Техническая документация на многоквартирный дом: состав, хранение и порядок передачи. Документы на многоквартирный дом Перечень тех документации на мкд

Союзная организация (Гражданское Коммунальное Взаимодействие https://vk.com/gkvspb) публикует свою разработку.
Управление любым многоквартирным домом должно осуществляться в соответствии с действующим законодательством РФ и на основании возмездного Договора между управляющей организацией и собственником жилого и (или) нежилого помещения в этом доме. Как правило, при заключении договоров собственник машинально подписывает предложенный ему управляющей организацией Договор, не вникая в его содержание и, тем более, в приложения к такому Договору...

Ниже каждый шаг алгоритма подробно описан (раскрывайте вкладки с названием шага):

Шаг 1. Определение перечня необходимых документов для запроса
Первоочередные документы
Первое, что собственникам необходимо выяснить, - в отношении какого имущества осуществляется управление многоквартирным домом.
1. Протокол общего собрания собственников о выборе способа управления многоквартирным домом;
2. Акт приема-передачи здания (сооружения) - форма ОС1;
3. Акт технического состояния жилого многоквартирного дома (в документе содержатся, в том числе, сведения о передаче технического паспорта на жилой дом);
4. Технический паспорт многоквартирного жилого дома (основной документ, в котором указаны: владелец здания, дата постройки дома, общая полезная площадь, объем здания, количество и площадь жилых и нежилых помещений дома, площадь земельного участка, уборочная площадь, общая стоимость здания, описание конструктивных элементов здания, определение степени износа и другие параметры).
Перечисленные документы можно запрашивать как в управляющей организации, так и в Администрации района. Эти документы являются обязательными при передаче дома с баланса ГУЖА в управление управляющей организации. Они дают первое представление о жилом доме, о наличии в собственности нежилых помещений, техническом состоянии дома, площади передаваемого имущества, как жилой, так и нежилой.
Перечень документов, регламентированный Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006
п.24
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (в первую очередь технический паспорт здания);
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкция по эксплуатации многоквартирного дома. (Действие подпункта "г" пункта 24 распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года)
п.26
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка - 25.01.2006);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Перечень документов, регламентированный Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003
п.1.5.1
- план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
- акты приемки жилых домов от строительных организаций;
- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
- паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
- паспорта лифтового хозяйства;
- паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
- исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
Также выделяется техническая документация, заменяемая в связи с истечением срока ее действия (п. 1.5.3):
- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- акты технических осмотров;
- журналы заявок жителей;
- протоколы измерения сопротивления электросетей;
- протоколы измерения вентиляции.
Финансовая документация
Ведомости начислений по домам с разбивкой по услугам (за интересующий период).

Шаг 2. Составление запроса
Пишете запрос на имя руководителя управляющей организации или любой другой орган, в котором Вы можете получить интересующие нас документы. Письмо может быть направлено как от председателя Совета дома, так и от Совета дома в целом или любого заинтересованного собственника. Ряд документов можно запрашивать также в следующих организациях:
- Комитете по энергетике и инженерному обеспечению;
- Комитете по строительству;
- КУГИ;
- ГУП «Водоканал СПБ»;
- Управлении Росреестра и других организациях.
Бланк и образец заполнения запроса документов (Д 01) представлены в конце статьи в формате doc.

Шаг 3. Основные правила оформления и передачи заявления для каждого адресата
Заявление для каждого адресата следует составить в двух экземплярах и передать в канцелярию или в отдел по работе с обращениями граждан. На каждом экземпляре проставляется штамп с указанием даты приема заявления, присвоения входящего номера и подписью лица, принявшего заявление. Первый экземпляр остается у адресата, второй остается у Вас. Заявление можно также направить почтой заказным письмом с уведомлением о вручении. После получения уведомления необходимо позвонить в организацию и узнать присвоенный Вашему письму входящий номер.
Не позднее чем через 30 дней ответ на Ваше обращение должен быть направлен организацией в Ваш адрес. Если по истечении 30 дней ответ не получен, можно позвонить в организацию и выяснить, рассматривалось ли заявление и когда Вы можете получить на него ответ.

