Как оформить самострой. Строительство без разрешения (Узаконить объект)

Что такое самострой?
Чем грозит нежелание регистрировать дом?
В каких случаях здание не регистрируют?
Как находят незаконные постройки?
Что делать, если у вас нашли незарегистрированное строение?

Об этом в нашей статье. Также для вас подробная инструкция о том, как регистрировать самострой.

Представьте себе, что где-то в отдаленной деревне Московской области вы построили дом, в который приезжаете каждую неделю. Рядом практически никого нет, либо соседи такие душки, что точно не сообщат о незаконной постройке. Вроде, можно жить припеваючи, но по факту вы сидите на пороховой бочке, которая в любую секунду может воспламениться.

Что такое “самовольная постройка” или самострой?

Это строение, возведенное самовольно, без разрешения местных органов власти, либо построенное с нарушением градостроительных норм. Понятие «самостроя» регулируется статьей 22 Гражданского кодекса РФ.

По сути, перед тем, как строить дом, вы должны получить в органах местного самоуправления разрешение. Самострои не являются собственностью. Поэтому их нельзя обменять, продать или передать по наследству.

Чем грозит нежелание регистрировать дом?

1. Все самовольно построенные дома подлежат сносу, а сам процесс производится за счет владельца объекта.

2. Хозяин самостроя за его возведение должен заплатить штраф. Как трактует статья 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях, для физических лиц эта сумма составляет от 2000 до 5000 рублей, для должностных лиц и индивидуальных предпринимателей от 20000 до 50000 рублей, для юридический лиц - от 500000 до 1000000 рублей.

3. С 2015 года органы местного самоуправления могут не обращаться в суд с требованием снести самострой, а самостоятельно принять решение. В течение календарной недели после принятия решения о сносе, администрация должна оповестить владельца самостроя, указав срок сноса. Кстати, установлен максимальный срок, в который нужно ликвидировать объект - до одного года.

4. Если владелец постройки не найден, то по закону администрация должна опубликовать информацию о сносе здания в СМИ и на официальном сайте. Это же объявление должно быть размещено на стенде на территории самовольного строения.

5. Если владелец постройки не найдется после таких мер, то объект снесут через два месяца после размещения информации о сносе.

В каких случаях здание не регистрируют?

гаража на участке, который возводится для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью;
объектов на садоводческих и дачных участках;
сооружений, которые не являются объектами капитального строительства (киоски, навесы);
возведения конструкций вспомогательного использования;
реконструкции зданий (если не затронуты несущие стены, изменения не выходят за первоначальные размеры дома);
отдельные случаи, установленные субъектами РФ.

Как находят незаконные постройки?

Спрятать самострой теперь не так-то легко, поскольку в контролирующих органах установлена программа аэрофотосъемки. На территорию отправляются беспилотные самолеты, которые исследуют местность и картографируют все объекты недвижимости.

Инструкция: как зарегистрировать самострой?

Шаг 1 Собираем все документы и идем в суд. Для этого, вы должны быть собственником земельного участка, на котором находится спорное строение. Либо человеком, которому этот земельный участок достался в наследство или подарен.
Суд руководствуется следующими решениями: безопасна ли постройка, не нарушает ли она чьи-то права, правильно ли она возведена (сохранены ли границы).

После положительного решения суда вы можете зарегистрировать недвижимость.

Шаг 2 Узаконить самострой без суда можно по дачной амнистии (ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Дачная амнистия распространяется на случаи, когда дом построен на садовом или дачном участке, либо на земле, предназначенной для индивидуального жилищного строительства.

Необходимо предъявить документы на земельный участок и документы, подтверждающие факт строительства (для гаражей и дачных домиков — это декларация об объекте недвижимого имущества, для объектов ИЖС - разрешение на ввод в эксплуатацию).

“Дачная амнистия” — это упрощенная схема постановки на кадастровый учет земельных участков и частных домов.
На сегодняшний день государство продлило сроки дачной амнистии до 1 марта 2020 года.

Любой случай индивидуален! И всегда есть шанс узаконить самострой без вмешательства суда. Обращайтесь для этого в Центральное кадастровое бюро, которое работает по Москве и Московской области.

Консультация специалиста для вас бесплатная!

Многие граждане строят на нецелевых участках земли различные объекты: гаражи, стайки, подсобные помещения. И не все задумываются о их законности. Если таким самостроем заинтересуются госорганы, его заставят снести. Чтобы этого не произошло, необходимо пройти процедуру легализации самовольной постройки. Как это сделать, расскажем далее.

