Право ограниченного пользования объектом недвижимого имущества. Право ограниченного пользования (сервитут)

ПРАВО ОГРАНИЧЕННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ (СЕРВИТУТ)

В связи с активным развитием земельных правоотношений вопрос о правовом регулировании сервитутов является достаточно актуальным.

Порядку установления сервитутов в Российской Федерации посвящены статьи 274-277 Гражданского Кодекса РФ и статья 23 Земельного Кодекса РФ. Данные статьи содержат определение сервитута, его виды, порядок установления и прекращения. В целом необходимо отметить, что законодательство о сервитутах в России находится только в стадии становления и на практике реализуется достаточно редко.

Определение сервитута

Сервитут – это ограниченное право пользования чужим земельным участком.

В соответствии с п. 1 стр. 274 ГК РФ собственник земельного участка (или иной недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Обременение земельного участка сервитутом ни в коем случае не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения участком. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для участка, в отношении которого он установлен. Более того, собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в отношении которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п. 5 ст. 274 ГК РФ).

В случае, если права на земельный участок, обремененный сервитутом, перейдут к другому лицу, то сервитут сохраниться. При этом сам по себе сервитут не может быть предметом сделок (купли-продажи, залога и др.) и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимости, для обеспечения использования которой сервитут был установлен (п. 5 ст. 274 ГК РФ).

Виды сервитутов

Действующим законодательством предусмотрено два вида сервитутов – частный и публичный. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, то есть, как правило, по соглашению между собственниками соответствующих земельных участков.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. При этом установление такого сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК РФ) и круг его действия (круг правообладателей) обычно не ограничивается.

Кроме того, сервитуты бывают срочными (устанавливаются на определенный срок) и постоянными (устанавливаются без ограничения во времени).

Основания для сервитутов

В соответствии с п.3 ст. 23 ЗК РФ сервитуты могут устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных,

электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов

к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора воды и водопоя;

6) прогона скота через земельный участок;

7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность

которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном

на земельном участке, замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскатель-

ских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

Порядок установления сервитутов

Как уже было сказано выше, публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Установление такого сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Следует отметить, что в ГК РФ и ЗК РФ процедура проведения таких слушаний не описана, поэтому, в настоящее время, субъекты РФ принимают по этому поводу свои нормативные акты. Так, например, в Московской области порядок проведения общественных слушаний по поводу установления публичного сервитута регулируется статьей 13 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В этом случае сервитут может быть установлен на основании судебного решения.

Порядок прекращения сервитутов

Согласно положению ст. 276 ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Механизм государственной регистрации сервитутов

Сервитуты подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с правилами, установленными Федеральным Законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о регистрации). Сервитуты вступают в силу только после их регистрации в Едином государственном реестре прав. Также, государственной регистрации подлежат и прекращения сервитутов.

Для регистрации сервитута в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, необходимо представить:

· заявление собственника о государственной регистрации сервитута или

заявлениелица, в пользу которого установлен сервитут (в случае установления публичного сервитута заявление о регистрации подается органом государственной власти или органом местного самоуправления, его установившим);

· документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию в

установленных законодательством размерах;

· документ, удостоверяющий личность заявителя или его представителя;

· документ, свидетельствующий об установлении сервитута. Таким документом

может быть: соглашение (договор) лиц об установлении частного сервитута, копия распорядительного акта соответствующего государственного органа об установлении публичного сервитута или судебное решение об установлении сервитута;

· учредительные документы правообладателя сервитута (если это юридическое

лицо) и учредительные документы юридического лица, на основании соглашения с которым сервитут установлен (если речь идет о частном сервитуте);

· документы,подтверждающие полномочия руководителей юридических лиц на

подписание соответствующих документов;

· документы, описывающие земельный участок, в отношении которого установлен

сервитут (кадастровый план участка). При этом следует учитывать, что если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется. Если сервитут относится только к части земельного участка, то предоставление кадастрового плана участка обязательно, причем на нем должна быть отмечена сфера действия сервитута (п. 2 ст. 27 Закона о регистрации);

· иные необходимые для проведения регистрации документы.

При регистрации сервитута на земельный участок необходимо, чтобы в Едином государственном реестре прав было зарегистрировано само право на земельный участок, обременяемый сервитутом.

