Договор пожизненной ренты. «Подводные камни» процедуры

Последнее обновление Март 2019

Иногда для одиноких пожилых людей договор ренты на квартиру является единственным средством для выживания. Если речь идет о престарелых людях, нередко страдающих серьезными заболеваниями, то грамотно оформленная рента может обеспечить полный уход и даже лечение, не говоря уже о полноценном питании и необходимом внимании. В то же время, нередки случаи обмана при исполнении таких договоров. Постараемся разобраться, какие нюансы нужно учесть и как не остаться без ухода и без жилья пожилому человеку.

Суть договора

Существует три вида договоров, где объект недвижимости передается плательщику ренты:

Договор пожизненной ренты
Договор пожизненного содержания с иждивением
Договор постоянно-бессрочной ренты

Во всех случаях одной из сторон является хозяин квартиры, который желает в обмен на нее получать ежемесячное материальное вознаграждение или воспользоваться услугами, в которых нуждается.

Когда заключается договор пожизненной ренты на квартиру, собственнику ежемесячно выплачивается сумма, оговоренная в соглашении, до наступления смерти.
Когда заключен договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру, то вместо денег владельцу жилья оказываются услуги: уход, уборка квартиры, прогулки, покупка продуктов и т.д. В некоторых случаях пожизненное содержание с иждивением предполагает и несение определенных расходов на содержание получателя ренты, и уход одновременно. По желанию собственника выплата денег или предоставление содержания может осуществляться в пользу другого лица (не собственника).
Например , владелец квартиры передает недвижимость в ренту для надлежащего ухода за своим отцом. То есть договор заключается сыном, а услуги получать будет отец.
Если заключается постоянно-бессрочная рента, то рентному кредитору выплачиваются деньги в фиксированном размере раз в три месяца.

Следует отметить, что соглашение о пожизненном содержании с иждивением в большинстве случаев заключаются между родственниками. Это объясняется боязнью пожилого человека довериться чужим людям, ведь в случае невыполнения обязанностей необходимо будет обращаться в суд, что затруднительно для гражданина в преклонном возрасте.

Заключение договора

При заключении договора нужно учесть все пожелания обеих сторон, оговорить все детали и мелочи. Документ составляется на длительный срок, за время его действия может измениться многое, поэтому нужно постараться учесть все возможные перемены в жизни и рентного получателя, и плательщика, максимально просчитать все нюансы.

Каждый договор ренты на квартиру индивидуален, поскольку конкретные условия в каждом случае свои, но образец можно использовать в качестве основы.

Текст договора должен включать, так называемые, существенные условия, без упоминания которых договор не может считаться завершенным, а в некоторых случаях отсутствие таких условий может быть причиной отказа в нотариальном оформлении, государственной регистрации и даже признания его недействительным:

Размер рентной платы . Он должен быть установлен в любом случае: то ли это денежные выплаты, то ли содержание с иждивением (то есть стоимость общего объема содержания). Когда это очень затруднительно сделать, например, вычислить стоимость прогулок, уборок, то во внимание берутся суммы за аналогичные услуги или определяется «на глаз», из соображений житейского опыта;

Описание квартиры (иного жилья) , которая передается за ренту (все технические характеристики по свидетельству о праве собственности, кадастровому паспорту: кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, назначение и т.п.);

Сведения о лицах, имеющих право проживать и пользоваться жильем (прописанные лица), передаваемого плательщику ренты;

Цена квартиры . Договор может предусматривать два варианта передачи имущества: бесплатно и за деньги.

Если жилплощадь отторгается возмездно, то рентные платежи все равно будут производиться, не взирая на то, что за квартиру еще единовременно отдадут деньги, как при купле-продаже (правда, цена будет меньшей, чем при обычной продаже, понятно по какой причине). Главное указать эту стоимость, о которой договорились рентный кредитор и должник. Обычно указывают процент от рыночной или кадастровой стоимости (допустим, 20 % кадастровой стоимости).
Когда квартира передается даром, то в договоре необходимо именно это и указать. Безвозмездная передача недвижимости компенсируется большим объемом систематической рентной платы по сравнению с платным переходом имущества к плательщику ренты.

Срок ренты. Договор должен вносить ясность, какой вид ренты имеется в виду сторонами: пожизненная или бессрочная.

Бессрочная рента не ограничена никакими временными промежутками и событиями, да, и к тому же передается по наследству. Пожизненная заканчивается со смертью получателя. А если таких было несколько по одному договору (рента в долях), то со смертью последнего из получателей ренты.

Заслуживают внимания и другие положения договора, которые не являются строго обязательными, но их проработка вносит в договор четкое понимание объема обязанностей, план действий в нестандартных (но предвидимых) ситуациях. К таким положениям относятся:

Досрочное расторжение договора . Оно возможно по требованию любого участника ренты при определенных обстоятельствах. Рентополучатель, например, вправе настаивать на прекращении договора при просрочке выплаты ренты более чем на год (или даже ранее), при появлении признаков неплатежеспособности рентного должника, при переходе квартиры в собственность нескольких лиц (последующая продажа жилья рентоплательщиком), при явном ухудшении состояния жилья, переданного в счет договора ренты, при существенных нарушениях условий договора и пр.

Плательщик ренты, в свою очередь, управомочен отказаться от договора, выкупив ренту, если это право не ограничено условиями этого договора. Выкуп постоянно-бессрочной ренты не может быть запрещен (чего не скажешь о пожизненной). Его срок можно ограничить периодом жизни получателя или другим твердым сроком не превышающим 30 лет с даты заключения договора.

Выкуп ренты . Это финансовая гарантия рентополучателю при проблемах с исполнением договора. То есть прежде чем с рентного должника будут досрочно сняты обязательства по дальнейшей уплате ренты (в основном при процедуре расторжении договора) он обязан ее выкупить. Размер выкупа зависит от того платно или безвозмездно передавалось жилье рентному должнику.