Возможные варианты ответа на запрос необходимых документов и Ваши дальнейшие действия

Шаг 4. Ответ не получен
Если ответ не получен, пишете заявление в прокуратуру о ненадлежащем рассмотрении обращений граждан.
Бланки и образцы заявлений в прокуратуру (Д 021 и Д 022) представлены в конце статьи в формате doc.

Шаг 5. Ответ получен и все документы предоставлены
Если ответ получен и в нем присутствуют все документы, их можно использовать для анализа и осуществления поставленных задач.

Шаг 6. Ответ получен, но не все документы предоставлены
Если предоставлены не все запрашиваемые документы, действуем по данному алгоритму сначала либо обращаемся в ГЖИ и (или) прокуратуру о не предоставлении документов, непосредственно касающихся ваших прав и обязанностей.
Бланк и образец заявления в ГЖИ (Д 03) представлены в конце статьи в формате doc.

Какие документы входят в список необходимой технической документации на многоквартирные дома?

Перечень технической документации на весьма обширен. Включает в себя как документы на все здание, так и на ряд его отдельных элементов, а также некоторое сложное оборудование (например, лифты). В Ростове список необходимой технической документации на многоквартирные дома оговаривается постановлением мэра №690 от 22 июня 2006 года «Об утверждении положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление» .

I. Ответственность за сохранность документации на многоквартирный дом

Дальнейшая обязанность по обеспечению сохранности документов ложится на организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом - ТСЖ или управляющую компанию. Согласно законодательству, хранение и ведение технической документации входит в перечень услуг по управлению МКД .

В ряде многоквартирных домов Ростова техническая документация была полностью или частично утеряна горе-руководителями прежних муниципальных жилищно-коммунальных предприятий. Ответственность за ее восстановление легла на городской бюджет.

Муниципальные власти справились с задачей лишь частично, восстановив только самые ценные документы - технические паспорта. В результате у приходящих в МКД новых управленцев зачастую нет четкого представления о технических частностях данного объекта. Например, никому точно не известно, где проходят разводки по горячей воде или отоплению, что приходится выявлять «методом проб и ошибок».

Некоторые из утерянных документов восстановить невозможно физически. К таковым, в частности, относятся подписанные несколько десятилетий назад акты приема жилого дома в эксплуатацию.

II. Список технической документации на многоквартирный дом

Документы МУП ТИиОН (городского БТИ): технические паспорта.
Экспликации.
Поэтажные планы.
Чертежи и схемы инженерных коммуникаций.
Схемы механического оборудования.
Схемы электрического оборудования.
Схемы санитарно-технического оборудования.
Схемы иного оборудование, обслуживающего более одного помещения.
Схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета.
Акты об установке и принятии на учет индивидуальных приборов учета ресурсов.
Паспорта на инженерное, электрическое, механическое, санитарно-техническое оборудование и др.
Акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей, электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения.
Разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации.
Отчеты о произведенных замерах сопротивления, изоляции и фазы «ноль».
Распоряжения об утверждении актов Госкомиссии (акты).
Акты приемки объектов завершенных строительством.
Распоряжение о вводе в эксплуатацию (правовой акт).
Исполнительная и проектная документация, предъявляемая приемочной комиссии,
в соответствии с которой осуществлено строительство дома.
Акты осмотра отдельных конструктивных элементов (крыши, ограждающих конструкций
и так далее).
Градостроительный план земельного участка.
Кадастровая карта
Документы, в которых указываются содержания и сфера действия сервитута
с приложением заверенной соответствующей организацией (органом)
по государственному учету объектов недвижимого имущества планом, на котором отмечена сфера (граница) действия сервитута, относящегося к части земельного участка.
Паспорт домовладения по МУП ТИиОН (городского БТИ).
Документы (акты) о приемке результатов работ по капитальному ремонту общего имущества за последнее время.
Документы (акты) о приемке результатов работ по текущему ремонту общего имущества.
Акты освидетельствования скрытых работ.
Протокол измерения шума и вибрации.

