Соглашение о намерении заключить договор аренды. Как правильно составить договор о намерениях (образец)

о намерениях — это один из способов обезопасить сделку, заранее обговорив ее условия. Попробуем разобраться, что собой представляет такой договор и как он составляется на основе имеющегося образца.

Составить договор о намерениях — заключить договор о сотрудничестве в будущем

Строго говоря, — это не совсем правильное название. В гражданском праве такой тип сделок принято называть предварительными договорами. Они составляются тогда, когда стороны по какой-либо причине (отсутствие на руках нужных документов, товар не готов к продаже, стороны не вполне доверяют друг другу и т. д.) не могут заключить основной договор прямо сейчас, однако определенно планируют сделать это в самом ближайшем будущем. Чтобы избежать возможных проблем из-за того, что кто-то из договаривающихся лиц откажется от участия в основном договоре, и используется договор предварительный. В нем оговариваются как намерения сторон вступить в договорные отношения в будущем, так и основные условия, на которых такие отношения будут строиться.

Более того, существует еще такой не упомянутый в законодательстве, но используемый на практике документ, как соглашение о намерениях. В отличие от договора, оно обычно не влечет за собой юридических последствий и фиксирует лишь волю сторон. При подписанном соглашении нельзя заставить контрагента через суд заключить основной договор. Однако если позднее возникнет спор о том, что же именно хотели стороны и правильно ли исполнен договор, протокол о намерениях вполне может служить одним из доказательств в суде.

В каких случаях составляется протокол и письмо о намерениях заключить договор

Не знаете свои права?

На практике могут встречаться случаи, когда стороны до заключения договора о намерениях о сотрудничестве , обмениваются письмами или составляют протокол встречи, на которой было решено оформить отношения в письменном виде.

Как правило, в письме заинтересованная в заключении сделки сторона указывает на наиболее важные моменты, например предмет основного договора, срок его заключения и т. д. Если между партнерами возникла переписка, то второй участник правоотношений подтверждает в ответном письме, что согласен на сделку. В протоколе, который подписан обеими сторонами, также могут быть обозначены основные направления будущей сделки.

Несмотря на то что и письмо, и протокол являются официальными документами, законодатель не делает попытку каким-либо образом регламентировать их применение в гражданских правоотношениях. Так что можно считать, что письмо и протокол не приравниваются по своему значению к предварительному договору.

Проект договора о намерении заключить договор: условия и оформление на основании ГК РФ

Первое правило, касающееся договора о намерениях , — это необходимость подробно указать в нем, какой именно договор стороны собираются заключить в дальнейшем. Только при этих условиях такой договор будет иметь хоть какую-то юридическую силу.

Это означает, что в содержании предварительного договора необходимо четко оговорить следующие условия основного договора:

предмет;
существенные условия — для каждого конкретного вида договора они будут свои;
срок заключения — если срок не оговорен, то по умолчанию считается, что основной договор должен быть заключен не позднее 1 года с момента подписания предварительного.

Вторым правилом является то, что всегда составляется в письменной форме. Тут следует сказать, что это, несмотря на указание в ч. 2 ст. 429 ГК РФ необходимости заключать предварительный договор в той же форме, что и основной, не означает, что совершить куплю-продажу недвижимости (участка, квартиры, строения) вам придется нести на государственную регистрацию. Позиция, неоднократно высказанная судами по этому вопросу, однозначна: если нет перехода прав или обременения — нет и регистрации.

Содержание договора

Скачать договор

Как и у любого другого договора, у договора о намерениях должна быть следующая структура:

Преамбула, в которой указывается наименование договора и его стороны. Надо сказать, что название договора — вещь далеко не самая важная. Если дело дойдет до суда, судья все равно будет смотреть на те условия, которые стороны прописали в договоре, а не на то, как они его назвали.
Краткое описание договора, который стороны намерены заключить в будущем. По гражданскому законодательству допускается подписание предварительных договоров о передаче имущества (купли-продажи, мены, отчасти — дарения и т. п.), выполнении работ или оказании услуг. Предмет договора должен быть оговорен как можно четче: какое именно имущество будет передаваться, какие услуги будут оказываться. По возможности должна быть указана и цена по основному договору. Если же цену определить пока невозможно, то следует указать, что цена будет определена сторонами при заключении настоящего договора.
Сроки подписания основного договора.
Ответственность сторон за нарушение условий (штраф, неустойка и т. д.).
Если стороны применяют обеспечительные меры (авансовый платеж, задаток и т. д.) — они также должны быть отражены в договоре.