При платной передаче квартиры, выкуп приравнивается к годовому размеру рентных платежей (то есть ежемесячный договорной платеж умножается на 12);
Когда квартира перешла в собственность к рентоплательщику бесплатно, то к годовому размеру рентных платежей прибавляется и стоимость квартиры. Эта стоимость определяется или сторонами в договоре (ориентировочная цена по обоюдному согласию) или размер не указывается, но подразумевается равным актуальной рыночной стоимости. Специалисты считают, что лучше держаться рыночной цены, так как заранее трудно прогнозировать экономические ситуации в стране, на рынке недвижимости и можно ошибиться в компенсационной стоимости не в свою пользу.

Сам выкуп производится деньгами, но часть выкупа (а именно в размере стоимости квартиры) может быть совершена путем возврата самой квартиры рентополучателю, если последний пожелает этого.

Ответственность . За нарушение условий ренты (например, несвоевременная покупка продуктов, готовка пищи и т.п., но больше это касается выплаты денежного содержания) получатель может требовать неустойку (кроме возможности расторгнуть договор с получением выкупа). Неустойка - денежные проценты, которые рассчитываются в зависимости от ключевой банковской ставки (устанавливаемой Банком России) на день предъявления претензии от суммы просрочки. Но стороны могут установить свой размер (больший или меньший). По мнению специалистов 12% годовых является весьма разумная штрафная санкция.

А если получатель ренты понес материальный ущерб, то дополнительно могут взыскиваться убытки. Размер убытков не ограничивается договоренностями и ключевыми ставками, а зависит от реального урона и возможностью документально доказать это.

Возможность изменения размера ежемесячных платежей/объема услуг . То есть, каким образом (способ, ориентир, например, в зависимости от роста инфляции, курса доллара по отношению к рублю и пр.) можно переиграть размеры периодических выплат или объема услуг.

Такие нюансы кажутся излишне детальными, но на деле их наличие в соглашении помогут устранить все неясности, недоговоренности и исключить недовольство качеством предоставленных услуг. Особенно это актуально в случае договора ренты квартиры с участием родственников, ведь родне труднее указать на недостатки, чем посторонним людям. Подробности, предусмотренные в обоюдном документе, заставляют следовать строго по пунктам предоставления услуг, не допуская завышенных требований к исполнителю, с одной стороны, и небрежного исполнения обязанностей, с другой.

Вообще условия договора можно составлять, исходя из собственного видения разумности и выгодности, конечно, с учетом мнения другой стороны. Однако есть такие положения, которые жестко установлены законом и их нельзя ни отменить, ни переделать на свой лад:

Минимальный размер рентной платы

Если недвижимость передается рентоплательщику бесплатно, то ежемесячные денежные выплаты (услуги) не должны быть ниже минимального прожиточного уровня на человека (если речь идет о простой пожизненной ренте) и не меньше 2-го размера (если рента с иждивением).

Планка прожиточного минимума постоянно меняется на региональных уровнях и в общегосударственном масштабе (постановлениями правительства, актами субъектов РФ), поэтому если размер выплат приравнивают к величине прожиточного уровня при заключении договора, то через несколько месяцев может оказаться, что платежи меньше положенного. Для удобства, размер договорных платежей может привязываться к прожиточному минимуму (то есть указывать не сумму цифрами, а формулировку о прожиточном минимуме. Например, «выплата равна прожиточному минимуму» или «объем ежемесячного содержания не менее величины прожиточного минимума в г. Москве» и пр.).

Залог квартиры

Передав квартиру в собственность плательщика, рентный кредитор автоматически становится её залогодержателем, не взирая, есть ли упоминания о залоге в договоре или нет (так называемая, ипотека в силу закона). Эта ипотека действует в период существования самого договора ренты. И если происходит последующая перепродажа квартиры, то новый собственник рискует недвижимостью в случае нарушений рентных условий плательщиком. При этом с рентоплательщика ответственность не снимается.

Случаи уничтожения или повреждения жилья

Если с недвижимостью происходят страшные вещи (например, жилой дом разрушится из-за неправильно проведенных строительных работ на соседнем земельном участке) и при этом получатель ренты не виновен в происходящем, то плательщик обязан продолжать выполнять свои обязанности по договору, а сам договор сохраняет свою прежнюю силу. Но это касается только пожизненной ренты (в том числе с иждивением).

Когда имеем дело с бессрочно-постоянной рентой, имеются нюансы. Все зависит от факта платности/безвозмездности передачи объекта недвижимости рентоплательщику. Если передача безвозмездная, то последствия такие же, как и с пожизненной рентой. При платности перехода жилой площади, гибель или значительное повреждение недвижимости дает право плательщику расторгать ренту или изменять её условия (выбор варианта диктует размера ущерба, например, если налицо полное уничтожение, то можно расторгать договор, а если частичное, то снизить размер платежей).

Как найти желающего получить квартиру по ренте

В объявлениях на АВИТО и в газетах предложения купить квартиру по договору ренты практически никогда не встречаются. Чтобы найти такого покупателя, нужно предпринять некоторые усилия:

действовать через знакомых, родственников;
связаться с бывшими коллегами, соседями, которые когда-то жили рядом;
связаться с близкими и друзьями, проживающими в других городах: часто рентополучатель желает, чтобы осуществляющий уход человек проживал с ним совместно.

Напротив, желающих получить квартиру в последующем, после смерти собственника, обычно более, чем достаточно. Чтобы не ошибиться с выбором, нужно:

обращать внимание на наличие судимостей претендента;
знать, где работает будущий рентоплательщик: постоянное, в течение многих лет, место работы снижает вероятность обмана;
насторожиться, если претендент уже имеет обязательство по другому (другим) договорам ренты.