Сервитут – это право или ограничение прав?

Гражданским Кодексом РФ сервитут отнесен к числу вещных прав на недвижимость (п. 1 ст. 216).Однако в соответствии с Законом о регистрации все сервитуты регистрируются в Едином государственном реестре прав как ограничение (обременение) права собственности, что является некоторым противоречием нормам ГК РФ. Записи о сервитутах вносятся в предназначенный для ограничений (обременений) прав подраздел III Единого государственного реестра прав.

Представляется, что в целом указанное противоречие в законодательстве не влияет на суть сервитута, так как обладателю сервитута, в первую очередь, важно его содержание, а не то, в какой форме он регистрируется.

Антуфьев Илья Владимирович

Юрист-эксперт

Консультационный центр недвижимости

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Комментарий эксперта:

Справедливость и необходимость сервитута хорошо поймёт каждый владелец недвижимости, которая отделена от подъездных путей или линий электропередачи, водо- и газоснабжения другим земельным участком. Тогда необходим сервитут, который устанавливается по соглашению между владельцами недвижимости или в силу судебного решения.

Комментарии к ст. 274 ГК РФ

Сервитут является ограниченным вещным правом, представляет собой юридически гарантированную возможность пользования чужим имуществом в определенных целях (при этом ограниченность относится к объему вытекающих из сервитута прав, но не затрагивает его характеристику как абсолютного, связанную с его вещно-правовой природой). Возникновение и развитие сервитута, восходящее к эпохе римского права, обусловлено необходимостью устранения возможных противоречий между интересами собственников (классическим примером является право прохода к своему участку через территорию чужого участка).

Основы регулирования отношений, связанных с обременением чужого имущества сервитутом, определяются статьей 274 ГК РФ, согласно которой собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться, в частности, для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. При этом обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

По общему правилу сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим данного обременения, и собственником соседнего участка, в случае недостижения такого соглашения спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В интересах собственника, чей участок обременен сервитутом, ему предоставлено право (если иное не предусмотрено законом) требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут, установленный в порядке статьи 274 ГК РФ, является частным.

В то же время законодательство допускает возможность установления публичных сервитутов. Исходя из части 2 статьи 23 ЗК РФ, публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. При этом установление публичного сервитута должно осуществляться с учетом результатов общественных слушаний.

Согласно части 3 указанной статьи публичные сервитуты устанавливаются для:

Прохода или проезда через земельный участок;

Использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

Размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

Проведения дренажных работ на земельном участке;

Забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

Прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

Сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

Использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

Временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

Свободного доступа к прибрежной полосе.

Публичный сервитут, как и частный, может устанавливаться бессрочно либо на определенный период времени (соответственно, постоянный и срочный сервитуты).

Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

В случаях если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

Кроме того, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Сервитут, как частный, так и публичный, подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Соответственно, право пользования земельным участком у лица, в пользу которого установлен сервитут, возникает с момента его государственной регистрации.

Сервитут означает ограниченное использование чужой недвижимостью. Он может быть установлен для прохода или проезда на нужный участок, для прокладки линий передач, водоснабжения, а также иных нужд собственника земли. Кроме того, сервитут необходимо зарегистрировать в установленном законом порядке. Гражданин, который имеет в собственности обремененный участок, может просить за это определенную плату.

Определение

Собственник земли вправе требовать от другого гражданина, в интересах которого установлено обременение участка, определенное вознаграждение, если другое не предусмотрено законом, так гласит ст. 274 ГК РФ. Сервитут осуществляется только на основании соглашения сторон и требует государственной регистрации. В том случае, если двум собственникам соседних участков не удалось договориться и решить вопрос между собой, то данный спор должен решаться в суде.

Частный

Ограниченное право пользования чужой недвижимостью должно быть установлено только для определенных целей. Например, для прохода или проезда к дому или участку, а также для строительства объектов, так гласит ст. 274 ГК РФ. Сервитут не запрещает гражданам владеть, распоряжаться и пользоваться землей даже в том случае, когда на ней установлено данное ограничение.

При этом между лицами должно быть заключено соглашение. В противном случае споры по этому вопросу решаются только в суде, так гласит статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) должно быть обязательно зарегистрировано в компетентных органах, иначе такая сделка будет недействительной.

