Пакет документов на продажу квартиры. Продажа квартиры: собираем документы

Как только Вы загорелись идеей , можно уже начать собирать папку документов. Какие документы нужны для продажи квартиры? Список бумажек приличный, и некоторые из них готовятся не один день. Кроме того, покупатель охотнее идет на сделку, если все документы будут уже готовы. Давайте разберемся, какие справки и где нужно получить, чтобы упростить и ускорить эту процедуру.

При продаже квартиры за наличный расчет

Основной перечень документов для продажи квартиры за наличный расчет
  1. Паспорта всех собственников квартиры.
  2. Документ-основание (правоустанавливающий документ) , подтверждающий право собственности на квартиру. Это может быть договор купли–продажи, дарения, приватизации, договор ренты или инвестирования, также решение суда, свидетельство о вступлении в права наследования. Все эти документы должны быть у Вас на руках. Если Вы потеряли договор основания, восстановить его можете, обратившись в Регистрационную палату (если это договор приватизации, то нужно обратиться в БТИ). Договор купли-продажи советуем составить у юриста, т.к. он поможет с правильным его оформлением, учтёт все нюансы и условия участников сделки. Договор подписывается при регистраторе сделки в Регистрационной палате, заранее его подписывать категорически не рекомендуем.
  3. Выписка из домовой книги (также она называется справка о зарегистрированных лицах, справка о составе семьи), в ней указаны какие лица прописаны в квартире, или что никто не прописан.
  4. Нотариально заверенное согласие супруга . Если квартира приобреталась в браке, то потребуется нотариально заверенное согласие супруга, даже когда на момент сделки купли-продажи супруги разведены. Согласие супруга не требуется, если есть брачный договор или же квартира была получена по наследству или подарена. Если супруг умер, то необходимо свидетельство о смерти.
  5. Разрешение органов опеки и попечительства . Если ребенок является владельцем доли или квартиры в целом, тогда потребуется разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия). Порядок получения разрешения с органов опеки:
  • ОБА родителя (даже если они разведены, но не лишены родительских прав; или же усыновители, опекуны) приходят вместе с ребенком (если ему нет 14 лет, то присутствие его не требуется) в органы опеки и попечительства, и предъявляют след. документы:
    • Выписку с домовой книги с места жительства ребенка;
    • Свидетельства о праве собственности на продаваемую и покупаемую недвижимость;
    • Технические паспорта продаваемой и покупаемой недвижимости;
    • Свидетельство о рождении или паспорт ребенка (если ему есть 14 лет);
    • Паспорта обоих родителей.
  • Оба родителя (опекуны, усыновители) и сам ребенок (от 14 лет) в органах опеки пишут заявления о продаже старой и покупке новой недвижимости.
  • Органы опеки в течение 14 дней рассматривают заявления и проверяют, не ущемлены ли права ребенка, затем выдают письменное разрешение на продажу и покупку той недвижимости, которая указана в заявлении.
Дополнительный пакет документов для продажи квартиры, который продавец должен предоставить покупателю
  1. Кадастровый паспорт квартиры. Если у Вас его нет на руках, его можно заказать в Кадастровой палате или МФЦ (Многофункциональном центре) Вашего города. Срок изготовления до 5 рабочих дней (бывают задержки), госпошлина – от 220 рублей (ВАЖНО! Кадастровые паспорта больше не выдаются! Вместо них с 1 января 2017 года Росреестр начал выдавать выписки из ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости) на квартиру. Росреестр упразднил ГКН (Государственный Кадастр Недвижимости) и создал новый ресурс - ЕГРН. Все данные из ГКН перенесли в ЕГРН).
  2. Технический паспорт квартиры. Технический паспорт для сделки купли-продажи он не требуется, но этот документ должен быть на руках у владельцев квартиры. Если его нет, для оформления технического паспорта обращайтесь в БТИ (Бюро технической инвентаризации). Срок изготовления: если не срочно – от 15 дней (госпошлина – 900 рублей); срочно – от 7 до 10 дней (госпошлина составить от 1300 рублей).
  3. Выписка из ЕГРП на недвижимое имущество . В данной выписке указано – кто правообладатель; есть ли обременение на квартиру, также является ли предметом судебного разбирательства. Данную выписку может получить любой желающий, обратившись в Регистрационную палату или МФЦ (Многофункциональный центр).
  4. Справка о состоянии лицевого счета квартиры . Данная справка берется в бухгалтерии паспортного стола и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.
  5. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (свет, газ, вода, а также телефон, домофон и интернет). Каждые справки берутся в своих управляющих компаниях. Если в Вашей квартире есть телефонная линия и домофон, будьте готовы также представить документы об оплате и этих счетов. Если покупатели не захотят переписать на себя телефон, интернет и кабельное телевидение, тогда Вам потребуется расторгнуть договора с компаниями, которые предоставляют данные услуги.
  6. Справки из психоневрологического и наркологического диспансера . Их может потребовать покупатель, если усомниться в адекватности продавца. Вместо них подойдут водительские права. Если покупателю нужна именно справка, то она на платной основе заказывается в психоневрологическом и наркологическом диспансере. При себе иметь паспорт.
  7. Копия финансово-лицевого счета , если расчет за квартиру будет производиться безналичным путем.
  8. Справка из налоговой инспекции . Если продавец получил квартиру в дар или унаследовал, покупатель может потребовать данную справку, в которой указано, что причитающий налог уплачен.