Необходимые документы для оформления ренты

Рента, как таковая, предусматривает два вида отношений: уплата денежных сумм (или иждивенческого содержания), а также передача недвижимости рентоплательщику. Но эти отношения оформляются единым договором (совершение отдельных сделок не требуются), в котором предусматриваются все важные моменты.

Договор ренты, как и договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса и регистрации в Росреестре. Только после государственной регистрации договор имеет юридическую силу.

Нотариусу нужно представить:

свидетельство о праве собственности на квартиру;
справка о кадастровой стоимости жилого помещения;
подтверждающие данные о тех, кто проживает и зарегистрирован по адресу, где располагается квартира, ставшая предметом ренты.

Услуги нотариуса оплачиваются из расчета 0,5% от кадастровой стоимости жилья, но не более 20 000 рублей . Отметим, что в случае документального подтверждения инвалидности I-ой или II-й степени сумма госпошлина снижается в два раза.

В некоторых случаях юристы рекомендуют при заключении договора представлять также справку из психоневрологического диспансера, свидетельствующую об отсутствии заболевания соответствующего характера у рентополучателя. Предполагается длительный срок действия соглашения, поэтому убедиться в отсутствии психических заболеваний у пожилого человека и обезопасить себя от возможного признания договора ничтожным будет нелишним.

В последнее время при составлении договоров данной категории все чаще оформляется страхование рисков интересов обеих сторон. Так, страховые выплаты подлежат при ненадлежащем исполнении обязанностей:

если рентоплательщик не осуществляет своих обязательств в полном объеме, возмещение выплачивается страховой компанией в пользу владельца квартиры;
если после смерти по каким-то причинам недвижимость не была передана, то страховка выплачивается плательщику.

Договор пожизненного содержания предоставляется в Росреестр (в трех экземплярах), где плательщик ренты получает свидетельство о праве собственности с указанием обременения. Ограничение в правах на собственность новоиспеченный владелец недвижимости сможет снять только после предъявления свидетельства о смерти предыдущего хозяина.

В Росреестр также нужно будет предоставить квитанцию об уплате госпошлины в размере 2000 рублей, реквизиты можно уточнить в справочном окне.

Рента и налоги

Получатель ренты

С момента, когда плательщиком в результате заключения договора было получено свидетельство о праве собственности, он обязан уплачивать все налоги, так или иначе связанные с квартирой. Это правило действует и в том случае, если договор только что заключен и обременение не снято. Это может быть:

налог на имущество физических лиц;
земельный налог.

В то же время, получатель ренты обязан уплачивать налог на доход в размере 13%. В декларации такой доход должен быть обозначен как доход от реализации недвижимого имущества, поскольку, по сути, рентополучатель «постепенно» продает свою недвижимость.

Налог за год составит = ежемесячный платеж х12 х 13%

Платежи от ренты не рассматриваются как доходы от продажи имущества, поэтому вычетам в 1 млн. (при продаже имущества) рентополучатель воспользоваться не может.

Но если передача квартиры производится платно и рентополучателю единовременно уплачивается, так называемая, передаточная цена квартиры, то эта сумма является доходом от продажи и здесь применение вычета допустимо.

Получение выкупной стоимости при расторжении договора также (как и платежи от ренты) влечет обязанность уплачивать НДФЛ (13% от стоимости выкупа).

Рентоплательщик

Расторжение договора, риски

Обычно договор ренты или пожизненного содержания расторгаются либо по соглашению сторон, либо в суде.

В первом случае зачастую речь идет о только что возникших договорных отношений, когда обеим сторонам или одной из них стало понятно, что существует большая вероятность неисполнения своих обязанностей.
В судебном порядке договоры расторгаются из-за претензий одной из сторон, при этом недовольство может возникнуть спустя несколько лет.

В любом случае, при обращении в суд с заявлением о расторжении договора, взыскании убытков по ренте и т.д., нужно быть готовым к предоставлению соответствующих доказательств наличия всех оснований для расторжения.

Обращаясь к судебной практике, отметим, что в большинстве случаев соглашения расторгаются из-за того, что стариков оставляют без внимания. Впрочем, иногда встречаются и мнимые претензии со стороны пожилых людей.

Еще одним поводом для беспокойства рентного кредитора является состояние здоровья и продолжительность жизни плательщика. На самом деле боятся тут нечего, так как обязанности по уплате ренты/содержания переходят по наследству (вместе с обремененной квартирой рентного должника). Поэтому в случае если получатель ренты переживет плательщика, то условия договора будут исполнять наследники.

Если наследство не примут, то оно будет вымоченным и перейдет в пользу муниципалитета/государства, которые и будут осуществлять указанные функции плательщика.

Различия между видами договоров ренты

Наименование условия	Постоянная рента	Пожизненная рента	Пожизненное содержание с иждивением
Кто может быть получателем ренты	граждане и некоммерческие организации социальной направленности при условии, что их уставами и положениями не запрещено получение ренты	Только физические лица (собственник имущества или иное лицо, которое будет указано собственником)	Исключительно граждане (собственник или им названный человек)
Какое имущество передается под ренту	Движимое, недвижимое, деньги	Движимое, недвижимое, деньги	Недвижимое жилое (квартира, жилой дом жилое строение, типа, дачный домик с земельным участком и пр.)
Срок ренты	Бессрочный	Срок жизни получателя ренты	В течение срока жизни получателя ренты
Перевод прав и обязанностей по договору на другое лицо (смена рентополучателя)	Можно заключать договор уступки прав и обязанностей (цессии)	Нельзя заключить	Не допускается
Возможность передачи по наследству	Входит в наследственную массу	Не передается	Не наследуется
Что принимается в качестве оплаты по ренте	Деньги, вещи, выполнение определенных работ, оказание определенных услуг	Оказание услуг, выполнение работ, предоставление денег	Удовлетворение потребности в жилище (предоставление крова, уборка, поддержание в надлежащем состоянии), пище (покупка, приготовление), одежде, уход (по состоянию здоровья) или деньги
Размер рентной платы	Не менее месячной величины прожиточного минимума в регионе или России	Не менее месячной величины прожит. минимума	Не менее двойного размера месячного прожиточного минимума на человека
Размер рентной платы		если передается имущество бесплатно, если за деньги, то размер ренты может быть меньше
Срок выплаты ренты	Ежеквартально	Ежемесячно	Ежемесячно
Риск случайной гибели имущества, переданного под ренту	Риск несет плательщик (если имущество под ренту передано бесплатно); Если имущество за деньги, то выплата может быть прекращена или условия выплаты изменены	На плательщике ренты	На плательщике ренты

