Самострой: Как узаконить, что потребуется для регистрации и оформления. Как узаконить и оформить самострой в собственность Где и как узаконить самострой

Многие граждане строят на нецелевых участках земли различные объекты: гаражи, стайки, подсобные помещения. И не все задумываются о их законности. Если таким самостроем заинтересуются госорганы, его заставят снести. Чтобы этого не произошло, необходимо пройти процедуру легализации самовольной постройки. Как это сделать, расскажем далее.

Что такое самовольная постройка?

Определение этого термина содержится в ст. 222 ГК РФ. Самострой - это здание или сооружение:

возведенное на участке, не принадлежащем данному лицу;
построенное на земле с другим целевым назначением;
созданное без оформления разрешения на строительство, с нарушением законодательных и строительных норм.

Самострой - возведенный с нарушением закона объект.

Ответственность за самострой

Незадачливого застройщика ждут следующие карательные санкции:

Обязанность уплатить налог

Берется сумма за 3 последних года. Одновременно накладывается штраф в размере 20% от начисленного налога.

Обязанность уплатить двойной налог.

Это грозит владельцу, не узаконившему свою постройку в течение 10 лет с момента (п. 16 ст. 396 НК РФ).

Снос

Если суд признает объект самовольной постройкой, вас заставят очистить от него территорию (ст. 222 ГК РФ). Сносить придется за собственный счет.

Если сроки исковой давности по делу вышли, вам ничего не грозит. Но если постройка угрожает безопасности и здоровью людей, судья потребует ее снести без учета сроков давности. Одновременно с нарушителя взыщут штраф по .

За самострой вас накажут рублем или заставят его снести.

Где получить разрешение на строительство?

Если ваш надел предназначен не для садоводства или дачного хозяйства, на возведение любого строения необходимо получить разрешение. Если вы не оформили документ и построили объект, то не сможете оформить на него право собственности. Соответственно, о продаже, дарении или сдаче в аренду речи идти не может.

Нет разрешения на строительство - нет права собственности на дом или гараж.

Разрешительные документы выдает земельный отдел местной администрации или аналогичное подразделение районного учреждения.

Первичное разрешение на ИЖС оформляется сроком на 10 лет. Его можно продлить, обратившись в госорган за 60 дней до окончания строительства. Если стройку вы так и не начали, в продлении срока откажут.

По завершению строительных работ нужно получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Оно подтверждает соответствие объекта проектной документации. Документ оформляется в форме акта, который подписывают все члены приемочной комиссии. Получить его можно в том же учреждении, где оформляли разрешение на возведение дома.

Разрешение на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию - два главных документа для регистрации недвижимости.

Как узаконить самовольную постройку?

Чтобы легализовать уже построенный объект, нужно подать исковое заявление в суд.Судья выдаст разрешение, если соблюден ряд условий:

в процессе строительства вы соблюдали законодательные и строительные нормы;
здание не несет угрозы для людей;
вы не ущемили права третьих лиц;
в ходе стройки вы проводили мероприятия по узакониванию объекта (подавали заявку на получение разрешения на строительство или ввод объекта в эксплуатацию).

Если объект соответствует общепринятым нормам и не мешает другим людям, его можно узаконить.

Процедура узаконивания самостроя

Процесс легализации самостроя можно разделить на пять этапов. Рассмотрим каждый из них подробнее.

Этап 1. Уточните свой правовой статус

Первым делом выясните, можете ли вы вообще требовать официального признания права собственности на построенную недвижимость. Претендовать на это могут лица, владеющие землей по праву собственности или пожизненного владения.

Этап 2. Оформите судебный иск

Подготовьте исковое заявление с требованием признать ваше право собственности на возведенный объект и передайте его в судебный орган по месту нахождения земельного надела.

В иске укажите вид прав на землю под постройкой, тип сооружения, данные физического лица-строителя. Далее обоснуйте причину подачи иска - отказ местной администрации в выдаче разрешения. Если стройкой занимались вы лично, перечислите меры, предпринятые для легализации объекта.

Обязательно отметьте факты, подтверждающие соблюдение законодательных норм в ходе возведения объекта и отсутствие угрозы для людей. Не забудьте приложить документ с отказом в выдаче разрешения на строительство. В качестве ответчика укажите местный орган самоуправления.

