Арбитражный суд владимирской области. Договор строительного подряда - библиотека бесплатных юридических документов Споры между подрядчиком и физическим лицом

на выполнение строительных работ в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Заказчик », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Подрядчик », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:

1. ОПРЕДЕЛЕНИЯ

1.1. Понятия, применяемые в настоящем Договоре, означают следующее:

1.1.1. Стороны – Заказчик и Подрядчик.

1.1.2. Объект – помещение Заказчика.

1.1.3. Договор подряда, именуемый в дальнейшем «Договор» – настоящий документ, включающий все содержащиеся в нем гарантии, приложения, подписанные Заказчиком и Подрядчиком, дополнения и изменения к нему, которые могут быть подписаны Сторонами, в т.ч. в период выполнения работ.

1.1.4. Строительная площадка – территория или помещение, необходимая для выполнения строительных работ по настоящему Договору, расположенная по адресу: .

1.1.5. Работы – комплекс ремонтных работ, подлежащих выполнению Подрядчиком в соответствии с условиями Договора и сданных по Акту сдачи-приемки выполненных работ по Договору.

1.1.6. Одобрение – подтверждение в письменной форме, сделанное Заказчиком (или Подрядчиком).

1.1.7. Акт сдачи-приемки выполненных работ по Договору – документ, подтверждающий выполнение (сдачу-приемку) Подрядчиком Работ и приемку Объекта (или его части) Заказчиком.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. Заказчик поручает, а Подрядчик принимает на себя обязательство выполнить строительные работы на объекте Заказчика в соответствии с разработанной проектно-технической и сметной документацией, утвержденной Заказчиком.

2.2. Конкретные виды и объемы выполняемых работ определяются Приложениями (Сметами) к настоящему Договору.

2.3. Работы должны выполняться в соответствии со строительными нормами и правилами, соблюдением Правил техники безопасности при проведении СМР и требований Арендодателя.

3. СТОИМОСТЬ РАБОТ

3.1.Общая стоимость работ по объекту указывается в Приложениях (Сметах), являющейся неотъемлемой частью настоящего Договора.

3.2. Общая стоимость работ может быть изменена по согласованию Сторон в следующих случаях:

• при увеличении или уменьшении объемов и видов работ, включенных в Приложения (Сметы) к настоящему Договору;
• при изменении характера, качества или вида указанной работы;
• при изменении порядка налогообложения в РФ после заключения Договора, в частности введения новых налогов и других сборов, их отмены или изменения размеров, действующих на день подписания Договора.

3.3. Если такие изменения повлияют на стоимость или срок завершения работ, то Подрядчик приступает к их выполнению только после подписания Сторонами соответствующего Дополнительного соглашения к настоящему Договору, становящегося с момента подписания неотъемлемой частью настоящего Договора.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ПОДРЯДЧИКА

4.1. Подрядчик обязуется:

4.1.1. Выполнить Работы со сдачей Заказчику в сроки, предусмотренные настоящим Договором.

4.1.2. Нести ответственность за безопасные условия труда, выполнение противопожарных мероприятий на объекте и способы проведения работ на объекте. За ущерб, причиненный в ходе работ третьим лицам, Подрядчик несет ответственность в случае, если ущерб нанесен по его вине.

4.1.3. Относиться к информации, передаваемой ему Заказчиком, как к конфиденциальной.

4.1.4. Исполнять полученные в ходе выполнения работ указания Заказчика, если они не противоречат условиям Договора.

4.1.5. В течение дней с даты подписания настоящего Договора назначить уполномоченного представителя Подрядчика и в письменной форме сообщить об этом Заказчику, указав полный объем предоставленных ему полномочий.

4.1.6. За свой счет, своими силами и средствами осуществлять приемку, разгрузку, складирование строительной техники, оборудования для производства Подрядчиком работ.

4.1.7. Ежедневно осуществлять в процессе выполнения работ и по окончании работ уборку строительной площадки от строительного мусора.

4.1.8. Перед сдачей объекта под монтаж оборудования вывезти принадлежащие Подрядчику материалы, инструменты и оборудование, убрать строительный мусор.

4.2. Подрядчик имеет право при согласовании с Заказчиком привлекать для выполнения работ по Договору третьих лиц. При этом Подрядчик несет перед Заказчиком всю ответственность за выполнение третьими лицами условий Договора.

4.3. Подрядчик обязан немедленно предупредить Заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении: непригодности или недоброкачественности предоставленных Заказчиком материалов, оборудования или технической документации; иных, не зависящих от Подрядчика обстоятельств, которые грозят годности, прочности, надежности или качеству результатов выполняемой работы, либо создают невозможность ее завершения в срок.

4.4. Подрядчик обязан заключить договор на страхование своей профессиональной ответственности на период производства строительных работ.

5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА

5.1. Заказчик обязуется:

5.1.1. Передать Подрядчику помещение, пригодное для производства строительных работ, по Акту.

5.1.2. Заказчик обязан в случаях, в объеме и в порядке, предусмотренных настоящим Договором, оказывать Подрядчику содействие в выполнении работы.

5.1.3. Осуществлять платежи и приемку выполненных работ в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим Договором.

5.2. Заказчик вправе во всякое время проверять ход и качество выполняемых Подрядчиком работ, не вмешиваясь при этом в оперативную деятельность. При обнаружении существенных недостатков Заказчик имеет право остановить работу до их устранения. Данный факт фиксируется в журнале работ.

5.3. Заказчик вправе по согласованию с Подрядчиком в счет стоимости работ приобретать необходимое оборудование и материалы. При этом цена работ, подлежащая уплате Подрядчику, уменьшается на предусмотренную Сметой стоимость приобретенного оборудования и материалов.

5.4. Заказчик в период действия настоящего Договора вправе привлекать для выполнения работ, предусмотренных настоящим Договором, иных лиц, кроме Подрядчика, в случае, если Подрядчик выполняет работу с ненадлежащим качеством или задержками, с возложением всех расходов, связанных с привлечением третьих лиц, на Подрядчика.

5.5. В случае, указанном в п.5.4 настоящего Договора, Заказчик в течение рабочих дней с момента заключения Договора с другой подрядной организацией, направляет Подрядчику письменное требование и счет на оплату всех расходов, связанных с привлечением третьих лиц. Счет должен быть оплачен Подрядчиком в -дневный срок с момента его получения.

6. СРОКИ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ

6.1. Подрядчик приступает к выполнению работ в течение рабочих дней после перечисления Заказчиком аванса на его расчетный счет.

6.2. Срок выполнения и окончания работ по Приложениям (Сметам) определяется Календарным графиком.

6.3. В случае остановки работ или простоя не по вине Подрядчика составляется двусторонний Акт и сроки производства работ корректируются Сторонами пропорционально времени простоя.

7. УСЛОВИЯ ПЛАТЕЖЕЙ И РАСЧЕТОВ

7.1. Платежи по Приложениям (Сметам) осуществляются в следующем порядке:

7.1.1. Заказчик выплачивает Подрядчику аванс для закупки и завоза материалов в размере % от общей стоимости работ по Приложениям (Сметам) не позднее банковских дней с момента получения выставленного Подрядчиком счета.

7.1.2. Следующие этапы оплаты (в случае выполнения работ свыше одного месяца): производятся согласно актов выполненных работ по Приложениям (Сметам) с зачетом оплаченного % аванса.

7.1.3. Окончательный платеж оставшийся от стоимости работ по Приложениям (Сметам) Заказчик оплачивает в течение банковских дней со дня подписания Сторонами Акта сдачи-приемки помещения в эксплуатацию.

7.2. Обязательства Заказчика по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с расчетного счета Заказчика.

7.3. В случае досрочного выполнения Подрядчиком работ Заказчик может досрочно принять и оплатить работы.

8. ПРОИЗВОДСТВО И ПРИЕМКА РАБОТ

8.1. Подрядчик перед началом работ принимает от Заказчика помещение по Акту с указанием (при наличии) выполненных работ или смонтированного инженерного оборудования другой подрядной организацией.

8.2. Подрядчик совместно с Заказчиком оформляет допуск своего рабочего персонала на объект в соответствии с требованиями Арендодателя и его технических служб.

8.3. Заказчик назначает на объекте своего представителя, который от имени Заказчика совместно с Подрядчиком оформляет Акты на выполненные скрытые работы и решает вопросы, возникающие в ходе производства работ. Уполномоченный Заказчиком представитель имеет право беспрепятственного доступа ко всем видам работ в течение всего периода их выполнения и в любое время их производства.

8.4. Подрядчик самостоятельно организует производство работ на объекте в соответствии со сроками, определенным Календарным планом к Приложениям (Сметам).

8.5. С момента начала работ и до их завершения Подрядчик ведет журнал производства работ, в котором ведется фиксация фактов и обстоятельств, связанных с производством работ и имеющих значение для взаимоотношений Сторон (дата начала и окончания работ, сообщения об осмотре и принятии работ (в т.ч. и скрытых) и согласованиях проектно-технических решений с Заказчиком).Если Заказчик не удовлетворен ходом и качеством работ или записями Подрядчика, то он излагает свое мнение в журнале производства работ. Подрядчик обязуется в трехдневный срок принять меры к устранению недостатков, указанных Заказчиком в журнале работ.

8.6. При производстве и закрытии скрытых работ Подрядчик обязан известить Заказчика и пригласить его представителя на осмотр и приемку. Заказчик производит осмотр и приемку выполненных работ с фиксацией в журнале работ.

8.7. Сдача выполненных работ по Приложениям (Сметам) производится в следующем порядке:

8.7.1. Заказчик производит приемку работ в течение рабочих дней с даты получения от Подрядчика письменного уведомления о завершении работ по Приложениям (Сметам) и готовности помещения к монтажу технологического оборудования.

8.7.2. Вместе с уведомлением о готовности помещения под монтаж технологического оборудования Подрядчик передает Заказчику комплект исполнительной проектно-технической документации.

8.7.3. В указанный срок Заказчик производит приемку помещения и при наличии выявленных недостатков и дефектов фиксирует их в Акте. Копия Акта направляется Подрядчику для принятия мер к устранению выявленных недостатков и дефектов.

8.7.4. После монтажа технологического оборудования Заказчик принимает помещение в эксплуатацию с составлением Акта или направляет Подрядчику мотивированный отказ с указанием причин, препятствующих приемке помещения в эксплуатацию.

