614 гк рф комментарии. Изменение установленных сумм

Полный текст ст. 614 ГК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2019 год. Консультации юристов по статье 614 ГК РФ.

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Комментарий к статье 614 ГК РФ

1. Обязанностью арендатора является внесение арендодателю арендной платы в соответствии с указанными в договоре аренды порядком, условиями и сроком ее внесения.

Между тем, исходя из материалов судебной практики, момент внесения арендной платы может зависеть от государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, а также от момента передачи арендуемого имущества арендатору. Так, из информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 следует, что арендодатель, передающий по договору аренды жилые помещения, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений. Также имеет место вывод о том, что обязанность вносить арендную плату по договору аренды недвижимого имущества, переданного до государственной регистрации договора, возникает с момента такой регистрации.

В случае если в договоре аренды не предусмотрены ни срок внесения арендной платы, ни условия, ни порядок такого внесения, то на такой договор аренды распространяются общие требования о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы в зависимости от вида передаваемого имущества и обстоятельств заключения и действия договора аренды. Однако, например, Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, предусматривают, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные за пределами территории Российской Федерации определяются договором аренды таких земельных участков без учета положений данных Правил.

Виды арендной платы, установленные п.2 комментируемой статьи, не являются исчерпывающими, поскольку в договоре аренды субъекты могут устанавливать и иные формы арендной платы, а также сочетание форм.

Размер арендной платы может изменяться, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, как правило, по соглашению сторон. Однако в случае, если состояние переданного имущества или условия его использования ухудшились по причине обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, то он вправе потребовать уменьшения размера арендной платы, пропорционально таким ухудшениям.

Арендодателю предоставлено право потребовать от арендатора досрочно внести арендную плату при условии, что арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы. Под существенным нарушением необходимо в данном случае понимать невнесение арендной платы более, чем за два срока подряд, поэтому арендодатель может потребовать внести арендную плату именно не более, чем за два срока подряд.

2. Применимое законодательство:
- ФЗ от 29.10.98 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)";
- постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

3. Судебная практика:
- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;
- постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2011 N Ф09-3605/2011 по делу N А60-35139/2010-С2;
- постановление ФАС Московского округа от 08.12.2010 N КГ-А40/13873-10,3 по делу N А40-20223/10-155-159;
- постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2010 N 08АП-3632/2010;
- Обзор судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с арендой недвижимого имущества от 24.06.2008;
- постановление ФАС Московского округа от 25.07.2014 N Ф05-9636/13 по делу N А41-53217/2012;
- постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2011 N 06АП-482/11;
- постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2010 N А40-49051/10-113-408;
- постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2010 N А40-20223/10-155-159;
- постановление ФАС Московского округа от 09.07.2014 N Ф05-6864/14 по делу N А40-14700/2013;
- постановление ФАС Московского округа от 22.06.2011 N Ф05-5266/11 по делу N А40-64626/2010.

Новая редакция Ст. 614 ГК РФ

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Комментарий к Ст. 614 ГК РФ

1. Термин "плата" предполагает наличие денежного обязательства арендатора. Поэтому прямое указание законодателя на то, что помимо денежных платежей могут существовать иные формы арендной платы (п. 2 комментируемой статьи), является необходимым. Благодаря этому указанию конструкция договора аренды сохраняется при любой форме арендной платы, т.е. все права и обязанности сторон, за исключением внесения арендной платы в денежной форме, регулируются нормами данной главы ГК. Тем не менее условие об арендной плате в неденежной форме делает договор смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ), поскольку надлежащее исполнение арендатором своей обязанности по передаче вещи, оказанию услуг, выполнению работ и т.д. обсуждается с точки зрения обязанностей продавца в договоре купли-продажи, исполнителя - в договоре возмездного оказания услуг, подрядчика - в договоре подряда и т.д.

2. Пересмотр размера арендной платы возможен по соглашению сторон (п. 3 комментируемой статьи). Однако арендная плата может быть установлена не в твердом размере, а определяться в порядке, предусмотренном договором. В этом случае рост арендной платы сам по себе еще не означает изменения условий договора.

Судебная практика.

При применении п. 3 ст. 614 ГК судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

3. Право арендатора требовать уменьшения арендной платы сформулировано в п. 4 комментируемой статьи в общем виде. Конкретные основания для уменьшения приведены также в ст. ст. 612, 613, 616 ГК.

