Коттеджный поселок «Стародачное». Обзор рынка стародачных поселков

Надо отстоять негласную очередь, которая может длиться до двух лет. Высокий спрос на такие места в отличие от некоторых современных коттеджных поселков объясняется качеством месторасположения. Покупатели сегодня готовы переплачивать за хвойный лес первой категории, близость к Москве и традиции. Все это увеличивает стоимость недвижимости в таких местах минимум на 10%.
Основатели загородного рынка
Стародачные поселки образовались в 1930-1950-х гг., когда государство за заслуги выделяло известным военачальникам, деятелям искусства и науки участки земли для строительства собственных загородных домов.
Новоиспеченные дачники объединялись в дачно-строительные кооперативы и начинали осваивать лесные территории: вырубали деревья, прокладывали дороги, проводили коммуникации и строили дома. Так постепенно сформировались стародачные поселки, в которых жила советская элита, в этих местах и сейчас сохраняется своеобразная аура. Часто именно она привлекает покупателей, что и формирует устойчивый спрос. Рынок загородной недвижимости как таковой начинался именно с этих мест, поскольку только здесь были частные дома, которые можно было продавать. На сегодняшний день стародачные поселки лишь на 50% остаются дачными, т. е. используемыми для проживания в летний сезон. Большинство из них расположены в 20-километровой зоне и имеют все коммуникации, что позволяет жить там круглогодично. Одной из основных тенденций рынка стала скупка земель в таких поселках под коммерческие проекты. На месте одной старой дачи (площадь участков в таких местах может доходить до 0,5 га) застройщики возводят несколько современных коттеджей, которые поступают на рынок уже не как сезонные дачи, а как дома для постоянного проживания. Помимо этого на рынке большим спросом пользуются дома в стародачных поселках для сезонной аренды.
Что предлагают
На данный момент в Московской области насчитывается порядка 40 стародачных поселков. Много стародачных мест располагается на Рублевке - это Старая Жуковка, Старая Барвиха, Успенские дачи, Николина гора. На Ярославском шоссе находятся известные поселки Валентиновка, Загорянский, Правда. На горьковском направлении - Салтыковка, на Егорьевском шоссе - Малаховка. Покупатели часто спрашивают о возможности приобрести дом в Расторгуеве на Каширском шоссе, в Александровке по Симферопольскому, в Ватутинках и Шишкином лесу по Калужской трассе. На минском направлении спросом пользуются Немчиновка, Абабурово, Жаворонки, Лесной городок и др.
Своими именитыми дачниками могут похвастать Фрунзовец и Алабино на Киевской трассе, Снегири и Опалиха на Волоколамском шоссе, Фирсановка на Ленинградке. На дмитровском направлении располагаются такие стародачные места, как Шереметьевский, Некрасовский, Трудовая. Исключением из всех трасс выступает Новорижское шоссе, построенное только 10 лет назад и не успевшее нажить традиции.
Сейчас в стародачных поселках присутствуют загородные дома всех ценовых сегментов. Экономкласс представлен домами, построенными в 80-90-х гг. прошлого века, а многие строения насчитывают не одно десятилетие - на то они и "старые дачи". Зачастую это ветхие строения, нуждающиеся в реконструкции или как минимум в ремонте. Тем временем это самая востребованная категория недвижимости благодаря своей низкой стоимости - до $300 000 за владение.
По словам Жанны Щербаковой, управляющего директора компании "Миэль-Недвижимость", стоимость свободного земельного участка для возведения особняка сегодня составляет от $6000 до $10 000 за сотку. "Загородные дома класса de luxe в стародачных местах сооружаются только в обособленных частях поселка. Так, в селении Абабурово, которое известно тем, что там находятся дачи деятелей литературы и искусства, построен целый коттеджный поселок с дорогими особняками. Здесь сегодня приобретают владения представители современной творческой и бизнес-элиты. В основном элитные секторы стародачных поселков сооружаются на западных направлениях Подмосковья. Большая же часть недвижимости в стародачных местах относится к бизнес- и эконом-классу", - говорит Щербакова.
Возможности и опасности
Как отмечает Марина Маркарова, управляющий директор консалтинговой компании Blackwood, земельные участки в стародачных поселках специалисты сегодня относят к VIP-классу. Повышенный интерес к домам, расположенным в таких местах, сказывается на их уровне цен, который в основном превышает среднее значение по направлению. По стоимости такие предложения уступают только участкам в современных элитных коттеджных поселках.
Причиной резкого роста спроса и уровня цен на землю в стародачных поселках стало бурное развитие рынка загородной недвижимости и постепенное вымывание хороших земельных участков по ведущим направлениям. "Если в 2002 г. участок в Переделкино стоил $8000 за сотку, то сейчас уже называется цена в $25 000", - подчеркивает Маркарова.
Кроме того, по ее словам, на наиболее престижные стародачные поселки (такие, как Барвиха, Переделкино, Малаховка, Немчиновка) существует негласная очередь из желающих приобрести там участок. В то же время предложения в подобных поселках на рынке появляются крайне редко. Как правило, это максимум два участка за сезон.
Люди, продающие эти дома, в большинстве случаев не дают объявления о продаже через газеты. Напрямую продажи возможны, но только в том случае, если дом продается друзьям или знакомым. Обычно такие участки реализуются через риэлторские компании. Как отмечает Сергей Пушкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании "Новое качество", "такими домами (а не поселками) занимаются все компании, которым поступает такой объект на продажу. Я не знаю ни одной крупной риэлторской структуры, которая отказалась бы от реализации дома в стародачном месте".
Устойчивый спрос на стародачные поселки обусловлен целым рядом уникальных характеристик. Большинство поселков расположено не далее 30 км от МКАД, а чаще - не дальше 15 км, в окружении хвойного леса, который является наиболее ценным. Кроме того, в основном поселки строились рядом с водоемами. По Ярославскому шоссе все наиболее известные дачи расположены на берегу рек Вори и Клязьмы, на Рублево-Успенском шоссе есть Москва-река. Поселки осташковского направления известны благодаря Пироговскому, Учинскому и Пестовскому водохранилищам.
В тех случаях, когда естественных акваторий поблизости не было, за счет государства создавались искусственные либо расширялись существующие водоемы. Наглядным примером является Егорьевское шоссе, где подобным образом обустроены Малаховка, Ильинское и Кратово.
Немаловажный плюс таких мест, как правило, удобное транспортное сообщение. Многие поселки находятся рядом с железнодорожными станциями.
В отличие от дорогих современных коттеджных поселков, где для их содержания требуется ежегодно выкладывать немалую сумму, стародачные поселки отличаются достаточно низкими эксплуатационными расходами. В первую очередь это объясняется отсутствием управляющей компании в поселке, отсутствием камер слежения и т. д. Приятным дополнением является и то, что на территории поселков обычно есть вся необходимая инфраструктура, включая магазины.
Из недостатков следует отметить отсутствие охраны и социальную неоднородность проживающих. Поскольку основными покупателями участков в стародачных поселках являются люди, готовые потратить около $500 000, подобные недостатки могут стать основным фактором, определяющим выбор покупателя в пользу современных коттеджных поселков. Еще одна сложность, с которой сталкиваются желающие приобрести дом в стародачном поселке, - серьезный износ инженернокоммуникационных сетей.
Отдельно следует выделить и такой недостаток, как возможные трудности с юридическим оформлением сделок. Многие поселки существуют с 30-х гг., и участки в них неоднократно передавались по наследству. Иногда сложности начинаются на стадии подготовки документов к сделке купли-продажи.
Люди, продающие дома в стародачных поселках, в большинстве случаев не дают объявления о продаже через газеты. Напрямую продажи возможны только в том случае, если дом продается друзьям или знакомым. Обычно же такие участки реализуются через риэлторские компании
Как правило, эти сделки связаны с приобретением долей, получением всевозможных согласований не только с соседями, но и с "размножившимися" собственниками. Помимо этого часто необходимо оформлять сам землеотвод (приватизировать земельный участок). Также встречаются случаи, когда хозяева восстанавливали дом после пожаров либо прочих разрушений без соответствующей регистрации вновь возведенных строений в БТИ. По словам Маркаровой, оформление таких сделок может длиться 4-6 месяцев.
Цена/качество
Как отмечает Сергей Пушкин, спрос на стародачные поселки всегда был и будет. Землю под строительство поселков, которая выделялась Министерству обороны, Академии наук, литераторам, писателям и музыкантам, прежняя власть давала в самых красивых местах Подмосковья.
По мере исчезновения ликвидных земельных участков в ближайшем Подмосковье, пригодных для строительства качественного загородного жилья, интерес застройщиков к стародачным местам будет только расти. Наиболее вероятным вариантом развития рынка представляется постепенное преобразование стародачных поселков в современные коттеджные комплексы. Этот процесс уже можно наблюдать по некоторым направлениям. В качестве примера можно привести дачный поселок Кутузово, который сейчас перестраивают в коттеджный комплекс "Кутузовская слобода". В соответствии с генеральным планом площадь коттеджного поселка составит 4,3 га. Около 60% территории займут коттеджи усадебного типа и таун-хаусы с квартирами площадью от 150 до 200 кв. м. Примерно 7000 кв. м будет отведено под здания общественного назначения.
Кроме того, по данным застройщиков, строить коттеджные поселки для сдачи в аренду из-за большого срока окупаемости инвестиций экономически невыгодно. Поэтому рынок аренды загородной недвижимости в основном опирается на частные предложения. В этом сегменте достаточно высок потенциал стародачных мест.
Устойчивый спрос на стародачные поселки обусловлен целым рядом уникальных характеристик. Большинство поселков расположено не далее 30 км от МКАД, а чаще - не дальше 15 км, в окружении хвойного леса, который является наиболее ценным
Как отметила Изабелла Постоловская, руководитель департамента загородной недвижимости компании "Бест-Недвижимость", сегодня формирование новых поселков происходит уже в соответствии с иной концепцией - это классическиекоттеджные поселки, которые нельзя назвать стародачными. Но, с другой стороны, возможно, со временем они обретут новую символику и станут art nouveau нашей эпохи.
Федор Конюховский