III. Иная документация на многоквартирный дом

Копии письменных заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг, актуальные на дату передачи.
Выписки из журналов (книг) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг, актуальные на дату передачи.
Копии договоров с ресурсоснабжающими и прочими подрядными организациями.
Копии договоров на аренду или на др. право на нежилое помещение в доме, кроме собственности.
Копии договоров социального найма.
Акты подготовки дома к сезонной эксплуатации, паспорта.
Акты устранения замечаний и нарушений от Государственной жилищной инспекции.
Акты на материальные ценности, относящиеся к общему имуществу пожарные шланги, светильники, кожухи, аншлаги, номерные знаки, почтовые ящики и пр.).

IV. О порядке передачи документов на многоквартирный дом

Как показала практика, некоторые управляющие компании в нарушение законодательства не передают документацию на МКД жильцам, когда последние приходят к решению о смене

16.11.2018

Техническая документация МКД: что в неё входит?

У многих управляющих организаций возникает вопрос: что входит в состав технической документации МКД , обязательной для хранения? Некоторые УО жалуются, что в этом вопросе нет полной ясности, потому что в законодательстве представлен размытый перечень. В действительности же это не так. В законе вполне ясно говорится о составе, порядке хранения и обновлении ТД.

Перечень документов

Перечень документов, которые входят в состав технической документации МКД , определён в постановлении Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 (п. 24 и 26). Это те документы, в которых содержится информация о составе и состоянии общего имущества:

· технический паспорт дома;

· документы на приборы учёта;

· документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;

· акты осмотра, проверки состояния;

· акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;

· инструкция по эксплуатации МКД;

· кадастровый план земельного участка;

· выписка из Росреестра;

· градостроительный план земельного участка;

· документы о действии сервитута или иного обременения;

· проектная документация;

· списки собственников, нанимателей и арендаторов;

· договоры об использовании общего имущества МКД;

· решения и протоколы общих собраний собственников;

· иные документы.

Перечисленные документы передаются от застройщика, предыдущей УО или собственников (в том случае, если дом находился в непосредственном управлении). Таких документов, как инструкции по эксплуатации МКД и проектная документация, у УО может и не быть, если они были по каким-то причинам утрачены. В первую очередь это относится к старым домам, построенным в прошлом веке или раньше.

Другие документы, которые есть далеко не всегда, - договоры об использовании общего имущества МКД и документы о действии сервитута или иного обременения. Очевидно, что они есть только в тех МКД, собственники которых сдают в аренду ОИ или согласились на установление сервитута.

Поясним, что сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Он может устанавливаться, к примеру, для прокладки коммуникаций, или это может быть разрешение провести через свой участок какие-то инженерные сети или дорогу, которыми будут пользоваться собственники других домов.

Напротив, градостроительный план земельного участка – документ, который нужен для новых домов. С того момента, как в вашем городе был принят градостроительный план, его наличие в техдокументации для МКД , построенного после его принятия, становится обязательным.

Часть названных документов хранится в неизменном виде, а часть обновляется: это информация о собственниках и нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих ОИ в МКД на основании договоров, в том числе и ведение списков. Это устанавливается Стандартами управления МКД, которые введены постановлением Правительства РФ N 416 . Соответственно, регулярно должны актуализироваться списки собственников, нанимателей и арендаторов, потому что меняется их состав.

Обновлению подлежит технический паспорт многоквартирного дома , это делается раз в 5 лет после инвентаризации. Если, например, изменилась площадь квартиры после перепланировки, то изменения вносятся сначала в техпаспорт квартиры, а потом и в техпаспорт всего дома.

Также обновляется выписка из Росреестра, в которой содержатся сведения о том, кому принадлежат жилые и нежилые помещения.

Иные документы

Самый загадочный пункт в перечне технической документации – «иные документы». Дело в том, что перечень благодаря этому пункту становится по сути открытым, в него могут входить любые документы, которые имеют какое-то отношение к управлению МКД. Достаточно того, чтобы решение о вхождении какого-то из документов в состав техдокументации было принято на ОСС простым большинством голосов.