4. Указанные в п. п. 3 и 4 комментируемой статьи права сторон на изменение условия договора об арендной плате не являются их единственной формой реагирования на сложившиеся обстоятельства или нарушение обязательства другой стороной.

Существенное ухудшение имущества или условий пользования им может быть квалифицировано как основание для требования арендатора о расторжении договора (см. подп. 1, 2, 3 ст. 620 ГК РФ). Прямо указано альтернативное право арендатора на расторжение договора вместо требования об уменьшении арендной платы в ст. ст. 613 и 616 ГК.

Существенное нарушение сроков внесения арендной платы может повлечь требование о расторжении договора со стороны арендодателя (подп. 3 ст. 619 ГК РФ).

Стороны реализуют по своему выбору предоставленные им права по изменению условий договора или по его прекращению.

Другой комментарий к Ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Условие об арендной плате как условие о цене договора обычно раскрывается через условия о размере, форме (способе исчисления), порядке, условиях и сроках ее внесения.

Обычно размер арендной платы определяется договором. В то же время в предусмотренных законом случаях применяются ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Так, при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, общие начала определения арендной платы могут быть установлены Правительством РФ (п. 4 ст. 22 ЗК).

Размер арендной платы не назван в комментируемой статье существенным условием договора. Поэтому при отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о размере арендной платы договор будет считаться заключенным. В данном случае применяются правила определения цены, предусмотренные п. 1, 3 ст. 424 ГК. В то же время в договоре аренды зданий и сооружений, договоре аренды предприятия размер арендной платы относится к существенным условиям договора, и при отсутствии в них согласованного сторонами условия о размере арендной платы договоры считаются незаключенными (см. п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК РФ).

2. В ч. 1 п. 1 комментируемой статьи предусматривается, что арендатор обязан вносить арендную плату, во-первых, своевременно, т.е. в установленные сроки; во-вторых, за пользование имуществом, т.е. за эксплуатацию его нанимателем.

Поэтому, когда имущество не используется по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, арендная плата не подлежит уплате - в частности, за время просрочки в предоставлении имущества арендодателем; за время, в течение которого предоставленное имущество не могло быть использовано вследствие его недостатков (см. комментарий к ст. 611 ГК РФ). При досрочном прекращении договора по основаниям, предусмотренным законом или договором, арендная плата за время до конца его действия не взыскивается (уплаченная вперед подлежит возврату). Так, арендатор по договору проката вправе отказаться от договора в любое время (п. 3 ст. 627 ГК РФ). В случае досрочного возврата имущества ему возвращается соответствующая часть уплаченной им вперед арендной платы (п. 2 ст. 630 ГК РФ).

И, напротив, возврат имущества до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не освобождает арендатора от уплаты арендной платы. Например, суд признал за арендодателем право на взыскание арендной платы с арендатора, освободившего арендуемое помещение до прекращения в установленном порядке действия договора аренды (п. 13 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

3. Согласно ч. 2 п. 1 комментируемой статьи порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются условиями договора.

Так, стороны вправе предусмотреть следующие порядок и сроки внесения арендной платы: десятого числа каждого месяца за определенный период времени вперед или за определенный истекший период; в момент заключения договора за все время пользования имуществом вперед и проч. Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей: отдельно за аренду помещения и за аренду оборудования. Договором может быть обусловлена форма расчетов: наличными деньгами либо в безналичном порядке. Если же в договоре не установлены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, то в отношении их действуют правила, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

4. В п. 2 комментируемой статьи предусматриваются формы платы за пользование арендованным имуществом.

Наиболее распространенная из них - денежная, устанавливаемая в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Однако если это не противоречит интересам сторон или обязательным для них или для одной стороны правилам, пользование имуществом может компенсироваться иным встречным предоставлением. К иным формам встречного предоставления ГК относит: оплату в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; предоставление арендатором определенных услуг; передачу арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. И, напротив, не может рассматриваться как форма арендной платы, к примеру, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг, оказываемых ему же в связи с эксплуатацией имущества, поскольку арендодатель при этом фактически не получает встречного предоставления за сданный в аренду объект (п. 12 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Названные формы арендной платы не относятся к обязательным. Стороны вправе установить в договоре встречное предоставление как в виде сочетания указанных форм арендной платы, так и в иной, не названной в ст. 614 ГК форме. В законе могут быть предусмотрены ограничения права сторон на свободный выбор форм оплаты. Так, арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей (ст. 630 ГК РФ).