8.7.5. Если возникнет необходимость в проведении дополнительных работ и в связи с этим в существенном повышении цены на определенном этапе выполнения работ по Приложениям (Сметам), Подрядчик обязан своевременно предупредить об этом Заказчика.

8.7.6. Дополнительные работы выполняются после подписания Сторонами Дополнительного соглашения и согласования стоимости работ.

9. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если оно явилось следствием природных явлений, военных действий, запретительных актов органов государственной власти РФ, если эти обстоятельства возникли после подписания Договора и непосредственно повлияли на исполнение настоящего Договора. Срок исполнения обязательств по Приложениям (Сметам) отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали обстоятельства непреодолимой силы, а также последствия, вызванные этими обстоятельствами.

9.2. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по настоящему Договору в силу обстоятельств непреодолимой силы, обязана незамедлительно с момента их наступления известить в письменной форме другую Сторону о наступлении и прекращении указанных обстоятельств. Несвоевременное извещение об обстоятельствах непреодолимой силы лишает соответствующую Сторону права ссылаться на них в будущем.

9.3. Если обстоятельства непреодолимой силы или их последствия будут длиться более месяца, то Стороны в течение рабочих дней обсудят, какие меры следует принять для продолжения работ по Договору. Если Стороны не смогут договориться в течение месяцев, тогда каждая из Сторон вправе потребовать расторжения Договора.

10. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

10.1. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон.

10.2. Заказчик вправе требовать расторжения Договора в следующих случаях:

• нарушения Подрядчиком сроков выполнения работ при условии, если срок их окончания, установленный в Календарном плане, увеличивается более чем на календарных дней;
• нарушения Подрядчиком условий Договора, ведущие к снижению качества работ, предусмотренному проектом, строительными нормами и правилами;
• аннулирования лицензии на строительную деятельность, издание других актов государственными органами в рамках действующего законодательства, лишающих Подрядчика права на производство работ;
• в случае несвоевременного предупреждения Заказчика о необходимости превышения цены работ, указанной в Приложениях (Сметах).

10.3. Подрядчик вправе потребовать расторжения Договора в следующих случаях:

• при остановке Заказчиком выполнения работ по независящим от Подрядчика причинам на срок, превышающий 30 (тридцать) календарных дней;
• при финансовой несостоятельности Заказчика, а также в случае ликвидации.

10.4. При расторжении Договора на объекте с незавершенными работами Сторонами оформляются Акты сдачи-приемки выполненных работ по форме КС-2 и КС-3, на основании которых Заказчик оплачивает Подрядчику стоимость фактически выполненных работ по Приложению (Смете) на момент расторжения Договора.

10.5. Сторона, решившая расторгнуть Договор в соответствии с положениями настоящего Раздела, направляет письменное уведомление другой Стороне не позднее чем за календарных дней до предлагаемой даты расторжения настоящего Договора.

11. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

11.1. В случае необоснованной задержки установленных Договором и Календарным планом к Приложениям (Сметам) сроков перечисления оплаты выполненных работ Заказчик выплачивает Подрядчик пеню в размере % от подлежащей оплате суммы за каждый день задержки, но не более % от стоимости работ по Приложению (Смете).

11.2. В случаях не обеспечения установленных Календарным планом сроков окончания работ по вине Подрядчика им уплачивается пеня в размере % от стоимости работ, за каждый день задержки, но не более % от стоимости работ по Приложению (Смете).

11.3. Оплата пени за просрочку или иное ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, а также возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств, не освобождает Стороны от исполнения своих обязательств.

11.4. Оплата штрафных санкций производится в течение банковских дней со дня получения письменного уведомления другой Стороны о взыскании штрафных санкций на расчетный счет Сторон.

11.5. Подрядчик не несет ответственность за повреждение действующих коммуникаций, обнаруженных в результате ведения работ и не указанных в проекте.

12. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

12.1. После подписания настоящего Договора все предыдущие письменные и устные соглашения, переписка, переговоры между Сторонами, относящиеся к данному Договору, теряют силу, если они противоречат настоящему Договору.

12.2. Ущерб, нанесенный третьему лицу в результате проведения работ на объекте по вине Подрядчика, компенсируется Подрядчиком.

12.3. Все изменения и дополнения к настоящему Договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны Сторонами.

12.4. Любая договоренность между Сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не входят в настоящий Договор, должна быть письменно подтверждена Сторонами в форме дополнений и изменений к нему.

12.5. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, применяется действующее законодательство Российской Федерации.

12.6. Все Приложения (Сметы) и Календарные планы-графики производства работ к Договору являются его неотъемлемой частью.

12.7. Спорные вопросы, возникающие в ходе исполнения настоящего Договора, разрешаются путем переговоров, при не достижении согласия, споры разрешаются Арбитражным судом .

12.8. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

13. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

13.1. Подрядчик должен при выполнении своих обязательств по настоящему Договору соблюдать высочайшие этические и профессиональные стандарты и обязан подчиняться всем применимым законам и положениям.

13.2. Подрядчик соглашается со следующим:

• Не производить или не предлагать прямо или косвенно платеж или дар какому-либо работнику, должностному лицу или представителю правительства, правительственного учреждения или иного органа или какой-либо политической партии либо ее должностному лицу или какому-либо кандидату на политический пост при обстоятельствах, когда платеж или дар будут составлять незаконный платеж, либо когда платеж или дар был произведен с целью обеспечить неправомерное преимущество или получить какой-либо доход от деятельности;
• Приложить все свои усилия с тем, чтобы поддерживать репутацию и содействовать интересам Заказчика, и не вправе допускать конфликт между своими интересами и обязанностями, которые он имеет перед Заказчиком.

14. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

14.1. Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и действует один календарный год. Если до окончания срока действия Договора ни одна из Сторон не уведомит другую Сторону о своем намерении прекратить действие Договора, то Договор считается пролонгированным на следующий календарный год на тех же условиях, с сохранением порядка пролонгации на последующие годы.

15. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Заказчик

Подрядчик Юр. адрес: Почтовый адрес: ИНН: КПП: Банк: Рас./счёт: Корр./счёт: БИК:

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Особенности заключения договоров строительного подряда в системе гражданско-правовых договоров

Виговский Е.В., советник налоговой службы III ранга

В статье рассмотрены особенности гражданско-правовых договоров на проведение текущего либо капитального ремонта зданий и помещений, в том числе договора строительного подряда, договора о совместной деятельности, договора об участии в строительстве. Проведен анализ арбитражной практики в этой области.

Ключевые слова : договор строительного подряда, договор об участии в строительстве, договор о совместной деятельности, арбитражный суд.

Одним из многих гражданско-правовых договоров, которые часто заключаются предприятиями, учреждениями и организациями всех форм собственности, являются договоры на проведение текущего либо капитального ремонта зданий и помещений.

В том, как правильно подготовить данного вида контракт и заключить его с подрядчиком на выполнение работ, избегая ошибок и всевозможных последствий, руководителю предприятия следует руководствоваться нормами гражданского законодательства, знать судебно-арбитражную практику разрешения споров по договорам данного вида, а также нормативно-правовые документы (установленные формы первично-учетной документации, применяемые в строительстве, особенности составления сметной документации, а также термины и определения, применяемые в строительстве и др.).

Так, в гл. 37 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) перечислены разновидности договоров подряда. В параграфе 1 данной главы перечислены общие положения о договоре подряда, которые должны применяться при заключении договоров данного вида, за теми изъятиями и исключениями, которые характерны для их отдельных видов.

При подготовке, заключении и исполнении договоров следует иметь в виду, что в ст. 702 ГК РФ установлено, что по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результаты работы и оплатить его. В ч. 2 данной статьи установлено, что к отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Вместе с тем нельзя не учитывать общие положения о подряде, которые должны быть использованы при подготовке договоров, в частности, на текущий (капитальный) ремонт нежилых помещений, а также тех статей ГК РФ, которые определяют порядок заключения договоров и иных нормативно-правовых актов, регламентирующих особенности их заключения. При этом следует руководствоваться также требованиями ст. 3 ГК РФ («Гражданское законодательство и иные акты, содержащие нормы гражданского права»).

Это, во-первых, качество работы, гарантия качества работы, приемка заказчиком работы, выполненной подрядчиком и многое другое.

Кроме того, в договоре должны содержаться также условия, предусмотренные гл. 37 параграфа 3 ГК РФ (ст. 740-757 ГК РФ).

Как и все виды договоров, данный Договор должен содержать, прежде всего «Предмет контракта», поскольку предмет контракта содержит все необходимые и существенные условия, необходимые для исполнения их подрядчиком.

В ст. 740 ГК РФ договор строительного подряда (ДСП) определен как обязанность подрядчика в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Данная статья определяет не только возведение вновь строящегося объекта строительства, но и реконструкцию здания, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Несомненно, представляют необходимость для подготовки контракта использование значительного количества нормативных правовых актов Министерства финансов РФ, СНиП и др.

В проекте договора должен быть указан обязательно срок выполнения работ, поскольку ДСП считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ.

По данному вопросу имеется судебно-арбитражная практика. Так, генеральный подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика установленных ДСП пеней за просрочку передачи технической документации для производства работ. Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что поскольку в договоре подряда отсутствует условие о сроке выполнения работ, он считается незаключенным.

Суд отказал в удовлетворении иска последующим основаниям. В соответствии со ст. 740 ГК РФ по ДСП подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Следовательно, условие о сроке окончания работ является существенным условием договора. Поскольку в договоре это условие отсутствовало, в силу ст. 432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным. Таким образом, у заказчика не возникло обязательства по передаче документации. Поэтому и пени, установленные этим договором, взысканию не подлежат.

Кроме того, нарушение подрядчиком сроков окончания строительных работ и превышение сметной стоимости строительства может служить основанием для расторжения договора.

В Арбитражный суд обратился жилищно-строительный кооператив с иском к акционерному обществу открытого типа о расторжении договора подряда на строительство жилого дома вследствие существенного нарушения ответчиком его условий, выразившегося в превышении сметной стоимости жилого дома и несоблюдении срока исполнения обязательств. Ответчик возразил против удовлетворения исковых требований, мотивируя свои доводы возникшими у него трудностями с поставкой строительных материалов и удорожанием строительства вследствие инфляции.