Если вы решили воспользоваться готовым образцом, проследите, чтобы в тексте непременно были указаны слова вроде «стороны обязуются заключить договор…». В противном случае договор превращается в соглашение о намерениях, а оно, как уже было сказано, юридической силы не имеет.

ПДА — это краткосрочный (до года) контракт между хозяйствующими субъектами при условии невозможности заключения основного соглашения по каким-либо причинам. Он должен быть составлен по особым правилам для правомерного функционирования в соответствии со ст.429 ГК РФ . По данному контракту планируется будущее при соблюдении условий, оговоренных в предварительном соглашении.

Что такое ДН?

Это краткосрочное непоименованное в законодательстве соглашение между хозяйствующими субъектами о заключении в будущем договора аренды ввиду невозможности заключения основного контракта в настоящий момент, как правило, по причине строительства объекта соглашения. Хотя контракт о намерениях в данное время не находит отражения в гражданском законодательстве, но и не противоречит ему.

Есть ли разница между ними?

Между обоими договорами при их общем характере существует принципиальная разница : предварительный контракт попадает под действие статьи закона, тогда как соглашение о намерениях носит более расплывчатый и двусмысленный характер в случае оспаривания в суде.

Что выгоднее заключать?

Если предпочтительнее закрепить статус кво, то, ввиду наличия четкой правовой базы, более выгодным является заключение предварительного договора, нежели соглашения о намерениях. Если же желательно оставить возможность маневра в будущем, то выгоднее заключить соглашение о намерениях. Такого подхода может придерживаться любая из договаривающихся сторон.

Какие могут быть последствия подписания одного контракта вместо другого и наоборот?

При подписании договора о намерениях вместо предварительного соглашения, хотя юридических обязательств он и не создает, на стадии заключения основного контракта довольно сложно внести изменения, но при расплывчатых формулировках он может дать широкий простор для интерпретаций, а также может являться методом психологического воздействия.

Соглашение о намерениях является наиболее безопасным вариантом закрепления своих планов будущего оформления сделки. В случае, когда оформляется предварительный контракт, участники берут на себя обязательства по выполнению основного договора, который предстоит заключить в дальнейшем, на условиях предварительного документа, что гарантируется законом. Предварительный контракт должен прописывать предмет сделки, дату подписания основного документа, а также все важные моменты и условия соглашения.

С какой целью заключают?

Предварительный контракт арендатору имеет смысл заключать на стадии строительства здания с целью зарезервировать наиболее выгодные участки постройки и даже заранее отремонтировать их по своему вкусу. На данном этапе арендодатель еще не имеет необходимых документов, чтобы совершить полноценную сделку.

Сдающему помещение в аренду тоже есть смысл заключить предварительное соглашение, потому что это дает ему гарантии получения оговоренной суммы денег в дальнейшем. Если отсутствует возможность на данный момент зафиксировать договоренности, можно заключить также соглашение о намерениях. При этом можно прописать способы и сроки реализации намеченных планов без подробной детализации условий соглашения.

Правовое регулирование

Регулирование предварительного договора аренды нежилого помещения опирается на действие статьи 429 ГК РФ «Предварительный договор». При этом необходимо иметь в виду, что такой документ действителен, только если составлен по форме основного договора. В случае, когда форма не оговорена, то в простом письменном виде.

Подписание основного контракта должно быть проведено в течение года после подписания предварительного, если только не определен другой срок.

Важно! При несоблюдении одной из сторон условий соглашения к ней могут быть применены меры ответственности в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке».

Хотя регулирование договора о намерениях и не опирается на букву закона, следует иметь в виду, что в случае возникновения спорных ситуаций большое значение придается четкости формулировок и заранее обозначенных условий. В целом такой документ чаще лишь закрепляет конкретный этап переговоров.

В чем особенности составления ПДА?

Формат данной договоренности в настоящее время не определен законодательством, но при этом имеются нормативы, по которым следует ее составлять. Чтобы соглашение позволяло обеим договаривающимся сторонам защитить свои права в законном порядке, следует :

закрепить права и обязанности сторон на бумаге;
с целью обозначения серьезности своих намерений можно включить пункт о задатке;
хотя такой формат не подразумевает обязательств по арендной плате, рассмотреть данный вопрос можно;
рассмотреть вопрос о содержании недвижимости.

