Что требуется для продажи квартиры. Продажа квартиры: собираем документы

Подготовка пакета документов, которые предназначаются для продажи квартиры – это достаточно длительная и тяжелая процедура. Несмотря на всю свою сложность, подготовить документы для продажи собственного жилья вполне реально даже без посторонней помощи со стороны агентов по недвижимости. Таким образом, если вы имеете силы и время для этого, то сможете самостоятельно справиться с поставленным заданием, при этом сэкономив кругленькую сумму денежных средств.

Какие необходимы документы?

• , которое зарегистрировано в государственной организации;
• справка БТИ;
• если покупка совершается по ипотеке, необходима справка о стоимости квартиры;
• если помещение было приобретено в условия брака, то нужно предоставить согласие на продажу от супруга;
• документы по коммунальным платежам, которые свидетельствуют об отсутствии задолженности;
• документ от органа опеки, который разрешает продавать квартиру от лица несовершеннолетнего;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Инструкция подготовки документов

1. Свидетельство о праве собственности на квартиру, зарегистрированное в соответствующей государственной инстанции должно быть обязательно у владельца квартиры. Если такого документа нет, то о договоре купли-продажи с вами даже разговаривать никто не захочет, ведь вполне возможно, что без этого свидетельства у вас нет даже прописки в этой квартире.

   В том случае, когда данное свидетельство было потеряно или утрачено по каким-либо причинам, обязательно его нужно получить вновь в качестве дубликата. Такой документ можно получить по месту расположения квартиры в подразделении Росреестра.

2. Если нет и справки БТИ, то по месту нахождения жилья необходимо обратиться в подразделение этой организации. Следует отметить, что такая услуга не бесплатная.
3. Квартира, которая будет продаваться на условиях ипотеки, будет иметь такую стоимость, о которой вы самостоятельно договоритесь с покупателем. Если кредит на квартиру клиент собирается взять в банке, то компания, которая будет оформлять оценку жилья, обязательно должна быть аккредитована в этом банке. Специалиста оценочной компании должен приглашать владелец квартиры. Стоимость квартиры нужно заверить не только в банке, но и в страховой компании.
4. В том случае, если среди собственников квартиры есть несовершеннолетний гражданин, то нужно иметь разрешение на продажу от органов опеки и попечительства. Данная процедура считается самой сложной при сборе документов. В большинстве случаев для оформления данного свидетельства необходимо присутствие либо обоих родителей, либо же законных представителей. Чиновников необходимо заверить, что ребенок после продажи квартиры никаким образом не пострадает, и не будет испытывать проблем с жилплощадью в дальнейшем.
5. Справки об отсутствие задолженности по коммунальным платежам, документы из психоневрологического и наркологического диспансеров не входят в обязательный перечень документов, но чтобы не возникло каких-либо проблем, их лучше взять с собой.
6. Всем известно, что покупка, сделанная в момент брака, считается собственностью обоих супругов, поэтому жена или муж владельца квартиры обязательно должны предоставить письменное разрешение на продажу, которое заверено нотариусом.

   Лучше всего данное разрешение заверять в то же время, когда оформляется договор купли-продажи. В том

- продолжение:

Аванс получен. «Лед тронулся, господа присяжные заседатели!» - выразили мы сами себе уважение, и задумались, что же нам делать дальше.

Для этого нам придется пробежаться по разным инстанциям, потолкаться в очередях, и пособирать разные бумажки. Нудно, скучно, но - надо. На это может уйти не одна неделя.

Правда, есть возможность поручить это увлекательное занятие специально «заточенным» под это людям, оформив на них доверенность на сбор документов . Такие службы, специализирующиеся на сборе документов для продажи квартир , существуют во многих крупных городах: как в юридических конторах, так и в агентствах недвижимости.

Но все же некоторые бумаги нам придется получать лично (например, Разрешение органов опеки и попечительства ).

И, кстати, не забываем, что некоторые документы имеют срок действия (чтобы не пришлось за ними бегать два раза ).

Какие документы необходимы для продажи квартиры?

Список документов, необходимых для продажи квартиры (см. ниже ) будет зависеть как от нашей субъективной ситуации с квартирой (залог, ипотека, состав семьи, права родственников, и т.п. ), так и от пожеланий нашего Покупателя. Поясним о чем речь.