Согласно п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии со сметой, определяющей цену работы. Если по независящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10%, подрядчик вправе требовать ее пересмотра (п. 3 ст. 744 ГК РФ). Что касается сроков продления строительных работ, то они могут быть изменены только по соглашению сторон. Между тем подрядчик в установленном порядке условия о повышении стоимости строительных работ и продлении срока их завершения с заказчиком не согласовал. При таких обстоятельствах арбитражный суд обоснованно признал допущенные подрядчиком нарушения существенными и, руководствуясь ст. 450 ГК РФ, принял решение о расторжении договора.

В связи с изложенным заключение договора на текущий (капитальный) ремонт нежилых помещений должно осуществляться с применением цен на строительные работы, действующих в том или ином регионе. Поэтому для организации особенно важно экономно и целенаправленно расходовать ее собственные средства.

Определение стоимости строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) и подрядчиком в процессе заключения договора подряда на строительство или капитальный ремонт.

• при разработке предпроектной или проектно-сметной документации по заказу инвесторов - инвесторские сметы (расчеты, калькуляции издержек);
• при подготовке заключаемого договора, в том числе при подрядных торгах на основании передаваемой инвестором тендерной документации, - расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика.

Расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика рекомендуется составлять в текущем (прогнозном) уровне с использованием согласованных данных об объемах работ и потребности в ресурсах, содержащихся в документах инвестора. При этом учитываются экономические связи и цены, сложившиеся для подрядной организации.

Включение в Контракт условий о выполнении работ из материалов подрядчика и предоставление заказчику документов, подтверждающих цену материалов, является очень важным.

Материалы и оборудование, которые используются подрядчиком, должны соответствовать определенным, предъявляемым к ним требованиям: иметь сертификаты качества, безопасности, технические паспорта при установке какого-либо оборудования. Отсутствие данных документов может повлечь не только определенные последствия для качества проведенных строительных работ, но и создать небезопасные условия работы механизмов и агрегатов, создающих угрозу для жизни и здоровья людей.

В случае установки какого-либо оборудования при строительных работах (капитального и текущего ремонта) подрядчик обязан передать заказчику его принадлежности, включая технические паспорта, сертификаты качества и безопасности и гигиенические сертификаты.

Гигиенические сертификаты (для отечественных материалов, оборудования) должны содержать:

• нормативную или техническую документацию на оборудование и материалы (технические условия, технологические инструкции и др.);
• краткое описание способа и области применения оборудования, материалов;
• протоколы испытаний оборудования, материалов;
• другие документы, подтверждающие безопасность оборудования, материалов.

Для импортных материалов, оборудования должны быть документы фирмы-изготовителя, подтверждающие качество материалов, оборудования; сертификаты безопасности страны-изготовителя, выданные уполномоченными на то органами, и/или сертификат (подтверждение) фирмы производителя, другие материалы, полученные в стране-изготовителе и подтверждающие безопасность материалов и оборудования, применяемых подрядчиком в строительстве; протоколы испытаний; технические условия изготовления материалов (оборудования) с указанием условий применения (использования или другие нормативные и технические документы о составе и условиях применения).

Вышеуказанные документы должны быть представлены на русском языке и надлежащим образом заверены и соответствовать предъявляемым к ним формам.

Кроме того, подрядчик обязан представить заказчику документы, как было отмечено ранее, подтверждающие цену предприятия-изготовителя, а также первичные документы, подтверждающие приобретение (легальность) материалов (оборудования): счета-фактуры, платежные поручения и иные документы.

Следует отметить, что любые строительные работы (капитальный, текущий ремонт тех или иных помещений) оказывают какое-либо влияние на окружающую природную среду. Засорение территории, уничтожение зеленых насаждений, водостоки, используемые при производстве работ жидких материалов, могут оказать негативное влияние на природную среду. Поэтому включение в Контракт условий об охране окружающей природной среды и ответственности подрядчика за нарушение природоохранных мероприятий является весьма важным.

В соответствии с действующим в настоящее время Кодексом РФ об административных правонарушениях юридические и должностные лица несут ответственность не только за нарушения градостроительных норм и правил, но и за самовольную вырубку многолетних зеленых насаждений на территориях общего пользования. Разновидность составов правонарушений значительна.

До принятия Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) на территории Российской Федерации вопросы градостроительства регламентировались различными законодательными и нормативными правовыми актами. С принятием ГрК РФ ряд из них утратили силу.

Впервые в ГрК РФ были систематизированы и закреплены положения о градостроительной деятельности и документации, даны определения объектов недвижимости в градостроительстве, правила землепользования и застройки, определена компетенция органов государственной власти РФ и органов власти субъектов РФ в области градостроительной деятельности, роль градостроительных регламентов в регулировании использования территории РФ.

Несомненно, большое значение имеют закрепленные в ГрК РФ нормы о правах и обязанностях граждан и юридических лиц, осуществляющих строительную деятельность. Это выражается, прежде всего, в том, что знание субъектами хозяйственной деятельности прав и обязанностей позволит, прежде всего, избежать мер административной ответственности.

Согласно ГрК РФ разработка градостроительной документации, строительство и реконструкция городских и сельских поселений, зданий, строений и сооружений должны осуществляться прежде всего с соблюдением требований охраны окружающей природной среды, экологической безопасности и санитарных правил и т.д.

Запрещаются разработка, согласование, утверждение и реализация градостроительной документации, разработанной без учета материалов соответствующих комплексных инженерных изысканий, а также без соответствующих лицензий.

Кроме того, необходимо отметить, что разрешение на строительство - это документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществлять застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.

Разрешение на строительство выдается в соответствии с ГрК РФ на основании заявлений заинтересованных лиц (физических и юридических лиц), документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

Контроль за соблюдением законодательства в области градостроительства осуществляют соответствующие органы.

Необходимо иметь в виду, что в соответствии с полномочиями, данными контролирующим органам (органам надзора за строительной деятельностью), они вправе давать участникам строительной деятельности предписания об устранении нарушений действующего законодательства о градостроительстве. Указанные предписания являются обязательными для исполнения как гражданами, так и юридическими лицами, а также должностными лицами. За уклонение от исполнения или несвоевременное исполнение предписаний органов архитектуры и градостроительства виновные лица несут административную ответственность.

Кодекс РФ об административных правонарушениях содержит следующие статьи об ответственности за уклонение от исполнения или несвоевременное исполнение предписаний органов архитектуры и градостроительства:

• ст. 19.4 «Неповиновение законному распоряжению должностного лица органа, осуществляющего государственный надзор (контроль)»;
• ст. 19.5 «Невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль)»;
• ст. 19.6 «Непринятие мер по устранению причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения»;
• ст. 19.7 «Непредставление сведений (информации)»;
• ст. 19.7.2 «Непредставление сведений или представление заведомо недостоверных сведений в орган, уполномоченный на осуществление контроля в сфере размещения заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд»;
• ст. 19.7.4 «Непредставление сведений либо несвоевременное представление сведений о заключении государственного или муниципального контракта либо о его изменении, исполнении или расторжении в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, уполномоченные на ведение реестров государственных или муниципальных контрактов, заключенных по итогам размещения заказов» (введена Федеральным законом от 17.07.2009 № 160-ФЗ).

Контролирующие органы вправе проводить проверку объектов недвижимости, находящихся в стадии строительства (капитального, текущего ремонта), реконструкции или ремонта. Воспрепятствование доступу должностных лиц данных органов (архитектуры и градостроительства на объекты) влечет применение мер ответственности.

Основным отличительным признаком ДСП является не только многообразие используемых для его подготовки законодательных и нормативно-правовых актов, в том числе в области строительства, но и сочетание в нем принципиально важных для заказчика аспектов: качество строительных работ, экономия средств, а также правоприменительная практика Президиума Высшего Арбитражного суда РФ.

Для удобства при подготовке договоров данного вида необходимо использовать практику разрешения споров (табл. 1, 2).

Таблица 1. Практика разрешения споров по договору строительного подряда (источник: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»)