Часто возникают вопросы: лучше передавать квартиру под ренту бесплатно или за деньги? выгоднее получать выплату или вещи, продукты, иное содержание? заключать договор бессрочный или пожизненный? и пр.

Ответы на них требуют осведомленности о конкретной жизненной ситуации. Вы можете задавать нам свои вопросы, а мы поделимся нашими соображениями.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

75 комментариев

Пожизненная рента получила значительное распространение в современном российском обществе. В статье мы расскажем о тех документах, которые необходимо собрать в целях заключения соответствующего договора. Разберемся по порядку.

Кто может заключить договор пожизненной ренты

Не любой человек вправе заключить договор пожизненной ренты .

Так, пожизненную ренту может оформить только гражданин – единственный собственник имущества. Кроме того, жилье не должно быть обременено правами третьих лиц. К таковым, например, относятся:

· ипотека;

· аренда.

Теперь обратим внимание непосредственно на те документы, которые будут необходимы для заключения договора пожизненной ренты.

Документы для заключения договора пожизненной ренты

При визите к нотариусу понадобятся:

· документ, на основании которого возникло право собственности у получателя ренты;

· свидетельство о собственности;

· выписку из домовой книги;

· копию финансово-лицевого счета;

· единый жилищный документ;

· поэтажный план и экспликацию из БТИ;

· копию кадастрового паспорта;

· справку о кадастровой стоимости;

· выписку из ЕГРП об отсутствии обременений.

Нотариус может запросить и дополнительные формы.

Договор пожизненной ренты удостоверяется в день обращения. Вся процедура происходит при заявителях.

Стоимость совершения нотариальных действий определяется ценой квартиры, на которую оформляется рента – 0,5% от ее величины, но не более 20 тыс. руб. (подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Помимо этого, нотариус может взыскивать и дополнительные деньги за «технические работы» и «юридическую поддержку» — на это следует обратить внимание.

Для инвалидов I и II групп предусмотрены льготы – так, они должны платить только половину государственной пошлины. Это право им дает часть 2 статьи 333.38 Налогового кодекса .

Возвращаемся в Росреестр для регистрации договора

После того, как договор пожизненной ренты заверит нотариус, в общем случае, необходимо обратиться в территориальный орган Росреестра (или в тот же МФЦ). Туда предоставляются:

· заявление;

· договор пожизненной ренты в трех экземплярах;

· паспорт (или другой удостоверяющий личность документ);

· документ об уплате госпошлины (предоставляется факультативно).

Имейте в виду: размер пошлины – 1 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Если оформление происходит через представителя, то ему, соответственно, следует иметь при себе оригинал и копию доверенности.

Здесь договор пожизненной ренты зарегистрируют в течение пяти рабочих, на чем «хождение по инстанциям», как правило, заканчивается (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Резюме:

1. Пожизненную ренту может оформить только единственный собственник жилого помещения, на котором нет никаких дополнительных обременений (например, под него не должна быть взята ипотека).
2. Для заключения договора пожизненной ренты необходимо собрать солидный пакет документов.
3. Договор пожизненной ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
4. Договор пожизненной ренты, в общем случае, требует обязательной государственной регистрации.

В связи с непростой экономической ситуацией в стране немало престарелых одиноких инвалидов и просто пенсионеров сталкиваются со значительными материальными проблемами. Постоянно растет оплата коммунальных услуг, не отстают и цены на продукты и другие предметы первой необходимости. А пенсии такие маленькие, что их не хватает даже на самые обязательные расходы – еду, лекарства, оплату коммунальные услуг. Как выжить в таких условиях старому больному человеку? Как правило, последнее, что есть у пожилого человека — это его квартира. Но далеко не каждый пенсионер захочет сдавать кому-либо свою жилплощадь, даже при постоянно высоких ценах на . Не самый удачный вариант и на меньшую квартиру с какой-то доплатой. Прощание с родным окружением и обстановкой и адаптация к новым условиям для людей пенсионного возраста проходят тяжело, а полученная компенсация (особенно при наличии потенциальных наследников) ─ не гарантия спокойной старости. Кроме того, есть угроза потерять квартиру вообще, угодив в сети аферистов. Кому же тогда сегодня можно верить? Рекламных назойливых объявлений для одиноких, престарелых и инвалидов, обещающих взамен квартиры санаторный уход и всякие подарки в виде холодильника и телевизора более чем достаточно. Как удержаться от такого соблазна?

Можно внукам или другим родственникам, которые соглашаются взять на себя обязанности по уходу за престарелым. Риск минимальный, ведь если наследник не будет выполнять своих обещаний, завещание всегда можно переписать. Но не каждый возьмется за такое хлопотное дело без особых гарантий вознаграждения.

Чаще всего люди пенсионного возраста просят нотариуса удостоверить или дома в пользу близких родственников или знакомых, с расчетом, что те позаботятся о них. Но такие планы оправдываются не всегда. Так что каждый из озвученных вариантов имеет серьезные недостатки.