Что такое самовольная постройка?

Определение этого термина содержится в ст. 222 ГК РФ. Самострой - это здание или сооружение:

возведенное на участке, не принадлежащем данному лицу;
построенное на земле с другим целевым назначением;
созданное без оформления разрешения на строительство, с нарушением законодательных и строительных норм.

Самострой - возведенный с нарушением закона объект.

Ответственность за самострой

Незадачливого застройщика ждут следующие карательные санкции:

Обязанность уплатить налог

Берется сумма за 3 последних года. Одновременно накладывается штраф в размере 20% от начисленного налога.

Обязанность уплатить двойной налог.

Это грозит владельцу, не узаконившему свою постройку в течение 10 лет с момента (п. 16 ст. 396 НК РФ).

Снос

Если суд признает объект самовольной постройкой, вас заставят очистить от него территорию (ст. 222 ГК РФ). Сносить придется за собственный счет.

Если сроки исковой давности по делу вышли, вам ничего не грозит. Но если постройка угрожает безопасности и здоровью людей, судья потребует ее снести без учета сроков давности. Одновременно с нарушителя взыщут штраф по .

За самострой вас накажут рублем или заставят его снести.

Где получить разрешение на строительство?

Если ваш надел предназначен не для садоводства или дачного хозяйства, на возведение любого строения необходимо получить разрешение. Если вы не оформили документ и построили объект, то не сможете оформить на него право собственности. Соответственно, о продаже, дарении или сдаче в аренду речи идти не может.

Нет разрешения на строительство - нет права собственности на дом или гараж.

Разрешительные документы выдает земельный отдел местной администрации или аналогичное подразделение районного учреждения.

Первичное разрешение на ИЖС оформляется сроком на 10 лет. Его можно продлить, обратившись в госорган за 60 дней до окончания строительства. Если стройку вы так и не начали, в продлении срока откажут.

По завершению строительных работ нужно получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Оно подтверждает соответствие объекта проектной документации. Документ оформляется в форме акта, который подписывают все члены приемочной комиссии. Получить его можно в том же учреждении, где оформляли разрешение на возведение дома.

Разрешение на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию - два главных документа для регистрации недвижимости.

Как узаконить самовольную постройку?

Чтобы легализовать уже построенный объект, нужно подать исковое заявление в суд.Судья выдаст разрешение, если соблюден ряд условий:

в процессе строительства вы соблюдали законодательные и строительные нормы;
здание не несет угрозы для людей;
вы не ущемили права третьих лиц;
в ходе стройки вы проводили мероприятия по узакониванию объекта (подавали заявку на получение разрешения на строительство или ввод объекта в эксплуатацию).

Если объект соответствует общепринятым нормам и не мешает другим людям, его можно узаконить.

Процедура узаконивания самостроя

Процесс легализации самостроя можно разделить на пять этапов. Рассмотрим каждый из них подробнее.

Этап 1. Уточните свой правовой статус

Первым делом выясните, можете ли вы вообще требовать официального признания права собственности на построенную недвижимость. Претендовать на это могут лица, владеющие землей по праву собственности или пожизненного владения.

Этап 2. Оформите судебный иск

Подготовьте исковое заявление с требованием признать ваше право собственности на возведенный объект и передайте его в судебный орган по месту нахождения земельного надела.

В иске укажите вид прав на землю под постройкой, тип сооружения, данные физического лица-строителя. Далее обоснуйте причину подачи иска - отказ местной администрации в выдаче разрешения. Если стройкой занимались вы лично, перечислите меры, предпринятые для легализации объекта.

Обязательно отметьте факты, подтверждающие соблюдение законодательных норм в ходе возведения объекта и отсутствие угрозы для людей. Не забудьте приложить документ с отказом в выдаче разрешения на строительство. В качестве ответчика укажите местный орган самоуправления.

Этап 3. Оплатите госпошлину

Подобного рода иски облагаются обязательным государственным сбором. Сумма пошлины зависит от стоимости объекта:

до 20 тыс. руб. - 400 руб. или 4% от суммы иска;
до 100 тыс. руб. - 800 рублей и 3% от суммы, превышающей 20 тыс. руб.

Максимальный размер государственного сбора - 60 тыс. руб. Размер пошлин можно посмотреть в ст. 333.19 НК РФ.