Предмет спора	Разрешение спора
Работы, выполненные без договора на основании административного акта и не принятые заказчиком, не подлежат оплате	В соответствии со ст. 740 ГК РФ основанием для возникновения правоотношения по строительному подряду является договор, который в данном случае не заключался. Поэтому истец не вправе был начинать реконструкцию здания только на основании административного акта. Поскольку новое назначение здания исключало возможность использования выполненных истцом работ, администрация обоснованно отказалась принять и оплатить их
Признание ДСП недействительной сделкой не является безусловным основанием для отказа от оплаты работ	В соответствии со ст. 167 ГК РФ при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость. Возврат выполненных работ и использованных при их исполнении материалов невозможен. Однако подписание акта заказчиком свидетельствует о потребительской ценности для него этих работ и желании ими воспользоваться. При таких обстоятельствах заявленное исковое требование подлежит удовлетворению, а понесенные подрядчиком затраты - компенсации
Расчеты по ДСП, заключенному неуполномоченным лицом, но впоследствии одобренном заказчиком, должны быть произведены в установленном порядке	В период строительства предприятие производило промежуточные платежи. В деле имеются документы за подписью руководителя предприятия, в которых обсуждаются особенности производства отдельных видов работ и качество используемых материалов. Все это свидетельствует о последующем одобрении сделки заказчиком в лице компетентного органа (ст. 183 ГК РФ). Поскольку обусловленная договором работа выполнена и заказчиком это не оспаривается, стоимость подлежит взысканию
ДСП считается не заключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ	В соответствии со ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Следовательно, условие о сроке окончания работ является существенным условием договора. Поскольку в договоре это условие отсутствовало, в силу ст. 432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным. Таким образом, у заказчика не возникло обязательства по передаче документации. Поэтому и пени, установленные этим договором, взысканию не подлежат
Отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора не заключенным	В договоре стороны предусмотрели, что обязанностью подрядчика является постройка хозблока из бруса площадью 6х8 м, и указана договорная цена этих работ. До заключения договора заказчик был ознакомлен с типовым образцом хозблока, возводимого подрядчиком. Следовательно, это свидетельствовало о том, что сторонами фактически был определен предмет договора. У сторон не возникло разногласий по этому предмету договора, и они сочли возможным приступить к его исполнению. Заказчик принял результат работ по акту. Совокупность указанных обстоятельств не дает оснований считать договор не заключенным в связи с отсутствием технической документации
В договоре может быть установлен способ определения цены или ее составной части. Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимости выполненных работ на основании акта, подписанного обеими сторонами	В договоре определено, что цена работ состоит из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показателя. Способ определения цены согласован сторонами в форме, позволяющей произвести ее расчет без дополнительных согласований, что подтверждается отсутствием между подрядчиком и заказчиком в течение длительного времени разногласий по стоимости работ при проведении промежуточных платежей. Договором не установлено, что каждое изменение рекомендуемого индекса цен требует внесения соответствующей поправки в условия договора в отношении стоимости работ, поэтому иск подлежал удовлетворению в размере, определенном подрядчиком
Если приемке результатов работ должны предшествовать предварительные испытания, приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний	Согласно п. 5 ст. 753 ГК РФ в случаях, когда это предусмотрено законом или ДСП либо вытекает из характера работ, выполненных по договору, приемке работ должны предшествовать предварительные испытания. В этих случаях приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний. Поскольку первоначально предварительные испытания дали отрицательный результат, необходимо было провести такие испытания повторно. При отсутствии положительных результатов испытаний заказчик имел право отказаться от подписания акта приемки работ
Основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ является сдача результата работ заказчику	Статья 753 ГК РФ предусматривает возможность составления одностороннего акта. Названная норма защищает интересы подрядчика, если заказчик необоснованно отказался от надлежащего оформления документов, удостоверяющих приемку. При разрешении данного спора было установлено, что подрядчик не известил заказчика о завершении работ по договору и не вызвал его для участия в приемке результата работ. Поэтому подрядчик не мог ссылаться на отказ заказчика от исполнения договорного обязательства по приемке работ и требовать их оплаты на основании одностороннего акта сдачи результата работ, т.к. фактически объект в установленном порядке заказчику не передавался
Оплата генеральным подрядчиком выполненных субподрядчиком работ должна производиться независимо от оплаты работ заказчиком генеральному подрядчику	Расчеты субподрядчика непосредственно с заказчиком могут производиться в случае, когда между ними с согласия генерального подрядчика заключен договор на выполнение отдельных работ (п. 4 ст. 706 ГК РФ), либо в договорах генподряда и субподряда стороны предусмотрели, что расчеты за выполненные работы субподрядчик производит непосредственно с заказчиком, минуя генерального подрядчика. По данному делу в договорах такого условия не было. Поэтому субподрядчик обоснованно требовал от генерального подрядчика оплаты выполненной работы независимо от того, произвел ли заказчик расчет с генеральным подрядчиком
Подрядчик, не сообщивший заказчику о необходимости выполнения дополнительных работ, не учтенных в технической документации, не вправе требовать оплаты этих работ и в случае, когда такие работы были включены в акт приемки, подписанный представителем заказчика	Поскольку подрядчиком была нарушена обязанность, предусмотренная п. 3 ст. 743 ГК РФ, он не вправе требовать от заказчика оплаты дополнительных работ и в том случае, если акт приемки строительно-монтажных работ подписан представителем заказчика, т.к. этот акт подтверждает лишь факт выполнения подрядчиком работ, а не согласие заказчика на оплату дополнительных работ
Заказчик должен оплатить результат работ, если им не выполнено обязательство по договору о передаче подрядчику товаров в счет оплаты выполненных работ	В соответствии со ст. 740 ГК РФ заказчик должен принять выполненную работу и уплатить обусловленную договором цену. Заказчик принял объект от подрядчика, следовательно, у него возникло денежное обязательство по его оплате. Кроме того, не выполнив обязательство в срок, заказчик обязан уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами, установленные ст. 395 ГК РФ
Наличие акта приемки работ, подписанного заказчиком, не лишает Заказчика права представить суду возражения по объему и стоимости работ	Апелляционная инстанция, изменяя решение суда первой инстанции, сослалась на предусмотренное договором ежемесячное перечисление подрядчику части договорной цены, соответствующей объему произведенных работ. Представленные ответчиком доказательства подтвердили, что объемы по отдельным видам работ и их сметная стоимость, указанная в акте, завышены. Однако это не освобождало заказчика от обязанности оплатить фактически выполненные работы по согласованным ценам. Поэтому требование о взыскании основного долга удовлетворено частично и на взысканную сумму начислены проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные ст. 395 ГК РФ
Заказчик не лишен права представить суду свои возражения по качеству работ, принятых им по двустороннему акту	Суд отклонил довод подрядчика о том, что недостатки, на которые ссылается заказчик, могли быть установлены при обычном способе приемки, и согласно ст. 720 ГК РФ заказчик, подписав акт формы № 2 без надлежащей проверки, лишился права ссылаться на явные недостатки работы. Суд указал на то, что правила, установленные названной статьей, применяются только при приемке результата работ. Заказчик доказал факт некачественного выполнения некоторых видов работ, включенных в акт. Однако ненадлежащее качество этих работ не являлось основанием для полного отказа в предварительном платеже. Поэтому апелляционная инстанция, удовлетворяя иск частично, в своем постановлении указала на обязанность оплатить работы, качество которых соответствует договору
Требование о признании недействительным одностороннего акта приемки результата работ рассматривается одновременно с иском о взыскании стоимости работ	Согласно п. 1 ст. 754 ГК РФ подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон СНиПах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия. При указанных обстоятельствах суд должен был дать оценку возражениям заказчика о том, что объект не выведен на проектную мощность, поскольку в случае подтверждения этого факта отказ заказчика от принятия результата работ был бы обоснован
Заказчик может устранить брак в подрядных работах своими силами или поручить это третьим лицам, если такое условие прямо предусмотрено в ДСП	Как следует из материалов дела, после сдачи объекта заказчику в сооружении появились протечки, связанные с нарушением СНиП при производстве работ по герметизации стыков. Металлоконструкции изготовлены в полном соответствии с чертежами. Следовательно, в данном случае установлено ненадлежащее качество подрядных работ. Поэтому ответственность подрядчика должна определяться требованиями ст. 723 ГК РФ, а не положениями ст. 475 ГК РФ. Согласно названной норме заказчик вправе устранить недостатки своими силами, потребовав от подрядчика возмещения своих расходов, когда право заказчика устранять их предусмотрено в ДСП. В договоре сторон такого условия нет, поэтому требование заказчика неправомерно
Неисполнение стороной по ДСП обязанности по сотрудничеству может учитываться при применении меры ответственности за неисполнение договорного обязательства	Заказчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с подрядчика пеней за просрочку завершения работ по договору строительства жилого дома. Суд сослался на ст. 750 ГК РФ, в соответствии с которой, если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению ДСП, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по их устранению. Договором было предусмотрено участие заказчика в разработке графика производства работ по подключению дома к городским коммуникациям и в получении от администрации города разрешения на временное отключение этих коммуникаций. Неисполнение заказчиком обязательств по сотрудничеству явилось единственной причиной, по которой подрядчик не сдал объект в эксплуатацию
Подписание промежуточных актов приемки работ не означает перехода к заказчику риска гибели объекта	Весенним разливом реки, сопровождавшимся подъемом воды выше предельных отметок, смыло фундамент, и работы по его сооружению подрядчик вынужден был выполнить повторно. Предъявляя их к оплате, подрядчик полагал, что, поскольку приемка соответствующих работ произведена по актам формы № 2, риск их гибели перешел на заказчика. Согласно п. 3 ст. 753 ГК РФ в случае приемки результата этапа работ заказчик несет риск гибели или повреждения имущества, которые произошли не по вине подрядчика. В договоре этапы работ не выделялись. Акты, на которые ссылается истец, подтверждают лишь выполнение промежуточных работ для проведения расчетов. Они не являются актом предварительной приемки результата отдельного этапа работ, с которым закон связывает переход риска на заказчика. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки этого объекта заказчиком, как это указано в ст. 741 ГК РФ, несет подрядчик. При таких обстоятельствах фундамент здания должен быть восстановлен за счет подрядчика, и заказчик обоснованно отказался от возмещения стоимости повторных работ
Статья 717 ГК РФ устанавливает максимальный предел возмещения убытков в случае одностороннего отказа заказчика от исполнения ДСП	В соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ причиненный ущерб возмещается полностью, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Статьей 717 ГК РФ определено, что помимо уплаты подрядчику части установленной договором цены пропорционально объему работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора, заказчик обязан возместить убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу. Данная норма не содержит исключения из общего правила возмещения убытков и не освобождает истца от обязанности доказывания возникших у него убытков, а лишь ограничивает размер возмещения в случае, если фактический ущерб превышает установленный законом максимальный предел. Разрешая спор, арбитражный суд необоснованно взыскал с ответчика убытки в размере, составляющем разницу между ценой работ, определенной в договоре подряда, и частью цены, оплаченной заказчиком за выполненные работы, не исследовав доказательств, подтверждающих размер ущерба и наличие причинной связи между досрочным прекращением договора и причиненными истцу убытками
Правила распределения рисков случайной гибели или повреждения имущества не применяются, когда указанные последствия наступили в связи ненадлежащим исполнением обязательств одной из сторон	Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимости материалов, которые последний должен был предоставить по договору. Заказчик иска не признал, поскольку материалы были переданы подрядчику, но уничтожены при пожаре. Суд удовлетворил исковое требование, т.к. договором сторон предусмотрено, что несвоевременная передача материалов дает подрядчику право приобрести их по рыночным ценам за счет заказчика. В соответствии со ст. 705 ГК РФ риск случайной гибели или повреждения материалов, переданных для переработки или иного использования для исполнения договора, несет предоставившая их сторона. Суд кассационной инстанции отменил решение и передал дело на новое рассмотрение по следующим основаниям. Нормы о риске случайной гибели применяются только в том случае, если порча и повреждение имущества произошли не по вине одной из сторон по договору. Статьей 714 ГК РФ ответственность за несохранность предоставленных заказчиком материалов, переданных подрядчику для использования в строительстве, возложена на подрядчика. Поэтому существенное значение имела проверка доводов ответчиков о том, что возгорание материалов произошло не вследствие естественных их свойств, а вызвано нарушением истцом правил складирования
Право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке	В соответствии со ст. 740 ГК РФ подрядчик по ДСП должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик - принять их результат и оплатить. Если ДСП не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В силу ст. 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном ст. 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». В соответствии с п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 № 8 незавершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего ДСП. Таким образом, для решения вопроса о правомерности внесения незавершенного строительства в качестве вклада в договор простого товарищества суду было необходимо установить факт расторжения ДСП, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости

Таблица 2. Практика разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве (источник: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве»)