Рента с пожизненным содержанием – что это?

В такой ситуации самое безопасное ─ заключение договора пожизненного содержания с иждивением ─ разновидности пожизненной ренты, которая предусмотрена Гражданским кодексом РФ. Что же это такое ─ договор ренты с пожизненным содержанием? По такому договору пожизненной ренты получатель ренты – собственник жилья передает свои объекты недвижимости в распоряжение нового владельца — плательщика ренты, обязующегося содержать гражданина пожизненно с иждивением и (или) указанное им другое лицо (указанные третьи лица). Сторона, которая передает свою недвижимость, может быть представлена только физическим лицом, а плательщиком ренты может быть как частное, так и юридическое лицо. Организации, которые занимаются заключением договоров ренты, также могут быть частными или государственными.

У такого типа договора ренты есть множество плюсов. К примеру, на жилье закон накладывает обременение: плательщик ренты на время действия договора не может производить какие-либо сделки со своей недвижимостью (дополнительная регистрация жильцов, продажа, обмен, залог или аренда и т.п.) без согласия рентополучателя. Ещё один плюс получателю ренты будет в том, что живет он в своей квартире, как и до оформления договора, но теперь у него есть гарантированная материальная поддержка и уход. Последнее условие особенно ценно для престарелых и инвалидов ─ категории пенсионеров с особыми потребностями, не способных к полному самообслуживанию.

Важно отличать два вида договоров: ренты с иждивением (пожизненного содержания) от пожизненной ренты квартиры, не предусматривающей другого содержания, кроме денежного. Во втором варианте иждивенец помощь получает только деньгами (ежемесячные выплаты через банк фиксированной суммы) и не может настаивать на других услугах, например, оплату сиделки, если здоровье ухудшается.

Собираясь заключить договор ренты с пожизненным содержанием, особо торопиться не стоит. Подобная сделка — ответственный шаг для каждой стороны, поэтому консультация специалиста будет уместна.

Вот только некоторые ее моменты:

куда и с кем отправляетесь на сделку;
надёжна ли выбранная фирма (человек) для оформления договора;
проверены ли их финансовые возможности.

Перед тем, как поставить подпись на каком-либо документе, надо проверить, что это тот вид договора ренты, условия которого обсуждались и который собирались заключать. Надо также внимательно изучить в документе прописанные стороны, заключающие договор.

На сегодняшний день лицензирования риелтерской деятельности нет, а это значит, что многие коммерческие фирмы никак не контролируются. Это заставляет быть вдвойне осторожным при выборе плательщика ренты.

Особенности договора пожизненной ренты

В документе подробно прописывается: вид и объем содержания, общая сумма пожизненного содержания, стоимость недвижимости (дома, квартиры, земельного участка), которая передается по договору, а также размер ежемесячных выплат.

Если даже в одном из указанных разделов информации недостаточно, договор признают недействительным. Факт оформления договора ренты с пожизненным содержанием надо заверять у нотариуса. Сколько стоит такая сделка? За регистрацию договора взимается пошлина – 1,5% от стоимости квартиры или дома. Дополнительно документ надо регистрировать в органах юстиции. В дальнейшем нотариус будет требовать согласие рентополучателя при наложении обременения или продаже объекта недвижимости.

Обязательства плательщиков ренты

На стандартных условиях плательщик ренты обязуется обеспечить рентополучателю:

Жилищные условия в соответствии с требованиями законодательства. Получатель ренты может жить на той же территории или ему предоставляют другое жилое помещение.
Качественное питание в соответствии с особенностями возраста и состоянием здоровья. Можно дополнить договор условием о приготовления и подачи пищи иждивенцу.
Одежда, ориентированная на климатические условия региона.
Уход (гигиенический, помощь в приеме лекарств и пищи), а также уборка жилища.
Медицинское обслуживание (вызов скорой или участкового врача, стационарные условия).
Оплата ритуальных услуг оговаривается отдельно. Могут быть и дополнительные условия.

Условия договора пожизненной ренты могут оговаривать единовременную выплату части стоимости жилья (от 30 до 50%) при ежемесячном содержании и относительно крепком здоровье без ухода. Выполнение обязательств по такому договору может взять на себя и третья сторона, если получатель ренты согласен. Плательщик может быть один или несколько. При заключении договора выполнение обязательств предполагается в натуральной форме, встречаются и комбинированные варианты, но обязательства в денежной форме обязательно должны быть прописаны в договоре, ведь выплаты должны быть регулярными и пожизненными. Как для любого делового соглашения мониторинг здесь не будет лишним, а потому все выплаты лучше проводить через банк, чеки и квитанции об оплате продуктов и коммунальных, медицинских услуг надо сохранять на случай, если придется подтверждать свои полномочия в суде.

После подписания договора пожизненного содержания рентоплательщик должен привести объект недвижимости в порядок и поддерживать жилье в надлежащем состоянии, выполняя текущий или капитальный ремонт.

Обязанность оплаты коммунальных платежей теперь переходит к рентоплательщику, это может означать потерю льгот получателя ренты – платежи надо будет осуществлять в полном объеме.

Оформление договора ренты с пожизненным содержанием

Как оформить договор ренты с пожизненным содержанием? Он обязательно должен иметь сведения о том, каким способом стороны намерены передавать объект недвижимости – платно или на бесплатной основе. Это понятие касается рентных платежей. Платное отчуждение предполагает выплаты рентных платежей в форме конкретной суммы, определяющей стоимость передаваемого объекта. В этом случае между сторонами дополнительно должен быть заключен договор купли-продажи.