Этап 3. Оплатите госпошлину

Подобного рода иски облагаются обязательным государственным сбором. Сумма пошлины зависит от стоимости объекта:

до 20 тыс. руб. - 400 руб. или 4% от суммы иска;
до 100 тыс. руб. - 800 рублей и 3% от суммы, превышающей 20 тыс. руб.

Максимальный размер государственного сбора - 60 тыс. руб. Размер пошлин можно посмотреть в ст. 333.19 НК РФ.

Этап 4. Соберите пакет документов

Чтобы подкрепить свою позицию в суде фактами, приложите к исковому заявлению:

выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на земельный участок;
документы по самовольной постройке - акт обследования и справки из БТИ;
подтверждения отсутствия нарушений градостроительных и других правил - акты местного управления архитектуры и градостроительства, МЧС, СЭС;
свидетельства обращения за оформлением разрешения на строительство (заявление, отказ).

Также потребуется ваш паспорт и оплаченная квитанция госпошлины.

Этап 5. Передайте бумаги в суд

Выбор суда зависит от цены самовольной постройки:

если сумма меньше 50 тыс. руб., иск подается мировому судье;
если сумма больше 50 тыс. руб. - в районный (городской) суд.

Вы может передать бумаги лично, обратившись в канцелярию суда, либо направить их по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.

Подсудность дела зависит от стоимости самовольной постройки.

Выиграли суд: что дальше?

Если дело закончилось в вашу пользу и судья удовлетворил иск, подождите вступления вердикта в законную силу. После этого отправляйтесь в Росреестр или ближайший МФЦ со следующим пакетом документов:

заявление о регистрации права собственности на постройку;
ваш гражданский паспорт;
положительное судебное решение;
технические бумаги на самострой;
квитанция, подтверждающая оплату госпошлины. На сегодняшний день ее размер составляет 2 тыс. руб.

Специалист примет ваши бумаги и назначит дату, когда можно прийти за готовыми документами. По окончании регистрации вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на недвижимость.

Возведение дома или любой другой постройки на собственном участке ещё не говорит о том, что действия были проведены легально, так как предварительно хозяин земли должен узаконить самострой. Эту процедуру необходимо проводить для того, чтобы построенное в будущем здание соответствовало установленным нормам, а проводимые работы были согласованы с широким перечнем инстанций. Незаконное строительство может привести как к обычному штрафу, так и к сносу постройки.

Легализация самостроя – это обязательная процедура, правильное проведение которой позволит без проблем оформить необходимую документацию и получить право на распоряжение недвижимостью.

Согласно действующему законодательству, самостроями признаются постройки, несогласованные с администрацией поселения, в рамках которого они расположены. Для отнесения объекта к категории «самострой» должно выполняться несколько обязательных условий:

недвижимость возведена на участке, который не является собственностью владельца постройки;
объект расположился на земле, назначение которой не предполагает возможность строительства недвижимости;
строение возведено без согласования с административными органами;
объект построен с нарушением правил градостроений, норм пожарной безопасности и других требований, вследствие чего владелец не смог получить одобрение и согласование.

При выполнении любого из этих условий следует всерьёз обеспокоиться о возможности получения права собственности и распоряжения. Владелец неправомерного объекта недвижимости не имеет права проводить с ним какие-либо юридически значимые операции.

Практика показывает, что количество несогласованных самостроев возрастает. Часто это связано с тем, что граждане, купившие землю, думают, что право строить на ней любые объекты переходит к ним автоматически. Это мнение ошибочное – любая постройка должна быть предварительно согласована.

Можно ли узаконить, если объект уже возведён

Во избежание санкций в виде штрафов или сноса недвижимости владелец должен в ускоренном порядке приступить к проведению процедуры легализации. В большинстве ситуаций самовольные постройки получается узаконить. Помешать может, например, иное целевое назначение участка – скорее всего, зарегистрировать построенную на нём недвижимость не получится.

Особого внимания заслуживают муниципальные земли. Дело в том, что существует список земельных участков, не имеющих прав на участие в приватизации, а значит и постройки на них узаконить не получится . Возводя самострой на муниципальной земле, необходимо предварительно проверить, есть ли возможность узаконить постройку в будущем и перевести её в личное пользование.