При продаже квартиры по ипотеке

В этом случае документы необходимые для продажи квартиры по ипотеке, который продавец предоставляет банку покупателя для одобрения ипотечного кредита такие же, что и за наличный расчет. Этот список указан вышеплюс необходима оценка рыночной стоимости продаваемой квартиры .

Вопрос покупки жилья был и остаётся не только актуальным, но и требующим предельного внимания и серьёзного подхода к осуществлению сделки, оформлению документации, регистрации прав. Даже в случае, если основными вопросами занимается риэлтор или другое доверенное юридическое лицо, покупатель должен знать, какие документы нужны при , на что стоит обратить особое внимание, в каких случаях могут возникнуть спорные вопросы и как их решить. Всё это покупатель должен знать, чтобы понимать, что и для чего делается, а также для того, чтобы уберечь себя от мошенников и некомпетентных доверенных лиц.

Важно самостоятельно контролировать весь процесс покупки от самого начала и до его завершения, внимательно осмотреть приобретаемый объект недвижимости, изучить документы, которые должны предоставить для ознакомления собственники. Не менее значимо знать перечень необходимых документов от покупателя, чтобы не предоставить лишнего, в случае столкновения с недобросовестными продавцами.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Прежде всего

Перед тем, как приступить к сбору документов, пакет которых необходим, и оформлению сделки купли-продажи, нужно тщательно осмотреть приобретаемую квартиру, при этом не только визуально. Лучше всего пригласить независимого специалиста по оценке недвижимости, который обратит внимание покупателя на самые важные моменты жилья и его состояние в целом. Также в первую очередь у продавца должно быть свидетельство, подтверждающее его , кадастровый паспорт и план, технический паспорт, выданный в течение последних пяти лет и не более. К слову, технический паспорт сегодня не является обязательным, но покупатель вправе его потребовать.

Стоит обратить особенное внимание и на выписку из муниципального центра, в которой должно быть указано, что . Дата выдачи такой справки должна быть свежей. Кроме того, необходимые документы владельца должны подтверждать, что у недвижимости нет никаких лиц, которые имеют на неё право даже при отсутствии регистрации (например, несовершеннолетние дети, заключённые, военнослужащие, прочие). Покупатель имеет право попросить предоставить подтверждение о том, что квартира не сдана в аренду, не находится в ипотеке, по ней нет задолженности. Нужно свериться с кадастровым или техническим планом, если планировка квартиры в документах отличается от фактической, и нет никаких документов о её законности, владелец должен сначала решить этот вопрос, иначе проблемы будут у покупателя.