Предмет спора	Разрешение спора
При выделении помещения по договору о совместном строительстве административного здания следует учитывать, что расходы по строительству вспомогательных помещений (коридоров, лестничных площадок, фойе и т.п.) возмещают все участники	В качестве вклада в совместную деятельность истец внес денежные средства в сумме, указанной в договоре. Поскольку без вспомогательных помещений (коридоров, лестничных площадок, лоджий, балконов, фойе и т.п.) не может быть построено и использовано административное здание, расходы по их строительству должны возмещать все товарищи по договору, что соответствует требованиям ст. 1046 ГК РФ. Исходя из внесенной истцом суммы, ему надлежало передать 653,58 м 2 общей площади. Фактически же ответчик передал истцу кабинеты и вспомогательные помещения общей площадью 644,73 м 2 , недодав 8,85 м 2 . Стоимость недоданной площади и была взыскана с ответчика апелляционной инстанцией. В остальной части иска отказано
Доля в общем имуществе, созданном в результате совместной деятельности, может быть определена пропорционально размеру фактических вкладов участников договора о совместной деятельности (ДСД), если иное не предусмотрено условиями договора	В соответствии с договором истец оплатил стоимость технической документации и 10% стоимости строительно-монтажных работ, а также предоставил строительную технику, арендованную для этих целей у сторонней организации. Ответчик оплатил остальную часть работ. Арбитражный суд первой инстанции признал доли участников договора равными, сославшись на п. 1 ст. 245 и п. 2 ст. 1042 ГК РФ. Суд правомерно признал, что трансформаторная подстанция является объектом общей долевой собственности истца и ответчика и доли сторон следует определять, руководствуясь ст. 245 ГК РФ. Однако в договоре отсутствовало условие о порядке определения размера доли каждого участника, а в ходе судебного разбирательства стороны возражали против установления равных долей. При таких обстоятельствах суду следовало оценить представленные сторонами документы о фактических затратах сторон в создании объекта общей долевой собственности и определить размер доли каждого пропорционально размеру вкладов сторон, произведя денежную оценку этих вкладов. В случае если невозможна денежная оценка вкладов сторон и стороны не придут к соглашению по этому вопросу, следует исходить из того, что в соответствии со ст. 1042 и ст. 245 ГК РФ вклады товарищей, а также доли в праве общей долевой собственности считаются равными
Учреждения и некоммерческие организации не могут быть участниками ДСД, только в случае когда такой договор заключен для осуществления предпринимательской деятельности	Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к научно-исследовательскому институту о признании недействительным ДСД по сооружению и эксплуатации платной стоянки, которая должна в дальнейшем использоваться для осуществления предпринимательской деятельности. Арбитражным судом первой инстанции иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в иске отказано. При этом суд сослался на следующие обстоятельства. Исходя из требований, указанных в п. 1 ст. 1041 ГК РФ, некоммерческие организации и учреждения могут заключать ДСД, если эти договоры не преследуют цели осуществления предпринимательской деятельности. На момент заключения ДСД городское спортивное общество не намеревалось продавать причитающуюся ему часть здания. Названный договор с третьим лицом заключен ответчиком через 2 года после подписания ДСД. Он являлся договором на продажу будущего имущества ответчика и был обусловлен сокращением штатной численности городского спортивного общества и минованием надобности в дополнительных помещениях. Поэтому отсутствуют основания полагать, что оспариваемый договор заключен в целях осуществления предпринимательской деятельности
Уступка права требования по ДСД без согласия всех участников невозможна, поскольку это противоречит ст. 388 ГК РФ	Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к государственному предприятию о взыскании стоимости приобретенного деревообрабатывающего оборудования, используемого для отделки древесных плит по ДСД. Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. Согласно п. 2 ст. 388 ГК РФ не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника. Право общества с ограниченной ответственностью на получение половины стоимости оборудования возникло из ДСД, а не из договора купли-продажи. По договору о совместной деятельности его участники имеют взаимные права и обязанности, которые сохраняются до тех пор, пока договор действует. Действие рассматриваемого договора не прекращено в установленном порядке. ДСД предусмотрено право участника совершать сделки от имени всех участников. По такому договору вклады участников, полученные от совместной деятельности, а также продукция и доходы в соответствии со ст. 1043 ГК РФ являются общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства, владение и пользование которой согласно ст. 247 ГК РФ осуществляется по соглашению всех участников. Поскольку по ДСД личность его участника имеет существенное значение, уступка требования по нему возможна только в том случае, если согласие на уступку предусмотрено договором или последующим соглашением его участников. Учитывая, что в договоре такое условие отсутствовало и ответчик возражал против уступки права требования, апелляционная инстанция обоснованно отказала в иске
В счет оплаты стоимости предоставляемых квартир одна сторона с согласия другой стороны может передавать последней по договору на участие в строительстве необходимую для строительства продукцию	ОАО «Завод «Железобетон» заключило с акционерным обществом «Жилстрой-2» договор на участие в строительстве жилого дома. По условиям договора «Жилстрой-2» должен предоставить заводу «Железобетон» 10 квартир. В нем указана стоимость квартир (которая изменению не подлежит), а также какие квартиры (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные) передаются и на каком этаже. Стороны в договоре предусмотрели, что в счет оплаты стоимости подлежащих передаче квартир завод «Железобетон» отпускает необходимую для строительства продукцию. К договору была приложена спецификация подлежащей передаче продукции, указана ее стоимость, количество и предусмотрено, что эта стоимость изменению не подлежит. Завод «Железобетон» свои обязательства по передаче продукции в счет выполнения договора исполнил, о чем был составлен акт представителями обеих сторон. Поскольку «Жилстрой-2» отказался от выполнения своих обязанностей по передаче квартир, завод «Железобетон» предъявил иск о признании за ним права на получение 10 квартир в натуре. Ответчик иска не признал, ссылаясь на то, что предусмотренное договором условие об оплате стоимости квартир передаваемой продукцией является незаконным. Поскольку истец стоимость квартир не оплатил, он не может требовать передачи их в его собственность. За переданную же ответчику продукцию истец вправе требовать ее оплату. Арбитражный суд не согласился с возражениями ответчика и признал право завода «Железобетон» на получение 10 квартир (указав их номера), поскольку условие договора о том, что в счет оплаты подлежащих предоставлению квартир завод «Железобетон» передает необходимую для строительства продукцию, не противоречит ГК РФ. Завод «Железобетон» свои обязательства по передаче продукции выполнил полностью. Поэтому ответчик на сумму, составляющую стоимость переданной продукции, должен передать истцу 10 квартир
Сторона по договору на участие в строительстве объекта не вправе односторонне менять его условия, если такое право не предусмотрено договором	Акционерное общество и товарищество заключили договор на участие в строительстве жилого дома, в соответствии с которым товарищество выступало заказчиком и подрядчиком работы за свой счет. В счет выполненных работ товарищество должно передать акционерному обществу в собственность 21 квартиру. Поскольку после ввода в эксплуатацию дома товарищество передало только 20 квартир, акционерным обществом был предъявлен иск об обязании передать ему в натуре еще 1 квартиру. Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что, по его мнению, истец не выполнил в полном объеме предусмотренные договором обязательства, в частности, работы выполнены с отступлением от требований, предусмотренных технической документацией. Поэтому он обоснованно передал истцу на 1 квартиру меньше, чем предусмотрено договором. При рассмотрении спора было установлено, что как истцом, так и ответчиком работы были выполнены в полном объеме и приняты государственной комиссией без каких-либо замечаний, в том числе и по качеству выполненных истцом работ. Поэтому ссылка ответчика на некачественное выполнение истцом работ как основание для одностороннего изменения договора арбитражным судом во внимание принята не была. Заключенным сторонами договором ответчику не было предоставлено право на одностороннее изменение договора в случае установления недостатков в выполненных истцом работах, в том числе и обнаруженных после приемки работ государственной комиссией. Учитывая изложенное, арбитражный суд удовлетворил иск. Апелляционная и кассационная инстанции решение арбитражного суда оставили в силе
До ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры	Предприятие обратилось в арбитражный суд с иском об обязании товарищества с ограниченной ответственностью передать ему в натуре 28 квартир общей площадью 1577 м 2 . Стороны заключили договор на участие в строительстве жилого дома, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязанности по обеспечению строительства проектно-сметной документацией, получению земельного участка под строительство, выполнению строительно-монтажных работ и передаче истцу 28 квартир, а истец должен обеспечить строительство 28 квартир необходимыми материалами и денежными средствами. В договоре и дополнительном соглашении к нему были установлены срок ввода объекта в эксплуатацию и ответственность за нарушение этого обязательства. Истец свои обязательства выполнил полностью. Однако жилой дом не был введен в эксплуатацию, в том числе и на день рассмотрения спора. Поэтому у истца право на получение 28 квартир имеется, но до ввода в эксплуатацию определенные квартиры в натуре передаваться не могут
Неперечисление стороной по договору на участие в строительстве дополнительных денежных средств при удорожании строительства дает право другой стороне передать в натуре квартиры, стоимость которых эквивалентна взносу участника договора	Фирма обратилась в арбитражный суд с иском о понуждении ответчика исполнить свои обязательства по договору на участие в строительстве жилого дома и передать ей квартиры в количестве, предусмотренном в договоре. Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. При этом арбитражный суд исходил из того, что в договоре стоимость строительства была определена ориентировочно и предусмотрен механизм ее корректировки. Ответчиком этот механизм корректировки был соблюден. Поэтому довод истца о том, что ответчик необоснованно в одностороннем порядке изменил договорную цену, не был принят арбитражным судом во внимание.
Суд не может обязать ответчика приобрести и передать истцу квартиру в счет исполнения обязательства по договору на участие в строительстве жилого дома	Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о передаче однокомнатной квартиры в доме, построенном по договору на участие в строительстве жилого дома. Суд первой инстанции принял решение об обязании ответчика приобрести и передать истцу равнозначную однокомнатную квартиру, хотя такое требование истцом заявлено не было. Суд кассационной инстанции отменил решение и передал дело на новое рассмотрение по следующим основаниям. Стороны заключили договор на участие в строительстве конкретного жилого дома, которым предусмотрено, что по окончании строительства и ввода в эксплуатацию дома жилая площадь распределяется сторонами в соответствии с договором. Фактически ответчик передал истцу только две трехкомнатные квартиры. Согласно ст. 398 ГК РФ при невозможности передать индивидуально-определенную вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Следовательно, истец вправе был потребовать от ответчика возмещения понесенных им убытков, вызванных неисполнением ответчиком договорного обязательства по предоставлению квартиры. При разрешении спора суд не выяснил волеизъявление истца в части возмещения ему убытков от неисполнения договорного обязательства в денежной сумме. При новом рассмотрении спора арбитражный суд должен вынести решение только после выяснения этого обстоятельства
Арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления	Закрытое акционерное общество заключило с открытым акционерным обществом «Завод стеновых материалов» ДСД по строительству жилого дома. Закрытое акционерное общество в договор включило условия об установлении сроков передачи в натуре открытым акционерным обществом квартир в количестве, предусмотренном договором, и об ответственности за нарушение этих сроков. Открытое акционерное общество возражало против этих условий, считая, что они не соответствуют законодательству и другим условиям названного договора. При этом оно ссылается на то, что согласно гл. 55 ГК РФ стороны предусмотрели порядок покрытия расходов и убытков по созданию совместной собственности, финансирования строительства, порядок раздела построенных квартир. Поскольку жилой дом должен быть построен по ДСД, в нем не могут устанавливаться сроки выделения доли в этом доме. Следовательно, не может устанавливаться ответственность за несвоевременную передачу в натуре квартир. Передача разногласий на разрешение арбитражного суда была согласована сторонами. Арбитражный суд первой инстанции принял предложение закрытого акционерного общества об установлении сроков передачи в натуре квартир после ввода в эксплуатацию жилого дома и об ответственности за нарушение этих сроков. При этом арбитражный суд сослался на то, что установление сроков и ответственности за их нарушение не противоречит ни ГК РФ, ни другим условиям заключенного договора. Постановлением апелляционной инстанции решение в части установления ответственности отменено по следующим основаниям. В соответствии со ст. 329 и 330 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренной законом или договором сторон. Поскольку согласие обеих сторон об установлении неустойки за нарушение сроков передачи квартир в натуре не достигнуто, арбитражный суд не вправе устанавливать такую ответственность и в случае, когда передача разногласий по этому условию наряду с другими разногласиями на разрешение арбитражного суда была согласована сторонами. Арбитражный суд может вынести решение по существу спора, если обе стороны считают необходимым установить неустойку за нарушение обязательства по договору, но у них возникли разногласия по ее размеру