На данный момент существует два способа легализации самостроя:

личные переговоры с местными административными органами;
получение прав через суд.

Проще всего легализовать объект сможет застройщик. Для граждан, не обладающих льготами и разрешением на упрощённый порядок узаконивания недвижимости, процедура проходит сложнее.

Определение наличия права на легализацию

Перед тем, как приступать к процедуре узаконивания, необходимо трезво оценить вероятность благоприятного исхода путём анализа существующих правил оформления.

Для узаконивания дома, построенного на земельном участке без разрешения на строительство, предварительно следует изучить следующие факторы:

Наличие права на землю. При отсутствии документов, разрешающих использование земли, узаконить самовольную постройку будет достаточно трудно. Чтобы узаконить права на недвижимость, необходимо либо быть собственником участка, либо арендовать его на требуемых условиях.
Соответствие типа построенного объекта назначению земли, на которой он возведён. К примеру, жилые дома можно строить только на участках под ИЖС.
Характеристики постройки. Объект должен соответствовать всем требованиям, прописанным в документации и в плане.
Отсутствие нарушения прав других граждан. Постройка не должна быть построена в ущерб другим людям, создавать вредные условия.

Несоблюдение этих пунктов повышает вероятность того, что постройку не удастся узаконить. В любом случае, при согласовании владелец получит письмо, содержащее рекомендации по исправлению ошибок и выполнению всех требований. Предварительно постройку нужно поставить на учёт – это позволит оспорить отказ в легализации в случае, если владельцу откажут в проведении процедуры в упрощённом порядке.

Перед тем, как предпринять попытку узаконивания, нужно задуматься о вопросе налогообложения. После легализации самостроя владельцу придётся произвести перерасчёт налоговой базы за последние несколько лет. Если постройка находилась в собственности более 10 лет, то сумму будут рассчитывать за весь период.

Порядок узаконивания

Для начала нужно поставить недвижимость на учёт – без этого на получение права собственности рассчитывать не придётся.

Алгоритм действий можно представить следующим образом:

Заказ технического плана у кадастрового инженера. Стоимость процедуры – около 10 тысяч рублей.
Оплата госпошлины. Можно сделать в любом МФЦ, сумма равна 350 рублей.
Передать заявление в МФЦ с приложенным техпланом.

При успешном исходе через 12 рабочих дней собственник получит право собственности. В противном случае придётся рассчитывать только на суд.

При желании решить вопрос через административные органы владелец объекта недвижимости должен обратиться в местный орган исполнительной власти с соответствующим заявлением.

К личному обращению собственник должен приложить следующий комплект документов:

документ, подтверждающий личность;
разрешение на начало эксплуатации постройки;
доказательства того, что собственник имеет право на владение и пользование землёй, на которой был возведён самострой:
технический план;
бумаги по размежеванию, которые составляют сотрудники кадастровой службы или специальные эксперты.

Данный набор бумаг актуален для участков, предназначенных для частного строительства, либо имеющих сельскохозяйственное назначение. Перед сбором пакета документов стоит посетить муниципалитет и узнать всё лично, так как в различных регионах требования могут несколько различаться.

Что делать, если отсутствует разрешение на строительство

Самостоятельная постройка без согласований уже подразумевает факт того, что владелец участка не получал никаких разрешений. Чтобы получить такое разрешение, ему нужно посетить МФЦ с целью получения градостроительного плана. Получив данную бумагу, нужно приступать к подготовке плана участка с точным указанием месторасположения постройки.

Выполнив все необходимые действия, владелец должен вернуться в МФЦ с планом и схемой для согласования объекта недвижимости. При успешном результате сотрудники выдадут разрешение, на основании которого можно будет обратиться за техническим планом и зарегистрировать постройку.

Если на одном из шагов будет получен отказ, то вопрос придётся решать в судебном порядке.

Судебное разбирательство

Итак, если в получении разрешения, подготовке технического плана или регистрации права собственности на недвижимость было отказано, то единственным путём для узаконивания самостроя останется обращение в суд.