Этап 4. Соберите пакет документов

Чтобы подкрепить свою позицию в суде фактами, приложите к исковому заявлению:

выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на земельный участок;
документы по самовольной постройке - акт обследования и справки из БТИ;
подтверждения отсутствия нарушений градостроительных и других правил - акты местного управления архитектуры и градостроительства, МЧС, СЭС;
свидетельства обращения за оформлением разрешения на строительство (заявление, отказ).

Также потребуется ваш паспорт и оплаченная квитанция госпошлины.

Этап 5. Передайте бумаги в суд

Выбор суда зависит от цены самовольной постройки:

если сумма меньше 50 тыс. руб., иск подается мировому судье;
если сумма больше 50 тыс. руб. - в районный (городской) суд.

Вы может передать бумаги лично, обратившись в канцелярию суда, либо направить их по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.

Подсудность дела зависит от стоимости самовольной постройки.

Выиграли суд: что дальше?

Если дело закончилось в вашу пользу и судья удовлетворил иск, подождите вступления вердикта в законную силу. После этого отправляйтесь в Росреестр или ближайший МФЦ со следующим пакетом документов:

заявление о регистрации права собственности на постройку;
ваш гражданский паспорт;
положительное судебное решение;
технические бумаги на самострой;
квитанция, подтверждающая оплату госпошлины. На сегодняшний день ее размер составляет 2 тыс. руб.

Специалист примет ваши бумаги и назначит дату, когда можно прийти за готовыми документами. По окончании регистрации вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на недвижимость.

Верховный суд РФ обнародовал крайне интересный анализ по делам о попытках граждан узаконить строение, возведенное без положенных документов - всевозможных разрешений и согласований.

Известно, что далеко не все построенное в последние годы, будь то баня на частном участке или огромный торговый центр, имеет законное право на существование. По самым разным причинам люди не делают то, что положено. То есть сначала надо "построить" дом на бумаге и, лишь получив все согласования, начать рыть котлован и возводить стены. И не важно, вырос самострой по незнанию закона или сделано это совершенно сознательно. Но факт остается фактом - в последние годы отечественные суды рассматривают огромное количество дел, когда истцы просят суды о признании права собственности на их незаконное сооружение.

Так что на сегодня в стране накоплен немалый опыт рассмотрения подобных дел. Но как показывает анализ, проведенный Верховным судом, единой практики еще нет. И то, что разрешает один регион, в другом запрещают. Именно поэтому периодически Верховный суд собирает судебную практику по наиболее значимым для граждан "темам" и дает свои разъяснения.

Причем делает это не столько для истцов и ответчиков, сколько для своих коллег в региональных судах.

Но тем, кто может столкнуться с подобной правовой коллизией, будет интересно знать позицию по "незаконнорожденным" сооружениям Верховного суда страны.

Итак, главный вопрос: можно ли сначала построить, а потом узаконить построенное? Можно. Но делается это исключительно через решение суда. И с соблюдением неких четких правил и критериев.

А где судиться? Часто граждан с исками о самострое местные суды отправляют в арбитраж. Верховный суд заявил - это неправильно. Такой спор подведомственен судам общей юрисдикции. Даже то обстоятельство, что незаконно построено нежилое здание и оно теоретически может использоваться для предпринимательства, а также если самострой возвел индивидуальный предприниматель, ничего не меняет.

Верховный суд особо оговорил очень важный момент. Прежде чем принять такой иск к рассмотрению, судья должен поинтересоваться, есть ли в деле документы, показывающие, что хозяин самостроя пытался всеми возможными способами его узаконить. Например, писал чиновникам, обращался по инстанциям, просил разрешение на строительство. При этом не важно, отказали человеку или вообще не ответили. Важен факт попыток узаконить строение. В общем, из документов должно быть понятно, что гражданин сделал все, что мог, но не нашел взаимопонимания. Вот тогда это судебное дело. Если истец не заморачивался с разрешениями вообще, а прямиком отправился в суд, то иск не следует принимать.

Главная мысль, которую в анализе неоднократно подчеркивает Верховный суд, звучит так: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

А вот еще важный тезис Верховного суда. Запрет на строительство незаконного сооружения суд может накладывать не только на ответчика, но и на строителей. Дело в том, что часто суды на местах по иску соседей самостройщика или чиновников запрещают возводить здание, а работы продолжаются. Получается следующая картина: ответчик все признал, но к строителям решение суда не относится, они вроде как ни при чем и просто работают на спорном объекте.

