Ограничения права собственности гражданское право. Право собственности
В дореформенный период существования исключительной государственной собственности на землю проблема ограничений прав собственников земельных участков не возникала в виду отсутствия таковых. С началом земельной реформы возможность правомерного ограничения прав собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов впервые была предусмотрена в ст. 54 ЗК РСФСР 1991 г., согласно которой их права «могут быть ограничены в интересах других природопользователей, а также в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и законодательством республик, входящих в состав РСФСР». Однако из данной нормы не было ясно, во-первых, кем и в каком порядке могли быть ограничены права землепользователей, а во-вторых, почему названные ограничения могли осуществляться только законодательством республик, а не всех субъектов РФ.
Впоследствии попытка урегулировать основания, порядок и правовые последствия установления ограничений прав на землю была предпринята в Конституции России, а также в земельном и градостроительном законодательстве РФ и субъектов РФ. Причинами появления соответствующих правовых норм стало осознание представителями органов власти всех уровней теории социальной функции собственности, необходимости ее служения общественным интересам. Однако до настоящего времени в нормативно-правовых актах РФ отсутствует четкое разграничение понятий «ограничения», «обременения» и «пределы» осуществления правомочий собственников земельных участков. Ограничения права собственности не могут состоять в изъятии из его содержания тех или иных правомочий. При ограничении правомочие, подлежащее ограничению, не исключается из права собственности, но не может быть осуществимо в полном объеме. Поскольку правомочие, подлежащее ограничению, не исключается, а остается в содержании права собственности при отмене ограничения происходит не новое приобретение этого правомочия, а восстановление возможности осуществления его в полном объеме. Таким образом, по своей сути ограничения права собственности касаются не права, а лишь его осуществления.
По мнению О.И. Крассова, под ограничениями прав лиц, использующих земельные участки, следует понимать установленные в административном порядке запреты на отдельные виды хозяйственной деятельности и использования земли либо требования о воздержании от совершения определенных действий. Виды и характер ограничений основаны на предписаниях, содержащихся в соответствующих нормативных актах. Установление ограничений прав лиц на земельные участки представляет собой форму закрепления в законодательстве пределов осуществления субъективных прав лиц на земельные участки. В связи с этим представляется обоснованным сформулировать классификацию ограничений права собственности на земельные участки.
По содержанию ограничения права собственности в самом общем виде можно классифицировать в две большие группы: ограничения права юридического распоряжения и ограничение права пользования объектом права собственности. По властному органу , непосредственно принимающему решение об установлении ограничений, следует выделить судебные органы, а также органы исполнительной власти РФ, субъектов РФ и органы местного самоуправления. По сроку действия ограничения бывают бессрочными или установленными на определенный срок.
По субъекту права собственности, земельный участок которого подвергается ограничениям, можно выделить ограничения права частной собственности, государственной (РФ и субъектов РФ) и муниципальной собственности. Так, по мнению А.А. Соколовой, «ограничения права муниципальной собственности представляют собой предусмотренные законом правила, понуждающие муниципальные образования воздерживаться от определенных действий, механизмы, устанавливающие препятствия для не законных действий несобственников в отношении муниципального имущества в целях защиты прав и интересов населения».
На наш взгляд, ограничения муниципальной или государственной собственности (в отличие от частной собственности) касаются преимущественно правомочия распоряжения земельным участком. Это обусловлено тем, что органы местного самоуправления (равно как и органы государственной власти) непосредственно не занимаются хозяйственной деятельностью на земле. Ограничения в распоряжении государственными или муниципальными земельными участками прямо предусмотрены в ст. 27 ЗК РФ (ограничения оборотоспособности земельных участков). Кроме того, например, орган местного самоуправления стеснен в возможности предоставления земельного участка под застройку физическим и юридическим лицам на территории, где документами территориального планирования вышестоящего уровня запланировано размещение объекта капитального строительства федерального (регионального) значения. Возможность органов местного самоуправления в предоставлении земельного участка в частную собственность также сужается и в случае установления публичного сервитута органами государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ (например, в случае необходимости прокладки федеральных магистральных нефте- или газопроводов).