Важное условие: для похода в суд владелец постройки должен предпринять попытку получить все разрешения и права в досудебном порядке. Только отказ в одной из инстанций может стать основанием для обращения.

Закон выдвигает следующие требования к подобному судебному иску:

Обоснование причин возведения объекта недвижимости на собственном или арендованном участке. В качестве подтверждения можно использовать выписку из ЕГРН с приложенным кадастровым планом.
Описание вида постройки.
Указание на лицо, занимавшееся возведением объекта, и на продолжительность строительства. При наличии договора подряда можно приложить его, при самостоятельном строительстве прикладываются чеки и различные квитанции, подтверждающие затраты.
Описание причины обращения, а именно указание на отказ в просьбе о выдаче разрешения на строительство с описанием оснований для отказа.

В качестве ответчика по такому иску будет выступать муниципальная структура. Для запуска рассмотрения дела придётся заплатить государственную пошлину, конкретный размер которой не установлен. Для получения точных данных нужно обращаться к оценщику недвижимости.

Пакет документов для суда должен включать в себя:

копии заявлений и приложений;
заключение об оценке, проводимой для расчёта суммы госпошлины;
технический план или иные бумаги, подтверждающие нахождение на участке самовольной постройки;
справки о том, что постройка не нарушает права других граждан и не создаёт угроз для их жизни и здоровья;
документы о принадлежности участка владельцу;
доказательства того, что собственник пытался решить вопрос путём согласования с администрацией;
квитанцию об оплате пошлины.

Иск нужно подавать в:

Мировой суд – при стоимости постройки менее 50 тыс. рублей.
Районный суд – при стоимости недвижимости выше 50 тыс. рублей.

Если суд вынесет решение в пользу владельца самостроя, то ему останется лишь обратиться в МФЦ с полученным постановлением и узаконить объект недвижимости. Для регистрации нужно предоставить:

паспорт;
квитанцию об оплате пошлины;
судебное решение с отметкой о вступлении в силу;
заявление;
техпаспорт объекта.

При наличии судебного решения возможность получения отказа исключена.

Итоги

Любая постройка должна быть узаконена и согласована с местными административными органами. Несоблюдение этого правила может привести как к стандартным штрафным санкциям, так и к безапелляционному сносу здания. Собственник обязан попытаться легализовать самострой в досудебном порядке, а в случае получения отказа на одном из этапов может обратиться в суд.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Вся информация почерпнута из личного опыта домовладельцев, прошедших регистрацию самостроя в РБ самостоятельно. Поскольку законодательная система в постсоветских странах примерно одинаковая, эта информация будет актуальна для владельцев недвижимости и России, и Украины.

Прежде всего определитесь, кто этим займётся. Процедура узаконивания самостроя не сложная, но отнимает уйму времени. Так как приходится обивать пороги разных контор, сидеть в очередях, вылавливать «автографы» специалистов для различных согласований, разрешений, возить их на объект и так далее. Поэтому решайте, займетесь ли вы узакониванием самостоятельно или наймете профессионала.

Если ваш выбор остановился на юристе , обратите внимание на опыт работы компании.
Это обязательно должна быть компания, работающая в сфере недвижимости и земельного права . Ненавязчиво поинтересуйтесь о наличии контактов с проектными организациями, а также организациями, имеющими лицензию на осуществление технического обследования. Далее оговорите условия сотрудничества, размер вознаграждения, и на всякий случай пропишите все это в договоре.

Для тех, кто решил пройти этапы узаконивания самостоятельно , первое, что нужно сделать, – это проштудировать законодательство (относительно самостроя) и пролистать не одну страницу в интернете, изучая вопрос с разных точек зрения .

Самострой бывает разный: полученный в и возведённый собственными руками сознательно и добровольно , но без разрешительных документов на участке, выделенном в законном порядке. того и другого практически ничем не отличается, кроме одного пункта: самострой, полученный в наследство, можно узаконить , а вот возведённый по собственному желаю, увы, нет.

Но в данном случае бояться штрафных санкций не нужно. Бывалые частники утверждают, что размер штрафа может быть в разы меньше той суммы, которую владелец будущей недвижимости выложит за пакет . В конце концов, выхода всё равно нет. Без штрафа зарегистрировать самовольные постройки не получится. С чего начинать?

