Составление договора покупки продажи квартиры. Договор купли продажи квартиры: как правильно оформить

Организация или индивидуальный предприниматель часто сталкиваются с необходимостью составить договор купли-продажи. Порой нужно проверить, правильно ли он составлен. Хорошим подспорьем здесь могут стать современные правовые системы, в арсенале которых есть ряд удобных инструментов. Хорошо, если под рукой есть грамотный конструктор договоров, например от правовой системы Консультант Плюс, из которого мы взяли иллюстрации к этой статье.

Впрочем, даже если по той или иной причине, доступа к у вас нет, составить или проверить договор можно и самостоятельно, если соблюдать определенные алгоритмы. Мы начинаем цикл статей, посвященных составлению основных типов договоров. Начнём с договора, превалирующего в экономических отношениях, - договора купли-продажи.

1. Преамбула договора

Рис. 1 - В преамбуле указывается, кто и на каких правах заключает договор (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

Здесь следует указать наименование сторон, заключающих договор. Указать, кто является покупателем, а кто - продавцом, какие именно лица действуют от их имени. Как правило, это либо генеральный директор организации, либо лицо, уполномоченное доверенностью.

Заполняя преамбулу и заключая договор, следует проверить, не истекли ли полномочия представителя:

получить заверенную копию доверенности, если речь о представителе;
получить свежую выписку из ЕГРЮЛ, если договор подписывает генеральный директор.

Если доверенностью круг заключаемых договоров каким-то образом ограничен (суммой, объёмами поставляемого товара и так далее), необходимо проверить соответствие договора полномочиям, указанным в доверенности.

Если договор от имени организации подписывает генеральный директор, необходимо проверить, не ограничивает ли его полномочия на подписание договоров устав или иные учредительные документы.

2. Предмет договора

Рис. 2 - В предмете договора нужно четко описать товар, который покупаем или продаем (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

Материальным предметом договора купли-продажи выступает товар, подлежащий передаче покупателю. В договоре должно быть однозначно указано наименование и количество товара, подлежащего передаче, а также его ассортимент. Допускается указывать такую информацию не в самом договоре, а в приложенной к нему, спецификации. Однако в таком случае до подписания спецификации договор юридически будет считаться незаключенным.

Применительно к количеству товара допускается указывать способ определения, который стороны будут использовать впоследствии, он должен быть чётко установлен в договоре.

К таким способам можно отнести, например, указание, что покупатель имеет право делать выборку товаров на складе продавца в пределах установленного лимита (товарного или денежного) с оплатой по фактически полученному количеству товара.

Следует помнить, что если способ определения количества товара будет нечётким и допускающим неоднозначные толкования, то в случае спора суд также может признать договор незаключённым.

3. Комплектность товара. Сопроводительные документы

Рис. 3 - Формирование раздела "Комплектация и документы на товар" (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

Если товар представляет собой некий комплект, в обязательном порядке следует указать наименование всех частей товара, в него входящих. Кроме того, если это допустимо, стоит указать стоимость каждой единицы для случаев расчётов при поставке некомплектного товара.

Отдельно следует указать все прилагающиеся документы. Их можно разделить на три категории:

документы, подтверждающие надлежащее качество товара и его возможность эксплуатации: сертификаты соответствия, санитарно-эпидемиологические заключения;
документы, предусматривающие порядок использования товара: инструкции, правила использования, паспорт изделия;
бухгалтерские и товарно-сопроводительные документы: товарная и товарно-транспортная накладная, счёт и счёт-фактура.

4. Качество товара. Гарантийный срок

Рис. 4 - При выборе условий по качеству товара необходимо учитывать нормы ГК и позиции судов (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

Здесь следует указать, каким требованиям по качеству должен соответствовать товар. Это могут быть как конкретные требования (ГОСТы и ТУ), так и общее указание о пригодности товара для той или иной цели.

В случае необходимости сторонам следует указать и специальную цель использования товара, которой тот должен отвечать.

Если видно, что товар был в употреблении или содержит какие-то иные дефекты, все они должны быть указаны и детально описаны.

Также следует прописать гарантийный срок, в пределах которого покупатель вправе обращаться с претензиями по качеству к продавцу.

При необходимости можно предусмотреть, что покупатель имеет право в течение определенного срока требовать от продавца обратного выкупа непроданного им кондиционного товара. При наличии такого пункта в договоре, следует указать и цену обратного выкупа.