Другая важная поправка, пишет Верховный суд, состоит в следующем: после положительного решения для местных судов обязательным правилом должно стать указание всех данных на самовольную постройку. Чтобы здание можно было идентифицировать. Дело в том, что если суд велит узаконить сооружение, то решение суда - главный документ, по которому проведут госрегистрацию права. Так что суд обязан записать в решении имя хозяина, адрес здания, его назначение, площадь и есть ли в нем доли других людей.

Часто с исками в суд идут дольщики, которые вложили деньги в строительство незаконно возведенного многоквартирного дома. Приходят они в суды, когда дом достроили, а хозяин не может его задним числом узаконить. Тогда он предлагает людям идти в суд и просить признать за ними право собственности каждого на свою долю. Это очень распространенный способ у тех, кто незаконно возводит многоэтажки фактически на шести сотках. В подобных случаях, говорит Верховный суд, местные судьи в первую очередь обязаны проверить, были ли нарушены таким строительством нормы и законные интересы других людей. В качестве примера приведен некий иск, когда суд не проверил все. А именно, на чьей земле выросло здание, и отдал квартиру в нем дольщику. Оказалось, что участок находится в муниципальной собственности, а застройщик взял его в аренду на несколько лет под магазин из легких конструкций, а построил дом на сотни квартир. Хотя решение об изменении назначения земли не принималось.

Существует некое юридическое понятие - "приобретательная давность". Это когда гражданин годами чем-то бесхозным открыто владеет. Тогда по прошествии нескольких лет вещь по этой самой "приобретательной давности" становится его. По жилью эта норма составляет 15 лет. Так вот, Верховный суд подчеркнул: на самострой, возведенный на участке, который хозяин занимает незаконно, эта самая "давность" не распространяется. Пример - дело некой гражданки, которая почти 20 лет владела пристройкой, возведенной не на ее участке, а на соседнем, но государственном. Дама просила признать пристроенный дом ее собственным. Но ей отказали именно из-за того, что земля под домом женщине не принадлежит. Особо подчеркнул Верховный суд и такой момент. Когда речь идет о самострое, суд должен применять к нему градостроительные и строительные нормы, которые действовали на момент появления здания. А то часто суды применяют новые нормы к тем сооружениям, которые возвели задолго до их появления. И еще, если градостроительные и строительные нормы при возведении самостроя нарушены, его узаконить не выйдет. Кстати, незаконно построенный объект должен еще отвечать санитарному, экологическому и всем прочим нормам законодательства.

Вот еще интересный момент - не получится признать право собственности только на часть самовольной постройки. Так некая гражданка попросила в собственность гаражный бокс, тогда как весь гаражный комплекс оказался самостроем. Ей отказали.

И еще один крайне важный пункт, на который обратил внимание Верховный суд: суды на местах обязательно должны интересоваться категорией земли, на которой вырос незаконный объект. Одно дело, когда дом построил собственник земли или когда он залез на чужую территорию, на которой строить нельзя.

Верховный суд говорит, что есть ограничение, которое обойти нельзя. Часто гражданам дают землю и даже разрешают строить, но в тех же документах оговорен запрет на дополнительное строительство. Так, часто коммерсанты, которым разрешили построить кафе, магазин, отель или нечто подобное, решают "достроить" имеющееся здание. Либо возвести пристройки, либо добавить этажей. Узаконить такой самострой, при наличии запрета на дополнительное строительство, не получится никаким решением суда.

Узаконивание самостроев – процедура не быстрая и со множеством нюансов, от которых зависит возможно её осуществить или нет. Самовольными постройками считаются недвижимые объекты капитального строительства, которые были возведены на земле без согласования проекта, получения разрешения на строительство или перепланировку, а также введения в эксплуатацию. Независимо от того, как долго будет скрываться существование таких объектов, в итоге придётся столкнуться с их легализацией. В первую очередь это связано с тем, что на незаконную постройку невозможно оформить права собственности, а, следовательно, законно заключить любую сделку. Унаследовать такой объект не получится, так как по факту его не существует, а все проведённые к нему системы коммуникации незаконны. Кроме того, с проблемой может столкнуться и новый владелец, который с имеющимся на нём самовольно возведённым зданием, которое нужно легализовать должным образом.