Если рентные платежи подразумевают разные формы расчета, то имущество передается по договору дарения. Какие формы передачи могут быть более уместны в данном случае, зависит от того, что именно приемлемо для сторон. Указанные методы оплаты самые логичные и стандартные.

Важно знать, что предполагает обременение имущества – при заключении сделки имущество становится обремененным договором. И заключается оно в том, что при отчуждении имущества все обязательства переходят к правопреемнику. Это означает, что если плательщик ренты проводит какую-то сделку с квартирой, то новый собственник приобретает ее с теми же условиями пожизненного содержания иждивенца.

Защита прав рентополучателя

Если рентоплательщик задерживает выплаты, иждивенец может требовать через суд уплаты процентов, величина которых может фиксироваться в договоре или признаваться равной ставке банковского процента за каждый день просрочки.

Плательщик ренты, который приобрел право собственника жилого помещения, может его продавать, в таком случае его обязанности по договору пожизненной ренты переходят новому собственнику. При нарушении новым владельцем условий договора предыдущий собственник несет за его действия субсидиарную ответственность.

Условия расторжения договора пожизненной ренты

Договор можно расторгнуть в суде при серьезном нарушении рентоплательщиком обязательств по соглашению: оказание помощи с нарушением качества, сроков или объема. Такое требование могут подать и наследники получателя ренты. В такой ситуации получатель ренты может требовать возврата переданного имущества или получения определенной суммы денег в соответствии с договором.

Плательщик ренты также имеет право потребовать компенсации убытков при условии полного выполнения своих обязательств, но поскольку доказать эти факты не всегда возможно, то на практике вернуть деньги довольно проблематично – суды охотнее принимают сторону пенсионеров.

Признание сделки недействительной

Потенциальных рентополучателей, а также их возможных наследников наверняка заинтересует вопрос, можно ли оспорить договор ренты с пожизненным содержанием после смерти.

Сделка может признаваться недействительной, если удается доказать, что в момент подписания договора получатель ренты был недееспособным и не мог осознавать последствия подписания документов. Такой факт можно доказывать и посмертно на основании показаний свидетелей и заключений экспертов.

Безопасность рентоплательщика

Чтобы иметь возможность доказывать выполнение условий договора в суде, рентоплательщику надо очень аккуратно обращаться с платежными документами:

При передаче денег брать расписку, квитанцию почтового перевода, выписку из банка.
Сохранять все документы – медицинские счета, чеки из аптек, квитанции об уплате коммунальных услуг и магазинов, и др.
Для подтверждения обеспечения иждивенца продуктами можно оформлять заказы на дом.
Регулярно (раз в квартал) просить получателя ренты писать расписки, что он не имеет претензий к уровню оказания услуг и всех обязательств по договору.

Налогообложение сторон

Договор пожизненной ренты предусматривает получение дохода получателем ренты. Сделку квалифицируют как возмездную, так как плательщик должен предоставлять получателю ренты некоторые материальные блага.

Передаваемое по договору имущество доходом не считается, ведь за него платят, а сами платежи являются доходом, который облагается по ставке НДФЛ в объеме 13%.

Статья 583 ГК – по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущества, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо в виде предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор имеет длительную историю. Он возник в Египте в средние века. Причина – в тот период потенциальные покупатели недвижимости использовали трудности с наличным приобретением, поэтому потом выплачивались периодические платежи (рента), Тогда же определены были основные разновидности (постоянная – вечная рента, пожизненное содержание и прочее). Наше законодательство в дореволюционный период практика знала, но законодательство не закрепляло. Впервые была попытка закрепить в проекте гражданского уложения, но не закрепилось. Далее кодексы не закрепляли. Но они имели место на практике. Впервые законодательно был закреплен данный договор в ГК 1964 года, где появилось 2 статьи для данного договора (продажа жилого дома с тем, что покупатель позже будет содержать продавца пожизненно).

Место договора. Существует 3 позиции:

Это разновидность договора купли-продажи. Возникла в 1964 году

Это самостоятельный договор, отличающийся от купли-продажи тем, что круг участников договора ограничен, отношения носят длящийся характер, встречное предоставление носит особый характер, так как оно заранее не определено по размеру

Это разновидность договора возмездного оказания услуг. Услугодатель – это получатель ренты. Недостаток позиции в том, что договор ренты направлен на передачу имущества в собственность, а в данном договоре – осуществление действий.

2 позиция является наиболее обоснованной. Договор является возмездным, реальным, односторонне обязывающий, рисковый характер договора (алеаторный). Риск в том, что объем ренты неопределенный, обязательство не определено по времени.

Особенность в том, что субсидиарно к договору ренты могут применяться положения о договоре купли-продажи, либо положения о договоре дарения. Отношения купли-продажи - если имущество изначально за плату, дарения – если передается безвозмездно.

Предмет договора – имущество, пожизненное содержание с иждивением – предмет – только недвижимое имущество, в остальных – любое. Имущественные права не могут быть предметом договора. Вещи могут быть и в качестве ценные бумаги и деньги. Безналичные деньги и бездокументарные ценные бумаги – предметом договора не могут выступать (это только позиция, так как это имущественное право больше). Если предметом ренты являются недвижимое имущество: здание, сооружение; то рента выступает в качестве обременения права собственности. Это значит, если лицо получило предмет ренты в собственность, продает ее, то все обязанности переходят к новому собственнику. Так как это обременение, то продавец обязан об этом уведомлять покупателя. В отношении движимого имущества, такого обременения не наступает, поэтому рента прекращается.

Форма договора:

Обязательное нотариальное удостоверение. Это форма обязательно нотариальная. Договор ренты, предметом которой является недвижимость, подлежит государственной регистрации. Нарушение 1 требования (об удостоверении нотариусом) влечет недействительность договора, нарушение 2 требования – незаключенность.