Дачи с традициями станут коттеджами с комуникациями ("Бизнес", №119 (138) от 01 июля)
Спрос на дома в стародачных поселках Подмосковья с каждым сезоном медленно, но стабильно увеличивается. В свою очередь, предложение по продаже такой недвижимости ограничено ежегодно всего пятью-семью достойными объектами в каждом из поселков. Основу рынка составляет аренда таких домов. Причем, несмотря на плохие коммуникации и некачественный подъезд, за хорошее месторасположение на престижных западных направлениях люди готовы платить ежемесячно до $15 тыс. за дом.
Неистребимая популярность
Сергей Пушкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании "Новое качество", отмечает, что спрос на стародачные поселки в ближайшие десятилетия вряд ли исчезнет. "Определенной категории покупателей домов в стародачных поселках, на мой взгляд, не существует. Эти места привлекательны, в первую очередь, из-за красивых мест, хорошего месторасположения. Во-вторых, из-за историй, связанных с конкретным местом и домом. Людям всегда были интересны поселки с традициями, в которых есть что посмотреть и что вспомнить",- подчеркивает Пушкин.
При этом, по его словам, в любом случае, дома в стародачных поселках покупают люди, у которых есть деньги. Ведь многие стародачные поселки - это, по сути, известные и "раскрученные" брэнды.
"Основная проблема в том, что такие объекты выставляются на рынок довольно редко. И каждое их появление - своего рода событие. Все эти поселки находятся очень близко от Москвы (а часть из них - в самом городе, как, например, поселок Сокол). И даже несмотря на то, что некоторые из них расположены по не самым престижными, не очень удобным в транспортном плане направлениям (например, по Горьковскому или по Ярославскому), они пользуются повышенной популярностью у покупателей",- говорит Пушкин.
"Предложений в подобных поселках крайне мало",- соглашается с Пушкиным Ирина Тарасова, генеральный директор компании Respect Realty Group. "На многие подобные участки существует негласная очередь, и для риэлтеров они представляют реальный интерес",- уверена Тарасова.
Исторически сложилось, что большинство поселков строилось в западной части Подмосковья, рассказывает Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. Это обусловлено в первую очередь концентрацией на юге крупных производственных предприятий и неблагоприятной для данного района розой ветров. "Поскольку большинство ветров в Москве дует с севера и северо-запада, весь московский смог перемещается в сторону южной части города. Естественно, поэтому западная и северная части области застраивались активнее",- говорит Маркарова.
Дачная эпоха
Одним из первых дачников был В. И. Ленин, утверждает Евгений Шевченко, эксперт департамента загородной недвижимости компании Paul"s Yard,- его дом располагался к югу от Москвы, теперь это всем известные Горки Ленинские. Запад и Север стали популярными позднее. Так, народный комиссар Микоян приобрел дачу в районе Красногорска на Рублевском шоссе. В западном Подмосковье Сталин обзавелся дачей, а точнее, лесным участком огромной площади (известная в народе "дальняя дача").
Сегодня в Подмосковье насчитывается 20-25 стародачных поселков. Среди наиболее известных - поселок писателей Переделкино на Минском шоссе, где жили Борис Пастернак, Булат Окуджава, Корней Чуковский. На Калужском шоссе на территории большого пансионата расположен стародачный поселок Ватутинки-Советский Писатель. Участки в нем распределялись только среди писателей. Сегодня в этом стародачном месте, например, живет Эльдар Рязанов.
Еще одно культовое дачное место - Николина Гора на Рублево-Успенском шоссе. Это место стало заселяться еще до войны и представляло собой глухую деревеньку без моста. Сегодня там расположен поселок РАНИС (Работников науки и искусства), где свои дачи имеют Михалковы и Кончаловские. Одна из достопримечательностей поселка РАНИС - дом-музей художника Вересаева, который был сохранен его потомками по их собственной инициативе.
В поселке Жуковка-Академическая жили ученые - физики-ядерщики, а также была дача у композитора Прокофьева, которая недавно была выставлена на продажу. Сегодня это хорошо охраняемый поселок.
Другой не менее известный стародачный поселок - Серебряный бор - расположен в черте города. В свое время в этом ныне престижном стародачном поселке была дача у Шаляпина, позже у Берии. В советское время в нем жила высшая номенклатура НКВД, КГБ, совета министров.
В Серебряном бору была дача у Чкалова - большой участок земли, который частично был распродан его детьми. Сейчас там живет его внук. Недалеко от дачи Чкалова, еще не завоевав титул чемпиона, жил Гарри Каспаров.
У метро "Сокол" находится "поселок художников" - небольшой поселок, в котором дачи давали исключительно художникам. Эта маленькая деревенька в Москве примечательна тем, что в ней нет собственности на землю, и все участки сданы в аренду на 49 лет.
Самые дорогие и востребованные поселки - расположенные в Барвихе и Жуковке на Рублево-Успенском шоссе, "генеральские дачи" в Архангельском на Ильинском шоссе и Переделкино на Минском шоссе, утверждает Евгений Шевченко. Сегодня, безусловно, существует распределение стародачных поселков по направлениям с точки зрения престижности. Затем на расстоянии около 10 км - поселок писателей Внуково. Традиционно интересное место Николина Гора. Затем в негласном рейтинге престижности идут Калужское шоссе, район Ватутинок. Особняком стоит Серебряный бор, пользующийся постоянным и неизменным интересом.
Трансформация спроса и предложения
На загородном рынке в сегменте стародачных поселков превалирует аренда, так как владельцы таких домов предпочитают именно сдавать, а не продавать их, рассказал Андрей Мажаров, генеральный директор компании "Терра-недвижимость".
"Сезонность продажи и аренды недвижимости в стародачных местах не отличается от сезонности спроса на рынке в целом: обычно в зимние и летние месяцы наблюдается спад, а в весенние и осенние - рост спроса. Стародачными местами занимаются практически все агентства, присутствующие на загородном рынке",- говорит Мажаров.
Глава Respect Realty Group Ирина Тарасова отмечает, что средняя стоимость земельных участков в стародачных местах по Рублево-Успенскому направлению сегодня составляет $30 000-100 000 за сотку, а по Егорьевскому, например, цифра значительно меньше - $4000-10 000 за сотку. На стоимость влияет качество земли, размер участка, близость к водоему, удобство подъезда и многие другие факторы. Аренда дома с участком может стоить до $15 тыс. в месяц.
Вместе с тем, участники рынка отмечают, что понятие "стародачный поселок" применимо уже далеко не ко всем объектам, ранее входившим в эту группу. По мнению Марины Маркаровой, по мере исчезновения ликвидных земель в ближайшем Подмосковье, пригодных для строительства качественного загородного жилья, интерес застройщиков к стародачным местам будет только расти. "Наиболее вероятным вариантом развития рынка представляется постепенное преобразование стародачных поселков в современные коттеджные комплексы. Этот процесс уже можно наблюдать по некоторым направлениям. В качестве примера можно привести дачный поселок Кутузово, который сейчас перестраивают в коттеджный комплекс "Кутузовская слобода",- говорит Маркарова.
С ней согласен и Мажаров: "Сейчас на рынке преобладает тенденция постепенного перехода к организованной застройке, и предпочтение отдается домам с современной инженерией в поселках с единой архитектурной концепцией".

На современном загородном рынке есть сегмент, предложение в котором постепенно, хотя и медленно сокращается, а вот покупательский спрос остается. Это стародачные места, дома с историей, архитектурные изыски прошлых столетий. Несмотря на то что желающих приобрести такую дачу совсем немного, все же дефицит объектов делает свое дело - иногда, чтобы купить дом в поселке, известном с незапамятных времен, нужно подолгу ждать своей очереди.

Золотые времена

Первые поселки, которые теперь принято называть стародачными, появились вокруг Москвы во второй половине XIX века. После революции советская элита принялась активно осваивать земли, оставшиеся в наследство от бывших владельцев. Практически вся дачная зона тогда располагалась в пределах 30 км от Москвы, причем обязательным условием был удобный доступ на электричках.

При новой советской власти, как и при царе, земли продолжали жаловать за особые заслуги (само слово «дача» всего лишь производное от глагола «давать»). Размеры земельных наделов в поселках непосредственно зависели от положения в обществе и рода деятельности награждаемого. Например, деятелям культуры выдавалось 25 - 40 соток в таких поселках, как Жаворонки на Можайском шоссе, а генеральские дачи располагались на Рублево - Успенском и Ильинском шоссе, при этом площади участков достигали 2 га.

Наиболее известные стародачные направления помимо уже упомянутых - это Калужское, Дмитровское, Минское, Ярославское и Егорьевское шоссе. Хотя по большому счету старые дачи присутствуют на всех подмосковных направлениях. Даже на Новой Риге, которая изначально прокладывалась в обход существующих населенных пунктов, есть небольшой дачный островок. Он расположен на Ильинке в районе дворцово - паркового ансамбля «Архангельское», который называют подмосковным Версалем.

Соседство роскошной дворянской усадьбе составили дачи «советских дворян» - маршалов Василевского, Гречко, Конева, Мерецкова, генералов Желтова, Смирнова, Неделина. Здесь расположены роскошные не только по советским, но и по нынешним временам усадьбы на участках не менее 1 га. Сейчас цены здесь одни из самых высоких и могут достигать $100 тыс. за сотку, свидетельствует Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости Tweed.