Регистрация земельного участка

С оформления участка, если он ещё не зарегистрирован. Первым шагом будет получение свидетельства о гос. регистрации земельного участка .

Почему именно с этого нужно начинать?

Потому что самострой можно зарегистрировать только при условии предоставления участка в установленном законом порядке.

У домовладельца должно быть свидетельство гос. регистрации с кадастровым номером.

Начинать строительство на земле, которая не была официально выделена, – полное безумие. Получится ли узаконить самовольно захваченный участок – неизвестно.

Какие документы нужно собрать для регистрации участка

в Российской Федерации?

Росреестр РФ информирует, что для этого следует предоставить следующие документы :

право собственности гражданина на земельный участок , предоставленный до 29 октября 2001 г. для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненно наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

документ, устанавливающий или удостоверяющий право на данный земельный участок ;
кадастровый паспорт земельного участка .

При государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок в качестве основания для такой регистрации могут быть представлены:

акт о предоставлении гражданину данного земельного участка ;
акт (свидетельство) о праве на данный земельный участок;
выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
иной документ , устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на данный земельный участок.

Вместе с тем следует иметь в виду, что одновременно должны быть представлены: заявление о государственной регистрации права и документ, подтверждающий уплату государственной пошлины .

Взято с http://www.volgodonskgorod.ru/node/9688

В Республике Беларусь

В РБ для регистрации земельного участка требуется подать заявку на создание земельного участка, возникновения права собственности, возникновения права пожизненного наследственного владения, составление и выдачу земельно-кадастрового плана земельного участка. Для этого нужно подать заявление и предоставить следующие документы:

паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
документы, подтверждающие внесение платы ;
землеустроительное дело на земельный участок ;
выписка из решения местного исполкома о предоставлении земельного участка , определяющего целевое назначение земельного участка и права на него;

Источник: http://www.kadastr.grodno.by/index.php/usligi/registr/registrfizlic/20-regisrtzem.html

Процедура регистрации земельного участка не сложна и не занимает много времени.

Оформление документов на недвижимость

Оформив бумаги на землю, начинаем оформлять документы на недвижимость .

Как советуют бывалые частники, если дом не достроен , то желательно довести его хотя бы до 90% готовности, а тогда уже начинать регистрировать. В какой стадии готовности должны быть постройки для ввода в эксплуатацию можно узнать .

Первый шаг – идём в БТИ и заказываем . Стоимость работ будет зависеть от площади дома.

Далее с ведомостью технических характеристик отправляемся в Управление архитектуры и строительства горисполкома и пишем заявление на регистрацию самовольных построек . В Управлении составляют протокол и передают документы на рассмотрение в суд . Суд выносит решение и определяет размер штрафа .

Большой проблемой станет несоблюдение и санитарных норм при строительстве дома. Из-за этого можно не собрать необходимые подписи, и регистрация затянется на неопределённый срок, а то и вовсе сорвётся. В частности с пожарниками, если нормы не соблюдены, договориться практически невозможно.

С решением исполкома идем в БТИ и заказываем новый .

Подсчитаем сколько времени потребуется, чтобы оформить самострой самостоятельно :

Изготовление ведомости тех. характеристик в БТИ – до месяца;
- составление протокола – 1-2 недели;
- штраф через суд – 1 месяц, может меньше;
- согласование самовольных строений – 1-2 недели;
- решение исполкома на ввод в эксплуатацию – 2 недели;
- регистрация и составление тех. паспорта в БТИ – 2 недели.

Все инстанции самостоятельно пройти можно примерно за 4 месяца. Всё зависит от вашего усердия и скорости передвижения, а также от других не менее важных факторов.

Узаконить самострой как новое строение

Есть и другой вариант оформления самостроя;его можно узаконить как новое строение. Данный вариант подходит для тех, у кого есть формальное на строительство , но отсутствуют остальные документы . В этом случае придётся заказать проект дома , привязав его к тому, что уже построено, и согласовать его. А дальше алгоритм действий тот же:

1. заказываем проект;
2. согласовываем его и утверждаем в архитектурном отделе;
3. пишем заявление на регистрацию;
4. согласовываем тех. условия
5. вызываем представителя БТИ (для изготовления ведомости технических характеристик или технического паспорта);
6. подписываем акт ввода (разрешения и согласования в различных инстанциях);
7. регистрируем.