Предварительный договор должен иметь ту же форму, что и основной, если таковая оговорена, в противном случае - в письменном виде. В остальных случаях договоренность считается ничтожной. Договаривающиеся подписывают единый документ согласно ст. 651 ГК РФ, обмен письменными документами не признается.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Документ содержит сведения, соответствующие будущему контракту, но в более сжатом, установочном виде.

Предварительный договор об аренде должен в себе содержать :

указание на заинтересованные в отношениях друг с другом субъекты, обладающие правами проводить данные сделки;
сведения о конструкции здания, соответствующей техническим стандартам с целью минимизировать риски от осуществления предпринимательской деятельности;
эффективные инструменты воздействия на потенциального нарушителя контракта;
указание механизма возмещения убытков, если таковые будут;
обязанности сторон о подписании основного документа;
условия ответственности сторон за какие-либо действия или бездействие;
способы разрешения споров, если таковые будут иметь место;
механизм расторжения договоренности при необходимости;
возможность продления данного контракта путем составления дополнительного соглашения;
возможность принуждения к подписанию основного контракта;
индивидуальные аспекты, имеющие значение для участников сделки.

Условия, которые обязательно должны быть отражены в предварительном договоре аренды :

дата и город подписания документа;
ФИО, паспортные данные, адреса проживания обоих участников;
при наличии юрлиц указывается их полное наименование, адрес, реквизиты госрегистрации, сведения о представителе;
описание будущей сделки как предмета договоренности;
описание объекта: тип, адрес, площадь, технические параметры здания или помещения;
сведения о сроках подписания основного документа;
сведения о выплатах, и т.п.;
любая информация, которая важна для участников;
реквизиты и подписи (для юридического лица - печать) представителей обеих сторон договора.

В чем особенности составления ДН?

Такой формат позволяет договаривающимся сторонам оформить отношения в письменном виде, при желании придав документу форму, имеющую юридическую силу. Или, наоборот, только лишь обозначить определенные этапы будущего соглашения без особых взаимных обязательств. В таком документе обычно не прописываются детали выполнения, а лишь отмечаются порядок и сроки исполнения планов. Контракт составляется в двух экземплярах для каждого участника . Нотариальное заверение документа возможно, но не обязательно.

Документ составляется в письменном виде в вольной форме ввиду отсутствия единого образца. Он должен отвечать представлениям участников соглашения об их потребностях. Тем не менее необходимо соблюдать определенные стандарты делопроизводства, документ должен содержать данные об участниках процесса и объекте, планах по реализации договоренностей, важных условиях будущего контракта.

Договор намерения об аренде должен в себе содержать :

Условия, которые обязательно должны быть отражены в договоре намерения аренды :

название документа и его номер;
дата и место подписания;
полные названия организаций с указанием ФИО их руководителей или уполномоченных заключать соглашение лиц со всеми необходимыми подписями;
порядок действий сторон по выполнению договоренностей;
указание, что документ не создает материальных обязательств для подписантов, иначе этот документ может стать не организационным, а юридически обязывающим.

Можно ли заключать для строящегося здания?

Такие договоренности заключать можно, более того, только такие соглашения имеют смысл в данной сфере производственных отношений. Полноценный контракт на этапе строительства здания невозможен .

Есть ли разница для уже построенного и строящегося здания?

Такая разница состоит в том, что при заключении данных соглашений, в случае уже готового здания, полностью прописываются все характеристики арендуемого помещения и всей постройки, а также реквизиты государственной регистрации.

Справка! Если здание находится на стадии строительства, то достаточно зафиксировать всю имеющуюся на данный момент информацию об объекте.

Какие риски могут быть?

Нужно ли регистрировать?

Оба данных соглашения не нужно регистрировать, так как они являются краткосрочными (срок их действия меньше одного года). Правовой основой для данного несоответствия формы предварительного соглашения форме основного договора является 14 пункт информационного письма ВАС №59 от 16.02.2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

При этом необходимо учитывать изменения в Федеральных законах от 24.07.2007 N 221-ФЗ и

Каковы последствия отказа от заключения основного ДА при ранее подписанном соглашении о намерениях?

При отказе одной из сторон заключить основной договор пострадавшая сторона может выиграть дело в суде , опираясь на действие статьи 431 ГК РФ «Толкование договора», в том случае, если формулировки в соглашении о намерениях носят четкий, однозначный характер, не дающий простора для иных интерпретаций.