Таким «дополнительным» документом может быть, например, договор с подрядчиком и даже какой-то внутренний документ УО – табеля зарплат или штатное расписание. Отметим, что если такое решение на ОСС будет принято и согласовано с УО, то документ войдёт в состав технической документации. А это значит, что тогда у собственников появится право знакомиться с ним.

У УО есть возможность предвосхитить такое развитие событий ещё на этапе заключения договора управления : достаточно просто внести в него закрытый перечень документов, согласовав его с собственниками. Тогда у собственников не будет возможности расширять этот список.

Приём-передача техдокументации

Обратим ваше внимание на то, что нужно крайне ответственно подходить к вопросу о полноте технической документации и её своевременном обновлении. Потому что в случае передачи МКД другой УО, ТСЖ или собственникам в управление, вся техдокументация должна быть передана в полном объёме в 30-дневный срок. Если же какие-то документы отсутствуют либо утрачены, они должны быть восстановлены. (Порядок приёма-передачи технической документации установлен в постановлении Правительства РФ N 416 .)

При приёме-передаче ТД новая УО проверяет не только наличие всех документов, но и их актуальность на момент передачи. Если здесь возникают какие-то проблемы, то новая УО указывает в протоколе приёма-передачи, что требует восстановления или обновления. После этого прежняя УО обязана в течение 3 месяцев восстановить или обновить документы, а затем передать их по отдельному акту приёма-передачи вновь выбранной УО.

И на какие бы причины отсутствия техдокументации старая УО ни ссылалась, она обязана её передать, что явно следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ . Согласно ему, отсутствие или утрата ТД не прекращает обязанность по её передаче.

Если и после 3 месяцев документы не переданы новой УО, можно смело обращаться в суд, в ГЖИ, в прокуратуру. И это вполне адекватная мера, поскольку иначе невозможно будет осуществлять полноценное управление домом. Это также позволит подстраховаться на случай передачи МКД другой УО – избежать затрат на восстановление технической документации (ведь затраты при этом ложатся именно на УО) и возможных штрафов.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ № 209 ( ). Мы всегда рады вам помочь!

Какие причины гибели документации на дом считаются уважительными

Документы портятся, теряются, гибнут – не всегда есть возможность предоставить их по первому требованию проверяющему органу или новой УО. Но не каждую причину гибели документации на дом можно считать уважительной для избежания ответственности по ст. 7.23.2 КоАП РФ . Подробности в сегодняшней статье.

Ценность документации на дом

Ценность технической документации на дом возрастает –недавно вышло постановление Правительства РФ от 27.03.2018 № 331 , оно несколько изменило подход к пониманию эксплуатации. Если раньше это было «надлежащее содержание», то теперь – «содержание в надлежащем техническом состоянии».

В этом году вообще ужесточили порядок и сроки передачи документации на МКД – управляющая организация должна за три дня собрать и передать новой УО:

· техническую документацию и иные, связанные с управлением МКД документы;

· ключи от помещений, входящих в состав общего имущества;

· электронные коды доступа к оборудованию и иные технические средства, необходимые для эксплуатации МКД.

Это предусмотрено ч. 10 ст. 162 ЖК РФ , за невыполнение требований грозит штраф по статье 7.23.2 КоАП РФ .

Ответственность за непредоставление документации

К административной ответственности по ст. 7.23.2 КоАП РФ управляющую организацию привлекут, если она откажется передать техническую или иную документацию на дом, уклонится от передачи или нарушит порядок и сроки передачи документов.

Для граждан последует штраф в размере от 2 000 до 5 000 рублей, для должностных лиц – от 30 000 до 40 000 рублей и для юридических – от 150 000 до 200 000 рублей. За повторное нарушение должностное лицо дисквалифицируют на срок от одного года до трёх лет.

Но ответственности можно избежать, и документацию на дом не придётся восстанавливать, если удастся доказать, что она погибла по уважительной причине.

Уважительные причины гибели документации

Уважительных причин гибели документов несколько:

1. Пожар.

2. Затопление.

3. Пропажа, хищение.

4. Действие непреодолимой силы.

5. Иные обстоятельства.

Сжечь документы, а потом сказать, что случился форс-мажор, страшный пожар, в котором всё и пропало, не получится. Ваши слова должны подтверждаться документами.