Начало экспансии

В 90 - е годы прошлого века и Москва, и ее окрестности еще не были сегментированы на престижный запад и экономный восток, и стоимость сотки в Барвихе не отличалась от стоимости сотки в Кратово так сильно, как сейчас, рассказывает управляющий партнер «МИЭЛЬ - Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов . Так что состоятельные люди просто строились где хотели, без оглядки на элитность. «Например, у Владимира Брынцалова дом в Салтыковке на Носовихинском шоссе», - приводит пример эксперт.

Прошло немного времени, и вот в начале 2000 - х годов вокруг стародачных мест стали строиться современные коттеджные поселки. «С точки зрения инвестиций тот период был поистине золотым, - вспоминает руководитель департамента загородной недвижимости «НДВ - Недвижимости» Андрей Муравьев. - Загородные объекты скупались по бросовым ценам: платили по $5 - 10 тыс. за сотку» А сейчас стоимость элитной земли в отдельных случаях может достигать даже $300 тыс. за ту же сотку, добавляет эксперт.

Мало - помалу коттеджное строительство обратило на себя интерес даже самых консервативных покупателей, и о стародачных местах, в особенности тех, которые расположены в отдалении от Рублево - Успенского шоссе, стали постепенно забывать.

На Рублевку в то время стремились почти все, что позволило направлению долгое время удерживать абсолютное лидерство среди остальных подмосковных шоссе, к нынешнему дню практически утраченное в пользу активно развивающейся Новой Риги.

Держат марку

На сегодняшний день в Подмосковье существует более 50 стародачных мест, подсчитали в компании Welhome. Наиболее известные поселки располагаются на Рублево - Успенском и Ильинском направлениях: помимо уже упомянутого Архангельского, это Барвиха, Жуковка, Успенские дачи, Николина гора. Между Минским и Боровским шоссе находится знаменитый писательский поселок Переделкино - по сути, памятник советской культуры 1930 - 1990 - х годов.

Кроме того, покупателям хорошо известны поселки Северная Трудовая на Дмитровском, Валентиновка, Загорянский и Мамонтовка на Ярославском, Малаховка и Кратово на Егорьевском, Алабино и Фрунзовец на Киевском, Снегири на Волоколамском шоссе.

«Стародачные поселки традиционно высоко ценятся на рынке, - утверждает генеральный директор Welhome Анастасия Могилатова. - Как правило, это лесные участки с отличным ландшафтом и вековыми соснами. Кроме того, поблизости всегда есть необходимая инфраструктура, центральное газоснабжение, удобные подъездные пути». Все это позволяет отнести многие современные дома и участки в стародачных поселках к категории элитной недвижимости, делает вывод эксперт.

Эту точку зрения поддерживают и другие специалисты загородного рынка. Директор департамента загородной недвижимости Troika Estate Евгений Дорсман считает, что земельные участки в стародачных местах не утратили своего статуса. «По стоимости такие предложения уступают только участкам в современных элитных коттеджных поселках», - настаивает эксперт.

Стародачные поселки занимают особую нишу, подчеркивает Андрей Муравьев. У таких объектов есть своя покупательская аудитория. «Есть люди, которые никогда не купят дом в коттеджном поселке, где при строительстве нужно непременно соблюсти стилевое единство, но зато с удовольствием поселятся в стародачном месте, где можно построить любой дом по своему вкусу и желанию», - делится наблюдениями эксперт.

Внутренние ценности

К слову сказать, покупатели таких домовладений - особенная публика. Эксперты сходятся во мнении, что людей, желающих купить дом с историей и вековыми деревьями на участке, который к тому же стоит в полтора, а иногда и в три раза дороже, чем обычный дом в соседнем поселке, сейчас насчитывается не более 1% от общего числа клиентов. Но ведь и предложений, которые ищут эти люди, очень немного. «Несмотря на высокие цены, спрос намного превышает предложение», - говорит Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Real Estate Consulting Group. Поэтому в условиях дефицита предложений на рынке старых дач формируются негласные очереди из желающих купить участок, продолжает она.

Кто же эти люди, готовые стоять в очереди за мечтой? Среди них есть те, кто когда - то вырос именно в таком месте, но по каким - то причинам так и не стал хозяином дома своего детства. «Пласт таких покупателей определенно присутствует на рынке, - считает Алексей Трещев, заместитель руководителя отдела загородной недвижимости компании Knight Frank. - Но ориентироваться в них весьма сложно, необходимо применять сугубо индивидуальный подход и уделить максимальное внимание внутренним ценностям человека для того, чтобы найти то, что ему действительно подойдет». Коммерческая составляющая покупки таких домовладений редко является приоритетной, продолжает эксперт. По его опыту большинство готовы даже переплатить выше рынка, чтобы купить дом своей мечты.

Такие люди ценят стародачные места за приватность территории, ведь обычно дома и участки расположены так, что вы редко видитесь с соседями, замечает Анастасия Могилатова. «Эти поселки до сих пор ценны прежде всего своим особым духом и атмосферой», - добавляет генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Она, однако, считает, что свой прежний статус элитных практически все подобные поселки уже потеряли.

Другая категория покупателей - инвесторы, которые по тем или иным причинам заинтересованы в конкретных земельных участках. Иногда это расчет на то, что в будущем их можно будет перепродать, и в этом случае ищут предложения с хорошим дисконтом либо с уникальным окружением, подчеркивает Мария Литинецкая.

До сих пор встречаются те, кто сносит старый дом, а на его месте строит новый и современный. Эти люди не рассчитывают на то, что цена на землю вырастет. «Они получают свой доход другим способом», - объясняет госпожа Литинецкая. Инвестор приобретает участок, сносит старый объект, затем создает ландшафтный дизайн и строит новый элитный коттедж. «Таким образом, никому не нужная дача, где жилое строение морально и физически устарело, превращается в предмет роскоши. Срок реализации подобных проектов составляет примерно два года, а маржа может достигать 70 - 100%», - говорит эксперт. Такая практика распространена до сих пор, в первую очередь на Рублево - Успенском направлении, добавляет Алексей Артемьев. По его словам, соотношение тех, кто покупает в стародачных местах для себя, и тех, кто делает это с целью инвестиций, можно оценить как два к трем в пользу инвесторов (если говорить о Рублевке и Новой Риге).

Трудный рынок

Казалось бы, дефицит предложения и очередь из покупателей в наиболее востребованных поселках должны сформировать чрезвычайно активный рынок. Однако этого не происходит, говорит Юлия Грошева: даже в самых популярных местах продается не более одного - двух участков за сезон.

С точки зрения покупателя одним из самых интересных стародачных мест могло бы стать, например, все то же Переделкино, где, по данным Knight Frank, представлено большое количество предложений о продаже загородных домов и участков земли. Алексей Трещев, заместитель руководителя отдела загородной недвижимости компании, уверен, что порядок цен удивит даже самых искушенных. «Здесь предлагаются как скромные дачи от 15 млн руб., так и шикарные резиденции, цена на которые достигает $20 млн», - говорит эксперт.

Тем не менее, по его словам, сделки проходят здесь не так часто, как того могли бы ожидать аналитики рынка. И этому есть несколько объяснений.

Подводные камни

Во - первых, большинство крупных участков, имевших одного владельца, давно проданы. Чаще всего встречаются варианты, когда домовладение получено в наследство, а оно, как правило, редко достается кому - то одному. Алексей Артемьев утверждает, что покупка дома в стародачном поселке по трудозатратам часто сравнима с расселением коммуналки в центре Москвы. Алсу Хамидуллина, руководитель загородного направления Contact Real Estate, вспоминает случай из собственной практики: «Продавался участок площадью около 10 соток в стародачной Барвихе. Собственников было пять человек, получивших эту землю по наследству. Двое из них были несовершеннолетние дети, а один из собственников проживал долгое время за рубежом». В итоге покупатели, узнав всю историю объекта, отказались от покупки. «Риски были слишком велики», - подытоживает эксперт.

Другой фактор, влияющий на замедление темпов продаж в стародачных местах, - частые случаи утерянных или неправильно оформленных документов о собственности. «Например, мешать продаже может то обстоятельство, что по документам оформлено только существующее пятно застройки, таким образом, новое строительство возможно только в границах фундамента старого дома», - рассказывает Алексей Артемьев.

Кроме того, как правило, собственники склонны завышать цену на свои объекты, даже несмотря на объективные недостатки недвижимости, объясняя это архитектурной и исторической ценностью, говорит Алексей Трещев. Он, правда, оговаривается, что иногда даже в таких случаях объект находит своего покупателя, который знает, за что он собирается переплачивать.

Джентльмены в джунглях

Но самое печальное обстоятельство для стародачных мест заключается, конечно же, в том, что на них постепенно со всех сторон наступает город. 30 - километровая зона вокруг МКАД так активно осваивается девелоперами даже на западе области, что некоторые жители знаменитой Рублевки из окон своих коттеджей теперь видят таунхаусы и малоэтажные поселки. А в поселках Петрово - Дальнее, Горки - 2, Николина Гора высота новых домов, построенных вблизи старых дач, достигает девяти этажей.

Артур Имосян, руководитель отдела по работе со вторичной недвижимостью компании Villagio Estate, напоминает о том, что вокруг поселка Переделкино возводятся огромные микрорайоны. «Есть большие сомнения в том, что поселок станет оазисом деревенского спокойствия посреди городских джунглей», - говорит эксперт. Он также приводит в пример Зеленоград, где многие владельцы домов в Крюково были попросту загнаны в ловушку. «Никто не отбирал у собственников их дачи, но сам факт соседства с высотками и населением, далеким от джентльменских принципов, привел к тому, что людям пришлось оставить свои дома. Теперь бывшее Крюково - часть Зеленограда, хотя раньше это были типичные стародачные места с прудами и зеленью», - констатирует господин Имосян.