5. Срок и порядок поставки

Рис. 5 - Вариативность выбора сроков поставки товара (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

Сторонам следует предусмотреть и однозначно указать в договоре следующие моменты:

срок доставки товара;
порядок доставки: самовывоз, поставка на склад покупателя, поставка третьему лицу. Во всех случаях, кроме самовывоза, следует указать сторону, несущую расходы на доставку;
допускается ли передача товара по частям, досрочная поставка, поставка при наличии просрочки со стороны поставщика;
необходимы ли дополнительные документы или действия со стороны покупателя (например, заявка на отгрузку);
вид тары, прилагающейся к товару, указание, подлежит ли она возврату продавцу;
наличие страховки на товар и сторону, несущую эти расходы;
наличие особых требований по маркировке товара;
момент перехода права собственности на товар, если стороны хотят, чтобы он отличался от установленного в Гражданском кодексе.

6. Цена товара

Рис. 6 - При установлении договорной цены товара предусмотрите включение НДС и условия изменения цены (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

Применительно к цене, в договоре следует указать как цену за единицу товара, так и общую стоимость поставляемого товара. Отдельно нужно указать, какой налоговой режим у сторон сделки и выделить сумму НДС (если операция им облагается.

При необходимости можно указать стоимость товара в условных единицах с обязательным указанием порядка перевода этих единиц в рубли (курс ЦБ РФ, некое отклонение от данного курса, среднеарифметическое основных валют и прочее).

Если это целесообразно, указать возможные случаи изменения цены товара. Например, если обнаружатся какие-то отклонения от указанного качества.

7. Порядок оплаты

Рис. 7 - Выбор вариантов оплаты (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

Стороны вправе предусмотреть различные формы оплаты, как денежную, так и неденежную. Применительно к обоим вариантам можно выделить следующие варианты расчётов: полная предоплата, полная отсрочка или же комбинация этих вариантов в зависимости от обстоятельств (готовность товара, передача товара перевозчику, истечение определенного срока с момента поставки или заключения договора).

Конкретный вариант следует определить с учётом интересов обеих сторон, их деловой репутации, заинтересованности в сделке. Необходимо указать, что обязательства покупателя по оплате считаются исполненными с момента поступления денежных средств на корреспондентский счёт банка продавца, а не на расчётный счет продавца. Иначе внезапное банкротство банка станет проблемой не продавца, а покупателя, перечислившего «зависшие» деньги.

Если обе стороны желают, чтобы товар до полной оплаты был в залоге у продавца, это также следует отразить в договоре.

8. Приемка товара

Рис. 8 - Продуманные условия приемки товара помогут минимизировать возможные претензии в будущем (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

Важный момент для возможного предъявления претензий покупателем - приёмка товара. При составлении этого пункта договора следует указать сроки приёмки. При этом допускается установление различных сроков приёмки для качества и для количества товара (в последнем случае обычно сокращённые). Также следует указать, необходимо ли при приёмке присутствие представителя продавца или третьей стороны, порядок направления претензий в случае возникновения вопросов у покупателя. Как правило, стороны устанавливают срок, в течение которого о нарушении должно быть заявлено. Не следует включать в договор ссылки на нормативные документы, если Вы твёрдо не уверены, что сможете их выполнить.

Так, нередко стороны ссылаются на правила приемки товаров П-6, П-7, утвержденные еще в середине 1960-х годов. Они строго формальны, содержат ряд требований как по составу принимающих, так и по процедуре оформления документов. В то же время, если стороны включат ссылку на них в договор, то покупателю придется выполнять все требования правил под страхом отказа в претензиях к продавцу.

9. Ответственность сторон

Рис. 9 - Конструктор договоров Консультант Плюс предупреждает о важных моментах, которые нужно предусмотреть

Для наилучшего стимулирования обеих сторон в договоре следует предусмотреть санкции за просрочку. Основными нарушениями, возможными в договоре купли-продажи, являются просрочка оплаты и просрочка поставки. Как правило, ответственность в таком случае кратна сумме платежа или стоимости непоставленного товара и колеблется между 0,1 до 0,5% от соответствующей суммы за день просрочки.

Целесообразно установить большую ответственность для второй стороны, например, для поставщика, получившего предоплату, но не поставляющего товар.

В зависимости от отношений между сторонами, можно как установить предел штрафных санкций (не больше определённой суммы), так и предусмотреть, что начиная с некоей даты размер санкций возрастает.

В договоре лучше указать, что обязанность по уплате неустойки возникает только если того требует вторая сторона. Это поможет на тот случай, если по каким-то причинам невиновная сторона откажется от взыскания пени.

10. Изменение и расторжение договора

Рис. 10 - Есть разные варианты условий изменения и расторжения договора купли-продажи (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

В этом разделе следует предусмотреть порядок возможного изменения отношений сторон. Нужно выбрать несколько наиболее существенных нарушений: для продавца - просрочка в поставке больше определённого периода, для покупателя - значительная просрочка в оплате. Нужно также указать, что при наличии соответствующего нарушения вторая сторона имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, что влечёт его внесудебное расторжение.