На что обратить внимание

Чтобы избежать мошенничества, а также убедиться в том, что перед вами действительно собственник квартиры, которая не находится под арестом или в залоге, обязательно закажите выписку из ЕГРН онлайн или через виджет ниже. Круглосуточно, всего за 5 минут, вы получите гарантированно достоверную информацию об объекте недвижимости по официальным данным Росреестра.

Образец выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, которую вы получите через виджет:


Образец выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, которую вы получите через виджет:


Кроме проверки вышеуказанных данных покупатель должен также быть внимательным, рассматривая следующий пакет документов:
Наименование На что смотреть
Кадастровый (технический) паспорт В нём записаны все основные данные о квартире, включая её общую площадь, площадь каждой комнаты и дополнительного помещения, особенности и даже кадастровая стоимость
Справка из наркологического и психиатрического диспансера Даже если собственник состоит на учёте, здесь важно убедиться, что он остаётся дееспособен
Выписка из ФМС (паспортного стола) Все ли жильцы были выписаны
Паспорт собственника Удостовериться, что собственник совершеннолетний, если нет – от его имени должны действовать официальные попечители (родители, опекуны) и должно быть разрешение органов опеки
Справка из налоговой инспекции По квартире не должно быть задолженности
Справка из ЖЭКа или прочей управляющей компании Коммунальной задолженности также быть не должно
на недвижимость Нужна, чтобы убедиться, что перед покупателем настоящий собственник и документы не поддельны
Согласие супруга (мужа или жены) на продажу жилья Должно быть заверено нотариусом

Собираем документы

Несмотря на то, что при покупке квартиры в какой-то мере больше рискует именно покупатель, к нему выдвигается также немало требований. Эти требования и определяют перечень документов, которые необходимы для оформления законной сделки:

Что нужно знать об оформлении

Оформить покупку квартиры возможно путём подписания договора купли-продажи или акта приёма-передачи, в случае приобретения недвижимости в новостройке. Этот договор обязательно должен быть зарегистрирован уполномоченным государственным органом. Задолженность по квартире, будь это коммунальные или коммуникативные услуги, обязан погасить продавец.

Стоит отметить, что до подписания договора купли-продажи между продавцом и покупателем составляется предварительный договор, в котором указывается, когда, в каком виде и при каких условиях будет произведена передача денег. При подписании предварительного договора покупатель вносит аванс, оговоренный между сторонами.

Поскольку оформить сделку можно и без привлечения нотариуса, имеет смысл позаботиться о составлении . Оформить такой акт нужно для того, чтобы уберечь себя от того же мошенничества, поскольку продавец даже после получения оплаты в полном размере может подать иск в суд о признании сделки незаконной. С подписанным актом на руках суд не сможет удовлетворить такой иск. Впрочем, без договора купли-продажи любая передача жилья будет не законной.

Вопрос регистрации

Покупка квартиры подлежит обязательной государственной регистрации в отделении Росреестра, без которой невозможно оформить право собственности на недвижимость. При этом не имеет значения, при каких условиях и обстоятельствах совершена сделка.

Оформление занимает не более тридцати календарных дней с момента подачи документов, список которых был указан выше. Можно отметить, что государственную пошлину при регистрации сделки оплачивает обычно покупатель, если другое не было оговорено между сторонами (например, разделение платы поровну).

Даже если покупатель решит заниматься всеми вопросами оформления самостоятельно, желательно всё же проконсультироваться с юристом, особенно это касается составления документов, которые необходимы. В случае, если это же юридическое лицо будет заниматься вопросами вместо покупателя, на него оформляется доверенность.

Особенности приобретения

Если собственников у квартиры несколько, например, супружеская пара, у продавца обязательно должно быть заверенное нотариусом письменное согласие второго супруга на продажу или оформленная официальная доверенность. В случае, когда между супругами заключён брачный контракт с индивидуальными условиями раздела имущества, такое разрешение может и не понадобиться.