Как видим, не всё так страшно, как говорят и пишут. Узаконить самострой самостоятельно можно! Главное – найти время и запастись терпением! Успехов Вам, дорогие читатели!

Владение самостроем не только незаконно, но и невыгодно. Если дом, гараж или другие сооружения не оформлены в собственность, их не получится продать, обменять, подарить, завещать. Читайте в этой статье, как узаконить самовольную постройку, на каких условиях и сколько это стоит.

Что такое самовольная постройка (самострой)

Согласно ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка на собственном участке - это здание, строение либо иное сооружение, обладающее следующими признаками:

стоит на земле, целевое назначение которой не допускает строительства на ней конкретного объекта;
стоит на земле, которая не была предоставлена в законном порядке;
построено без получения соответствующих разрешений;
построено с нарушением строительных и градостроительных норм и правил.

Варианты узаконения самовольной постройки

Из-за сложности получения всех необходимых разрешений на строительство некоторые прибегают к возведению самостроев. Люди надеются, что в будущем смогут их легализовать с меньшими усилиями. Сделать это они могут двумя способами, но нужно, чтобы земля находилась в собственности у человека. Если она арендована, узаконить самострой не получится.

Наиболее простой способ - узаконение постройки в административном порядке. Если не получится, придется готовить исковое заявление в суд.

Инструкция по легализации самостроя в административном порядке

В ст. 222 ГК РФ предусмотрено узаконение самовольных построек «в ином установленном законом порядке», то есть без обращения в суд. Эта формулировка в кодексе не поясняется, но речь идет о « ». Она предполагает регистрацию прав собственности в упрощенном порядке.

Регистрация земельного участка

Вначале необходимо поставить участок на регистрационный учет. Человек должен подать в Росреестр документы, подтверждающие права собственности либо пользования землей:

договор купли-продажи;
постановление местных властей о выделении участка земли;
справку от местной администрации;
выписку из хозяйственной книги.

Также для оформления земельного участка в собственность придется заплатить госпошлину. Ее размер составляет 200 руб.

Регистрация прав собственности на недвижимость

Второй этап - постановка на регистрационный учет строения, находящегося на земельном участке. Здесь также необходимо придерживаться определенного алгоритма.

Если органами местного самоуправления был установлен факт самовольной постройки, то они имеют право принять решение о ее сносе в случае:
если объект был возведен на земельном участке, который не предоставлен в установленном порядке для этих целей;

если земельный участок под строением расположен в зоне с особыми условиями использования территорий или на территории общего пользования;

если самострой возвели в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Если самострой - жилой дом, возведенный на участке, предназначенном для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства (узнайте нормы застройки участка для ИЖС), следует подать заявление в территориальный отдел Росреестра. К нему нужно приложить документы:

квитанцию об уплате госпошлины (200 руб.);
копию паспорта;
доверенность (если заявитель действует через доверенное лицо);
кадастровый паспорт на объект строительства (заказывается отдельно в кадастровой палате при Росреестре). Как получить кадастровый паспорт на дом, читайте в статье ;
правоустанавливающий документ на землю (он не потребуется, если информация об участке уже занесена в ЕГРП).

Предоставлять разрешение на строительство и ввод дома в эксплуатацию закон не требует до завершения «дачной амнистии». На данный момент ее действие продлено до 1 марта 2018 г.

Порядок действий при легализации самостроя через суд

Если регистрирующий орган выносит отказ, то легализация самовольной постройки производится в судебном порядке на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ. У этой процедуры также есть установленный законом порядок.

Этап №1. Выяснение возможности оформления самостроя в собственность. Должны соблюдаться следующие условия:

на земельном участке разрешено вести строительство конкретных объектов;
постройка соответствует параметрам, указанным в документации по планировке территории, правилам землепользования и застройки;
при сохранении постройки не будут нарушены права и законные интересы третьих лиц и не будет создано угрозы жизни и здоровью людей.