Предварительный и договор о намерениях аренды нежилого помещения являются важными инструментами, позволяющими хозяйствующим субъектам минимизировать риски предпринимательской деятельности, а также строить планы на будущее в тот момент, когда оформление полноценного контракта по каким-либо причинам неосуществимо. При этом ни один из них не является сделкой с недвижимостью.

Предварительный договор опирается на нормативно-правовые акты, а договор о намерениях не имеет юридической основы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Договор о намерениях – это документ, содержание которого напрямую не закрепляется в действующем законодательстве. Но все же в Гражданском кодексе выделяется понятие, близкое этому. Так, в ст. 492 говорится о таком соглашении, как предварительный договор. И хотя это не одно и то же, все-таки между данными значениями есть много общего.

В отличие от других договоров, предметом которых может выступать какое-либо имущество или товары, выполнение работ или оказание услуг, предметом соглашения о намерениях выступает еще один договор. Как раз он и будет заключаться в будущем с целью передачи товаров или оказания услуг. При этом все действия будут происходить в соответствии с пунктами, содержащимися в соглашении о намерениях.

Соглашение о намерениях представляет собой договор, согласно которому его стороны в будущем обязаны будут заключить другой, основной договор.

Договор о намерениях заключается в тех случаях, когда обе стороны будущей сделки хотят закрепить свое сотрудничество. В нем прописываются все нюансы и тонкости будущего договора, причем их формулировка должна быть конкретной и ясной.

Например, может использоваться такое обозначение действий:

стороны намерены подписать данный договор в течение…;
срок, в течение которого стороны заключат соглашение, составляет… и т.д.

Только при наличии подобной конкретики договор будет обладать какой-то юридической силой. В ином случае документ могут вовсе не признать договором, поэтому и выполнение его условий для сторон станет необязательным.

Ознакомиться с образцом типового договора и его структурой можно в интернете, при этом чаще всего в примерах этого документы будут присутствовать такие пункты:

Конкретная дата или период, в течение которого должен быть подписан основной договор.
Примерная цена предмета договора: это может быть стоимостной диапазон продаваемых товаров, выполняемых работ или услуг.
Наличие действий относительно привлечения к сделке третьих лиц – оценщиков, экспертов, посредников.
Итог договора в виде решения о том, что переговоры будут продолжены.

Образец договора о намерениях на поставку морепродуктов

Если же в договоре не указаны временные рамки или срок действия главного договора, то к нему применяются общие номы Гражданского права относительно таких соглашений. Согласно им, срок действия договора будет составлять один год с момента его подписания.

Иногда в тексте документа встречается такой пункт, как «иные условия». Он может включать в себя:

необходимость и сроки предоставления всех необходимых документов (это могут быть сертификаты, лицензии);
перечень факторов, которые в рамках данного договора будут считаться обстоятельствами непреодолимой силы;
возможность одного из партнеров в будущем отказаться от совершения сделки;
возможные последствия, санкции и штрафы для стороны, которая не выполняет свои обязательства.

Как и все прочие договора, данное соглашение должно заключаться в двух экземплярах. У каждого из партнеров должен быть один образец, который перед лицом закона будет обладать одинаковой юридической силой. Если сторон соглашения больше (что вполне допустимо), количество необходимых экземпляров увеличится.

Форма договора – письменная, при этом наличие нотариального заверения не обязательно. Даже в этом случае договор о намерениях будет действителен в ходе судебного разбирательства, поскольку в суде во внимание всегда принимаются все имеющиеся документы.

Какое значение несет данное соглашение

Важным значением этого соглашения является еще и психологический аспект. При его заключении стороны обязуются выполнить определенные действия, то есть, по сути, дают обещание. А умение выполнять свои обещания и держать слово является одним из самых главных качеств бизнесмена.

Если он не выполнит условия договора, то может прослыть в деловых кругах несерьезным человеком, которому нельзя доверять и который не умеет выполнять свои обязательства. А вступать в деловые отношения с таким человеком не захочет никто из серьезных представителей бизнеса.

Бланк договора о намерениях скачать (Размер: 28,5 KiB | Скачиваний: 14 702)

Договор о намерениях аренды нежилого помещения скачать (Размер: 45,0 KiB | Скачиваний: 3 812)

Образец договора о намерениях поставки товара скачать (Размер: 42,5 KiB | Скачиваний: 5 854)

Лицензионный договор или соглашение