В качестве примера ограничений государственной собственности на землю можно выделить конструкцию права общего природопользования, позволяющую гражданам пользоваться без особого разрешения водными объектами (для купания, забора воды без применения технических средств), собирать грибы, ягоды и иные дары леса, бурить скважины на первый водоносный горизонт при постройке колодцев и т.д. Таким образом, правомочия государства-собственника ограничиваются в общественных интересах.
В зависимости от предмета правового регулирования , можно различать следующие виды ограничений:
Конституционно-правовые ограничения . Конституция Российской Федерации установила в статье 55 (часть 3), что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Таким образом, ограничение прав должно быть соразмерно конституционно значимым целям защиты соответствующих прав и законных интересов.
Градостроительные ограничения прав собственников земельных участков. Назначение градостроительного законодательства заключается в том, чтобы определить права собственников недвижимости в части видов разрешенного использования и параметров изменений (строительства) объектов недвижимости, а также обеспечить контроль за соблюдением этих прав. Из трех правомочий собственника участка градостроительное законодательство регламентирует, прежде всего, право пользования. Виды разрешенного использования недвижимости (магазин, офис, жилье) и ее параметры (этажность, общая площадь) определяют величину пользы, которую конкретный объект недвижимости может принести ее собственнику. Устанавливая такое право градостроительное законодательство во многом предопределяет стоимость недвижимости не только на текущий момент, но и в будущем.
Градостроительно-правовые ограничения сужают возможность собственника осуществлять отдельные субъективные права в течение определенного времени, на определенной территории или по отдельным вопросам (параметрам и видам использования участка) вплоть до их устранения. При этом само правомочие собственника по владению, пользованию и распоряжению участком как таковое не исчезает, но возникают затруднения (стеснения) при осуществлении указанных правомочий. При отмене нормативного акта, повлекшего установление ограничений (например, в случае отмены решения о государственной охране памятника культуры (истории, архитектуры и т.д.), правомочия собственника восстанавливаются в полном объеме.
Земельно-правовые ограничения . К их числу следует отнести ограничения прав на землю в интересах объектов специального назначения (транспорта, связи и т.д.). Например, такого рода ограничения хозяйственной деятельности в целях обеспечения надлежащих условий эксплуатации автодорог и нормальной работы автотранспорта предусмотрены постановлением Правительства РФ от 1 декабря 1998 г. «Об утверждении Правил установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования». Другой разновидностью данной группы ограничений является резервирование земельного участка. Согласно п. 4 ст. 28 ЗК РФ, резервирование земельных участков для государственных или муниципальных нужд является основанием для отказа в предоставлении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам. Собственник земельного участка, попавшего в пределы зарезервированной территории, может быть ограничен в праве пользования им.
Своеобразной разновидностью резервирования можно считать ограничение прав собственника предстоящим изъятием участка для государственных или муниципальных нужд. С момента государственной регистрации решения государственного или муниципального органа о таком предстоящем изъятии земельного участка, собственник испытывает стеснения в осуществлении своих правомочий, например, в части застройки земельного участка или иных действий, связанных с повышением стоимости земли.
Эколого-правовые ограничения . Это один из наиболее распространенных видов ограничений, означающий запрет причинения ущербаокружающей среде, посягающего на конституционное право каждого на благоприятную окружающую среду. Данная задача решается, во-первых, посредством создания территориальных экологических ограничений приданием определенным территориям особого эколого-правового статуса (особо охраняемых природных территорий или зон экологического бедствия), а также посредством установления территориальных ограничений, вызванных осуществлением хозяйственной или иной деятельности (санитарные зоны, санитарно-защитные, охранные зоны и т.д.). Так, правомочия собственника ограничиваются при создании практически любой особо охраняемой природной территории, в том числе в их охранных зонах.
Во-вторых, введение ограничений, стесняющих правомочие пользования собственника, в связи с установлением экологических требований- предъявление к хозяйственной и иной деятельности обязательных условий, ограничений или их совокупности , установленных законами, иными нормативными правовыми актами, природоохранными нормативами, государственными стандартами и иными природоохранными нормативными документами. Такие требования могут предъявляться к хозяйственной или иной деятельности в различных сферах человеческой жизнедеятельности и отраслях экономики - промышленности, транспорте, обороне и т.д. и касаются, в том числе, экологических ограничений при строительстве хозяйственных объектов.
