФЗ от 25.02.1999г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Закон 39-ФЗ определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории РФ.

Кроме того, закон устанавливает гарантии равной защиты:

прав,
интересов,
имущества

субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

2. Федеральный Закон №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный закон регулирует отношения, связанные:

с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости,
с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости,

а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

При этом, в соответствии с п.3 закона 214-ФЗ, действие закона не распространяется на отношения юридических лиц и ИП, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом и законодательством РФ об инвестиционной деятельности (т.е. законом 39-ФЗ).

Закон 214-ФЗ не распространяется на объекты недвижимости производственного назначения, не связанные с жилищным строительством.

Обратите внимание: Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается .

Договор участия в долевом строительстве будет считаться заключенным только при наличии в нем условий, указанных в п.4 ст.4 закона 214-ФЗ. В соответствии с этим пунктом договор должен содержать:

определение конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче дольшищку застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иного объекта недвижимости;
срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
гарантийный срок на объект долевого строительства.

Обратите внимание: При отсутствии в договоре вышеуказанных условий, такой договор считается незаключенным .

Основные признаки договора участия в долевом строительстве:

заключается в письменной форме,
подлежит государственной регистрации,
считается заключенным с момента такой регистрации.

Как раз последние два пункта и отличают инвестиционный договор от договора участия в долевом строительстве.

Эта разница становится очень актуальной при определении налоговой базы по НДС с доходов застройщика. Ведь льгота, предусмотренная пп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ, распространяется только на услуги застройщика, оказанные на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законом 214-ФЗ.

Налоговый учет доходов у застройщика

Итак, для начала необходимо четко определить, в соответствии с каким именно договором (инвестиционным или участия в долевом строительстве) был получен доход застройщика.

При этом, даже если инвестиционный договор «в целом» похож на договор участия долевого строительства, но при этом не отвечает условиям, указанным в законе 214-ФЗ, для целей налогообложения НДС доходы застройщика не будут подпадать под положения статьи 149 НК РФ.

Услуги застройщика необходимо выделять отдельно в соответствующих договорах. Обычно они «выставляются» ежемесячно и соответственно включаются в налоговую базу для целей НДС - в случае, если получены по инвестиционному договору и подпадают под льготу, в случае, если получены в связи с договором долевого участия.

Однако, в случаях, когда застройщик является одновременно инвестором по договору и привлекает соинвесторов, а так же пользуется услугами генподрядчика и технического заказчика, в договорах соинвестирования о его вознаграждении может не упоминаться и доходы, соответственно, не будут признаваться и облагаться налогами.

Подобный подход не совсем законен, учитывая, что деятельность компании должна быть направлена на получение дохода и проводимые работы (оказываемые услуги), соответственно, должны приносить выручку, а ее размер необходимо закреплять в договорах с инвесторами (соинвесторами) или дольщиками.

В соответствии с п.1 ст.2 Гражданского Кодекса: «Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.»

Если при этом «целевые» средства использовались застройщиком не только для выполнения работ по конкретному проекту, но и на другие проекты или свои нужды (т.е. не по целевому назначению), такие суммы перестанут быть целевым финансированием и будут облагаться налогом на прибыль в соответствии с п.14 ст.250 НК РФ.

Таковы положения действующего законодательства и позиция Минфина.

В соответствии с письмом Минфина №03-03-06/1/506 от 22.08.2011г.: «Таким образом, использование денежных средств, которые получены застройщиком от участников долевого строительства на создание (строительство) одного объекта, на строительство другого объекта признается нецелевым. Следовательно, такие денежные средства подлежат включению во внереализационные доходы на основании п. 14 ст. 250 НК РФ. »

После того, как работы по инвестиционному контракту или по договору долевого участия завершены, у некоторых застройщиков остаются средства, полученные от инвесторов (соинвесторов) и дольщиков.

В случае, если договором предусмотрен возврат неиспользованных средств целевого назначения, вопросов не возникает. Но если об этом ничего не сказано, или, напротив, такие средства обозначены, как «экономия застройщика» и остаются в его распоряжении, сразу возникают вопросы - а нужно ли застройщику платить НДС? И если - да, то с какой суммы?

Понятно, что компании-застройщики «лишних» налогов платить не хотят. Поэтому порой можно встретить следующий подход:

Экономия застройщика признается внереализационным доходом в соответствии с п.14 ст.250 НК РФ и не облагается НДС.

В соответствии с этим пунктом, внереализационными доходами налогоплательщика признаются доходы в виде использованных не по целевому назначению:

имущества (в том числе денежных средств),
работ,
услуг,

которые получены в рамках целевых поступлений, целевого финансирования, за исключением бюджетных средств.

Безусловно, такой подход весьма выгоден компании, но при этом является чрезвычайно рискованным. При проверке налоговые органы начислят НДС, 20% штраф и пени за несвоевременную уплату налога.

Таким образом, свою позицию организации придется отстаивать в суде, так как Минфин и налоговые органы не разделяют подобной позиции.

Есть случаи, когда суды принимают сторону налогоплательщика по спорным вопросам исчисления НДС с экономии денежных средств.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.2010г. по делу №А46-23193/2009 (Определением ВАС РФ от 25.03.2011 N ВАС-1109/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ)

«Суд указал, что средства, получаемые обществом от инвесторов по договорам на долевое участие, в момент их получения не рассматриваются как средства, связанные с реализацией товаров (работ, услуг). Поэтому сумма разницы между средствами, полученными обществом от физических лиц, и фактическими затратами на строительство жилых объектов не облагается НДС .»