Владимир Яхонтов уверен, что сегодняшний тренд - это поглощение стародачных мест сложившимися сегментами загородного рынка. «Кстати, не исключен такой феномен: если на западе есть вероятность, что понятие стародачных мест исчезнет лет через 10, то на юге и севере - лет через 20 - 30. А вот на востоке это может произойти не раньше чем через полвека», - замечает он.

И это логично: на востоке, а в особенности на юго - востоке области не так много строят как городские, так и загородные девелоперы. Популярность направления невысока, так что оно, если можно так выразиться, законсервировалось. Так что у тех, кто покупает в не самых престижных местах, есть фора по времени.

Живые классики литературы, искусства, науки, бродящие по ухоженным дорожкам; уютные деревянные дачи – «писк моды» ушедшей эпохи, замки из красного кирпича и элегантные коттеджи из финского дерева; участки, сплошь заросшие огромными лесными деревьями, - вот картинки из жизни стародачного поселка. Дача в Валентиновке или Переделкине в советские времена говорила об успехе ее владельца. Впрочем, и сегодня, зачастую, – тоже.

Как поживают стародачные поселки, чем они лучше других, и лучше ли – в разгар дачного сезона разбирался Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru

Такие разные «бывшие» и «новые»
Первое, что бросается в глаза, стоит только появиться в любом из таких поселков – расслоение. Раньше здесь все сплошь были дачи - деревянные дома с большими верандами на приличных участках с лесными деревьями. Теперь это однообразие разбавляют собой новые «выдающиеся» архитектурные сооружения. И отнюдь не «стародачные аборигены» - владельцы новомодной местной недвижимости. Дачи активно перекупали все эти годы, и теперь здесь живут люди очень разного социального уровня. Дом обычного пенсионера, доставшийся по наследству от сановных родителей, может стоять рядом с богатой усадьбой, которую хозяева приобрели совсем недавно.

Новые хозяева стародачных участков порой жалуются: невозможно решать вопросы обустройства. У кого-то есть деньги на прокладку или ремонт дороги, а у кого-то нет. Даже перспектива простенькой спортплощадки для детей уж точно не вызовет энтузиазма у «бывших» – часто это обедневшие, пожилые люди. Разные материальные возможности сейчас и у их детей, у новых поколений наследников советской номенклатуры.

Поэтому подчас «новые жители» рассчитывают только на себя. «Когда я окончательно поняла это, то стало как-то легче, – поделилась своими соображениями интеллигентная бизнесвумэн, купившая дачу в таком месте. – Не надо собирать собрания, предлагать вносить деньги, агитировать, что довольно утомительно и, как правило, безрезультатно. Появились деньги – я отремонтировала дорогу. В конце концов, мне это надо, и я буду ею пользоваться».

Выбор покупателя: аура или место?
Прошло не одно десятилетие, а неповторимый дух этих мест, когда вы буквально кожей ощущаете течение истории каким-то чудом сохранился, «не выветрился». Об особой ауре говорят многие, кто там побывал, в том числе и риэлторы. В компании Paul’s Yard отмечают, что, как правило, дома в стародачных поселках покупают те, кто имеют родственные связи с жителями. И в основном, это интеллигенция.

Впрочем, есть одна немаловажная характеристика, которая обеспечивает интерес к старым дачам: близость к городу в сочетании с качеством места. Такие поселки всегда расположены в густых лесных массивах, вблизи природных или искусственных водоемов, в экологически благоприятных уголках Подмосковья.

Поселки не обременены современной инфраструктурой, но все необходимое для жизни там обычно есть. К плюсам можно отнести и то, что эксплуатационные расходы на дома невысокие. Удобно и транспортное сообщение - дороги, как правило, в поселках еще хорошие, железнодорожные станции довольно близки.

Но в то же время совершенно очевидно, что старые дома в таких поселках обычно - ветхие строения, требующие либо сноса, либо реконструкции. Так что основную цену имеет земля, говорит Алсу Хамидуллина, брокер департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard. А земля эта расположена на Рублево-Успенском, Ново-Рижском, Ильинском направлениях. Хотя и не только там.

Основная ценность - земля
По данным Blackwood, cамые дорогие объекты встречаются на Рублево-Успенском шоссе: стоимость 1 сотки в стародачных поселках на этом направлении в настоящее время может доходить до $250 тыс . (7,8 млн. руб.) Хотя рынок стародачных мест неоднороден, отмечает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.

Сложно выявить среднюю стоимость объекта, поскольку на ценообразование влияют не только стандартные факторы (удаленность от МКАД, направление расположения поселка, площади домов и участков, физическое состояние домовладения), но и индивидуальные характеристики, такие как, например, история дома и места.

Поселок поселку рознь, развивает эту тему Алексей Артемьев, руководитель отдела загородной недвижимости «Калинка-Риэлти». Как и в случае с обычными загородными поселками, главное, что определяет цену в каждом конкретном случае – это географическое положение! Если это престижная Рублевка – цена одна, если это Рязанское шоссе – цена будет уже совсем другой. Сегодня в стародачных поселках типа Валентиновки, Загорянского, Медвежьих

Озер на Щелковском направлении много так называемой точечной застройки, где стоимость коттеджей под отделку может составлять 25-40 млн. руб. А на Николиной Горе только сотка земли сегодня может стоить до 1,5 млн руб. и выше.

Хит-парад: от Рублевки до Егорьевского шоссе
Можно ли сформировать рейтинг стародачных мест в зависимости от их расположения? В компании «Усадьба» видят его примерно таким:

Первое место
- Барвиха, Жуковка, Николина Гора, Петрово-Дальнее (Рублево-Успенское и Ильинское шоссе). Это наиболее престижные и дорогие места. Несмотря на то, что сейчас там появилось много новых коттеджных поселков, основная застройка – это перестроенные старые дачи.

Второе место
- Ватутинки и дачи в соседних поселках на Калужском шоссе.

Третье место
- Валентиновка, Загорянка, Болшево – Ярославское шоссе, «дачи на большой воде».
- Жаворонки, Переделкино, Баковка – Минское шоссе.

Четвертое место
- Малаховка, Кратово – Егорьевское шоссе.

Сюрпризы приобретения
Нельзя сравнивать покупку дома в современном коттеджном поселке и в стародачном месте. Их приобретают с разными целями и задачами. Старая дача подразумевает очень большой объем вложений, и покупатель хорошо это осознает. Зачастую вложения превышают стоимость дома, построенного на новой земле, говорит Надежда Волохова, заместитель генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», отчасти и объясняя этим низкие объемы сделок.

По данным Paul’s Yard, в общем объеме продаж сделки со старыми дачами занимают всего лишь 5%. По всей видимости, это определяется не только высокой ценой, но и некоторыми имеющимися недостатками. Первый - отсутствие охраны. Именно по этой причине новая бизнес-элита в 90-е гг. останавливала свой выбор на строительстве новых домов пусть даже в более скромных местах и дальше от Москвы, но зато в перспективе, обеспеченных охраной территории.

Еще один минус: высокая степень изношенности не только домов, но главное, коммуникаций. Исключение, вносит уточнение Н.Волохова («Усадьба»), - только Рублево-Успенское и Калужское шоссе, где проложены новые коммуникации. Хотя даже там их мощность оставляет желать лучшего. Состояние водопровода, мощность электричества в киловаттах, выделенная на участок, давление в трубе магистрального газа – все это требует пристального изучения перед покупкой участка в стародачном месте.

Что касается общественной инфраструктуры, то с этой точки зрения там все благополучно. В стародачных поселках есть и детские площадки, и рекреационные зоны. Там действительно приятно находиться. Кое-где еще с советских времен сохранились такие старинные объекты, как дома культуры, например, в кооперативе Мозжинка.

Есть примеры и хорошего управления поселками, отмечают в компании «Калинка-Риэлти». Например, РАНИСе, Ватутинках, в ДСК «Советский писатель», ДСК «Академический», Переделкино, и, конечно, на всех госдачах.

Хотя в целом, это не совсем типично. Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» отмечает отсутствие качественного управления наряду с отсутствием охраны и считает это весьма существенным отрицательным фактором.

Разнородны оценки специалистов в отношении юридических рисков при покупке подобной недвижимости. Некоторые отмечают определенный процент неоформленной недвижимости – когда дом и участок существуют на бумаге, выданной первому владельцу дома еще в какие-нибудь далекие 30-40-е гг. Но это редкость, говорят риэлторы. Все-таки стоимость этого товара все хорошо понимают, поэтому в свое время оформили свою недвижимость по всем правилам. В «Усадьбе» же оценивают проблемы юридического оформления этих домов как весьма значительные. Земля выделялась очень давно, и зачастую документы на нее либо просто утрачены, либо было такое количество наследований и дарений, что процесс оформления такой земли на всех направлениях – дело очень трудоемкое, дорогое и затратное по времени, говорит Н.Волохова.

Максимальная скидка – 5%
Алсу Хамидуллина (Paul’s Yard) отмечает: за кризисный период в сегменте стародачных поселков, в отличие от других сегментов загородной недвижимости, серьезных ценовых изменений не произошло. Как собственники дач ставили ценник 100 000 долларов за сотку, так они его и ставят. Они знают, что предложение в этом сегменте ограничено. Максимальная скидка, которая может быть предоставлена при переговорах - 5%.

Зачастую старые дачи реализуются на «закрытых продажах», даже не выходя на рынок - между своими. Особенно это было характерно для докризисного рынка, - дополняет коллегу Мария Литинецкая (Blackwood).

Что будет со старыми дачами?
Сохранятся ли старые дачи, как некий особый вид подмосковной загородной недвижимости? Хотя сегодня близость стародачных мест – рекламная «фишка» для девелоперов, возводящих по соседству, как правило, элитные коттеджные поселки (например «Стольное» вблизи Баковки).