Дело в том, что некоторые документы не требуются для оформления сделки купли-продажи квартиры (т.е. их не требует ), но они могут иметь значение для Покупателя, подтверждая для него сведения, а также их может затребовать банк-кредитор (если наш Покупатель использует ). Разберем это по порядку.

К обязательному пакету документов , необходимому для оформления продажи квартиры, который нам понадобится в любом случае (по требованию регистратора ) относятся:

1. получения права собственности на нашу квартиру
   - Это наш главный правоустанавливающий документ , определяющий, на основании чего у нас возникло право собственности. Подробнее - см. по ссылке;
2. 
   - Этот договор мы будем подписывать с нашим Покупателем, перед регистрацией - об этом на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ;
3. Наш паспорт владельца квартиры (паспорт Продавца )
   - Если мы продаем квартиру по доверенности, то дополнительно нужна будет и сама доверенность;
4. Заявление о государственной регистрации
   - Это заявление мы будем писать непосредственно перед подачей документов на регистрацию;
5. Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию
   - Эту квитанцию выдают в месте подачи документов на регистрацию.

Другие документы для оформления сделки купли-продажи квартиры могут нам понадобиться лишь в некоторых случаях (об этом ниже ).

К слову сказать, которую по привычке все еще требуют многие Покупатели, на сегодняшний день практического значения уже не имеет. Почему? Подробнее - по ссылке.

При подготовке документов для продажи своей квартиры, мы, конечно, исходим из того, что наше зарегистрировано в Росреестре , иначе сделку оформить не получится.

Но бывает, что человек давно владеет квартирой по факту (например, получил ее в наследство от бабушки ), и не регистрировал своего права (не было нужды ), то есть не подавал документы на регистрацию. Если это наш случай, то нам следовало позаботиться об этом заранее, еще до поиска Покупателя. Зарегистрировать свое право собственности в Росреестре можно как самому, так и с помощью добрых людей, предлагающих такие услуги.

Помимо обязательного пакета документов , необходимых для продажи квартиры (см. выше ), нам могут понадобиться еще несколько дополнительных бумаг (см. ниже ). Часть из них потребует регистратор в отдельных случаях для своих регистрационных действий, а часть - захочет увидеть только Покупатель, чтобы удостовериться в «юридической чистоте» квартиры. Состав этих дополнительных документов будет зависеть уже от деталей конкретной сделки.

Рассмотрим подробнее эти варианты.

Дополнительно нам могут понадобиться (или не понадобиться — в зависимости от ситуации ) следующие документы для оформления продажи квартиры :

А. По требованию регистратора (дополнительные документы):

• 
  - Он понадобится, если наша квартира не стоит на кадастровом учете. Его также могут потребовать банк-кредитор (в случае ипотеки) и Органы опеки и попечительства. Подробнее - по ссылке (в т.ч. как узнать, стоит ли квартира на кадастровом учете);
• 
  - Такой документ нам потребуется, если квартира была приобретена нами в браке, но оформлена только на одного из супругов. Вместо «согласия» мы можем представить регистратору брачный договор, или Соглашение о разделе , или Решение суда о разделе имущества (если требуется подтвердить наличие/отсутствие прав супруга на продаваемую квартиру);
• 
  - Если на квартиру имеет права несовершеннолетний ребенок. Подробнее - по ссылке;
  Такая же справка нам понадобится в случае, когда у нас среди собственников квартиры присутствует член семьи, ограниченный судом в .
• Письменное согласие банка-кредитора на отчуждение квартиры
  - Если наша квартира заложена под кредит банку, а кредит мы еще не погасили;
• Согласие получателя ренты
  - Только для случая, когда мы владеем квартирой на основании Договора пожизненного содержания с иждивением;
• Документ, подтверждающий, что мы известили других участников
  - Это если мы продаем свою долю в квартире.

В отдельных регионах РФ местные отделения Росреестра могут потребовать в составе пакета документов для регистрации еще и подписанный Акт приема-передачи квартиры. Формально, это незаконное требование, и нелогичное для участников сделки, но в практике такое иногда случается.