5. Важную особенность правового регулирования аренды составляет регламентация в комментируемой статье вопроса о пересмотре размера арендной платы. В изъятие из общего положения о праве сторон по соглашению изменять условия договора без ограничения по срокам и по кратности изменений (см. ) в п. 3 предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Правило это диспозитивное. Оно действительно, если между арендатором и арендодателем не существует соглашения о запрете или ограничении права сторон на пересмотр размера арендной платы. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы. Так, в п. 2 ст. 28 Закона о лизинге предусмотрено, что размер лизинговых платежей может меняться не чаще чем один раз в 3 месяца.

В судебной практике признается, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм, способ) ее исчисления. Если же арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то фактическое более частое (ежеквартальное, ежемесячное и т.д.) изменение размера арендной платы в результате корректировки с использованием предусмотренного способа расчета не расценивается как изменение размера арендной платы в смысле п. 3 комментируемой статьи. Подобное возможно, к примеру, если договором предусматривается ежеквартальное повышение размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции; либо ставка арендной платы определяется сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (п. 11 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

6. Согласно п. 4 комментируемой статьи право арендатора требовать уменьшения арендной платы возникает при одном из двух условий: при ухудшении условий пользования имуществом или состояния самого имущества. В обоих случаях ухудшение наступает по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает. Имеется в виду ухудшение по сравнению с условиями пользования и состоянием имущества, не только определенными договором, но и вытекающими из назначения имущества, как это предусмотрено п. 1 ст. 611 ГК. К примеру, при нарушении арендодателем обязанности по капитальному ремонту арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы именно в силу ухудшения условий пользования и состояния имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Размер уменьшения ограничивается ГК путем указания на соответственное уменьшение арендной платы. Иными словами, размер уменьшения арендной платы должен соответствовать уровню снижения полезных свойств объекта аренды. Он определяется согласно конкретным условиям в зависимости от времени (срока) и характера (степени) ухудшения пользования имуществом и проч.

Указанная норма - диспозитивная и применяется, если иные условия уменьшения арендной платы не установлены законом.

7. Согласно п. 5 комментируемой статьи арендодатель наделен правом потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд. Это право возникает у него при условии существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. Представляется, что существенным нарушением будет считаться неоднократная (более двух раз подряд - см. ст. 619 ГК РФ) либо длительная задержка внесения арендной платы либо образование значительной суммы задолженности вследствие неполной выплаты арендной платы и т.п. При оценке характера нарушений применению подлежат общие правила п. 2 ст. 450 ГК о критериях признания нарушений договора существенными. Так, в силу п. 2 ст. 450 ГК существенным нарушением договора аренды судом была признана своевременная, регулярная, но продолжительная плата по заниженным арендным ставкам (п. 28 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). Представляется, что при оценке существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы можно руководствоваться толкованием просрочки платежа, даваемым в законодательстве об ипотеке. Так, согласно п. 2 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400) обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Правило комментируемого пункта сформулировано как диспозитивное. Иные условия досрочного внесения арендной платы могут быть согласованы сторонами в договоре. Представляется, что стороны вправе предусмотреть условия досрочного внесения арендной платы, как связанные, так и не связанные с какими-либо нарушениями арендатора. К примеру, необходимость оплаты арендодателем расходов по капитальному ремонту.

Когда возмездность в договоре аренды выражается во встречном совершении какого-либо действия (выполнении работы, оказании услуги и проч.), неисполнение встречного действия в установленные сроки должно быть приравнено к невнесению в срок арендной платы в денежной форме.

Вверх

Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Норма 614 ГК РФ, комментарии к которой будут приведены далее, регламентирует арендные отношения. На основании ее положений устанавливается общий порядок оплаты за пользование материальными ценностями. Рассмотрим далее ст. 614 ГК РФ с комментариями 2016 года.

Общие положения

В п. 1 ст. 614 ГК РФ зафиксирована обязанность арендатора осуществлять своевременное внесение платы за эксплуатацию имущества. Сроки, условия, порядок передачи денег устанавливаются договором между сторонами. В некоторых случаях они могут не определяться соглашением. В этой ситуации будет считаться, что установлены условия, порядок и сроки, применяемые обычно при аренде подобного имущества в сравнимых обстоятельствах.