Когда речь идёт о незаконном строительстве, подразумевается привлечение нескольких государственных структур и, прежде всего, суда. Не менее значимая роль и у местных органов самоуправления, в компетенции которых принятие решений относительно вопросов градостроительства.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Основные принципы

В качестве самостроя выступают жилые частные дома, а также такие нежилые здания, как амбары, склады, бани и сараи, возведённые на личной территории собственника без согласования с администрацией. В первую очередь это касается объектов, построенных на участках, целевое назначение которых не предусматривает подобного строительства. Именно из-за категории земель не всегда получается легализовать незаконное строительство, хотя есть и другие причины, такие как несоответствие правилам градостроительства, санитарии или пожарной безопасности.

Говоря об обременениях, которыми обладает самострой до легализации, стоит отметить, что зарегистрировать собственнические права на него нельзя. То есть продажа, обмен, дарение, завещание, наследование, сдача в аренду или рента – это всё становится невозможным. Кроме того, если речь о жилом доме, чтобы снизить риск возникновения аварийных ситуаций, все подведённые
коммуникационные системы должны проверяться специалистами, что также невозможно.

Узаконить самострой можно, если он построен на земле, принадлежащей физическому или юридическому лицу. Рассчитывать на легализацию объекта, построенного на муниципальной земле можно лишь в некоторых случаях, например, если пользовались ней не менее пятнадцати лет, есть бессрочное право владения, прочее.

Способы решения

Самострои узаконить можно одним из двух вариантов, а именно:

Независимо от того, какой из способов будет выбран, владельцу самостроя необходимо
подготовить одинаковый перечень документов, к которым относятся:

Копии личного паспорта и идентификационного кода;
Выписки из похозяйственных книг;
, удостоверяющие права на земельный участок, на котором расположен самострой;
Кадастровая документация (план и паспорт);
Налоговая декларация (не для любого объекта).

Какое наказание предусмотрено?

Оформление самостроя в любом случае повлечёт за собой не только материальные и временные затраты, но и ответственность за нарушение. Не имеет значение, кто стал инициатором узаконивания, был ли это сам владелец, его сосед, подавший жалобу, председатель садового некоммерческого товарищества или муниципальный орган, узнавший о существовании незаконного объекта. В результате рассмотрения дела владелец самостроя должен будет:

Снос самостроя является наиболее нежелательным решением, и принять его могут, даже если постройка находится на личной земле с соответствующей целевой категорией. Основанием для этого служат грубые нарушения строительных норм, санитарии и пожарной безопасности.

К каким расходам подготовиться?

При отсутствии нарушений в самострое, что должна засвидетельствовать специальная комиссия, об этом будут свидетельствовать соответствующие акты. Поскольку осмотры проводятся специалистами в разных сферах (санитария, пожарная безопасность, инженерные коммуникации, строительные номы, прочее), актов тоже будет несколько. На основании этих подтверждений суд вынесет решение об узаконивании самовольного строительства. Этот документ и будет служить основанием для государственной регистрации прав собственности в Росреестре.

Помимо судебных издержек, расходов на сбор необходимых документов и оплаты услуг специалистов юридического профиля и независимых экспертов, государственная регистрация собственнических прав также требует уплаты пошлины. Сумма не столь большая, в пределах двух тысяч рублей, но всё же требуются определённые затраты. Прогнозировать, какая именно это будет сумма, невозможно, поскольку в каждом индивидуальном случае будут свои обстоятельства.

Более того, российское законодательство довольно часто подлежит всевозможным изменениям, поэтому заниматься легализацией самостоятельно сложно. Однако, какие бы трудности ни предвещало оформление незаконно построенной недвижимости, откладывать слишком надолго этот вопрос не стоит.

Список основных требований

Едва ли не единственное, что владелец самостроя может сделать самостоятельно, это оценить свои шансы на легализацию путём сопоставления существующих требований к недвижимым объектам с реальной картиной. Основными требованиями являются:

Если самовольное строительство не отвечает хотя бы одному из перечисленных пунктов, узаконить его будет невозможно до тех пор, пока эти несоответствия не будут устранены, а конфликты с соседями не будут улажены.

Согласование вопроса

Узаконивание любых самостроев требует согласования с органами местного самоуправления, администрацией, а также рядом сопутствующих государственных инстанций, в чьи обязанности входит проведение экспертиз. Иными словами, будут привлечены те же структуры, которые ответственны за принятие решения по выдаче разрешений на строительство и введение здания в эксплуатацию. Срок узаконивания будет в каждом случае разным. Все зависит от обстоятельств каждого ответчика.