Если в N-ом году случился пожар, в котором сгорели, например, оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников, у вас на руках должны быть: справка Управления Государственной противопожарной службы, протокол осмотра места происшествия, акт инвентаризации и комиссионный акт о пожаре, которым устанавливается причина возгорания. Перечень необходимых документов закреплён в письме УФНС РФ по г. Москве от 23.10.2006 № 20-12/92773 .

Документы погибли в результате затопления офиса управляющей организации и восстановить их нет возможности. Проследите, обслуживающая организация водопроводно-канализационного хозяйства выдала вам справку о факте и причине затопления. В качестве доказательств затопления понадобится дефектная ведомость (опись), где будет представлен перечень испорченного имущества, документов и степени повреждений.

Необходимы будут также фотографии, акт инвентаризации и комиссионный акт о затоплении.

Если документацию на дом похитили прямо из офиса управляющей организации, нужно вовремя написать заявление в правоохранительные органы о факте кражи.

Доказательствами пропажи или хищения станут постановление о возбуждении или об отказе в возбуждении уголовного дела по факту кражи документов, акт инвентаризации и комиссионный акт. Комиссионный акт составляется при участии представителей правоохранительных органов и охраны при её наличии.

Землетрясения, наводнения и прочие форс-мажоры случаются. После того, как придёте в себя, возьмите в местной или региональной Торгово-промышленной палате справку с указанием на факт форс-мажора.

Потом сделайте скриншот страниц официального сайта органа местного самоуправления о факте форс-мажора и составьте акт инвентаризации и комиссионный акт. По возможности комиссионный акт составляйте при участии представителей Торгово-промышленной палаты и органа местного самоуправления.

И, наконец, иные обстоятельства. Ими могут быть невнимательность юриста, которому вы передали документы, а он их потерял или испортил, нерасторопность ваших сотрудников, по вине которых погибли документы. В этих случаях вам понадобятся:

· справки, заключения, иные письма, акты соответствующих органов, сторонних организаций;

· объяснительные сотрудников о факте гибели документа;

· акт инвентаризации;

· комиссионный акт.

Помните, что не каждую причину гибели документации на дом можно считать уважительной. Чтобы избежать ответственности по ст. 7.23.2 КоАП РФ , нужно быть готовым подтвердить свои слова документами.

Перечень документов

технический паспорт дома;
документы на приборы учёта;
документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
акты осмотра, проверки состояния;
акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
инструкция по эксплуатации МКД;
кадастровый план земельного участка;
выписка из Росреестра;
градостроительный план земельного участка;
документы о действии сервитута или иного обременения;
проектная документация;
списки собственников, нанимателей и арендаторов;
договоры об использовании общего имущества МКД;
решения и протоколы общих собраний собственников;
иные документы.

Поясним, что сервитут - это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Он может устанавливаться, к примеру, для прокладки коммуникаций, или это может быть разрешение провести через свой участок какие-то инженерные сети или дорогу, которыми будут пользоваться собственники других домов.

Напротив, градостроительный план земельного участка - документ, который нужен для новых домов. С того момента, как в вашем городе был принят градостроительный план, его наличие в техдокументации для МКД , построенного после его принятия, становится обязательным.

Иные документы

Самый загадочный пункт в перечне технической документации - «иные документы». Дело в том, что перечень благодаря этому пункту становится по сути открытым, в него могут входить любые документы, которые имеют какое-то отношение к управлению МКД. Достаточно того, чтобы решение о вхождении какого-то из документов в состав техдокументации было принято на ОСС простым большинством голосов.

Таким «дополнительным» документом может быть, например, договор с подрядчиком и даже какой-то внутренний документ УО - табеля зарплат или штатное расписание. Отметим, что если такое решение на ОСС будет принято и согласовано с УО, то документ войдёт в состав технической документации. А это значит, что тогда у собственников появится право знакомиться с ним.

Приём-передача техдокументации

Если и после 3 месяцев документы не переданы новой УО, можно смело обращаться в суд, в ГЖИ, в прокуратуру. И это вполне адекватная мера, поскольку иначе невозможно будет осуществлять полноценное управление домом. Это также позволит подстраховаться на случай передачи МКД другой УО - избежать затрат на восстановление технической документации (ведь затраты при этом ложатся именно на УО) и возможных штрафов.