Неотъемлемой частью каждого ДСП является рабочая документация, в частности, локальные сметы, локальные сметы на отдельные виды строительных и монтажныхработ и пр.

На стоимость строительных работ большое влияние оказывают действующая система ценообразования и сметного нормирования в строительстве, которые включают строительные нормы и правила, необходимые для определения сметной стоимости строительства.

Основополагающими первичными документами на строительство являются также локальные сметы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным расчетам на основе объемов, определившихся при разработке рабочей документации, рабочих чертежей.

Локальные сметные расчеты составляются в случаях, когда объемы работ и размеры затрат окончательно не определены и подлежат уточнению на основании рабочей документации, или в случаях, когда объемы работ, характер и методы их выполнения не могут быть достаточно точно определены при проектировании и уточняются в процессе строительства.

Так, локальные сметные расчеты (сметы) на отдельные виды строительных и монтажных работ должны составляться, исходя из следующих данных:

• параметров зданий, сооружений, их частей и конструктивных элементов, принятых в проектных решениях;
• объемов работ, принятых из ведомостей строительных и монтажных работ и определяемых по проектным материалам;
• номенклатуры и количества оборудования, мебели и инвентаря, принятых из заказных спецификаций, ведомостей и других проектных материалов;
• действующих сметных нормативов и показателей на виды работ, конструктивные элементы, а также рыночных и регулируемых цен и тарифов на продукцию производственно-технического назначения и услуги.

Локальные сметные расчеты (сметы) составляются:

а) по зданиям и сооружениям: на строительные работы, специальные строительные работы, внутренние санитарно-технические работы, внутреннее электроосвещение, электросиловые установки, на монтаж и приобретение технологического и других видов оборудования, контрольно-измерительных приборов и автоматики, слаботочных устройств (связь, сигнализация и т.п.), приобретение приспособлений, мебели, инвентаря и др.;

б) по общеплощадочным работам: на вертикальную планировку, устройство инженерных сетей, путей и дорог, благоустройство территории, малые архитектурные формы и др.

При проектировании сложных зданий и сооружений, осуществлении разработки технической документации для строительства несколькими проектными организациями, а также при формировании сметной стоимости по пусковым комплексам допускается составление на одни и тот же вид работ 2 и более локальных сметных расчетов (смет).

В локальных сметных расчетах (сметах) производится группировка данных в разделы по отдельным конструктивным элементам здания (сооружения), видам работ и устройств. Порядок группировки должен соответствовать технологической последовательности работ и учитывать специфические особенности отдельных видов строительства. По зданиям и сооружениям может быть допущено разделение на подземную (работы «нулевого цикла») и надземную части.

Кроме того, составной частью документации является объектный сметный расчет, который составляется в базисном уровне цен. Объектные сметные расчеты объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных сметных расчетов и локальных смет и подлежат уточнению, как правило, на основе рабочей документации. В объектном сметном расчете (смете) построчно и в итоге приводятся показатели единичной стоимости на 1 м 3 объема, 1 м 2 площади зданий и сооружений, 1 м протяженности сетей и т.п.

За итогом объектного сметного расчета (сметы) справочно показываются возвратные суммы, которые являются итоговым результатом возвратных сумм, предусмотренных локальными сметными расчетами (сметами).

В системе нормативного регулирования определения стоимости строительных работ (текущего, капитального ремонта) могут быть использованы и иные расчеты.

Определение результата стоимости строительных работ должно отражаться с использованием унифицированных форм первичной учетной документации, применяемой в строительстве.

ВИГОВСКИЙ Евгений Владимирович . На государственной службе более 30 лет. После службы в органах внутренних дел работал в Аппарате УФНС России по г. Москве. В настоящее время - на государственной службе в Управлении координации деятельности по обеспечению безопасности г. Москвы. Советник налоговой службы III ранга, советник государственной гражданской службы 2 класса.

Договор строительного подряда.

По этому договору подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определённый объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ принять результат и оплатить его.

Особенности.

1.Это договор консенсуальный, возмездный, взаимный.

2.Его существенными условиями являются предмет, цена, начало и окончание работ; без этих условий договор считается не заключённым (здесь применяется иск о незаконном обогащении).

3.Заказчиком по договору строительного подряда являются физические или юридические лица имеющие финансовые средства, то есть инвесторы, однако учитывая что для контроля за деятельностью подрядчика необходимы специальные навыки и знания функции заказчика часто передаются специализированной организации (инженеру), который является представителем заказчика. Таким образом зачастую в строительном подряде заказчик и инвестор не совпадают; В этом случае между инженером и заказчиком заключается инвестиционный договор который по своей природе является как правило либо договором поручения, либо договором комиссии. В качестве подрядчика выступают различные строительные, строительно-монтажные, проектростроительные и другие организации, либо индивидуальные предприниматели имеющие лицензию.

4.Предметом ДСП является результат деятельности подрядчика в виде вновь построенного или реконструированного объекта недвижимости

5.Цена устанавливается свободно, однако обычно составляется смета которая определяет постатейный перечень затрат на выполнение работ, стоимость материалов, оборудования. По ДС.П. подрядчик в праве требовать пересмотра сметы и увеличению цены, когда необходимо провести дополнительные работы. Оплата производиться в договорные сроки.

6.Отношения сторон носят длящиеся характер поэтому стороны могут предусмотреть сроки завершения отдельных этапов.

7.Форма Письменная, в виде единого документа часто применяются примерные формы.

8.Существуют два случая риска по Д.С.П.- Риск Гибели или повреждения объекта строительства и использованных при строительстве материалов, кроме того в риск подрядчика также входят и последствия действии субподрядчиков.

А) Закон императивно указывает, что при случайной гибели, повреждении объекта строительства до его приемки риск лежит на подрядчике, если заказчик принял отдельный этап до приемки работы в целом риск случайной гибели, повреждения лежит на нем данного результата. Если объект строительства до приемки погиб или поврежден из-за некачественных материалов заказчика, его оборудования, из-за его ошибочных указаний Подрядчик в праве требовать оплаты всех работ по смете при условии, что он предупреждал заказчика об этом.

Б) Риск случайной гибели повреждения материалов, оборудования лежит на стороне которая их предоставила. Кроме того договором может быть предусмотрена обязанность стороны на которой лежит ответственность риска застраховать объекты от случайной гибели, повреждения либо материал или оборудование, ответственность за причинение вреда третьим лицам при строительств. Условия такого страхования данные о страховщике, размер страховой суммы, какой риск застрахован сообщается контр агенту.

9.Д.С.П. могут заключаться в обычном порядке (Оферта- акцепт)И путем проведения торгов. Торги -это выбор подрядчика на выполнение работы, на основе конкурса который в виде тендера т.е. определяется путем предоставления оферт.

Права и обязанности подрядчика.

1)Он обязан осуществлять строительство в установленный срок. Работы должны выполняться в соответствие с тех. Документацией и сметой качественно. Тех документация и смета составляется в соответствие с требованиями нормативных документов куда входят(Госты и другие законные нормативы). Стороны обязаны согласовать смету и тех. Документацию. Смета и тех документация явл. Частью договора. Они прилагаются к его тексту в качестве приложения их наличие оговаривается в основном тексте договора. Имеют в место случаи, когда в ходе строительства необходимы дополнительные работы, которые увеличивают стоимость сметы. В этом случае подрядчик обязан письменно информировать об этом заказчика и ждать его указаний. При не получении ответа в течении десяти дней если иной срок не предусмотрен в договоре подрядчик обязан приостановить работу, при этом убытки за простой несет заказчик. При невыполнении подрядчиком этой обязанности он лишается права требовать оплаты этих работ.

При необходимости заказчик также может внести изменения в тех документацию если дополнительные работы не превышают 10% процентов от обшей сметной стоимости на строительство при этом подрядчик не вправе от них отказаться за дополнительную оплату. Если дополнительные работы превышают 10% процентов от стоимости этот вопрос подлежит согласованию

2)Подрядчик обязан обеспечить строительство своими материалами и оборудованием, если иное не предусмотрено договором строительного подряда. Если такое обеспечение лежит на заказчике подрядчик в праве не преступать к работе при непредставление материалов, оборудования, тех. Документации.

3)Подрядчик обязан выполнять все указания заказчика если они не противоречат договору и не явл. вмешательством в его хоз. Деятельность

4)Подрядчик Обязан: производить работы с соблюдением требований охраны окружающей среды, безопасности строительства и т.д.