Стоит отметить: при легализации жилого дома нарушением прав других лиц могут считаться случаи, когда стены дома расположены на спорной территории, чересчур близко к соседнему дому, либо когда самострой препятствует проезду или проходу к чужой собственности.

Этап №2. Составление искового заявления о признании права собственности на самострой. В нем необходимо указать:

вид права на участок земли;
вид постройки;
лицо, которое возвело самострой;
описание причин, по которым постройка оказалась самовольной (не получены разрешения).

В исковом заявлении следует четко указать, что при строительстве не допускалось серьезных нарушений строительных и градостроительных норм и правил, а само сооружение не нарушает прав и законных интересов, не создает угрозы для жизни и здоровья окружающих.

Также нужно описать действия, которые предпринимались ранее для узаконения самовольной постройки. Здесь следует указать факты обращений за разрешениями на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, а еще обязательно сообщить об отказе уполномоченного органа в выдаче этих документов.

В исковом заявлении нужно указать ответчика. Им станет орган местного самоуправления, на чьей территории расположен самострой.

Этап №3. Сбор документов. Нужно подготовить:

Дополнительно

Если во время проверки документов выяснится, что в процессе строительства были допущены нарушения, то скорее всего постановлением суда собственника обяжут их устранить, и только после подтверждения специалистами устранения этих нарушений признают право собственности на самострой.

копии искового заявления для ответчика и третьих лиц;
документ-подтверждение права на земельный участок (права собственности, постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения);
документ-подтверждение наличия на земле самостроя (акт обследования, документы из БТИ);
документальные доказательства того, что объект возведен без серьезных отклонений от строительных и градостроительных норм, не создает угрозу для жизни и здоровья, не нарушает права и законные интересы третьих лиц (заключение, акт обследования МЧС, СЭС, управления архитектуры);
документы-подтверждения попыток легализации самостроя (справки от уполномоченных органов об обращении за разрешением на строительство, отказ в его выдаче);
квитанцию об уплате госпошлины (ее размер составляет 4% от стоимости самостроя, которую определяет БТИ);
нотариальную доверенность (если в суде от имени владельца самостроя будет выступать представитель).

Незаконно возведенной постройкой (самостроем) считается любой объект, на который не было получено разрешение на строительство. Также в эту категорию относят сооружения, не внесенные в кадастровый паспорт или межевой план, и постройки, на которые было получено предписание о сносе. Наконец, самостроем считаются здания, возведенные с нарушением целевого назначения земли (т.е. на участках, которые для них не предназначены).

Возможна при соблюдении трех пунктов:

У застройщика есть право вести строительные работы на земельном участке.
Строение соответствует техническим требованиям и градостроительной документации.
Постройка не затрагивает права третьих лиц и не несет угрозы жизни граждан.

Важно отметить, что узаконить самострой удастся лишь в том случае, если он будет соответствовать назначению участка. Например, не получится узаконить коммерческий объект, возведенный на землях сельскохозяйственного назначения.

Самострои в Москве и Московской области, которые возведены на территориях общего пользования или относящихся к зонам с особыми условиями использования, попадают под действие Постановлений Правительства Москвы № 819-ПП и № 829-ПП. Согласно этим документам, освободить участки от построек (снести их) могут даже без суда, по решению местных властей. Если у владельца сооружения нет разрешения на строительство, то необходимо как можно быстрее легализовать самострой, чтобы избежать его уничтожения.

Почему лучше не откладывать оформление самостроя?

Объект невозможно продать, передать по наследству, отдарить.
К зданию нельзя законно подключить коммуникации.
Самострой нельзя использовать в качестве обеспечения кредита.
При обнаружении незаконно построенного здания на владельца наложат штраф, а объект заставят снести.
Если объект не снесен, земельный участок могут изъять.

Узаконивание самостроя через Градостроительную земельную комиссию

Есть два пути легализации самовольного строительства - в административном порядке или через суд. Отметим, что прежде, чем самостоятельно обращаться в суд, необходимо предоставить доказательства попыток оформить права собственности в общем порядке.