Соглашение составляется гражданами только в письменной форме. В нем можно предусмотреть пункты, которые предусматривают оплату сервитута его пользователем. После чего данное право регистрируется в том же порядке, что и недвижимость.

Обязательными данными в таком соглашении будут служить кадастровый номер участка и его адрес. Если же сервитут устанавливается только на определенной территории земли, значит, необходимо отметить его границы на общем плане. Данным вопросом занимаются В случае если собственник земли отказывается предоставить участок для обременения, то спор разрешается в судебной инстанции, что указано в ст. 274 ГК РФ. Сервитут при этом регистрируется на основании данного решения.

Публичный

Основная функция данного сервитута точно такая же, как и частного. Только публичное, ограниченное право использования чужой недвижимости затрагивает интересы государства и общества. Поэтому данный сервитут устанавливается только на основании нормативных актов. При этом на него распространяются все те же требования ст. 274 ГК РФ. Сервитут, который является публичным, также может оплачиваться при его использовании, если этого требует собственник земли и это не запрещено законом.

Он устанавливается для следующих целей:

Перехода через участок земли, если другим способом граждане не могут добраться до определенной территории или здания;

Для ремонта инженерных и коммуникационных сетей, объектов инфраструктуры;

Проведения дренажных работ;

Временного использования для различных геодезических и изыскательных мероприятий;

Сенокошения, переправы животных на другую территорию.

Заявление о регистрации публичного сервитута подается органом власти, который его установил. До этого момента он будет недействительным. Кроме того, установленное ограничение может быть возмездным, но только в том случае, если существенно затрудняет использование участка. Плату может требовать собственник земли, где установлен сервитут. ГК РФ ст. 274 также гласит о том, что лицо не лишается права распоряжения, пользования и владения землей.

Комментарий

Сервитут означает ограниченное использование чужой вещи, которое необходимо другому гражданину для достижения определенных целей. Статья 274 ГК РФ с комментариями гласит о том, что объектами в данном случае могут быть только участки земли и здания, сооружения. При этом вещь, которая обременяется сервитутом, называется служащей.

Субъектом здесь может быть не только собственник, а также лицо, которому земля была передана на правах бессрочного пользования, так гласит ст. 274 ГК РФ с комментариями. указывает на то, что публичный сервитут устанавливается органами власти в том случае, если это необходимо для обеспечения государственных интересов и общества.

Кроме того, основания для его установления являются исчерпывающими и прописаны в самом законе. Статья 274 Гражданского кодекса РФ и комментарий гласят о том, что сервитут необходим для проезда или прохода, а также проведения связи, водоснабжения, но только в том случае, если без данного права это сделать невозможно.

Судебная практика

Статья 274 указывает на то, что для установления ограниченного права использования чужой вещи необходимо заключить определенное соглашение с ее собственником. Как правило, договориться мирным путем не всегда бывает возможно, а в основном потому, что многие граждане хотят это осуществить на безвозмездной основе и не платить ничего владельцу земельного участка. В то время как сервитут является серьезным обременением и причиняет немало неудобств собственнику недвижимости.

Судебная практика по статье 274 ГК РФ достаточно распространенная и имеет немало примеров, вот один из них.

Гражданин обратился к своему соседу с просьбой о том, чтобы заключить соглашение об ограниченном использовании части его земельного участка, потому что только через него он сможет попасть к себе на дачу. Последний отказался, мотивируя это тем, что не желает терпеть неудобства. Гражданину пришлось обратиться в суд.

Из материалов дела следует, что человеку было предложено заключить соглашение об установлении сервитута на его участке в добровольном порядке, потому что другим образом его сосед не может пройти и проехать к своей даче. Но тот отказался, мотивируя тем, что ему данное ограничение будет причинять большие неудобства. При этом Гражданский кодекс гласит о том, что спорный вопрос об установлении сервитута решается только в судебном заседании. Стороны в процессе пришли к мировому соглашению и договорились о том, что обременение участка земли будет платным. Тем самым они разрешили свой конфликт со взаимной выгодой.