Иные эксперты дают на этот счет довольно пессимистические прогнозы. Например, Алсу Хамидуллина (Paul’s Yard) считает, что, по всей видимости, у дачных поселков нет будущего. Объекты продаются по бешеным ценам, социальный состав жителей серьезно меняется. Такая же ситуация была с Рублево-Успенским шоссе: если раньше на Рублевке жили архитекторы, писатели, ученые, то сейчас это бизнес-элита. Можно предположить, что этот сегмент загородной недвижимости попросту изживет себя.

Однако в ближайшем будущем спрос на стародачные поселки, определенно, сохранится, считает Мария Литинецкая (Blackwood).

Оптимистический нюанс в эту тему Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ»). По его наблюдениям, сегодня коттеджные поселки вышли на второй план по степени популярности у покупателей из-за больших рисков при приобретении (до завершения строительства земля там оформляется в аренду).

И потребитель предпочитает покупать недвижимость, на которую уже есть права собственности – либо земельные участки без подряда или с подрядом в коттеджных поселках, либо те же самые дома в стародачных поселках. А кроме того, отмечает Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса RODEX Group, растет интерес к готовому продукту, к домам, в которые можно сразу въезжать и жить. К старым дачам это тоже имеет отношение.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Вместо итога, еще раз пройдемся по плюсам и минусам старых дач, и уясним для себя, удачной ли окажется такая покупка, и стоит ли расстраиваться, если вы никогда не сможете себе ее позволить.

Плюсы:
+ Близость к Москве; приличная транспортная доступность (рядом с ж/д станциями);
+ Прекрасная природа, лесные деревья непосредственно на участках;
+ Ценная земля;
+ «Аура» места, его история, связанная со знаменитыми дачниками;
+ Как правило, оформленные права собственности;
+ Невысокие коммунальные и эксплуатационные расходы.

Минусы:
- Дороговизна, хозяева цен не снижают в силу ограниченности предложения;
- Ветхие дома, ветхие или маломощные коммуникации, как следствие – серьезные вложения;
- Разнородный социальный состав;
- Отсутствие охраны;
- Как правило, нет управляющей компании .

Примеры предложений домов и участков в стародачных поселках

Поселок	Шоссе	Удаленность от МКАД (км)	Участок (сотки)	Дом	Стоимость	Примечание
Загорянский	Ярославское	16	7,3	часть щитового дома под снос, 68 кв. м.	9 млн. руб.	На участке плодовые и лесные деревья, берёзовый парк, лес-300 м, р.Клязьма-500 м.
Малаховка	Новорязанское	15	10	1/2 доля дома 50 г. постройки	9 млн.руб.	Стародачное место. Лес,озеро – в шаговой доступности. Ж/д станция в 5 минутах ходьбы
Малаховка	Быковское	15	10,8	Жилых построек нет	10,6 млн.руб.	В стародачном месте участок с лесными деревьями, огорожен деревянным забором
Баковка	Минское шоссе	6	17,7	дом 50-го года постройки, 60 кв. м.	10,6 млн.руб	Назначение ИЖС. В старом дачном поселке. Рядом зона отдыха «Переделкино», «Баковский» лесопарк.
Малаховка	Егорьевское	15	16	Жилых построек нет	10,9 млн.руб.	Земельный участок в стародачном месте, с соснами и елями. Земли поселений.
Кратово	Егорьевское	28	28,2 сотки	Годных для проживания построек нет	11,5 млн.руб	В стародачном месте участок с лесными деревьями (сосны, ели), огорожен деревянным забором, освоен. На уч-ке старый дом, хоз. постройки, вырыт котлован под дом.
Кратово	Егорьевское	28	16	3-эт. дом из блоков под чистовую отделку, 273 кв. м.	16,9 млн. руб	Известное стародачное место. Редкий панорамный вид.
Загорянский	Ярославское	16	16,2	2-уровневый кирпичн. коттедж, 215,6 кв. м.	25,5 млн.	Участок с лесными деревьями, ландшафт, дорожки. Дом в «баварском стиле» в стародачном месте. Река-2км, лес.
Баковка, ДСК «Сельско-хозяйственный»	Минское	4	8	4-уровневый дом из бруса, 343 кв.м.	38,4 млн. руб	Стародачное место. 50 лет назад здесь были дачные поселки сотрудников газеты «Правда» и генеральские дачи. Жили министр культуры СССР Екатерина Фурцева, журналист-разведчик Виталий Луи, дирижер Альгис Журайтис, Анастас Микоян.

Наталия Крол

Пример дачи

История [ | ]

Дача: трансформация понятия в разные эпохи [ ] .

	XVIII век - 1861 год	1861 год - 1917 год	XIX - начало XX веков (до 1917 года)	Советское время	Советское время
Название		Дача, поместье, усадьба, мыза	Дача	Дача	Ведомственная (или профсоюзная) дача: дом отдыха, санаторий, пионерский лагерь, пансионат и пр.
владения		Большой участок: несколько тысяч гектаров	Участки разных размеров, от 30 соток до нескольких гектаров	Небольшие участки от 4 до 15 соток, обычно 6 соток	Участки разных размеров, как правило, несколько гектаров
		Дворец, большой дом с дополнительными строениями и хозяйственными постройками	Дома разных размеров, преимущественно средние и большие	Маленький домик	Комплекс зданий различного размера и назначения
Владелец	Вельможа, дворянин	Дворянин, купец	Разночинец, купец, дворянин, мещанин, крестьянин	Рабочий, служащий	Профсоюз, ведомство
Деятельность		Получение дохода, круглогодичный или сезонный отдых.	Сезонный отдых, получение дохода.	Сезонный отдых, садоводство.	Массовый отдых

Российская империя [ | ]

Считается, что первые дачи появились в России ещё в начале XVIII века , в эпоху Петра I . Изначально это были, скорее, не дачи, а усадьбы под Петербургом , которые царь даровал (дарил) своим приближённым за заслуги перед государством. Предполагают, что это делалось для того, чтобы чиновники всегда были «под рукой» и не проживали по своим поместьям, а также для того, чтобы обжить пригороды новой столицы. Дачи давались при условии благоустройства земельного участка, включающего строительство дома по образцовому проекту. Хотя как раз тогда вошло в обиход слово «дача» - производное от глагола «давать» . Более 100 лет дачи-усадьбы оставались привилегией аристократии, и только ближе к концу XIX века дачу смогли себе позволить люди различного достатка. Правда, речь шла уже не о собственном, а о съёмном загородном доме .

Одна из дач была подарена будущим императором Николаем I своей супруге Александре Фёдоровне в 1821 году . Архитектором Адамом Менеласом в Петергофе была построена «собственная её Величества дача Александрия» - особняк в три этажа с 27 комнатами .

Первый императорский указ, в котором употребляется слово «дача» в современном значении, был подписан Николаем I 29 ноября (ст. стиль) 1844. Указ называется «О раздаче в г. Кронштадте загородной земли под постройку домиков или дач и разведение садов» .

Дачи как место отдыха состоятельных горожан получили распространение в России с 1860-х годов. На рубеже XIX-XX веков дачная жизнь стала массовым социальным явлением, характерным только для России; оно нашло яркое отражение в российской литературе и искусстве той эпохи.

Самым известным дачным посёлком в те годы была Перловка , принадлежавшая московскому предпринимателю и чаеторговцу Василию Алексеевичу Перлову , основателю фирмы «В.Перлов и сыновья». В 1880 году в посёлке насчитывалось 80 дач. В каждом домике был душ и персональный туалет, на берегу реки Яузы были оборудованы купальни , два раза в неделю в посёлок привозили музыкантов, в летнем театре выступали московские театральные труппы. Попасть в Перловку, по воспоминаниям современников, считалось за счастье, аренда дач оплачивалась за три года вперёд, а её стоимость была сопоставима с жильём в центре Москвы. В настоящее время Перловка - это район города Мытищи с развитой инфраструктурой, застроенный жильём высокой этажности.

Семьи московских дачников жили за городом с весны до осени - в город, как правило, выбирался на службу лишь глава семейства. Большинство дач строились неподалёку от станций железной дороги, путь до города не занимал более сорока минут .

Электричества на дачах не было - освещение производилось при помощи керосиновых ламп, вода бралась из ближайших рек. Особой популярностью вплоть до 1917 года пользовались дачные балы. В дачных посёлках не было охраны, поставить забор считалось дурным тоном .

Вокруг Санкт-Петербурга образуются свои дачные районы. Среди них наибольшей популярностью пользовалась Сиверская дачная местность, которую многие исследователи считают крупнейшей в дореволюционной России . По данным путеводителя А. А. Лучинского и Н. В. Никитина «Сиверская дачная местность по Варшавской железной дороге», изданного в 1910 году, эту дачную местность ежегодно посещало около 40 тысяч дачников . Её возникновение связывают со строительством Варшавской железной дороги, созданием станции Сиверская в 1857 году. Собственные дачи здесь имели министры царского правительства, среди них министр двора и уделов барон Владимир Борисович Фредерикс , министр путей сообщения Сергей Васильевич Рухлов , известные купцы и меценаты, в том числе купцы Елисеевы , Дерновы, известные деятели культуры, среди них основатель «Товарищества передвижных художественных выставок» Иван Николаевич Крамской , пейзажист Иван Иванович Шишкин , литераторы М. Е. Салтыков-Щедрин и А. Н. Майков , популярный издатель А. Ф. Маркс , знаменитая актриса Вера Фёдоровна Комиссаржевская и др.

На рубеже XIX-XX веков дачные местности возникают в окрестностях Петергофа и Сестрорецка , в 1907 году создаётся большой дачный посёлок Вырица .