При улаживании вопроса без вмешательства суда, заявление о легализации самостроя подаётся местной администрации, которая и назначает комиссии для его осмотра. Без визуальной проверки и тестирования инженерных коммуникаций решение не может быть принято. Однако у заявителя есть право привлечь к работе комиссии независимых специалистов, оценка которых имеет более весомое значение и будет решающей.

В некоторых ситуациях могут возникнуть затруднения с коммунальными службами, особенно если они были самовольно подведены к объекту или их наоборот необходимо подвести. Однако даже в самых положительных случаях нарушитель остаётся нарушителем и от административного штрафа не освобождается.

Причины не беспокоиться

К сожалению, население недостаточно осведомлено в нормах российского законодательства, причем даже в тех пунктах, которые напрямую касаются их. Это порождает множество проблем и беспокойства там, где волноваться бы не стоило. Так, например, есть объекты, которые не требуют узаконивания:

Можно сделать вывод, что разрешение на строительство на земельном участке необходимо для всех капитальных объектов недвижимости. Чтобы после не оказаться в весьма плачевной ситуации и не потерять затраченные денежные средства, что особенно ощутимо при судебном постановлении о сносе объекта, целесообразно всё делать поэтапно и по закону.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

В настоящее время, в России насчитывается огромное число самостроев различного назначения. В том числе тех, которых в принципе узаконить невозможно.

Обычно это касается тех случаев, когда арендатор, не имеющий прав на участок, или совершенно постороннее лицо специально возводят здание под определенные цели, либо застройщик частного дома использует участок не по назначению.

Также распространены случаи, когда дом (либо придомовые пристройки) признаются самостроями, потому что являются опасными для проживания, так как они не соответствуют строительным стандартам и нормативам.

Самовольное строительство разных сооружений во всех регионах нашей страны является давно сложившимся фактом, в том числе вследствие несовершенства законодательства по этому вопросу.

Можно ли узаконить самострой? Да. И хотя легализация построек, на первый взгляд, кажется непростым делом, которое потребует серьезных затрат времени и сил, то не стоит отчаиваться, ведь как известно, любую проблему можно решить в свою пользу…

Что относят к самострою?

Самострой — это недвижимость, построенная на участке, с нарушением его целевого использования, либо построенная при отсутствии необходимых разрешений на ее строительство. Также под этот термин попадают все здания и постройки, которые не отвечают строительным нормам.

В случае если объект недвижимости признан самостроем, на него налагаются ограничения:

в регистрации прав собственности;
в пользовании недвижимым имуществом;
в возможности совершения сделок аренды и купли-продажи.

В соответствии с законодательством, к самовольно построенным объектам причисляют также различные здания и постройки, строительство которых в силу разных причин, не было согласовано с администрацией населенного пункта, в границах которого они находятся.

Признаки самовольной постройки (самостроя)

С точки зрения закона, для того, чтобы дом был признан самостроем, достаточно его соответствия одному из нижеперечисленных признаков:

Дом построен на участке (территории), право собственности на который не оформлено надлежащим образом;
Здание (постройка) построены на участке (территории), с нарушением ее целевого использования (где такое строительство запрещено);
Строительство жилого дома (и иных строений) было осуществлено без согласования с уполномоченными органами власти (например, отсутствует разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию);
Строительство здания было осуществлено с грубым нарушением градостроительных норм, правил ГОСТ и СНиП, пожарной безопасности и других обязательных требований для этого типа построек.

Каждое из вышеперечисленных нарушений является для собственника серьезным основанием для беспокойства. Если здание признано самостроем, в лучшем случае, он не сможет свободно распоряжаться своей недвижимостью (сдавать в аренду, переделывать, продать и т. д.), в худшем — все может закончится прекращением прав собственности и физическим сносом незаконной постройки.

Поэтому, в интересах собственника как можно быстрее решить эту проблему. И сделать так, чтобы дом (и иные постройки) не подпадали под признаки самовольного (нелегального) строительства.

Типы самовольных построек

Согласно закону, самовольно возведенные конструкции делятся на два типа:

1-ый тип

Когда собственник (арендатор) участка совершил самовольное строительство объекта недвижимости, не имея на то разрешающих документов.