Поскольку нормальная эксплуатация любого строения, в том числе и многоквартирного дома, требует наличия исходных знаний о нем, то любой человек, занимающийся управлением недвижимостью должен понимать ценность документов, в которых эти знания находятся.

Жилищным кодексом РФ было утверждено понятие «техническая документация на многоквартирный дом». Именно ее, а также «иные связанные с управлением таким домом документы» обязана передать вновь избранной управляющей организации, либо ТСЖ организация, которая управляла домом до этого согласно ч.10 ст.162 ЖК РФ.

Список такой документации довольно обширен, и, в конечном счете, индивидуален для каждого дома. В судебной практике (Постановление ФАС ЗСО от 25.10.2007 N Ф04-7509/2007(39633-А46-39) по делу N А46-10863/2006) есть утверждение, что действующим законодательством не установлен конкретный перечень документации, подлежащей передаче в соответствии с данной статьей.

Однако, Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» утвержден состав технической документации долговременного хранения. Эти документы должны быть в управляющей домом организации. Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 17 января 2007 г. подтвердил законность привлечения ТСЖ к административной ответственности по статье 7.22 КоАП РФ в том числе и за отсутствие в полном объеме технической документации долговременного хранения, не принятия мер по получению или восстановлению документации с назначением штрафа в размере 50000 руб.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен также пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. №491.

В Москве список технической и иной связанной с управлением домом документации более конкретизирован распоряжениями ДЖКХИБ Г. МОСКВЫ N 05-14-316/6 от 29.09.2006 и №05-14-123/6-1 от 15.08.2006.

Законодательство Российской Федерации не предусматривает передачу многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества собственникам помещений, вновь выбранной управляющей организации или созданному товариществу собственников жилья. Частью 10 ст. 162 ЖК РФ предусмотрена только передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.

В то же время, как указывает Минрегион РФ в письме от 20.12.2006 №14313-РМ/07 реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.

Это разъяснение направлено разрушить порочную практику, когда техническая документация фактически становилась заложником в спорах между предыдущей и вновь избранной управляющей организации.

Поскольку ЖК РФ не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно.

В регионах РФ принят ряд документов, регулирующих порядок передачи многоквартирных домов при изменении субъекта управления. Немаловажную роль при этом играет порядок передачи технической документации. В г. Москве было выпущено распоряжение ДЖКХиБ г. Москвы от 29.09.2006 № 05-14-316/6 «Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм». В нем предусмотрено обязательство организации, ранее занимавшейся управлением составить опись технической документации, по которой истек срок годности, а также перечень недостающей документации и принять меры к ее обновлению или восстановлению.

Тем самым, Правительство Москвы считает, что передаваться должна не только имеющаяся в наличии документация, но и та, которой фактически нет, вне зависимости от причин, по которым данная документация отсутствует.

Вместе с тем, общеизвестно, что именно муниципальные организации, а в г. Москве – ГУП ДЕЗ-ы препятствуют передаче домов «неугодным» коммерческим управляющим организациям и ТСЖ путем непередачи, либо затягивания передачи технической документации. Как минимум 95% процентов судебных дел о принуждении к передаче документации на дом связано именно с этими организациями. Учитывая то, что распоряжение ДЖКХиБ г. Москвы не является нормативно-правовым актом, носит методический характер и в большей степени обязательно для подведомственных ГУП ДЕЗ-ов – налицо двойная мораль.

В таком случае целесообразно фактически начать управлять домом, не дожидаясь передачи документации, а затем требовать ее передачи в судебном порядке, либо восстановить документацию своими силами, а затем требовать возмещение убытков в силу ст. 15 ГК РФ. Судебная практика по передаче документации в случае оформленного в надлежащем порядке решения о смене субъекта управления положительная.

При передаче документации необходимо составить акт приемки-передачи. Акт может быть в свободной форме, можно воспользоваться рекомендациями и соответствующими распоряжениями местных органов власти.