Регистрация

Для того чтобы надлежащим образом осуществить установление обременения на участке, необходимо обратиться в компетентные органы с полным пакетом документов. Для этого понадобится:

Два заявления - от собственника земли и лица, претендующего на сервитут, при этом последний должен иметь при себе соглашение или решение суда;

Кадастровый план, где будет отмечена та часть территории, которая подлежит обременению;

Квитанция об оплате госпошлины за данную процедуру;

Паспорта обоих лиц.

После того как все действия будут закончены, данное право использования чужой вещи будет считаться оформленным должным образом.

Прекращение

В том случае, если установленный сервитут уже не является необходимым, то он может быть отменен по решению суда. Также его действие может быть прекращено по тем основаниям, которые указаны в соглашении. При этом данный факт необходимо также зафиксировать в регистрационной палате.

Отмена

В том случае, если участок земли, который обременен сервитутом, стал непригодным для использования по его прямому назначению, то собственник вправе требовать, чтобы органы власти его выкупили. Кроме того, он может обратиться в суд с просьбой об его отмене. Кроме того, собственник может требовать замены непригодного земельного участка на другой.

Публичный сервитут, установленный органами власти для общественных и государственных нужд, должен быть прекращен в том случае, если в этом больше нет особой необходимости. Данное действие подтверждается составленным актом.

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями и настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Комментарий к ст. 274 ГК РФ

1. Сервитут, или право ограниченного пользования чужим имуществом, является одним из ограниченных вещных прав, которое устанавливается в отношении, как правило, недвижимого имущества. Обладатель такого права имеет только одно правомочие - правомочие пользования, при этом пользование может осуществляться не любым образом, а только строго определенными способами (поэтому такое пользование и называют ограниченным).

Правообладателем сервитута может выступать лицо, обладающее недвижимым имуществом (земельным участком, зданием, сооружением, и т.д.) на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Для приобретения права ограниченного пользования данное лицо может потребовать установления сервитута в договорном или судебном порядке. Иные лица (например, арендатор, временный пользователь) такое требование предъявить не могут.

Сервитут налагает обременение на собственника другого имущества - соседнего земельного участка, а в особых случаях - собственника другого земельного участка. Такое лицо не обладает правом требования установления сервитута, так как сервитут предусматривается для защиты прав и интересов правообладателя по сервитуту.

2. Сервитут может быть необходим, если использование своего имущества собственником невозможно или затруднено, если нужды собственника недвижимого имущества не могут быть обеспечены без установления сервитута или его отсутствие влечет дополнительные усилия или затраты со стороны собственника для использования собственного имущества. Часть 2 п. 1 ст. 274 предусматривает открытый перечень оснований установления сервитута: обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и др. Нужды собственника определяются им самостоятельно или могут быть подкреплены требованиями закона (например, санитарными, противопожарными, природоохранными и другими правилами).

Названные нормы ГК предусматривают так называемый частный сервитут, устанавливаемый в интересах определенных лиц (физических или юридических) по соглашению с ними. Земельному законодательству известен также и другой вид сервитута - публичный сервитут (ст. 23 ЗК). В отличие от частного сервитута он устанавливается в интересах неопределенного круга лиц - государства, местного самоуправления, местного населения без согласования с собственниками, чье имущество обременяется сервитутом. Перечень оснований установления публичного сервитута, в отличие от частного, является закрытым. Пункт 3 ст. 23 ЗК, в частности, называет такие основания: обеспечение прохода, проезда; использование в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических, других линий и сетей, объектов транспортной инфраструктуры; обеспечение забора воды, свободного доступа к прибрежной полосе и др. Конкретный публичный сервитут устанавливается не по соглашению, а только на основании акта уполномоченного органа.

3. Обременение имущества сервитутом не лишает собственника его правомочий. Владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом собственник может самостоятельно и независимо от правообладателя сервитута.

В то же время право собственности является обремененным. Собственник (владелец, пользователь) обремененного земельного участка может пользоваться участком, насколько это позволяет сервитут. Так, собственник фактически может быть лишен возможности пользоваться той частью участка, где проходит дорога, линия электропередачи и т.п. Правомочия по владению и распоряжению ничем не ограничены. Кроме того, собственник обязан обеспечить исполнение сервитута и не препятствовать использованию участка.