При наличии несовершеннолетних детей у продавца, он должен предоставить покупателю разрешение органов опеки.

Подавая пакет необходимых документов в Росреестр, там же на месте нужно будет заполнить и бланк заявления, куда необходимо вписать обе стороны договора купли-продажи, основания для новой регистрации прав собственности и прочие сведения государственного образца.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

- продолжение:

Аванс получен. «Лед тронулся, господа присяжные заседатели!» - выразили мы сами себе уважение, и задумались, что же нам делать дальше.

Для этого нам придется пробежаться по разным инстанциям, потолкаться в очередях, и пособирать разные бумажки. Нудно, скучно, но - надо. На это может уйти не одна неделя.

Правда, есть возможность поручить это увлекательное занятие специально «заточенным» под это людям, оформив на них доверенность на сбор документов . Такие службы, специализирующиеся на сборе документов для продажи квартир , существуют во многих крупных городах: как в юридических конторах, так и в агентствах недвижимости.

Но все же некоторые бумаги нам придется получать лично (например, Разрешение органов опеки и попечительства ).

И, кстати, не забываем, что некоторые документы имеют срок действия (чтобы не пришлось за ними бегать два раза ).

Какие документы необходимы для продажи квартиры?

Список документов, необходимых для продажи квартиры (см. ниже ) будет зависеть как от нашей субъективной ситуации с квартирой (залог, ипотека, состав семьи, права родственников, и т.п. ), так и от пожеланий нашего Покупателя. Поясним о чем речь.

Дело в том, что некоторые документы не требуются для оформления сделки купли-продажи квартиры (т.е. их не требует ), но они могут иметь значение для Покупателя, подтверждая для него сведения, а также их может затребовать банк-кредитор (если наш Покупатель использует ). Разберем это по порядку.

К обязательному пакету документов , необходимому для оформления продажи квартиры, который нам понадобится в любом случае (по требованию регистратора ) относятся:

  1. получения права собственности на нашу квартиру
    - Это наш главный правоустанавливающий документ , определяющий, на основании чего у нас возникло право собственности. Подробнее - см. по ссылке;

  2. - Этот договор мы будем подписывать с нашим Покупателем, перед регистрацией - об этом на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ;
  3. Наш паспорт владельца квартиры (паспорт Продавца )
    - Если мы продаем квартиру по доверенности, то дополнительно нужна будет и сама доверенность;
  4. Заявление о государственной регистрации
    - Это заявление мы будем писать непосредственно перед подачей документов на регистрацию;
  5. Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию
    - Эту квитанцию выдают в месте подачи документов на регистрацию.

Другие документы для оформления сделки купли-продажи квартиры могут нам понадобиться лишь в некоторых случаях (об этом ниже ).

К слову сказать, которую по привычке все еще требуют многие Покупатели, на сегодняшний день практического значения уже не имеет. Почему? Подробнее - по ссылке.

При подготовке документов для продажи своей квартиры, мы, конечно, исходим из того, что наше зарегистрировано в Росреестре , иначе сделку оформить не получится.

Но бывает, что человек давно владеет квартирой по факту (например, получил ее в наследство от бабушки ), и не регистрировал своего права (не было нужды ), то есть не подавал документы на регистрацию. Если это наш случай, то нам следовало позаботиться об этом заранее, еще до поиска Покупателя. Зарегистрировать свое право собственности в Росреестре можно как самому, так и с помощью добрых людей, предлагающих такие услуги.

Помимо обязательного пакета документов , необходимых для продажи квартиры (см. выше ), нам могут понадобиться еще несколько дополнительных бумаг (см. ниже ). Часть из них потребует регистратор в отдельных случаях для своих регистрационных действий, а часть - захочет увидеть только Покупатель, чтобы удостовериться в «юридической чистоте» квартиры. Состав этих дополнительных документов будет зависеть уже от деталей конкретной сделки.