Формы оплаты

Общий порядок их установления определен в пункте втором ст. 614 ГК РФ. В соответствии с нормой, плата предусматривается за все имущество, передаваемое в пользование, в целом либо по каждой его части в виде:

Платежей, установленных в твердой сумме. Они могут вноситься единовременно либо периодически.
Доли доходов, плодов, продукции, полученных при использовании имущества.
Предоставления определенных услуг арендатором.
Передачи пользователем собственнику вещи, обусловленной договором, во владение, распоряжение или в эксплуатацию.
Возложения на арендатора затрат по улучшению используемого объекта, оговоренных в соглашении.

Ст. 614 ГК РФ допускает установление и иных форм оплаты сторонами.

Изменение установленных сумм

О нем говорится в пункте 3 ст. 614 ГК РФ. Согласно положениям нормы, если другое не устанавливается в договоре, величина оплаты может изменяться по согласию сторон в сроки, установленные в документе. Однако корректировки не должны осуществляться чаще, чем раз в год. П. 3 ст. 614 ГК РФ допускает, что в законодательстве могут определяться и иные сроки для пересмотра величины оплаты для отдельных типов арендных отношений или в случаях эксплуатации определенных видов имущества. Размер суммы может быть уменьшен по требованию пользователя, если ввиду обстоятельств, возникших не по его воле, условия эксплуатации, установленные в соглашении, либо состояние объекта значительно ухудшились, и если не предусматривается иное. Данное положение зафиксировано в пункте 4 нормы 614 ГК РФ.

Дополнительно

Если другое не устанавливается арендным соглашением, при существенном нарушении пользователем сроков внесения оплаты, собственник имущества может требовать досрочного погашения задолженности. При этом окончательную дату выплаты устанавливает владелец объекта. Норма 614 ГК РФ , однако, ограничивает пределы реализации данного права. Арендодатель может требовать досрочного погашения суммы не больше чем за 2 периода подряд.

Ст. 614 ГК РФ с комментариями

Условие об оплате за аренду имущества раскрывается через формулирование условий, формы, порядка, размера сумм, подлежащих внесению. Как правило, соответствующие пункты присутствуют в соглашении. Между тем, в ряде случаев, определенных законом, используются ставки, регулируемые либо устанавливаемые компетентными госорганами. В пункте 1 ст. 614 ГК РФ зафиксировано, что пользователь обязан вносить плату:

Своевременно, то есть в установленный договором срок.
За эксплуатацию переданного ему имущества.

Из этого следует, что, если объект не используется по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, суммы не подлежат уплате. Это положение, в частности, действует, если имела место просрочка в предоставлении имущества, в период, в который эксплуатация была невозможна в связи с выявленными дефектами.

Важный момент

В случае досрочного прекращения арендных отношений, плата до конца установленного в договоре периода не взыскивается. Если имела место предоплата, то она подлежит возврату. В соответствии со ст. 627, арендатор по соглашению проката может в любое время выйти из правоотношений. При досрочном возврате имущества он получает соответствующую часть выплаченной вперед суммы.

Согласование условий

Статья 614 ГК РФ предусматривает, что сроки, порядок внесения платы определяют сами стороны. В частности, участники отношений могут установить конкретную периодичность. Например, 10-го числа в каждом месяце за предыдущий или предстоящий период или в момент подписания соглашения за весь срок эксплуатации имущества вперед. Стороны могут устанавливать оплату за все имущество в целом либо отдельно для каждой его части определенную сумму (за помещение и оборудование, например). В соглашении также могут устанавливаться варианты оплаты. Суммы могут вноситься наличностью или переводиться безналичным расчетом.

Специфика форм оплаты

Норма 614 ГК РФ в пункте втором предусматривает разные варианты расчета с собственником. Наиболее популярным способом считается выплата денежных средств в твердой сумме. Оплата может быть периодической или однократной. Однако норма 614 ГК РФ допускает возможность компенсации пользования имуществом иным встречным предложением. В качестве него может выступать предоставление доли доходов, продукции, плодов, которые были получены арендатором в процессе эксплуатации имущества, оказание каких-либо услуг, возложение расходов на улучшение состояния объекта. Однако далеко не все расходы могут выступать как встречное предложение. Им и, соответственно, формой арендной платы, не является перечисление сумм за коммунальные услуги, оказываемые пользователю в связи с эксплуатацией объекта. Это обуславливается тем, что в данном случае собственник фактически не будет получать встречное предложение за переданное имущество. Предусмотренные формы оплаты могут устанавливаться как самостоятельно, так и в сочетании друг с другом.