При этом важно указать, что такое расторжение не лишает права невиновную сторону требовать возврата ранее исполненного обязательства (например, платежа) и наложения штрафных санкций на виновную сторону.

Закон позволяет предусмотреть и возможность одностороннего изменения договора при наличии условий, согласованных сторонами. Однако это даёт почву для злоупотреблений сильной стороне договора. Лучше таких условий избегать.

11. Разрешение споров

Рис. 11 - Обязательно установите подведомственность судебных споров, если не хотите ехать в другой регион на разбирательства (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

Тут прежде всего следует определиться, устанавливают ли стороны обязательный претензионный порядок. Если да, то до того, как он закончится, обращение в суд невозможно. Как правило, стороны предпочитают не ограничивать себя в свободе действий.

Вторым важным вопросом является суд, рассматривающий возможные споры сторон. Даже если стороны не будут устанавливать в качестве такового третейский суд, а ограничатся государственным арбитражным, целесообразно указать в договоре наименование конкретного суда. В таком случае, даже если одна из сторон поменяет юридический адрес, споры по-прежнему будут рассматриваться в ранее выбранном суде.

12. Заключительные положения

Рис. 12 - Последний этап - формулировка заключительных положений договора (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

В заключительных положениях прежде всего необходимо указать срок действия договора. Он может определяться как общей фразой (до исполнения сторонами всех своих обязательств), так и указанием календарной даты.

В последнем случае необходимо указать, что истечение срока действия договора не освобождает стороны от необходимости исполнить уже возникшие обязательства и от ответственности за уже совершенные нарушения. При необходимости можно указать, что условия договора применяются и к отношениям, возникшим до его заключения ( ГК РФ).

Следует также указать порядок направления сторонами юридически значимых сообщений друг другу. Например, претензий или сообщений о смене адреса. Это же касается момента их вступления в силу. Как правило, это момент получения второй стороной.

Сделка с недвижимостью — серьезный шаг, и к нему следует подготовиться и составить все необходимые документы. Образец договора купли продажи квартиры просто найти: его можно взять у юриста, в рег.палате или скачать самостоятельно.

Договор — это важная часть сделки. Чтобы он обладал юридической силой и использовался при решении некоторых вопросов, надо правильно его оформить.

Как составлять договор?

Согласно законодательству, должны обязательно прописываться условия договора купли продажи квартиры. Их делят на 2 большие группы: существенные и обычные.

Существенные условия

Только при наличии следующей информации документ считается действительным и обладает юридической силой:

Самый небезопасный способ расчета — наличный или безналичный перевод. Если вы случайно наткнетесь на непорядочных людей или на мошенников, то вы можете остаться и без сбережений, и без недвижимости.

Перед составлением основного договора стороны подписывают такие документы, как авансовое соглашение или предварительный документ купли продажи. Если перед покупкой покупатель оплачивает аванс, то это отражается в этих документах. Если покупатель решил отказаться от сделки, то он теряет аванс. Если продавец нарушает условия, то он возвращает штрафные санкции, прописанные в основном договоре (зачастую они равны двукратной стоимости аванса).

Прочие условия

Эти пункты в договоре являются дополнительными. Если они отсутствуют, то документ будет считаться действительным, но их лучше всего внести в документ, чтобы полностью обговорить все условия сделки:

Характеристики объекта. Если продавец планирует оставить часть мебели или другие предметы интерьера, то это прописывается в договоре;
Цель покупки;
Обязательства сторон. Правильное составление требований к покупателю и продавцу — залог успеха сделки. В обязанности владельца недвижимости включено: снятие квартиры с регистрационного учета, оплата коммунальных услуг, передача собственности по соответствующему акту, предупреждение о негативных свойствах помещения (плохой проводке и трубах, протекании крыши, незаконной перепланировке и т.п.). Обязанность покупателя — вовремя оплатить покупку и принять ее согласно передаточному акту;
Сроки освобождения помещения;
Варианты решения споров. Изменение условий сделки и ее расторжения обговариваются всеми сторонами. Если какая-то из сторон не согласна с условиями и разногласия не решаются на протяжении месяца, то продолжать спор надо в суде.

Сделки с квартирами предполагают составление других документов: передаточный акт и расписка о получении средств. Важно правильно оформлять эти документы и внимательно просматривать каждый пункт, ведь сделка является завершенной после подписания договора участвующими сторонами. И если после этого вы обнаружили ошибки, то их исправляют чаще всего в судебном порядке.