Легализация самостроя в Москве через штраф является приоритетной для собственников недвижимости. Она позволяет в большинстве случаев сохранить объект недвижимости. Начать стоит с обращения в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости с заявлением, в котором собственник просит сохранить самострой. Государственная инспекция обязана провести проверку, зафиксировать положение здания, направить запросы в контролирующие органы с целью выявить возможные нарушения, допущенные при строительстве. Далее информация передается в Департамент городского имущества (ДГИ), где изучается профильной комиссией.

ДГИ также отправляет вопрос на согласование с различными инстанциями с целью получения информации об охранных зонах, особо охраняемых территориях, подземных коммуникациях и др. Может потребоваться получить разрешение от Москомархитектуры, Москомстройинвеста, МОЭК, Мосводоканала, МОЭСК, Мосгаза, проектной организации.

Последним этапом является согласование с Градостроительной земельной комиссией. Именно эта инстанция принимает окончательное решение о сохранении или сносесамостроя. В случае, если ГЗК откажет, можно обратиться в суд.

Для того, чтобы легализовать самострой через ГЗК, важно соблюсти несколько ключевых требований. Первое - земля должна быть в вашей собственности. Для участков, находящихся в государственной собственности, установлены иные правила и процедура узаконивания нелегальных строений. Второй фактор успеха - правильная территориальная зона и вид разрешенного использования земли. Не удастся легализовать жилой дом на землях сельхозназначения или офисный центр на территории, выделенной под ИЖС. Если самовольная постройка нарушает требования градостроительной документации, то сначала требуется сменить территориальную зону или ВРИ. Третий важный пункт относится к самой постройке. При ее строительстве должны отсутствовать обременения (например, под ней не должен проходить газопровод, ЛЭП и т.д.). Строение должно соответствовать нормам безопасности для жилых или общественных помещений и не нарушать права третьих лиц.

Доказать безопасность дома можно, заказав независимую экспертизу. Это один из ключевых документов для получения разрешения на строительство на самострой. Еще до экспертизы желательно проконсультироваться со специалистом и убедиться, что здание не представляет угрозы коммуникационным сетям, соседним строениям, соответствует ГОСТ и СНиП.

Легализация самостроя в судебном порядке в Москве и Московской области

Обратиться в суд с иском может только собственник или арендатор земельного участка. К заявлению потребуется приложить большой пакет документов: выписку из ЕГРН на земельный участок, технический паспорт, документы, подтверждающие соответствие строения требованиям СНиП и строительным нормам. Обязательно прикладываются бумаги, подтверждающие попытки узаконить постройку в административном порядке (отказ ГЗК и др.). Для определения размера государственной пошлины заказывают независимую оценку недвижимости.

Какие документы нужны для узаконивания постройки?

Полный комплект ИРД. Сюда относятся ГПЗУ, технические условия, положительное заключение экспертизы проектной документации и сам проект, схема коммуникаций. Все эти бумаги потребуются для получения разрешения на строительство.
Правоустанавливающие документы на землю.
Документы, подтверждающие факт возведения самостроя (чеки на стройматериалы, договоры с подрядчиками и т.д.).
Заключения и справки, подтверждающие соответствие техническим, пожарным, санитарным, экологическим требованиям.
Письма владельцев соседних участков/строений, подтверждающие, что их права не нарушены.
Выписка из ЕГРН.
Документы с описанием постройки и указанием точного адреса (например, справка от органа технической инвентаризации недвижимого имущества).

Можно ли узаконить дом без разрешения на строительство? Нет, этот документ является обязательным, без него не удастся сохранить самострой по решению ГЗК или суда. Исключение составляют строения, которые не требуют оформления разрешения на строительство: гаражи, киоски, постройки вспомогательного назначения.

АНДРЕЙ ОЛИНСКИЙ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ КОМПАНИИ SMART CHOICE

В Smart Choice каждое дело по легализации строений мы начинаем с детального анализа. Нужно заранее убедиться, что здание соответствует требованиям, у земельного участка подходящий вид разрешенного использования, с документами на землю у владельца все в порядке. Только после этого мы разрабатываем план получения необходимых справок и разрешений и приступаем к оформлению ИРД. Огромный опыт в и доскональное знание регламента работы государственных инстанций позволяют оформлять бумаги быстро и в соответствии с требованиями законодательства. Большинство дел удается решить в досудебном порядке.