СССР [ | ]

Массовое дачное строительство бурно развивалось во времена «хрущёвской оттепели », так как несмотря на обширную программу освоения целины , в Советском Союзе сохранялись сложности с продовольствием .

Классический размер дачного участка в так называемом садоводческом товариществе в советское время составлял 600-800 м² (шесть-восемь соток), и существовали строгие ограничения на размеры и архитектурно-конструктивные решения дачных построек, например, нельзя было возводить двухэтажные домики [ ] , запрещалось сооружать подвалы и т. п. Иногда гражданам выделялись небольшие земельные участки - огороды для высадки картофеля и овощей без права строительства каких бы то ни было построек.

Во времена Хрущёва дачник мог получить земельный надел только для садоводства; при Брежневе порядок был несколько изменён. Можно было построить домик площадью до 25 м² для проживания в тёплое время года. Обычно их строили из дощатого каркаса, обшитого фанерой, в качестве утеплителя использовались опилки или сухой торф .

В силу разделения на «простых» людей и «номенклатуру» и представленных им в пользование (но не в частную собственность) земельных участков, вокруг крупных городов начали складываться ареалы престижных и непрестижных районов. При въезде на Рублёво-Успенское шоссе стояли шлагбаум и сторожка: доступ граждан без специального пропуска в сам район, где жила и отдыхала на дачах правящая элита был ограничен . Правда после выхода на пенсию, чиновник должен был сдать эту дачу, обратно государству.

При этом так называемые «генеральские дачи», принадлежащие военачальникам или чиновникам КПСС с большими участками в других районах Подмосковья, например в Снегирях могли соседствовать в пределах одного населённого пункта с щитовыми дачными домами заводских рабочих.

Стародачные посёлки [ | ]

Дачный бум в новой России [ | ]

В 90-е годы XX века в стране начался свободный оборот земельных участков «для индивидуального жилищного строительства», под него выделялись пустыри на окраинах деревень и бывшие колхозные поля. Однако на этих землях стали строить не только дома для постоянного проживания, но и дачи. Стоимость таких участков, особенно вблизи Москвы и Санкт-Петербурга неуклонно повышалась. По данным информационно-аналитического агентства RWAY, за пять лет - с 2002 по 2007 гг. подмосковная земля подорожала в среднем на 262 % . По данным «Российской газеты », в 2006 году средняя цена сотки земли в Московской области в пределах 50 км от МКАД увеличилась за год в полтора раза и составила $6017 . По данным РБК , средняя цена сотки земли на подмосковном Рублёво-Успенском шоссе в зоне до 15 км от МКАД в 2007 году составляла $45000, на Ленинградском и Дмитровском шоссе на таком же расстоянии от МКАД - $10000 .

В начале XXI века в России дачи возводят в том числе и на землях, предназначенных для строительства приусадебных участков, так называемого «личного подсобного хозяйства» («ЛПХ») .

В силу быстрой застройки и образовавшейся нехватки земель для дачного строительства, под строительство элитных дач и коттеджей в Москве порой стали выделяться земли природно-исторических парков и заповедников , а в Московской области - лучшие пахотные земли .

Дачный бум наносит серьёзный урон культурному ландшафту пригородов российских мегаполисов, в частности, Москвы , выводит из сельскохозяйственного оборота плодородные земли и ведёт к деградации природных экосистем .

Массированная застройка пригородов дачами для сезонного проживания приводит к стагнации развития местной инфраструктуры, прежде всего, образовательных и медицинских учреждений, поскольку горожане-дачники , приезжающие за город лишь на выходные, в них не испытывают необходимости.

Дачники, пользующиеся автомобилями, в выходные дни создают пробки на автомобильных дорогах, ведущих из города в область.

Кандидат наук, ведущий научный сотрудник Института национальной модели экономики, руководитель направления «теоретическая география ландшафта» Владимир Каганский , считает :

В погоне за близостью к природе участники дачного бума заняли, застроили, ограбили и загадили эту самую природу; расчленили её на части и оттеснили её от прочих жителей городов. Дачный бум - разрушение именно той среды, где должны формироваться простые и ничем не заменимые образы и понятия: поле, лес, луг, роща, опушка, деревня, усадьба, сельский погост, ключ, ручей, река, пойма и долина реки

Регистрация на даче [ | ]

Садоводческие и дачные некоммерческие товарищества не являются административно-территориальными образованиями. Это юридические лица. Поэтому нахождение «в них» земельных участков невозможно априори. На практике, действительно, понятие «садоводческое товарищество» часто употребляют как синоним «поселения». Однако путать эти понятия с точки зрения закона нельзя, это разные сферы общественных отношений, регулируемых разными нормативными правовыми актами.

Новое законодательство о дачах [ | ]

Утвержден новый Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступающий в силу с 1 января 2019 г. (далее «Закон № 217-ФЗ»).

Что нового для дачников в Законе № 217-ФЗ? В новом законе все понятия со словом «дача» и его производными отсутствуют, то есть юридически больше не будет дачных хозяйств, дачных участков, дачных товариществ, дачных домов и т. п. Теперь все дачное станет садовым или огородным. Многим может показаться, что это понижение в статусе, но, по сути, такое уточнение терминов призвано упорядочить положение дел в огромном дачном хозяйстве страны и ни чем не угрожает владельцам загородных «фазенд», более того, расширяет и проясняет их права, конкретизирует и формализует их обязанности.

Итак, с 1 января 2019 года в стране все дачные участки станут либо садовыми, либо огородными, а всевозможные дачные объединения необходимо будет реорганизовать в садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества, которые будут являться видом товарищества собственников недвижимости.

На садовом земельном участке можно построить (ст. 3 Закона № 217-ФЗ):

• жилой дом - объект жилищного права, являющийся капитальным зданием, предназначенным и пригодным для постоянного (всесезонного) проживания в нём (требования к жилым домам см. ниже);
• садовый дом - строение сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком доме;
• хозяйственные постройки - сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд;
• гараж .

Строительство нового жилого дома (объекта капитального строительства) на садовых земельных участках будет допускаться только, если такие участки включены в территориальные зоны с утвержденными градостроительными регламентами, устанавливающими предельные параметры такого строительства (ст. 23, п. 2 Закона № 217-ФЗ).

Если же, до 1 января 2019 года у Вас уже зарегистрирована дача в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) с назначением «жилое» или «жилое строение», то она автоматически признается жилым дом (ст. 54, п. 9 Закона № 217-ФЗ). Но, если назначение дачи было указано в формулировках: «нежилое», «сезонного или вспомогательного использования», «предназначенные для отдыха и временного пребывания людей», и, при этом, дача не является хозяйственной постройкой или гаражом, то она автоматически признается садовым домом (ст. 54, п. 11 Закона № 217-ФЗ).

Важный момент: садовый дом можно будет перевести в жилой дом (например, для получения права регистрации в нём) и, наоборот, жилой дом перевести в садовый (например, для сокращения налога на недвижимость) (ст. 23, п. 3 Закона № 217-ФЗ). При этом, необходимо будет обосновать ту или иную степень капитальности Вашего садового или жилого дома, в соответствии с требованиями строительных ГОСТов, норм и правил.

На огородном земельном участке можно будет построить только хозяйственные постройки, не являющиеся капитальными объектами недвижимости и предназначенные для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Однако, зарегистрированное до 01.01.2019 г. право собственности на капитальные хозяйственные постройки, построенные на огородном земельном участке, сохраняется (ст. 54, п. 32 Закона № 217-ФЗ).

Для строительства жилого дома на садовом участке необходимо получить разрешение на его строительство, которое выдает градостроительный отдел органа местного самоуправления района, где расположен земельный участок.

Получение разрешения на строительство не потребуется для возведения следующих построек (ст. 45, п. 17 Закона № 217-ФЗ):

• гаража на земельном участке, предоставленном физлицу для некоммерческих целей;
• садового дома и хозяйственных построек.

Напомним, что до 1 января 2019 года, прописаться на даче можно только по решению суда, который должен признать дом капитальным, пригодным для постоянного проживания. Авторы нового Закона 217-ФЗ неоднократно заявляли, что наведут порядок в вопросе регистрации граждан на дачах, и что сделать это можно будет во внесудебной процедуре, однако, в окончательной редакции закона регламент процесса прописки отсутствует. Сегодня с уверенностью можно констатировать только то, что регистрация граждан будет возможна при условии, если дача расположена на садовом участке, и зарегистрирована в ЕГРН, как жилой дом. В садовом доме зарегистрироваться для постоянного проживания нельзя.

Правовые риски дачного строительства [ | ]

Застройщики (коммерческие организации) с целью минимизации цен на готовые дома строят так называемые дачные поселки на землях сельскохозяйственного назначения. Называя поселки дачными, застройщики пытаются обойти нормы земельного и градостроительного законодательства, в соответствии с которыми дачное строительство может осуществляться только физическими лицами или некоммерческими организациями. Термин «дача» используется в законодательстве только в контексте ведения дачного хозяйства гражданами и их объединениями. В последние годы появилась судебная практика на уровне ВАС, в соответствии с которой разрешенное использование для дачного строительства может быть установлено только в отношении участков, предоставленных некоммерческим объединениям граждан (в форме дачного потребительного кооператива и т. п.). В связи с этим акты органов местного самоуправления, которыми было установлено дачное разрешенное использование для участков, принадлежащих коммерческим организациям, могут быть оспорены в судебном порядке. Немногочисленные прецеденты уже существуют .

«Деревенские небоскрёбы» [ | ]

Дачи и криминал [ | ]

Обычное явление для садоводческих товариществ и коллективных садов в межсезонье - кражи. Дачи, как правило, никто не охраняет, либо на всю площадь садового товарищества полагается один сторож. Пытаясь предотвратить разграбление, с окончанием летнего сезона хозяева увозят с дач всё ценное в городские квартиры. Воруют обычно посуду, инструменты и одежду. Не редки случаи, когда дачи в осеннее и зимнее время используют без ведома хозяев для проживания бездомные граждане , беспризорники и криминальные элементы . Случаются и поджоги, которые устраивают ради развлечения на оставленных без присмотра дачах несовершеннолетние .