5)Подрядчик обязан своевременно устранять недостатки выявленные при приемки работ.

Права и обязанности заказчика.

1. Он обязан предоставить подрядчику разрешение на земельный участок для строительства, его площадь и состояние должно соответствовать договору.

2. Заказчик обязан передать подрядчику проектную документацию, обеспечить своевременное начало работы, путём предоставления материалов, оборудования, оказывать услуги по содействию в строительстве, например по временной подводке энергоснабжения.

3. В праве осуществлять контроль за ходом выполнения работ, качеством материалов; при этом он не в праве вмешиваться в хозяйственную деятельность подрядчика. Если у заказчика нет специальных навыков за контролем строительством он в праве: заключить договор об оказании этой услуги без согласования с подрядчиком с инженером.

4. Если в ходе строительства обнаруживаться препятствия к надлежащему исполнению договора каждая из сторон обязана: принять разумные меры по их устранению в противном случае обязанная сторона возмещает убытки.

5. Если по независящим от сторон причинам работы приостановлены, и объект строительства законсервирован заказчик оплачивает работы в объеме которые выполненные до момента консервации.

6. Заказчик обязан: организовать и осуществить приемку результата работы за свой счет. В случаях по закону в приемки должны участвовать представители гос. Органов, местного самоуправления: если заказчиком явл. гос. Или муниципальные организации или строительство велось за счет денег из бюджета. Приемка осуществляется в предельно короткие сроки после уведомления об этом.

Задача приемка оформляется специальным актом подписанным сторонами. Отказ от подписания акта не исключает сдачу объекта. В этом случае акт подписывается только одной стороной, а об отказе другой в акте делается пометка такой акт имеет, юридическую силу пока не будет признан в суде по иску другой стороны недействительным. При этом суд устанавливает обоснованность мотивов отказа. Выявленные недостатки фиксируются в акте и подрядчик должен их в разумные сроки устранить.

Ответственность по Д.С.П.

Ответственность устанавливается в порядке и по основаниям установленным договором или законом. Ответственность строиться на общих правилах об ответственности, а в случаях по закону предусматриваться специальные правила. Если стороной договора явл. субъекты предпринимательства их ответственность наступает независимо от вины. В случаях по закону за нарушение в области строительства предусматривается адмистративная ответственность. Это строительство без получения необходимых по закону разрешений, за нарушение нормативных требований уменьшающих прочность, надежность, объекта.

Статья 754 Г.К. выделяет что при отступлении подрядчиком от требовании предусмотренных в тех. Документации от обязательных для него нормативов предусмотренных строительными нормами и правилами он также может быть привлечен к Гражданско правовой ответственности. В этом случае заказник в праве требовать:

В разумный срок устранения этих отступлений

Соразмерного уменьшения цены за работу

Если это предусмотрено договором возмещение своих расходов на устранение.

Договором могут быть предусмотрены и другие последствия.

Исключение : подрядчик не несет ответственности за мелкие отступления если докажет что они не повлияло на качество работы подрядчик

Однако эти последствия возможны также при ошибочных данных, которые заложены в тех документации. Здесь несет ответственность несет сторона ответственная за подготовку тех. Документации.

Подрядчик также несет ответственность за снижение прочности, устойчивости, надежности зданий сооружений при их перестройке и т.д. Здесь наступает ответственность как за ненадлежащие качество работы.

Подрядчик несет ответственность за недостатки объекта обнаруженные в пределах гарантийного. Заказчик обязан заявить о них в разумный срок после их обнаружения если на результат работ гарантийный срок не установлен требования о недостатках могут быть предъявлены в разумный срок но в пределах 5 лет со дня приемки объекта.

Подрядчик освобождается от ответственности если докажет что недостатки возникли в следствие неправильной эксплуатации, ненадлежащего ремонта в следствие нормального износа.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА:

КОНЦЕПЦИИ И СПОРЫ

Козлова Елена Борисовна

канд. юрид. наук, доцент кафедры адвокатуры и нотариата

Российской правовой академии Минюста России, г. Москва

E - mail : kozlova @ urexpert . ru

Необходимость определения особенностей правового регулирования договора строительного подряда связано с социально-экономической необходимостью становления, формирования и развития инфраструктуры общества. Данный договор совершенно справедливо считается правовым инструментом, позволяющим объединить различные ресурсы строительной сферы (организационно-экономические, материально-технические, инженерно-проектные, архитектурные и трудовые) в целях решения целого ряда социально-экономических задач развития страны .

Особенности правового регулирования отношений строительного подряда в основном обусловлены специфичностью его предмета.

М. И. Брагинский указывал на шесть позиций относительно предмета договора строительного подряда . Во-первых, выделяется три концепции унитарного предмета договора.

Согласно первой из них предметом договора строительного подряда выступает законченный строительством и готовый к сдаче объект (результат работ) . В данном случае интересна точка зрения С. С. Занковского, согласно которой предметом договора выступает результат работ (новое строительство, расширение действующего объекта, его реконструкция и т. п.), а производство работ (процесс) выступает объектом договора строительного подряда .

Данная концепция активно подвергается критике. В частности, В. В. Витрянский отметил, что «утверждение о том, что предметом договора строительного подряда является результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществленную форму, противоречит общим представлениям о предмете всякого договорного обязательства» .

О. Г. Ершов отмечает, что в этом случае выполнение работы подрядчиком оказывается вне рамок правового поля и происходит отождествление договора строительного подряда с договором купли-продажи, а в отличие от купли-продажи нормы о строительном подряде направлены на регулирование отношений, связанных не только с передачей готового объекта строительства, но и с выполнением работ .

Н. В. Черная утверждает, что совершенно справедливо В. Ф Чигир задавался вопросом, что же остается от договора строительного подряда по капитальному строительству, если допустить, что он не регулирует вопросы, связанные с выполнением работ по строительству. Значение этого договора в том именно и состоит, что он дает возможность заказчику ежедневно осуществлять строгий контроль за ходом работ по строительству .

Вторая группа ученых настаивает на том, что предметом договора строительного подряда выступает деятельность подрядчика, выраженная в возведении и сдаче объекта (процесс выполнения работ) .

Данный подход также критикуется. О. Г. Ершов применительно к нему отмечает, что в этом случае происходит отождествление договора строительного подряда с договором возмездного оказания услуг, поскольку исполнение последнего не предполагает наличие материального результата . Н. В. Черная соглашается с данным мнением, но указывает не на «отождествление», а о «необоснованное сближение» с договором возмездного оказания услуг, указывая, что результат деятельности подрядчика все-таки всегда имеет овеществленную форму, а договоры возмездного оказания услуг направлены на достижение результата, потребляемого в процессе оказания услуги, который не имеет вещественного содержания и неотделим от личности исполнителя .

Применительно к данному подходу показательно понимание предмета договора строительного подряда С. Н. Мокрова, который определил его следующим образом: «работы, связанные с созданием, реконструкцией или ремонтом объектов недвижимости, результатом которых будут либо новые, либо модернизированные, улучшенные объекты недвижимости» . В данном случае налицо попытка объединения первой и второй концепций унитарного предмета договора строительного подряда, однако, подобная формулировка не позволяет отнести автора и к приверженцам третьей теории унитарного объекта - теории двухэлементной структуры предмета договора строительного подряда.

Ряд исследователей придерживается концепции сложного предмета договора строительного подряда, согласно которой предмет договора состоит из двух элементов: работы (процесс их выполнения) и объект строительства (как результат выполненных работ) . Критикуя данный подход, О. С. Иоффе отмечал, что «единства здесь быть не может, ибо, пока ведутся работы, нет еще результата, а когда результат достигнут, работы уже не ведутся». О. С. Иоффе полагал, что «работы и результат должны рассматриваться как юридический и материальный объекты (прим.: предметы) , а не как разные элементы единого объекта подрядного правоотношения» .

Данную точку зрения фактически разделили, в частности, В. Р. Файзулин, который отмечает, что предмет договора строительного подряда состоит в выполнении подрядчиком строительных либо иных связанных со строящимся объектом работ и передачи их заказчику в виде конечного результата ; А. М. Эрделевский, утверждающий, что предметом договора подряда является выполнение подрядчиком определенной работы, завершающейся результатом, который имеет овеществленную форму и другие авторы .

Особое внимание следует обратить на точку зрения, высказанную Ю. А. Серковой, которая в обоснование двухэлементной структуры предмета договора строительного подряда, отмечает, что ст. 740 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), говорит о предмете договора строительного подряда, а п. 1 ст. 741 ГК РФ определяет, что объект строительства составляет предмет договора строительного подряда. В данном случае глагол «составляет» следует рассматривать как тождественный категории «является составной частью» предмета договора строительного подряда наряду с действиями подрядчика по выполнению работы .

Теория двух предметов (объектов) договора строительного была высказана, в частности, классиком российской цивилистики О. С. Иоффе. Он выделял материальный объект подрядных отношений по капитальному строительству – возводимое сооружение и юридический объект – деятельность подрядчика, на которую вправе притязать заказчик .

Эта концепция также подверглась критике. В частности, В. П. Грибанов отмечал, что «выделение в качестве самостоятельных объектов гражданского правоотношения воли и поведения субъектов искусственно разрывает эти два взаимосвязанных явления» .

М. Я. Черняк, оценивая рассматриваемую теорию О. С. Иоффе, писал, что «совершенно очевидно, что «материальный объект» создается в результате производственной деятельности подрядчика, а поэтому нельзя, по нашему мнению, отрывать эту деятельность («юридический объект, по О. С. Иоффе) от «материального объекта» . «И разве не ясно, что в правовом аспекте «материальный объект» не может не быть вместе с тем «юридическим объектом?» - задавался, в свою очередь, вопросом С. Ф. Кечекьян .

В настоящее время П. П. Баттахов присоединяется к данной теории , однако, в целом учеными отмечается недопустимость подобного подхода к определению предмета договора строительного подряда. Например, О. Г. Ершов аргументировал данный вывод, в частности, тем, что «договор строительного подряда является основанием возникновения сложного обязательственного правоотношения, которое, в свою очередь, предполагает существование единого «сложного» предмета исполнения» .

Некоторые исследователи называли предметом договора не отдельные действия подрядных организаций, а сдачу готовых объектов строительства . Наконец, последние считали возможным существование альтернативных предметов договора: либо законченный строительством объект, либо комплекс общестроительных или специальных работ .