Сервитут обременяет право собственности. Ограниченные вещные права сервитутом обременяются постольку, поскольку никто не может передать больше прав, чем имеет сам. Поэтому собственник может передать свое имущество на ограниченном вещном праве (например, праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования) только вместе с обременением. Но если земельный участок уже предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, требование об установлении в отношении него сервитута предъявляется не владельцу или пользователю, а собственнику - публично-правовому образованию.

4. По общему правилу частный сервитут устанавливается по соглашению сторон, в котором оговариваются условия, на которых сервитут предоставляется. Существенными условиями договора об установлении сервитута являются предмет, в который входят наименование сервитута и его конкретное содержание, сведения об обремененном участке и участке, для обеспечения пользования которым устанавливается сервитут (адрес, кадастровый номер и т.п.), а также другие сведения, конкретизирующие предмет сделки: указание конкретного объекта, который будет использоваться, и его местонахождение (тропинка, дорога и др.), виды работ (если сервитут устанавливается для проведения ремонтных, мелиоративных или иных работ) и т.п.

Сервитут, как и все права на землю, подлежит государственной регистрации. Сервитут регистрируется в Едином государственном реестре прав по заявлению любой из сторон соглашения о сервитуте. Если регистрация сервитута была произведена не на основании заявления собственника (владельца, пользователя) обремененного земельного участка, то он в обязательном порядке должен быть уведомлен о произведенной регистрации сервитута регистрирующим органом. Сервитут вступает в силу после государственной регистрации.

Частный сервитут регистрируется и как вещное право, и как обременение. Публичный сервитут регистрируется только как обременение. Заявление о регистрации подается органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившим публичный сервитут.

Государственной регистрации подлежит только сервитут как право. Договор об установлении сервитута не регистрируется.

5. В случае если собственник соседнего земельного участка отказывает в предоставлении сервитута, последний может быть установлен судом. При этом суд выясняет, действительно ли нужды собственника-заявителя не могут быть обеспечены без установления сервитута. Поскольку требовать установления сервитута может только лицо, чьи интересы не могут быть удовлетворены без установления сервитута, иск о понуждении к заключению договора об установлении сервитута может предъявить только собственник, у которого возникла потребность в ограниченном использовании чужого участка. Если потребности собственника могут быть удовлетворены путем установления сервитута на любой из соседних участков, он может самостоятельно выбрать, какой участок ему целесообразнее обременить и кому предъявить соответствующий иск.

Собственник земельного участка, фактически ограниченный в его использовании (например, через его участок проходит линия электропередачи), не может требовать заключения договора сервитута для взятия платы. Такое лицо должно воспользоваться иными способами защиты права собственности.

Вступившее в силу законное решение суда является основанием для государственной регистрации сервитута.

В суде может разрешаться спор не только об установлении сервитута, но и о его условиях (например, о способах осуществления сервитута, о размере вознаграждения за пользование чужим имуществом, о порядке доступа на территорию соседнего участка и т.д.). Так, в п. 5 ст. 23 ЗК предусмотрено, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. С иском об условиях сервитута может обратиться не только лицо, в чью пользу установлен сервитут, но и собственник обремененного сервитутом участка (например, об определении соразмерной цены сервитута).

6. Договор об установлении сервитута может быть как возмездным, так и безвозмездным. Собственник участка, обремененного сервитутом, имеет право на соразмерную плату за пользование его участком. Соразмерность платы определяется соглашением сторон, а при недостижении соглашения - судом. Если в возмездном договоре не указана конкретная цена сервитута, она может быть определена по правилам ст. 424 ГК. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. Федеральной службой земельного кадастра 17 марта 2004 г., предлагают считать соразмерной величину платы за сервитут, равную размеру убытков, причиненных собственнику в связи с ограничением его права из-за установления сервитута. Также суды могут учитывать при определении соразмерности платы площадь обремененной части участка, степень неудобства собственника, которая может зависеть, например, от количества людей, проходящих по участку, времени использования, издаваемого шума и т.д.

Плата за пользование может взиматься единовременно или в виде периодических платежей.

Лицо, чей участок обременен публичным сервитутом, по общему правилу не имеет права на вознаграждение. Согласно ч. 2 п. 7 ст. 23 ЗК право требовать платы он может только в том случае, если сервитут приводит к существенным затруднениям в использовании участка собственником.