Преступники проникают на дачи с целью кражи цветных металлов. От подобных действий пострадал лидер фракции ЛДПР в Государственной думе Игорь Лебедев в 2000 году. На его дачу в Одинцовском районе проникли двое граждан, где их затем задержали сотрудники милиции. По данным пресс-службы ГУВД Московской области, «сборщики цветных металлов - это бич для Подмосковья, они съезжаются сюда из соседних регионов» .

В связи с распространением наркомании чаще стали отмечаться случаи хищения с дачных огородов и клумб мака, поэтому выращивание более двух растений мака ныне наказывается властями штрафами и более строго .

В 2008 году неустановленные граждане впервые ограбили 10 дач, включая знаменитую «Зелёную будку» - дачу Анны Ахматовой в посёлке Литфонда в Комарово (Ленинградская область) .

В 2002 году в охраняемом садоводческом товариществе «Ягодка» в Опалихе в Красногорском районе Подмосковья был расстрелян киллерами гражданин США адвокат Яков Тилипман, представлявший интересы «Kremlyovskaya group» . В 2008 году грабители в камуфляжной форме, перелезли через забор, проникнув на дачу телеведущего Александра Цекало в деревне Глухово Красногорского района Московской области, где ограбили и связали его родственников .

Дача сегодня [ | ]

Сегодня дача для большинства жителей стран СНГ является зачастую своеобразным загородным домом. Всё чаще такие земельные участки приобретаются не для выращивания плодово-овощных культур, а лишь с целью проведения отдыха за пределами города. В больших городах с развитым пригородом дачные участки также широко применяются для постоянного проживания, это особенно характерно для юга России. В настоящее время растёт популярность строительства экологичных дачных домов. Это направление строительства дачных домов стало наиболее популярным в России в начале 2010 года, когда появилась первая строительная компания экодомов.

Интересные факты [ | ]

См. также [ | ]

Примечания [ | ]

1. Происхождение этого названия коренится в поместной системе .
2. Петербург. Великое дачное переселение (рус.) , Санкт-Петербург.Ру . Проверено 8 марта 2018.
3. Архивированная копия (неопр.) (недоступная ссылка) . Проверено 8 апреля 2009. Архивировано 8 мая 2006 года.
4. Финансовые Известия: Роман с курятником (неопр.) (недоступная ссылка) (1 июня 2008). Проверено 8 марта 2018. Архивировано 1 июня 2008 года.
5. Дачи и дачная жизнь в Российской империи. (неопр.) . statehistory.ru. Проверено 8 марта 2018.
6. А.А. Лучинский Н.В. Никитин. Сиверская дачная местность по Варшавской железной дороге / С.В. Степанов. - 3-е, доп. - Луга: Издательство Голубева, 2015. - 84 с.
7. Садовая амнистия не принесла свободы - КПРФ Красноярск (2008)
8. "Желание иметь дачи-дворцы все еще живет в некоторых руководящих работниках (неопр.) (19 мая 2003). Проверено 8 марта 2018.
9. Общества садоводческие коллективные - Энциклопедия «Челябинск»
10. Договор 1957 г. о передаче земельного участка СНП Речник (недоступная ссылка)
11. Нижний Тагил. 1964
12. polese.ru (недоступная ссылка) (недоступная ссылка с 08-03-2016 )

Стародачными поселками называют организованную дачную застройку в ближайшем Подмосковье, построенную в конце XIX—середине XX века для летнего отдыха государ-ственной, научной и творческой элиты. Такие поселки были оснащены необходимыми комму-никациями, хорошими подъездными путями и, как правило, строились в пределах 30 км от МКАД, на территории соснового леса. Большинство из них расположены в непосредственной близости к водоему. Благодаря уникальным природным условиям и наличию необходимой инфраструктуры первые элитные коттеджные поселки были преобразованы как раз из старо-дачных мест, либо возникли на их границах. Престиж стародачных поселков традиционно высок, что сказывается на ценах предложений. Стоимость земельных участков в этих поселках в основном всегда выше средних цен по направлению.

Наиболее известные и престижные стародачные места располагаются на Рублево-Успенском шоссе -Барвиха (8 км от МКАД), Жуковка (8 км), Николина Гора (24 км). На сегодняшний день на базе этих поселков построены современ-ные коттеджные городки, хотя значительная часть территории по-прежнему ос-тается под дачами, которые имеют сезонное использование. Также престижные стародачные места расположены вдоль следующих основных магистралей: Киевское, Минское, Калужское, Ярославское, Егорьевское шоссе.

Земельные участки в стародачных местах специалисты относят к VIP классу. Повышен-ный интерес к домам, расположенным в таких местах, сказывается на их уровне цен, ко-торый в основном превышает среднее значение по направлению. По стоимости такие предложения уступают только участкам в современных элитных коттеджных поселках. Бурное развитие рынка загородной недвижимости и постепенное исчерпывание хороших земельных участков по ведущим направлениям, стало причиной резкого роста спроса и уровня цен на землю в стародачных поселках.

В наиболее престижных стародачных поселках (такие как Барвиха, Переделкино, Малаховка, Немчиновка) существует негласная очередь из желающих приобрести там участок. В тоже время, предложения в подобных поселках на рынке появляются крайне редко. Как правило, это максимум два участка за сезон.

Высокий спрос на стародачные поселки обусловлен рядом уникальных характеристик данных мест. Большинство поселков расположено не далее 30 км от МКАД в окружении хвойного леса, который является наиболее ценным. В основном поселки строились рядом с водоемами. По Ярославскому шоссе все наиболее известные поселки расположены на берегу рек— Вори и Клязьмы. На Рублево-Успенском шоссе есть Москва-река. Поселки Осташковского направления известны благодаря Пироговскому, Учинскому и Пестовскому водохранилищам. В тех случаях, когда естественных водоемов поблизости не было, за счет государства создавались искусственные водоемы либо были расширены существую-щие небольшие местные озерки. Наглядным примером является Егорьевское шоссе, где подобным образом обустроены Малаховка, Ильинское и Кратово.

Немаловажный плюс таких мест—это удобное транспортное сообщение, сама территория поселка содержит хорошие дороги. Многие такие поселки находятся рядом с железнодорожными станциями. Помимо этого, дома в стародачных поселках отличаются достаточно низкими эксплуатационными расходами. Наиболее сильным недостатком стародачных мест, по сравнению с организованными коттеджными поселками, является отсутствие охраны и социальная неоднородность проживающих.

Отдельно следует выделить такой недостаток, как возможные трудности с юридическим оформлением сделок. Многие поселки существуют с 30-х годов и неоднократно передава-лись по наследству. Иногда сложности начинаются на стадии подготовки документов к сделке купли-продажи. Помимо этого, часто необходимо оформлять сам землеотвод (приватизировать земельный участок). Достаточно часто встречаются случаи, когда хозяева восстанавливали дом после пожаров либо прочих разрушений, без соответствующей регистрации вновь возведенных строений в БТИ. За время своего существования дачи могли перестраиваться без специ-альной разрешительной документации. Оформление таких сделок может длиться 4-6 месяцев.

Характеристика основных направлений рынка стародачных поселков

Ярославское направление

Наиболее известными и популярными старо-дачными местами по Ярославскому направле-нию являются такие поселки как Валентинов-ка (15 км от МКАД), Болшево (17 км), Заго-рянский(16 км), Любимовка (12 км), Клязьма (14 км), Мамонтовка (16 км). Здешние места отличаются хорошей экологией, развитой ин-фраструктурой и достаточно приемлемыми ценами на земельные участки, расположенные в лесном окружении. На данном шоссе находится национальный парк «Лосиный Остров», река Клязьма, памятники старины.

Участки, расположенные в стародачных местах на берегу Пестовского, Учинского, Пироговского, Клязьминского водохранилищ стоят в полтора-три раза дороже. Среди наиболее известных усадеб, расположенных по Ярославской дороге, — Абрамцево. Болшево и Валентиновка в советский период были местом отдыха творческой элиты. В разное время тут жили Константин Станиславский, Борис Пастернак, Анна Ахматова, Ва-лерий Брюсов и др. В поселке Болшево находится Дом-музей Марины Цветаевой.

В поселке Загорское первые дачники поселились в конце XIX века. Основателями посел-ка стали братья Кисель—Загорянские. Поселок имеет удачное расположение -с севера выходит на реку Клязьма, а на юге он граничит с национальным парком «Лосиный ост-ров». Здесь можно увидеть дачи Юлия Никулина, Михаила Жарова, Владислава Третьякова, Алана Чумака и др.

Рублево-Успенское направление

Рублево-Успенское шоссе закрыто для проезда грузового транспорта и является одним из самых престижных направлений на рынке загородной недвижимости Подмосковья. Еще в царское время было замечено, что преимущественное направление ветра в Москве — западное. Старые дачные поселки вдоль Рублево-Успенского шоссе насчитывают вековую историю. Два века назад вдоль дороги, которую в народе называли Царской, и в ее ближайших окрестностях уже насчитывалось 16 княжеских усадеб, а также четыре графские и две императорские. Землями вокруг сел Крылатское и Ромашково (5 км от МКАД) владела инокиня Марфа — мать первого царя из рода Романовых. В советские времена этот направление стало традиционным местом отдыха членов правительства и ЦК КПСС. В 1935 г. в Барвихе открылся санаторий Совмина СССР. Сейчас санаторий находится в ведении Управления делами Админист-рации президента РФ.