В юридической литературе можно встретить даже утверждение о том, что предмет договора строительного подряда составляют «отношения, связанные с созданием недвижимого объекта, вновь создаваемого или подлежащего улучшению» .

Не нашел своих сторонников и подход, согласно которому предмет договора строительного подряда может быть выражен в следующих действиях:

• подрядчика: строительство определенного объекта и передача его заказчику; реконструкция предприятия, здания, сооружения или иного объекта и передача результатов работ заказчику; выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ и передача их результатов заказчику;
• заказчика: создание подрядчику необходимых условий для выполнения работ; принятие объекта строительства или результатов иных строительных работ; уплата обусловленной цены за выполненные работы .

Отсутствием единой научной концепции порождается разнородность понимания предмета договора строительного подряда на уровне правовых актов, в частности, в ведомственных актах.

Судебная практика также неоднозначна в оценке предмета договора строительного подряда, однако в ней не нашли своего отражения концепции двух предметов договора строительного подряда, альтернативного предмета договора, а также концепция предмета – отношения.

Для уяснения вопроса о предмете договора строительного подряда следует обратиться к особенностям правового режима данной сделки.

К особенностям правового режима договора строительного подряда как сделки, лежащих в сфере прав и обязанностей сторон договора и касающихся непосредственно работ (процесса их выполнения), можно отнести следующее:

• подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено иное, несет обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями, конструкциями, или оборудованием, что установлено п. 1 ст. 745 ГК РФ;
• в случае обнаружившейся невозможности использования предоставленных заказчиком материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ и отказа заказчика от их замены подрядчик имеет право отказаться от договора строительного подряда и потребовать уплаты цены договора пропорционально выполненной части работ, что закреплено п. 3 ст. 745 ГК РФ;
• заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правомерностью использования подрядчиком материалов заказчика, что определено п. 1 ст. 748 ГК РФ;
• согласно ст. 749 ГК РФ заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством может без согласия подрядчика заключить договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). Градостроительный кодекс РФ в пп. 22 ст. 1 определяет инженера (инженерную организацию) следующим образом: «технический заказчик» - физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика заключают договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливают задания на выполнение указанных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждают проектную документацию, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции, предусмотренные Градостроительным кодексом РФ.
• ст. 751 ГК РФ на подрядчика наложена обязанность при осуществлении строительства и связанных с ним работ соблюдать требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ.

В ГК РФ заложена также и особенность правового режима договора строительного подряда, лежащая в сфере прав и обязанностей сторон договора и касающаяся уже непосредственно объекта строительства (результата выполненных работ) как объекта недвижимого имущества. В соответствии со ст. 747 ГК РФ заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок, площадь и состояние которого должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.

Таким образом, особенности правового режима договора строительного подряда как сделки установлены законодателем с учетом и особенностей процесса выполняемых по договору работ, и объекта строительства как результата выполненных работ, в связи с чем следует определять предмет договора строительного подряда именно как совокупность двух этих элементов.

Список литературы:

1. Абрамцова Е. Л. Договор подряда в гражданском праве России: дис. …канд. юрид. наук. Волгоград, 2005.
2. Баттахов П. П. Строительный подряд в России // Вестник Якутского государственного университета, 2008. Том 5. № 3.
3. Брагинский М. И. Совершенствование законодательства о капитальном строительстве. М.: Стройиздат, 1982.
4. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2002.
5. Ващенко П. Н. Строительный подряд: вопросы теории и практики // Право и образование, 2009. № 12.
6. Витрянский В. В. Договор строительного подряда и иные договоры в сфере строительства // Хозяйство и право. 2005. № 7. Прил.
7. Грибанов В. П. О достоинствах и недостатках курса лекций О. С. Иоффе // Советское государство и право, 1960. № 3.
8. Грудцына Л. Ю., Спектор А. А. Гражданское право России: учебник для вузов. М.: Юстицинформ, 2008.
9. Ершов О. Г. О предмете договора строительного подряда // Бюллетень нотариальной практики, 2008. № 4.
10. Занковский С. С. Предпринимательские договоры. М.: Волтерс Клувер, 2004.
11. Заяханов Г. М. Договор строительного подряда в российском гражданском праве: дис. …канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2009.
12. Иоффе О. С. Избранные труды: в 4 т. Т. III. Обязательственное право. С-Пб.: Изд-во «Юридический центр «Пресс», 2004. С. 453
13. Каравайкин А. А. Правовые вопросы капитального строительства // Вопросы советского гражданского права. М., 1960.
14. Кечекьян С. Ф. правоотношения в социалистическом обществе. М.: АН СССР, 1958.
15. Макаров О. В. К вопросу о понятии, сущности и существенных условиях договора строительного подряда // Правовые вопросы строительства. 2009. № 2.
16. Мокров С. Н. Динамика обязательственных отношений сторон, основанных на договоре строительного подряда: дис. … канд. юрид. наук. Москва, 2008.
17. Озеров П. С. Гражданско-правовое регулирование отношений строительного подряда: дис. …канд. юрид. наук. Краснодар, 2003.
18. Патушинский Б. А. Гражданское право. Ч. 2. Учебник для юридических вузов. М. НКЮ. 1938.
19. Серкова Ю. А. Классификация условий договора применительно к существенным условиям договора строительного подряда // Ученые записки Казанского государственного университета. Гуманитарные науки, 2008. Том 150. Кн. 5.
20. Градостроительный кодекс Российской Федерации // Гражданский Кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 16
21. Гражданский кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410
22. Файзулин В. Р. Договор строительного подряда по российскому гражданскому праву: дис. …канд. юрид. наук. Москва, 2005.
23. Черная Н. В. Объект незавершенного строительства как предмет договора строительного подряда // Юридический мир. 2010. № 11.
24. Черняк М. Я. Новое в правовом регулировании строительства // Советское государство и право. 1962. № 4.
25. Чигир В. Ф. Договор подряда по капитальному строительству. Минск: БГУ, 1958.
26. Эрделевский А. М. Общие положения о подряде // СПС Консультант Плюс

Татьяна Нефедова

Нет регалий!!!

Что является этапом строительства, может ли «нулевой цикл» быть этапом строительства, как документально оформить окончание и принятие работ по отдельному этапу строительства - эти и другие вопросы, с которыми специалисты сталкиваются на практике, рассмотрены в данной статье. Актуальность этих вопросов продиктована и тем, что в нормативно-законодательной базе нередко данные понятия раскрыты не полностью.

Строительство любого объекта представляет собой сложный комплекс работ, состоящий из следующих один за другим этапов на протяжении продолжительного периода времени. Условиями договора подряда может быть определена сдача работ заказчику либо по мере выполнения всего объема работ, либо по этапам.
На практике встречаются различные виды приемки: промежуточная, частичная, приемка отдельных этапов работ. Зачастую схожесть понятий и неоднозначное закрепление в договоре строительного подряда конкретных взаимоотношений сторон по сдаче-приемке результатов работ может приводить к спорным ситуациям. Четкое разграничение имеет принципиальное значение для распределения рисков случайной гибели или случайного повреждения результата работ. В случае принятия промежуточных работ, не относящихся к отдельному этапу, действует общее правило о распределении рисков, а при принятии отдельного этапа работ распределение рисков регулируется специальным правилом. Ниже мы остановимся на приемке отдельных этапов работ (этапа строительства).

Что является этапом работ (этапом строительства)?

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 753 ГК РФ заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке. При этом в соответствии с п. 3 ст. 753 ГК РФ заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика. Данной норме корреспондирует и п. 1 ст. 741 ГК РФ, предусматривающий, что риск случайной гибели или повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик.

Следует отметить, что ГК РФ не раскрывает подробно, что понимается под отдельным этапом работ (этапом строительства), выполняемых по договору строительного подряда.

Понятие этапа строительства содержится в п. 8 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 г. № 87, в п. 2 Положения об организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 г. № 145, в п. 3.2.1 Методологических положений по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденных приказом Росстата от 11.03.2009 г. № 37 (согласованы с Минэкономразвития России и введены в действие с 1 июня 2009 г.). Исходя из указанных документов, этапом строительства является строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, т. е. независимо от строительства иных объектов капитального строительства на этом земельном участке, а также строительство части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, т. е. независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства.

Согласно данному определению этапа им, по сути, может быть только то, что в том же приказе Росстата от 11.03.2009 г. № 37 и в других официальных документах именуется «очередью строительства» и «пусковым комплексом». Практически лишь они способны быть частью объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, т. е. независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства.

Очередь строительства - часть строительства, состоящая из группы зданий, сооружений и устройств, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом. Может состоять из одного или нескольких пусковых комплексов.

Пусковым комплексом является совокупность нескольких объектов (или их частей) основного производственного и вспомогательного назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйства, связи, внутриплощадочных инженерных коммуникаций, благоустройств и других объектов, являющихся частью стройки или ее очереди, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом, и нормальные условия труда для обслуживающего персонала согласно действующим нормам (п. 3.2.1 приказа Росстата № 37, п. 3.12, 3.13 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, утвержденной постановлением Госстроя России от 5.03.2004 г. № 15/1).

Следует обратить внимание, что необходимость разработки проектной документации на объект капитального строительства применительно к отдельным этапам строительства устанавливается заказчиком и указывается в задании на проектирование. Разработка проектной документации, согласно Письму ОАО «Центр методологии нормирования и стандартизации в строительстве» от 06.06.2008 г. № 478/СН «Разъяснения ОАО “ЦНС” о статусе СНиП 11-01-95», осуществляется в соответствии с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87. Возможность подготовки проектной документации в отношении отдельных этапов строительства должна быть обоснована расчетами, подтверждающими технологическую возможность реализации принятых проектных решений при осуществлении строительства по этапам.

Проектная документация в отношении отдельного этапа строительства разрабатывается в объеме, необходимом для осуществления этого этапа строительства. Указанная документация должна отвечать требованиям к составу и содержанию разделов проектной документации, установленным Положением о составе разделов документации и требованиях к их содержанию (утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 г. № 87) для объектов капитального строительства.

Подготовка проектной документации играет важную, а зачастую и решающую роль, например, в разрешении споров. Исходя из нормативного трактования этапа строительства, можно ли выделить «нулевой цикл» в этап строительства?

Является ли «нулевой цикл» этапом строительства?

Полная версия статьи в печатной версии журнала Жилищное Право или на сайте через 3 месяца.