Б. По требованию Покупателя (дополнительные документы):

• 
  - Это первое, что захочет видеть наш Покупатель, чтобы убедиться в том, кто является действительным собственником квартиры по данным Росреестра. Эту Выписку из ЕГРП Покупатель может заказать самостоятельно, без нашего участия;
• или даже Расширенная (архивная) Выписка из Домовой Книги, или
  - Это покажет Покупателю, кто проживает (прописан/зарегистрирован) и проживал ранее в нашей квартире. Подробнее об этом - см. по ссылкам;
• Копия финансово-лицевого счета и/или Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
  - Это убедит Покупателя в отсутствии долгов за жилищно-коммунальные услуги в нашей квартире.
• 
  - Если наш Покупатель хочет быть уверенным, что у нас нет психических отклонений, и мы полностью дееспособны для совершения сделки купли-продажи квартиры;
• Справка об оценке квартиры
  - Если наш Покупатель использует для покупки
  - Этот Акт нам нужен будет не меньше, чем Покупателю, так как, подписав его, мы снимаем с себя ответственность за состояние квартиры и за оплату коммунальных платежей (об этом далее на шагах ИНСТРУКЦИИ);
• 
  - Эта расписка служит Покупателю подтверждением того, что он выполнил свои обязательства по оплате квартиры в соответствии с договором.

Эти дополнительные документы дотошный Покупатель может потребовать от нас для полноты картины, и снижения своих рисков, а также по требованию своего банка-кредитора (в случае с ипотекой ). Не стоит этому сопротивляться, его требования разумны, а нам получить эти справки большого труда не составит.

Где и как получать эти бумаги, как они выглядят и какую информацию содержат - показано по соответствующим ссылкам, ведущим в справочник (Глоссарий Риэлтора ). Покупателю мы показываем оригиналы справок и документов, и передаем копии (пусть снимет копии сам, чтобы ему спокойнее было ).

Итак, весь пакет документов мы собрали, и продемонстрировали Покупателю, убедив его, что мы находимся в трезвом уме и твердой памяти, что владеем мы квартирой по полному праву, и что мы искренне желаем ему счастья и благополучия, если он купит нашу квартиру.

Возникает вопрос: а как мы будем получать у него деньги? Сумма-то немаленькая!

Об этом - на следующем шаге.

Текст: Вячеслав Березниченко Фото: Алексей Александронок

Для успешной продажи квартиры необходимо иметь на руках довольно объемный пакет документов. Приступая к их сбору, лучше всего проконсультироваться у профессионала. Но определенное представление о «бумажной» составляющей сделки нужно иметь каждому.

До недавнего времени для совершения сделки требовался ряд обязательных документов плюс, в зависимости от ситуации, те или иные дополнительные справки, выписки и прочее . Сейчас зарегистрировать куплю-продажу гораздо проще. По сути, для регистрации требуется всего лишь подписанный обеими сторонами договор купли-продажи.

Перечень документов для продажи квартиры:

Правоустанавливающий документ
Свидетельство о регистрации права собственности
Кадастровый паспорт
Технический паспорт
Выписка из ЕГРП
Форма 9
Согласие супруга / брачный договор
Разрешение на сделку со стороны отдела опеки и попечительства администрации муниципального образования

Однако осторожный, грамотный покупатель не станет слепо подписывать договор, не удостоверившись, что и с остальными, «необязательными», документами у продавца все в порядке.

Обязательно иметь!
Более того, новая практика Росреестра вводит в соблазн недобропорядочных граждан. Например, уже после регистрации, получив с покупателя деньги, продавец-мошенник имеет возможность собрать задатки еще с нескольких желающих улучшить жилищные условия. Ведь у него на руках остаются документы без каких-либо пометок о прекращении права собственности на квартиру. О том, как не стать жертвой этой порочной практики, БН расскажет в одной из ближайших публикаций. А сейчас - о документах, которые может (и даже должен) потребовать у продавца покупатель.

Существует около десятка форм владения недвижимостью, каждой из которых соответствует свой документ, устанавливающий право собственности.
Простая письменная форма: как все сделать правильно Договор купли-продажи в простой письменной форме нужно составлять максимально грамотно, чтобы потом >>
Содержание этой бумаги зависит от того, при каких условиях вы стали владельцем квартиры. Например, квартира была получена в результате мены, стала вашей по договору купли-продажи, была подарена, получена в наследство, перешла из государственной собственности в вашу в результате приватизации. Соответственно, во всех этих случаях правоустанавливающий документ - это договор купли-продажи, мены , дарения, свидетельство о праве на наследство, договор передачи в собственность (в случае приватизации). Точно так же правоустанавливающим документом может являться решение суда, если продавец стал собственником в результате какого-либо судебного разбирательства.