Пересмотр размера сумм

В комментируемой норме предусматривается возможность изменять величину оплаты по соглашению участников арендных отношений. Однако пересмотр не может производиться чаще раза в год. Это правило является диспозитивным. Оно будет действовать, если между сторонами отсутствует соглашение об ограничении либо запрете права пересматривать величину оплаты. В законодательстве могут устанавливаться и другие минимальные сроки для корректировки сумм. Например, в 28 статье Закона, регулирующего лизинг, пересмотр размера платежа допускается не чаще 1 раза в 3 мес.

Пояснения

Судебная практика признает, что на протяжении года условие соглашения, устанавливающее фиксированную сумму платежа, не должно подвергаться изменениям. Если она установлена не в твердой форме и является определяемой, то более частая корректировка (ежемесячно, ежеквартально и пр.) в результате изменения с применением установленного метода расчета не будет расцениваться как пересмотр по смыслу пункта 3 ст. 614 ГК. Такая ситуация возможна, например, если в соглашении предусмотрено ежеквартальное повышение оплаты путем индексации в соответствии с показателем инфляции либо ставка определяется в размере, эквивалентном сумме в инвалюте.

Условия уменьшения платы

Они предусматриваются в пункте 4 комментируемой нормы. Арендатор вправе потребовать снижения оплаты при ухудшении условий эксплуатации имущества либо состояния материальных ценностей. Это должно обуславливаться независящими от него обстоятельствами. В данном случае речь об условиях не только использования и состоянии ценностей, оговоренных договором, но и вытекающих из непосредственного их назначения, как это определено 611 статьей ГК (п. 1). Например, при нарушении собственником обязанности по осуществлению капремонта пользователь может потребовать снижения платы. В данном случае имеет место ухудшение условий эксплуатации объекта. Величина уменьшения ограничивается посредством указания обязательности его соответствия ухудшениям. Размер определяется в каждом конкретном случае индивидуально.

Досрочная оплата

Она предусматривается в пункте пятом комментируемой нормы. В соответствии с положениями, собственник наделяется правом требовать от пользователя досрочного внесения суммы, оговоренной в договоре. При этом законодательство ограничивает возможности арендодателя. Это выражается в установлении максимального количества периодов, за которые может требоваться предоплата, - не больше двух подряд. Данное право возникает у собственника при появлении определенных обстоятельств. В частности, требование может быть выдвинуто, если пользователь существенно нарушил сроки внесения сумм, оговоренные в арендном соглашении. На практике могут возникнуть разные ситуации, в которых собственник может использовать эту возможность.

Критерии существенности

Значительным нарушением можно считать неоднократную (больше двух раз подряд) или продолжительную задержку внесения оплаты, а также появление крупной суммы задолженности в связи с неполным перечислением. При анализе характера нарушений должны применяться общие правила, установленные 450 статьей ГК (п. 2). В ней определены критерии отнесения нарушений к категории существенных. В частности, в силу указанной нормы, таковыми считаются регулярная, своевременная, но длительная оплата по сниженным ставкам.

При анализе существенности нарушения сроков перечисления руководствоваться можно пояснениями, присутствующими в В частности, в соответствии с положениями ФЗ, регулирующего вопросы ипотеки, обращение взыскания на объект, заложенный для обеспечения обязательства, погашаемого периодическими платежами, разрешено в случае систематического нарушения установленного графика внесения сумм. В частности, имеется в виду несоблюдение условий больше трех раз на протяжении 12 мес. Наложение взыскания по данному правилу допускается и в случае, если каждая просрочка является незначительной. Это положение является диспозитивным. Стороны вправе согласовать другие условия досрочного внесения оплаты и закрепить их в договоре.

Исходя из смысла норм, можно сделать вывод о том, что участники отношений могут определить правила и связанные, и несвязанные с какими-либо нарушениями пользователя имуществом. Например, в договоре может фиксироваться необходимость компенсации затрат на выполнение капремонта. Если возмездность в арендном соглашении выражена в совершении оговоренного действия (предоставлении услуги, производстве работы), невыполнение встречного предложения в установленный срок должно приравниваться к невнесению платы в согласованный период в денежной форме.