Чаще всего это жилые дома на личных участках, а также небольшие объекты, построенные на землях, по каким-то причинам без должного наблюдения со стороны властей, а также небольшие ларьки, киоски, магазины, построенные без соответствующей документации.

2-ой тип

Когда строительство самостроя происходит одновременно с оформлением бумаг на участок. Данная процедура считается незаконной, поскольку, очевидно, велась при отсутствии разрешения на строительство.

Чаще всего, эта проблема возникает при строительстве быстровозводимых зданий. Такие объекты могут быть построены даже быстрее, чем будут оформлены все документы.

Как узаконить самовольную постройку?

Узаконить самострой можно всего 2 способами:

административным методом;
через суд.

1. Узаконивание дома административным методом

Суть этого метода в том, что все необходимые по закону бумаги на недвижимость оформляются задним числом: это разрешение на строительство, акт приемки госкомиссии и другие.

Иногда собственники используют другой способ: они отправляют запрос в специальную Комиссию по самовольному строительству с просьбой «сохранить» построенный объект. В случае положительного решения, она выдает разрешение на строительство, а также все необходимые документы, для ввода объекта в эксплуатацию.

Вариант запроса в Комиссию имеет смысл использовать, только если речь идет об объектах, предназначенных для проживания одной семьи. Правда, процент одобрения Комиссией отличается для домов разного типа. Так, если необходимо узаконить деревянный дом, находящийся в дачном, либо садоводческом товариществе, вам с высокой вероятностью выдадут положительный ответ. А если кирпичный или бетонный дом — тут, как повезет.

2. Узаконивание дома через суд

Для того, чтобы суд встал на сторону собственника, ему необходимо доказать, что построенный им на своем участке объект недвижимости не несет угрозы жизни и здоровью людей, и никоим образом не нарушает законные интересы остальных владельцев (соседей), а кроме того не ущемляет права третьих лиц.

При обращении в суд важно грамотно составить исковое заявление. В нем следует обозначить свои права на земельный участок, а также детально описать процесс строительства объекта, признанного самостроем.

Совет: Учитывайте, что суд разделяет ответственность собственников и застройщиков. Если дом, признанный самовольной постройкой, строил не собственник участка, а привлеченный застройщик, обязательно укажите это в исковом заявлении. Таким образом вы усилите свою позицию (что могли не знать о нарушениях) и повысите шансы, что суд встанет на вашу сторону.

Старайтесь собрать как можно больше доказательств. В процессе суда, обозначьте по какой причине дом признан самостроем (например, из-за того, что не было получено разрешение на строительство) и постарайтесь обозначить то, что дом построен с минимумом нарушений норм (в идеале, конечно — без них).

Вам следует доказать то, что дом де-юре подпадает под признаки самостроя, но фактически — им не является, так как при его строительстве нарушения строительных правил и норм не были (либо были незначительными), а сам дом не представляет опасности для людей, и не нарушает права и интересы 3-х лиц.

Если объект недвижимости строился своими силами, опишите суду, какие были сделаны процедуры по его оформлению. Обращались ли в соответствующие инстанции за приобретением разрешения на строительство или за актом ввода объекта в эксплуатацию. Если представитель соответствующей организации отказал в предоставлении разрешения, обязательно опишите этот факт.

После того как суд рассмотрит все документы и доказательства, он обязан вынести вердикт. В случае положительного решения, он выдает Постановление о признании права собственности на самовольное строение.

В Поставлении суда должны фигурировать все сведения касательно объекта недвижимости и его правообладателя. Учтите, что при отсутствии каких-либо данных, могут возникнуть проблемы с государственной регистрацией прав и потребуется письменное пояснение судом выданного постановления.

Заключение

Вся представленная в данной статье информация изложена с целью ознакомления для тех, кто собирается построить или купить загородный дом. Мы не рекомендуем начинать строительство, нарушая закон, без необходимых разрешений и соответствующих документов.

Но, в случае, если так вышло, что дом уже построен и получен отказ в его оформлении – не следует впадать в панику — разумнее доверить решение вопроса опытным адвокатам.

Рекомендуется обращаться к специалистам, имеющим многолетний опыт узаконивания построек, которые смогут решить данную проблему, используя имеющиеся знания, связи и экспертизу ведения подобных дел. Ведь, как уже было сказано выше, – любую проблему можно решить в свою пользу.