За Барвихой в 8 км от МКАД расположен широко известный поселок Жуковка, одно из самых престижных мест Подмосковья. Поселок был организован в 1920 г. и получил свое название благодаря лесному урочищу Жуковке. В 1930-е годы здесь располагались дачи руководства НКВД, в том числе и самого наркома НКВД Н.И. Ежова. В советский период дачное хозяйство в Жуковке принадлежало Совмину СССР. Поселок Николина Гора (24 км от МКАД) известен всем. Здесь в ХV в. стоял небольшой монастырь Святого Николы на Песку.

В довоенное и послевоенное время здесь проживали известные советские писатели и артисты. В настоящее время в Николиной горе работает музей писателя В. В. Вересаева, который долго жил в этих местах. В этой местности расположены загородные дома многих известных в России людей.

Минское направление

По популярности Минское шоссе входит в пятерку ведущих подмосковных направлений. Минское направление отличается большим количест-вом сосновых и лиственных лесных массивов. Из крупных водоемов можно отметить реку Нару и Нарские пруды, Москву-реку, Можайское водохранилище, реку Рузу и Рузское водохранилище, речку Искону. На территории данного направления расположены знаменитые стародачные поселки Подмосковья, такие как Переделкино, Баковка, Жаворонки, Лесной городок, Немчиновка.

Немчиновка — это небольшой поселок с узкими асфальтированными улочками и стары-ми домами. На окраине поселка находится озеро. Своим возникновением Благодаря своей богатой природе Немчи-новка стала популярным местом дачного отдыха москвичей. В Немчиновке располагалось имение Форштремов — владельцев шоколадной фабрики («Красный Октябрь»), а также резиденции посольств зарубежных стран — Германии, Японии, США.

Баковку строили дачи для состоятельных москвичей. На сегодняшний день Баковка — это небольшой поселок, вошедший в черту Одинцова. В 30-х годах, ко-гда поселок уже сформировался, здесь располагались дачи представителей высшего генералитета. Здесь находится тренировочная база общества «Локомотив», оборудованы футбольный стадион и теннисные корты. Развитая инфраструктура и богатая ис-тория поселка определяют здешние цены. Баковка — одно из самых дорогих мест по Минскому шоссе.

Переделкино — это старые писательские дачи и, по сути, первый коттеджный поселок Под-московья. Название ему дала деревня Переделки, которая стоит на Минском шоссе. В 1935 году Сталин подарил советским литерато-рам землю в Переделкино и разрешил ставить за казенный счет дачи. В конце 50-х здесь построили Дом творчества, где в небольших комнатках размещались Бориса Пастернака члены Союза писателей СССР. С тех пор на территории поселка сохранились деревянные строения, дорожки с традиционной скульпту-рой, главное здание с помпезной колоннадой и пропускной пункт на воротах. Недалеко от поселка находится большое озеро. К местным достопримечательностям можно причислить действующий Преображенский храм. В Переделкино открыты для посещения Дом-музей Бориса Пастернака.

Земля в Лесном городке (15 км от МКАД) была отдана Министерству обороны для гене-ральских дач с лесными угодьями в полгектара и более. Земля в данном поселке доста-точно дорогая, часто большие наделы распродают по частям. Территория вокруг поселка активно застраивается, но поскольку там начинается поле, стоимость земельных участков в несколько раз ниже. Земельные участки в поселке Жаворонки получали в основном работники Совмина СССР. Размер участков в поселке варьируется от гектара до 10-12 соток. Самая ценная часть земельных участков расположена на в роще «Красный Воин». В середине населенного пункта разбит парк, есть церковь, почта, школа. Современные Жаворонки объединяют территорию ближайших поселков Дачное, Косой Клин, Виттовка, 30 лет Октября, 1905 года. Основная часть земель, пригодных для строительства, уже занята. Земельные уча-стки на Минском направлении ценятся очень высоко за счет соседства с элитным Рублевским шоссе, наличия хорошего лесного массива и близости к крупным водоемам.

Рязанское направление (Егорьевское шоссе)

Юг Московской области не самое популярное и престижное место, и отличается небольшим спросом. Наиболее существенными недостатком данного юга Московской об-ласти является соседство с Капотней, Люберецкой ТЭЦ, и промышленными центрами. Помимо этого здесь находятся торфяники, где в засушливое лето периодически происходят самовозгорания и воздух наполняется едким дымом.

Большинство поселков сконцентрированы по двум направлениям: Рязанском и Симферопольском. Самыми известными стародачными посел-ками является Малаховка и Кратово, которые расположены на Егорьевском шоссе. Наиболее дорогие дома на Рязанском направлении находятся в поселке Малаховка - месте, известном с начала 20 века. В этом поселке в свое время располагалась дача писателя Николая Телешова, где проходили знаменитые литературные вечера. После революции место прославилось благодаря еврейской трудовой колонии, где преподавал рисование Марк Шагал. Сегодня поселок активно застраивается коттеджами. Цена домов в этом поселке зависит от многих факторов: площади, материала, степени готовности. Купить земельный участок в этом поселке достаточно трудно. Свободной земли практически нет, это одно из наиболее престижных и дорогих стародачных мест Рязанского направления.

Стародачный поселок Кратово начинал свою историю как подмосковный курорт. Хозяева здешних мест, князья Прозоровские-Голицыны строили дачи и сдавали их в аренду. В 30-е годы здесь, как и в близлежащих окрестностях, вырастают дачно-строительные кооперативы. Стоимость участков в этом стародачном месте несколько уступает малаховским.

Еще одним известным стародачным местом является поселок Ильинское. Сейчас на территории одноименной базы отдыха идет активная реконструкция и возведение нового поселка «Лесная сказка».

Киевское направление

Киевское шоссе, как и его ближайшие соседи — Минское и Калужское шоссе, считается одним из лучших направлений Подмосковья, с хорошей экологией, живописной природой, интересными стародачными местами. Треть территории, т. е. около 80 тыс. га, занимают лесные массивы.

Здесь протекают реки Протва, Нара, Пахра, Десна. К историческим достопримечательно-стям стоит отнести Никольскую церковь, которая является уникальным архитектурным памятником XIV-XV веков. В селе Петровском сохранился усадебный комплекс, включаю-щий постройки, возведенные великим русским архитектором М. Ф. Казаковым. Тихвин-ская церковь в Бурцеве 1708 г., остатки усадьбы Бергов в Первомайском, церковь на по-саде в Вышгороде, церковь в селе Спас-Косицы -это лишь немногое из того, что можно перечислить. В здешних местах в разные годы бывали Лев Толстой и Сергей Есенин, Мерзляковы и Мусин-Пушкин, Станиславский и Чехов, Грабарь и Верещагин, Чертков и Кругликов. Наиболее известными стародачными местами являются Апрелевка, Селятино, Крекшино, Фрунзовец, Победа. В окрестностях Апрелевки сохранились многочисленные памятники архитектуры XVIII-XIX веков, особенно много их по берегам Десны. В селе Мартемьяново возвышается Троицкая церковь (1782), окруженная старинным парком, оставшимся от одноименной усадьбы. Село Афинеево связано с именем А. А. Бахрушина, мецената, ос-нователя театрального музея в Москве. Здесь около усадебной церкви Усекновения Гла-вы Иоанна Предтечи (XVIII век) на левом берегу Десны стоял загородный дом семьи Бах-рушиных. Вблизи станции Алабино находится село Петровское с бывшей усадьбой горно-промышленника Н. А. Демидова, построенной знаменитым зодчим М. Ф. Казаковым в 1770-1780 гг. В деревне Крекшино в конце XIX — начале XX века жил редактор и изда-тель В. Г. Чертков, к которому часто приезжал Л. Н. Толстой. Очень популярны дома в поселках около ДСК Генштаба, в Фрунзовце и Кокошкине, где раньше располагались генеральские дачи.

Перспективы развития рынка

На сегодняшний день стародачные поселки лишь на 50% остаются дачными, т.е. используемыми для проживания в летний сезон. Большинство из них расположены в 20-километровой зоне и имеют все коммуникации, что позволяет жить там круглогодично. Одной из основных тенденций рынка стала скупка земель в составе дачных поселков под коммерческие проекты. На месте одной старой дачи застройщики возводят несколько современных коттеджей, которые поступают на рынок уже не как сезонные дачи, а как дома для постоянного прожи-вания.

Помимо этого на рынке большим спросом пользуются дома в стародачных поселках для сезонной аренды. Для того чтобы арендовать коттедж в подобном поселке клиент может «простоять» в очереди несколько месяцев. В тоже время, по данным застройщиков строить коттеджные поселки в аренду, из-за большого срока окупаемости инвестиций, экономически не выгодно. Поэтому рынок аренды загородной недвижимости в основ-ном опирается на частные предложения. В этом сегменте достаточно высок потенциал старо-дачных мест, который обусловлен выгодным месторасположением, богатой природой и благоприятной культурной средой.

По мере исчерпывания в ближайшем Подмосковье земель, пригодных для строительства качественного загородного жилья, интерес застройщиков к стародачным местам будет только расти. Наиболее вероятным вариантом развития рынка представляется постепенное преобразование стародачных поселков в современные коттеджные комплексы. Этот процесс уже можно наблюдать по некоторым направлениям. В качестве примера можно привести дачный поселок Кутузово, который перестроен в коттеджный комплекс «Кутузовская слобода». Возможно, данная тенденция коснется не всех стародачных поселков, и какая-то их часть будет сохранена в прежнем виде как архитектурный и исторический памятник. Например, в феврале 2004 г. дачный поселок художников Пески, расположенный в Коломенском районе Подмосковья, объявлен объектом культурного наследия регионального значения. Согласно документу на территории данного поселка запрещается строительство любых объектов, нарушающих природный и исторический ландшафт.