Рассмотрим подробнее эти варианты.

Дополнительно нам могут понадобиться (или не понадобиться — в зависимости от ситуации ) следующие документы для оформления продажи квартиры :

А. По требованию регистратора (дополнительные документы):


  • - Он понадобится, если наша квартира не стоит на кадастровом учете. Его также могут потребовать банк-кредитор (в случае ипотеки) и Органы опеки и попечительства. Подробнее - по ссылке (в т.ч. как узнать, стоит ли квартира на кадастровом учете);

  • - Такой документ нам потребуется, если квартира была приобретена нами в браке, но оформлена только на одного из супругов. Вместо «согласия» мы можем представить регистратору брачный договор, или Соглашение о разделе , или Решение суда о разделе имущества (если требуется подтвердить наличие/отсутствие прав супруга на продаваемую квартиру);

  • - Если на квартиру имеет права несовершеннолетний ребенок. Подробнее - по ссылке;
    Такая же справка нам понадобится в случае, когда у нас среди собственников квартиры присутствует член семьи, ограниченный судом в .
  • Письменное согласие банка-кредитора на отчуждение квартиры
    - Если наша квартира заложена под кредит банку, а кредит мы еще не погасили;
  • Согласие получателя ренты
    - Только для случая, когда мы владеем квартирой на основании Договора пожизненного содержания с иждивением;
  • Документ, подтверждающий, что мы известили других участников
    - Это если мы продаем свою долю в квартире.

В отдельных регионах РФ местные отделения Росреестра могут потребовать в составе пакета документов для регистрации еще и подписанный Акт приема-передачи квартиры. Формально, это незаконное требование, и нелогичное для участников сделки, но в практике такое иногда случается.

Б. По требованию Покупателя (дополнительные документы):


  • - Это первое, что захочет видеть наш Покупатель, чтобы убедиться в том, кто является действительным собственником квартиры по данным Росреестра. Эту Выписку из ЕГРП Покупатель может заказать самостоятельно, без нашего участия;
  • или даже Расширенная (архивная) Выписка из Домовой Книги, или
    - Это покажет Покупателю, кто проживает (прописан/зарегистрирован) и проживал ранее в нашей квартире. Подробнее об этом - см. по ссылкам;
  • Копия финансово-лицевого счета и/или Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
    - Это убедит Покупателя в отсутствии долгов за жилищно-коммунальные услуги в нашей квартире.

  • - Если наш Покупатель хочет быть уверенным, что у нас нет психических отклонений, и мы полностью дееспособны для совершения сделки купли-продажи квартиры;
  • Справка об оценке квартиры
    - Если наш Покупатель использует для покупки
    - Этот Акт нам нужен будет не меньше, чем Покупателю, так как, подписав его, мы снимаем с себя ответственность за состояние квартиры и за оплату коммунальных платежей (об этом далее на шагах ИНСТРУКЦИИ);

  • - Эта расписка служит Покупателю подтверждением того, что он выполнил свои обязательства по оплате квартиры в соответствии с договором.

Эти дополнительные документы дотошный Покупатель может потребовать от нас для полноты картины, и снижения своих рисков, а также по требованию своего банка-кредитора (в случае с ипотекой ). Не стоит этому сопротивляться, его требования разумны, а нам получить эти справки большого труда не составит.

Где и как получать эти бумаги, как они выглядят и какую информацию содержат - показано по соответствующим ссылкам, ведущим в справочник (Глоссарий Риэлтора ). Покупателю мы показываем оригиналы справок и документов, и передаем копии (пусть снимет копии сам, чтобы ему спокойнее было ).

Итак, весь пакет документов мы собрали, и продемонстрировали Покупателю, убедив его, что мы находимся в трезвом уме и твердой памяти, что владеем мы квартирой по полному праву, и что мы искренне желаем ему счастья и благополучия, если он купит нашу квартиру.

Возникает вопрос: а как мы будем получать у него деньги? Сумма-то немаленькая!

Об этом - на следующем шаге.