Стороны договора

Получатель ренты – лицо, передающее имущество в собственность и получающее доход (ренту) и плательщик ренты. Субъектный состав варьируется от вида договора ренты. Получателями ренты в договоре пожизненной ренты и в договоре пожизненного содержания с иждивением могут выступать только граждане; в постоянной ренте – граждане и некоммерческие организации. В качестве плательщика могут выступать кто угодно.

Цена договора ренты. Условие цены может состоять из нескольких элементов. Если имущество передается под выплату ренты возмездно, то цена договора складывается из стоимости имущества и ренты платежей, если передача безвозмездна, то цена включает только рентные платежи. Если не оговаривается возмездность или безвозмездность, то предполагается безвозмездность и используются правила договора дарения.

В случае, если под выплату ренты передается недвижимое имущество, то получатель ренты приобретает право залога на это имущество для обеспечения требований, связанных с рентными платежами.

Виды ренты:

Договор постоянной ренты

По нему рентные платежи выплачиваются бессрочно

Договор пожизненной ренты

По нему рентные платежи выплачиваются в течение срока жизни получателя

Договор пожизненного содержания с иждивением – разновидность договора пожизненной ренты.

Договор постоянной ренты

Права получателя ренты могут передаваться либо путем уступки, либо в порядке правопреемства (универсального), т.е. по наследству, при реорганизации юридических лиц и прочее.

Особенности данного договора:

Получателем ренты выступают граждане и некоммерческие организации.

Рентные платежи выплачиваются в деньгах в размере, установленном договором. Исключение – в виде предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости сумме ренты. По общему правилу размер денежных платежей (рентных) увеличиваются пропорционально увеличению МРОТ. Закон предусматривает право плательщика ренты отказаться от дальнейшей ее выплаты путем выкупа. Об этом он должен уведомить получателя не позднее, чем через 3 месяца и данное право является безусловным и не может быть отменено договором. Выкуп ренты представляет собой денежную сумму за период времени вперед. Получатель постоянной ренты может в определенных случаях может потребовать выкупа ренты (по закону или договору). В законе предусмотрены случаи:

Если плательщик ренты просрочил выплату ренты более, чем на 1 год

Если плательщик ренты нарушает свои обязательства по обеспечению выплаты ренты

Если плательщик ренты признан неплатежеспособным, либо возникли иные обстоятельства, свидетельствующие о том, что рента не будет выплачиваться в порядке, установленном договором

Если недвижимое имущество, переданная под выплату ренты, выступает в общую собственность либо разделяется между несколькими лицами.

Выкуп производится по цене, предусмотренной договором. Но если данная цена не предусмотрена, то применяются правила:

В случае, когда имущество передается возмездно, выкупная стоимость равна годовой сумме рентных платежей

В случае, когда имущество передается безвозмездно, выкупная стоимость ренты включает стоимость этого имущества и годовой суммы рентных платежей

Если имущество передается бесплатно под выплату ренты, то риск случайно гибели (повреждения) несет плательщик ренты, поэтому он должен продолжать исполнять обязательства по выплате платежей. Если имущество передается за плату, то плательщик в случае случайной гибели или повреждения этого имущества вправе потребовать прекращения рентных платежей либо их изменения.

Договор пожизненной ренты

Данный договор порождает срочные обязательства, срок установлен периодом жизни получателя. В случае его смерти, выплаты прекращаются, т.е. по наследству они не переходят. Обязательства по получению рентных платежей – личное обязательство (т.е. неотчуждаемо, непередаваемо и прочее). Исходя из сущности данного вида получателем может быть только гражданин, рента может быть установлена в пользу нескольких граждан и их доли по общему правилу равны. Если умирает один из получателей, по общему правилу, его доля распределяется между остальными получателями. Как только умирает последний, рента прекращается совсем. Рентные платежи могут выступать только в денежной форме. Натуральная форма не допускается. Для обеспечения интересов получателей, установлены требования к размеру ренты: в месяц размер ренты не может быть меньше одного МРОТ. Данный размер меняется в зависимости от инфляции и в случае изменения МРОТ. Какой МРОТ применяется? Тот, который 100 рублей либо тот, который больше. Если не установлено, то используется маленький МРОТ, но КС РФ постановил 27.11.08 № 11П, что используется большой размер МРОТа. Закон устанавливает четкий период выплаты – по окончанию каждого календарного месяца.

Права и обязанности сторон:

Получатель имеет право выкупа ренты, тут право шире, такое право возникает при любом существенном нарушении договора плательщиком ренты. Вместо этого, получатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Выкуп производится по правилам, установленным в отношении постоянной ренты. Выкуп ренты по инициативе плательщика не допускается.

Обязательства по выплате ренты являются абсолютными.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Это разновидность пожизненной ренты. Считается, что это самая распространенная разновидность ренты на практике, поэтому данному договору посвящен отдельный параграф.

Договор пожизненного содержания с иждивением – получатель ренты (гражданин) передает принадлежащий ему жилой дом либо квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица (статья 601 ГК РФ).

Основные признаки данного подвида ренты:

Предмет – жилая недвижимость

Форма рентных платежей – в форме обеспечения потребности в жилье, питании, одежде, уходе (если необходимо), лечении. Только в исключительных случаях – периодические платежи в денежной форме.

Минимальный размер ежемесячного рентного платежа должен быть не менее 2 МРОТ.

Данный вид предполагает постоянные личные взаимодействия между плательщиком и получателем.

Как определять размер рентного платежа? Предусмотреть все виды содержания и обеспечения не является возможным, поэтому в законе не установлены жесткие требования, важно то, что размер ежедневного предоставления, в случае возникновения спора, он решается исключительно в судебном порядке.