Второй важный документ - свидетельство о регистрации права собственности в Росреестре (ранее назывался ФРС, еще ранее - ГБР). Обычно если у человека имеется правоустанавливающий документ, то должно быть и свидетельство, ведь владение объектом недвижимости начинается именно с момента регистрации права.

Порою люди после получения первого документа не спешат идти в Росреестр за вторым. Потому что собственность уже подтверждена, новые замки в двери врезаны, словом, можно жить. Однако покупатель может (даже должен) потребовать у продавца эту бумагу. Поэтому продавцу лучше заранее озаботиться ее получением, чтобы не терять времени впоследствии.

Собственник объекта недвижимости имеет право по своему усмотрению распоряжаться им. Однако зарегистрировать переход права собственности он может только при наличии кадастрового паспорта объекта (за исключением случаев, когда квартира уже стоит на кадастровом учете).

Кадастровый паспорт содержит в себе технические характеристики объекта и имеет кадастровый номер. С недавнего времени обязанность выдавать кадастровые паспорта также переложена на Росреестр. Заказать документ можно также в районном МФЦ (многофункциональный центр).

Может пригодиться!
Вообще паспортов у квартиры два: кадастровый и технический. Последний тоже желательно иметь на руках.

В отличие от кадастрового, где есть только номер объекта и условное описание характеристик квартиры, технический паспорт содержит оценочную стоимость объекта на текущий год и полный список характеристик. (Правда, указанная там стоимость - инвентаризационная, не имеет к рынку никакого отношения.)

Техпаспорт важен потому, что с его «необязательностью» часто не согласен покупатель. Ему важно, чтобы увиденное на просмотре предлагаемой квартиры было подтверждено официальным документом.

Точно так же покупатель или его представитель (риэлтор) может попросить предъявить выписку из ЕГРП.

В Единый государственный реестр прав (ЕГРП) стекается вся информация о сделках. Формирует и содержит этот документ Росреестр. Любой гражданин может заказать выписку из ЕГРП, для того чтобы узнать, у кого в собственности интересующий его объект, не находится ли данная квартира в залоге у банка , не имеется ли каких-либо других обременений, например, решения суда об аресте имущества.

С недавних пор за выпиской уже необязательно ехать на улицу Красного Текстильщика, 10/12, где занимает здание служба Росреестра, или в МФЦ, которые есть в каждом районе. Выписку можно получить в электронном виде, заказав на сайте службы.

Правда, покупателям нужно иметь в виду, что информация, предоставленная ЕГРП, актуальна только на день выдачи. Возможно, полученная вчера выписка уже сегодня не будет отражать реального положения вещей. Например, собственник сразу после посещения Росреестра (или компании, помогающей получить выписку, минуя очереди и не тратя времени на ожидание, которое может занять от пяти до десяти дней) отправится в банк и возьмет кредит под залог этой же квартиры. Тем не менее и продавцу получить такой документ желательно, и покупателю квартиры нелишне будет самостоятельно заказать выписку перед совершением сделки, чтобы не приобрести кота в мешке .

В девятку
Еще один документ, необязательный для Росреестра, но важный для продавца (так как его, вероятнее всего, захочет видеть покупатель), - форма 9. В «девятке» указаны данные о регистрации в квартире каждого жильца на текущий момент.
Закон не ограничивает срок действия формы 9, но многие организации, как государственные, так и коммерческие, для обращения в которые вам может понадобиться этот документ, самостоятельно определяют срок его действия. Обычно к рассмотрению принимаются «девятки», которым не больше месяца. Однако покупатель может потребовать «свежую бумагу». Поэтому при сделках и операциях с недвижимостью иногда приходится получать эту справку несколько раз - на разных этапах процесса. Требуя новую справку, покупатель стремится обезопасить себя от приобретения жилья с прописанными в нем посторонними людьми .

Дела семейные
Если продаваемая квартира была приобретена супругами после регистрации брака, то она считается совместно нажитым имуществом. Поэтому требуется письменное согласие супруга на сделку. Впрочем, в последнее время все чаще практикуются договорные отношения между супругами, подписываются брачные договоры , по которым приобретенная в браке недвижимость является собственностью кого-то одного. В таком случае вместо согласия среди документов должен быть заверенный нотариусом брачный договор.

Если собственником или одним из собственников квартиры является несовершеннолетний, то требуется разрешение на сделку со стороны отдела опеки и попечительства администрации муниципального образования.