Заключение

Арендные отношения в целом достаточно просты и регулируются вполне четко. Сложности могут возникать в тех случаях, когда стороны не предусмотрели тех или иных условий своего партнерства. В таких случаях будут действовать правила, установленные законодательством. Особое значение при оформлении соглашения следует уделить условиям и порядку внесения платы, ответственности за просрочку. Как правило, спорные ситуации разрешаются в претензионном порядке. Однако в некоторых случаях дело доходит до суда. В соглашении следует предусмотреть, в каких случаях наступает ответственность той или иной стороны, в чем именно она выражается, какими способами можно урегулировать конфликт. Сам арендный договор должен быть составлен в соответствии с требованиями законодательства. Следует учесть, что некоторые виды соглашения подлежат госрегистрации. При этом в отношении объекта устанавливается обременение. Оно предполагает, что собственник до окончания срока аренды не может совершать сделки со своим имуществом в обычном порядке.

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Комментарии к статье

1. Договор аренды является возмездным: в качестве встречного предоставления за передачу имущества во временное владение и (или) пользование арендодатель вправе требовать внесения арендной платы, которая выступает в качестве цены договора. Соответственно одной из основных обязанностей арендатора выступает своевременное внесение арендной платы.

Вместе с тем арендная плата не рассматривается ГК как существенное условие всякого договора аренды. Если величина арендной платы в том или ином конкретном случае не согласована, то подлежит уплате сумма (цена), которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество (п. 3 ст. 424 ГК). Иными словами, уплате подлежит рыночная арендная плата. Рыночная среда в России более или менее устоялась, поэтому определить цену большого труда не составляет.

2. Арендная плата - это плата именно за владение и (или) пользование арендованным имуществом, а не за какие-то дополнительные услуги, которые арендодатель может оказывать арендатору. Например, не будет считаться заключенным такой договор аренды помещения, в котором предусмотрена уплата лишь коммунальных платежей. Коммунальные платежи - это плата не за аренду, а за предоставляемые арендатору коммунальные услуги: водоснабжение, отопление, канализацию и т. п. (см. п. 12 Обзора практики по аренде).

Арендная плата - это доход арендодателя, определенное приращение его имущества, независимо от того, в какой форме она взимается - в денежной или натуральной. Поэтому не относится к арендной плате возмещение расходов арендодателя, которые он произвел для арендатора на условиях последующей их компенсации.

3. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. ГК предоставляет сторонам полную свободу в установлении всех параметров внесения арендной платы. Вместе с тем при сдаче в аренду государственного (муниципального) имущества нормы публичного права часто закрепляют многочисленные ограничения воли сторон при определении порядка, условий и сроков внесения арендной платы, которая рассматривается в качестве одного из видов бюджетных доходов.

Эти ограничения обязательны для частных лиц лишь тогда, когда они включены в договор аренды при его заключении или впоследствии. В остальных случаях публичные ограничения должны соблюдать государственные (муниципальные) организации при сдаче ими имущества в аренду. Подобные ограничения им необходимо оговаривать как условия, на которых предоставляется в аренду государственное (муниципальное) имущество. Отсутствие соответствующих оговорок означает, что ограничения на частных лиц не распространяются.

ГК не предусматривает определение порядка, условий и сроков внесения арендной платы каким-либо законом или подзаконным актом. Если стороны договора желают распространить на свои отношения правила какого-либо нормативного акта, они должны включить соответствующее указание в договор. В противном случае порядок, условия и сроки внесения арендной платы не считаются определенными. И тогда признаются установленными такие порядок, условия и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Иными словами, опять идет речь о средних рыночных характеристиках внесения арендной платы. До тех пор пока судебная практика не сформулирует такие характеристики, известным ориентиром могут служить те правила, которые установлены для аренды государственного (муниципального) имущества, да и то не всегда.

4. При просрочке уплаты арендной платы арендатор несет перед арендодателем ответственность в форме возмещения убытков, уплаты процентов по ст. 395 ГК , а также уплаты неустойки, если она предусмотрена договором аренды. Соотношение между этими мерами ответственности устанавливается общими правилами, предусмотренными ГК.

5. Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей в зависимости от того, какие положения на этот счет содержатся в договоре. Если в договоре перечислены несколько предметов, а арендная плата для каждого из них отдельно не установлена, то следует считать, что плата взимается за аренду всех предметов. Если же плата установлена для некоторых предметов, то для остальных она должна определяться по правилам п. 3 ст. 424 ГК .

Арендная плата может уплачиваться в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Платежи в твердой сумме следует понимать широко, не сводя лишь к указанию в договоре конкретной суммы. Твердой будет и сумма арендной платы, размер которой определяется при помощи долларового или иного эквивалента - условных единиц, МРОТ, уровня прожиточного минимума и т. д.;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов. Отграничить такой договор аренды от простого товарищества (гл. 55 ГК) весьма непросто. Арендованное имущество не передается на отдельный баланс, оставаясь на балансе арендодателя, арендатор и арендодатель не действуют от имени друг друга, а арендодатель к тому же не участвует в расходах и убытках арендатора;

3) предоставления арендатором определенных услуг. Выбор подобного вида арендной платы фактически превращает договор аренды в смешанный (п. 3 ст. 421 ГК), включающий в свой состав и договор об оказании возмездных услуг (гл. 39 ГК);

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду. Здесь также соединяются два договора - аренда и купля-продажа или два встречных договора аренды, образуя смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК);

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Арендатор не обязан улучшать арендованное имущество, но по желанию арендодателя может это сделать, и тогда произведенные расходы выступят в качестве арендной платы. Кстати, стоимость произведенного арендатором капитального ремонта арендованной вещи при ее взыскании с арендодателя согласно п. 1 ст. 616 ГК также может рассматриваться как вид арендной платы.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных видов арендной платы или иные формы оплаты аренды, допустим, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду предприятия (имущественного комплекса).

Если конкретный вид арендной платы договором не предусмотрен, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачиваемой однократно или периодически - в зависимости от срока договора аренды.

6. Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Договор аренды может содержать правила как о том, что арендная плата не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы без каких-либо условий и при отказе другой стороны от изменения арендной платы досрочно расторгнуть договор.

Если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже после наступления годичного срока, установленного п. 3 ст. 614) не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку соответствующие меры ГК не предусмотрены.

Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение лишь тогда, когда сама возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.

Правило о невозможности пересмотра размера арендной платы чаще, чем один раз в год, применяется в отношении арендной платы, определенной в твердой сумме (см. п. 11 Обзора практики по аренде). При остальных формах арендной платы ее фактический размер колеблется в зависимости от изменения общей экономической ситуации и не требует периодического пересмотра.

7. Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель, как собственник имущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случайным причинам состояния имущества, переданного в наем, - риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды обстоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о риске случайной невозможности исполнения договора (ухудшения условий такого исполнения).

Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. Таковым должно быть признано ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК).

Уменьшение арендной платы в случае, предусмотренном п. 4 ст. 614, по общему правилу не является мерой ответственности арендодателя и не предполагает возмещения убытков, взыскания процентов по ст. 395 ГК и т. п. Если же условия пользования или состояние имущества ухудшились по обстоятельствам, за которые арендодатель несет ответственность (в том числе на основании п. 3 ст. 401 ГК), применяются последствия, предусмотренные ст. 612 ГК. Напротив, если условия пользования или состояние арендованного имущества ухудшились по обстоятельствам, за которые отвечает арендатор, последний не вправе требовать уменьшения арендной платы.

Законом может быть установлено правило, отличное от того, которое предусмотрено п. 4 ст. 614. О возможности же установления иного правила договором в ГК ничего не сказано. Однако с учетом того, что согласно п. 1 ст. 614 порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, в нем может быть установлено, что размер арендной платы не пересматривается и при существенном ухудшении условий пользования или состояния имущества.

8. Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст. 614). При этом арендодатель должен устанавливать разумный срок такого внесения (ст. 314 ГК). Можно требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд.

Существенное нарушение срока внесения арендной платы должно толковаться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества, т. е. с учетом п. 2 ст. 450 ГК . В частности, существенным будет такое нарушение срока, при котором просрочка затянулась до наступления следующего срока уплаты арендной платы.

Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные правила, напр., о запрете требовать досрочного внесения арендной платы или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд и т. п.