Такие же выводы содержит Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.10.2010г. по делу №А27-25524/2009.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.05.2009г. №Ф04-3114/2009(7393-А46-42), Ф04-3114/2009(8435-А46-42) по делу №А46-21324/2008

«Суд пришел к выводу о том, что не облагается НДС разница между инвестиционными средствами, которые получены обществом на строительство жилых домов, и документально подтвержденными расходами компании, связанными с этим строительством.»

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.11.2010г. по делу №А33-22092/2009

«Суд указал, что денежные средства, полученные заказчиком-застройщиком от дольщиков сверх затрат на строительство, не облагаются НДС , поскольку являются инвестиционными.»

К таким же выводам пришел суд в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 09.10.2007г. по делу №А28-4176/2007-145/21.

Менее авантюрным представляется следующий подход:

Экономия застройщика признается доходом от реализации в соответствии с п.2 ст.249 НК РФ и облагается НДС.

В соответствии с п.2 ст.249 НК РФ, выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные:

товары (работы, услуги),
имущественные права,

выраженные в денежной или натуральной формах.

Если компания осуществляет функции Застройщика в соответствии с положениями Градостроительного Кодекса, то экономия средств, полученная от участия в Инвестиционном контракте (договоре долевого участия), с большой вероятностью будет квалифицирована налоговыми органами, как доход, связанный с оказанием услуг Застройщика вне зависимости от выделения (его отсутствия) вознаграждения Застройщика в договоре инвестирования (соинвестирования), долевого участия.

Доходы, связанные с договором инвестирования (соинвестирования), подлежат налогообложению НДС:

1. Согласно п.2 ст.153 НК РФ, при определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами.

2. Согласно пп.2 п.1 ст.162 НК РФ, налоговая база, увеличивается на суммы полученных за реализованные товары (работы, услуги) в виде финансовой помощи, на пополнение фондов специального назначения, в счет увеличения доходов либо иначе связанных с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).

Мнение, выраженное в Письме Минфина от 25.03.2008г. №03-07-10/02 :

«Если после завершения строительства подрядными организациями и передачи дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученных застройщиком от дольщиков, превышает его затраты, то суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика, подлежат налогообложению НДС .»

Решения судов, поддерживающие позицию налоговых органов:

Постановление ФАС Уральского округа от 29.06.2011г. №Ф09-3294/11 по делу №А71-10573/2010-А18:

«После окончания строительства объектов и их сдачи инвесторам услуги заказчика-застройщика являются выполненными и общество, получив экономию инвестиционных средств и оставив ее в своем распоряжении, обязано исчислить НДС с суммы этой экономии. Суд также отметил, что по завершении инвестиционного проекта денежные средства, оставшиеся в распоряжении застройщика, утрачивают инвестиционное значение.»

Постановление ФАС Уральского округа от 18.04.2011г. №Ф09-1217/11-С2 по делу №А50-15732/2010:

«Суд пришел к выводу, что сумма превышения средств, полученных от инвесторов, над затратами на строительство объекта включается в налоговую базу по НДС. Это объясняется тем, что в момент сдачи объекта в эксплуатацию и передачи его инвесторам оставшиеся в распоряжении заказчика-застройщика денежные средства не носят инвестиционного характера.»

Использование льготы по НДС согласно пп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ, возможно только лишь по экономии застройщика, связанной с договором .

Ведь в соответствии с пп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ, не подлежат налогообложению на территории РФ услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного* назначения).

*К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг);

Вот какой ответ на вопрос об отсутствии оснований для применения пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ при исчислении НДС в отношении лиц, не относящихся к застройщикам в соответствии с п.1 ст.2 закона N214-ФЗ дает Минфин в своем письме от 14.03.2011 №03-07-10/04:

«Согласно пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, от налогообложения НДС освобождаются услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законом 214-ФЗ (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

В соответствии с п. 1 ст. 2 вышеназванного закона под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. В связи с этим для применения иными лицами освобождения от налогообложения НДС , предусмотренного пп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ, правовых оснований не имеется .»

В соответствии с письмом Минфина от 11.05.2011 №03-07-10/08: «По вопросу налогообложения денежных средств, остающихся в распоряжении застройщика, оказывающего услуги на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, сообщаем, что поскольку согласно ст. 162 НК РФ денежные средства, полученные налогоплательщиком и связанные с оплатой реализованных им товаров (работ, услуг), освобождаемых от налогообложения, в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются, суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика с 1 октября 2010 г., не подлежат налогообложению НДС .»

В части налога на прибыль сумма экономии средств, полученная от участия в инвестиционном договоре (договоре долевого участия), является доходом по данному договору и облагается по ставке 20% в любом случае, вне зависимости от того, к каким доходам эту экономию отнесет налогоплательщик:

либо в соответствии с п.14 ст.250 НК РФ,

либо в соответствии с п.2 ст.249 НК РФ.

В заключение необходимо отметить, что даже если в настоящее время суды в своих решениях становятся на сторону налогоплательщика, ситуация может коренным образом измениться через несколько лет - в момент прохождения организацией налоговой проверки.

Вы бухгалтер, но директор вас не ценит? Считает, что вы только тратите его деньги и переплачиваете налоги?

Станьте ценным спецом в глазах руководства. Научитесь работать с дебиторкой.

У Центра обучения «Клерка» новый .

Обучение полностью дистанционно, выдаем сертификат.