Купля-продажа — практически самая распространенная сделка в нашей жизни. В большинстве случаев для приобретения продуктов, вещей или другого имущества оформление договора купли-продажи не требуется. Однако если сумма сделки крупная, либо ее предметом является недвижимость, то гражданам или организациям потребуется составление договора-купли продажи исключительно в письменном виде.

Как и любая другая сделка, договор купли-продажи должен отвечать целому ряду обязательных требований. Если они не учтены, то сделка автоматически считается незаключенной. Если же все нюансы сделки прописаны неверно или грубо противоречат закону, то такой договор очень легко может быть признан недействительным.

Самостоятельно большинству граждан будет крайне трудно грамотно составить даже самый простой договор. А потому, если имеется такая необходимость, наши специалисты всегда готовы предложить свою помощь. Наши знания и опыт позволяют грамотно оформлять самые сложные сделки. Если же гражданам требуется составление договора купли-продажи квартиры, дома, автомобиля или другого дорогостоящего имущества, то юридическая помощь просто необходима для блага их самих.

Мы всегда поможем

Разработка договора купли-продажи - это то, чем наши специалисты занимаются очень часто. А потому накопили достаточный опыт решения даже очень непростых ситуаций. Наши юристы окажут вам следующую помощь:

изучат возникшую ситуацию и помогут клиенту понять все тонкости и юридические нюансы проводимой им сделки;
подскажут, какими нормами и как должны будут регулироваться отношения между сторонами и расскажут о возможных последствиях сделки;
помогут сторонам грамотно и взаимовыгодно утрясти все спорные вопросы таким образом, чтобы у них сложилась единая позиция по сделке;
подготовят проект договора, который будет учитывать пожелания клиента и содержать гарантии исполнения обязательств со стороны контрагента;
если проект подготовлен другой стороной, то проведут его совместное с клиентом изучение и в случае необходимости подготовят на него свои возражения;
помогут совершить все необходимые юридические действия (нотариальное заверение, государственную регистрацию), дабы договор обрел свою юридическую силу;
осуществят юридическое сопровождение сделки, помогут с проверкой правоустанавливающих документов на имущество другой стороны;
помогут грамотно произвести расчет, окажут иные сопутствующие услуги.

Составляем договор грамотно

Любой договор, в том числе и регулирующий сделку купли-продажи, должен включать в себя ряд обязательных условий. Прежде всего, в договоре должны быть четко определены его стороны, то есть покупатель и продавец. Следовательно, должны быть обозначены их инициалы, местонахождение (место жительства), паспортные данные. Если стороной сделки является организация, то указываются ее реквизиты как юридического лица (номер банковского счета, обслуживающий банк, должностное лицо, которое подпишет этот договор от имени организации).

Второй вопрос договора - это имущество, по поводу которого он заключается. Среди юристов этот пункт именуется предметом договора. Согласно закону он должен быть точно определен либо содержать такие критерии, чтобы было понятно, что стороны собираются друг другу передавать.

Если речь идет об индивидуальной вещи (квартире, машине и т. д.), то договор должен содержать ее описание. К примеру, при приобретении квартиры указываются ее площадь, месторасположение, количество комнат, этаж, регистрационный номер как объекта недвижимости. Также допускается и желательно наличие приложения поэтажного плана здания с четким обозначением конкретного объекта и другой подобной информации.

Если речь идет о прочих вещах, то должно быть указано их наименование, количество товара, единица измерения. При этом если имеют значение качественные характеристики вещей, то желательно указание марки, сорта или других характеристик, свидетельствующих о необходимом качестве.

Помимо определения предмета договора и требований к его качеству, грамотные специалисты всегда рекомендуют прописывать в договоре цену товара, а также срок и порядок исполнения договора, дабы потом не возникали сложности с определением этих вопросов при исполнении договора.

Особенно это касается цены имущества. И хотя согласно нормам закона цена не является обязательным условием договора, тем не менее, ее лучше прописать. А если же речь идет об индивидуальной вещи, то урегулировать этот вопрос просто необходимо.

Практика также может идти по тому пути, что цену товара изначально определить невозможно. В таких случаях должен быть указан точный и понятный механизм определения этой цены.

Помимо всего обозначенного, в договоре купли-продажи могут быть определены самые разнообразные условия, которые имеют значение для сторон, в том числе:

порядок и условия расчета;
обязанности и порядок страхования товара;
условия о таре и упаковке;
ассортимент товара и многое другое.

Стоит отметить, что все нюансы конкретной сделки предусмотреть нереально человеку, который систематически не работает с договорами. Поэтому во избежание лишних хлопот и риска такую важную задачу, как составление договора, лучше доверить специалистам.