Права и обязанности сторон:

Присутствуют личные отношения между сторонами, поэтому любые насилия, оскорбительного отношения и прочее неподабающее отношение плательщика ренты к получателю, то в таком случае получатель может потребовать выкупа ренты и возврата переданного имущества.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог, обременять такое имущество, полученное по ренте только с предварительного согласия получателя.

Только в отношении данного вида обязанность плательщика принимать все необходимые меры, для того, чтобы в период предоставления содержания полученное имущество не понизилось в стоимости установлено. Объем прав плательщика ренты в отношении имущества сильно ограничен, т.е. он становится собственником, но ближе его статус к субъекту, распоряжающемуся имуществом на праве хозяйственного ведения.

В современном мире цены на жилые помещения очень высоки, особенно в крупных мегаполисах. Порою практически единственной возможностью обзавестись заветными метрами является заключение договора ренты с пенсионером. Такой договор довольно распространён, но не совсем ясно, что скрывается за этим непонятным словом «рента».

Понятие ренты

Обратимся к Современному экономическому словарю. Итак, рента - это доход, регулярно получаемый владельцем от использования земли, имущества, капитала, не требующий от получателя осуществления предпринимательской деятельности, затрат дополнительных усилий. Простыми словами можно сказать следующее: гражданин (обычно пожилого возраста) предоставляет своё имущество (чаще всего это квартира) в собственность и получает от этого доход. Как раз такой доход и называется рента. Давайте обратимся к нормам ГК РФ.

Виды договора ренты

Договору ренты и пожизненному содержанию с иждивением посвящена глава 33 второй части ГК РФ. В соответствии со ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Кратко поговорим о разновидностях данного договора.

1) Постоянная рента. Выплачивается бессрочно. Получателем ренты могут быть как физические лица, так и некоммерческие организации (ст. 589 ГК РФ). Права получателя ренты могут передаваться по наследству при смерти основного получателя ренты. Если это организация, то права на получение ренты можно передать путём заключения договора уступки требования. Если фирма реорганизуется, то ренту нужно платить правопреемнику. Рента может выплачиваться как деньгами, так и вещами (также путём оказания услуг либо выполнением работ). Если договором предусмотрен второй вариант, то выполняемые работы (услуги, переданные вещи) должны соответствовать по стоимости денежной сумме ренты. Сумма ренты устанавливается в договоре по соглашениям сторон. Но она не должна быть меньше величины прожиточного минимума в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества. Если в субъекте эта сумма не установлена, то не меньше прожиточного минимума по РФ в целом. Причём сумма ренты подлежит увеличению в связи с изменением прожиточного минимума (ст. 590 ГК РФ). Сроки выплаты определяются по договоренности между сторонами (как правило, в конце календарного месяца).

2) Пожизненная рента. Заключается на срок жизни. Получателем ренты может быть только гражданин. Причём допускается заключение договора пожизненной ренты в отношении нескольких граждан, как правило, это пожилые супруги. В случае смерти одного из получателей ренты, платежи получает пережившее лицо. При его смерти выплаты прекращаются. Размер ренты, так же как и при постоянной ренте, устанавливается соглашением сторон и не может быть ниже прожиточного минимума (ст. 597 ГК РФ).

3) Пожизненное содержание с иждивением. Заключается такой договор на период жизни получателя ренты. Кроме выплаты ренты, подразумевается содержание гражданина в натуральной форме: продукты, лекарства и пр. (подробности прописываются в самом договоре) - либо содержание указанного в договоре третьего лица.

Можно также предусмотреть обязанность плательщика осуществить погребение с оплатой ритуальных услуг (ст. 602 ГК РФ). Стоит отметить, что общая сумма ренты по данному виду договора не должна быть менее двух размеров прожиточных минимумов в соответствующем субъекте РФ. Если такой минимум не установлен на местном уровне, то необходимо ориентироваться на прожиточный минимум по РФ. Законодательно предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Что предусмотреть в договоре ренты

Прежде всего нужно определиться, какой именной из трёх видов договора заключать. На практике наиболее часто заключаются договоры пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.

Договор обязательно заключается в письменной форме и требует нотариального удостоверения (ст. 584 ГК РФ). Государственная пошлина за удостоверение договора ренты составляет 0,5 % от суммы договора, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽. (пп. 5 п.1 ст. 333.24 НК РФ).

Заверить такой договор может любой нотариус, в том числе и не по месту жительства сторон договора.

Так как по договору ренты предусмотрено отчуждение недвижимого имущества, то переход права собственности от одного лица к другому подлежит государственной регистрации. Для этого в регистрирующий орган нужно представить само заявление о государственной регистрации, квитанцию об уплате государственной пошлины, договор ренты, кадастровый план объекта недвижимости и документы, удостоверяющие личность заявителей (п. 8 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минюста России от 01.07.2002 № 184). Здесь тоже нужно будет заплатить пошлину. Её размер 2 000 ₽ (пп. 22 п.1 ст. 333.33 НК РФ).

Максимально чётко пропишите все условия в договоре ренты либо пожизненного содержания с иждивением. Лучше оговорить мельчайшие подробности во избежание возможных споров. Например, пропишите, сколько раз в неделю вы приносите продукты, лекарства, другие вещи. Чтобы избежать недопонимания, стоит придерживаться следующих советов: а) передача денег должна проходить через банковский счёт; если это наличные суммы, берите расписку; б) не выбрасывайте документы (чеки, квитанции и пр.) произведённых расходов; в) не лишним будет составлять каждый месяц какой-нибудь документ в произвольной форме, указав, что все обязательства выполнены и получатель ренты претензий не имеет.

После того как мы разобрались в тонкостях ренты, данный договор не кажется чем-то необычным и сложным для реализации. А соблюдая перечисленные нюансы, вы обезопасите себя от судебных тяжб из-за невыясненных обстоятельств либо некорректного оформления документов.