1. Назовите виды и формы собственности на землю? Каковы проблемы в сфере разграничения государственной собственности на землю?
2. Сформулируйте определение права частной собственности на землю. Каково его содержание?
3. Каковы основания и порядок приобретения права частной собственности на землю? Каковы должны быть размеры приватизируемого (переоформляемого) гражданином земельного участка?
4. Назовите основания прекращения права частной собственности на землю. В каких случаях она осуществляется принудительно?
5. Дайте определение ограничений права частной собственности на землю. В каких целях они устанавливаются?
Литература
1. Анисимов А.П. Проблема приобретения права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности в свете нового земельного законодательства // Юрист. – 2002. - № 12.
2. Анисимов А.П., Мелихов А.И. Конституционно-правовые проблемы совершенствования законодательства Российской Федерации о частной собственности на землю // Юридический мир. – 2003. - № 5.
3. Волков Г.А. Переоформление прав на землю по Земельному кодексу Российской Федерации // Экологическое право. – 2003. - № 1.
4. Волкова Т.В. Правовое регулирование перераспределения земель // Вестник СГАП. -2002. - № 2.
5. Галиновская Е.А. К вопросу об оформлении прав на земельные участки. // Право и экономика. – 2003. - № 1.
6. Гольцблат А.А. Мотивы скорейшей приватизации земли. // Право и экономика. – 2003. - № 3.
7. Грудцына Л. Особенности владения, пользования и распоряжения садовым участком // Адвокат.- 2004. - № 6.
8. Камышанский В.П. Ограничения права собственности. Монография. - Спб.: Санкт-Петербургский университет МВД России, 2000.
9. Карномазов А.И. Судебные споры о признании права собственности на земельные участки // Нотариус. - 2004. - № 1.
10. Кузнецов Д. Понятие приватизации земельных участков в российском законодательстве // Хозяйство и право. - 2004. - № 7.
11. Кульнев В.Н. Проблемы применения земельного законодательства в связи с разграничением государственной собственности на землю // Аграрное и земельное право. – 2004. - № 1.
12. Медведев С. Новое земельное законодательство: разграничение государственной собственности на землю и участие публичных образований в хозяйственном обороте земли // Хозяйство и право. – 2002. - № 7.
13. Прохорова Н.А. Содержание права государственной собственности на землю по Земельному кодексу РФ // Журнал российского права. 2003. № 8
14. Сыродоев Н.А. Возникновение прав на землю // Государство и право. – 2004. - № 10.
15. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. - 2002. - № 3.
16. Черноморец А.Е. Право собственности в сельском хозяйстве Российской Федерации. - М, 1993.
17. Эйриян Г. Определение собственника на вновь образованные земельные участки // Российская юстиция. – 2004. - № 2.
(Возможность совершения сделок с недвижимостью, находящейся в ипотеке, аренде, доверительном управлении, под арестом, полученной по ренте или в опекунстве)
Под обременением недвижимости понимается такая ситуация, при которой ее хозяин вынужден действовать или наоборот отказаться от совершения ряда действий под влиянием определенных условий и требований. Обременение в целом накладывает на возможность распоряжения объектом недвижимости некоторые ограничения. Иными словами, если над недвижимостью установлено какое-либо обременение, то собственник такого объекта уже не может реализовывать свои права относительно него в полном объеме. Одновременно с этим, в результате обременения ряд прав на недвижимый объект могут возникнуть и у лиц, которые его собственниками не выступают.
Законодательство выделяет несколько видов обременения недвижимости , в частности это:
- ипотека, при которой приобретенная недвижимость находится в залоге кредитора до погашения её стоимости;
- аренда, при которой имущество фактически арендатору не принадлежит, но используется для получения прибыли;
- арест, как ограничение права пользования принадлежащего имущества;
- рента, предусматривающая пожизненное содержание взамен предоставления права собственности;
- опека и попечительство, ограничивающие право распоряжения имуществом некоторых категорий граждан;
- сервитут, предоставляющий право ограниченного пользования чужой недвижимостью;
- включение объекта в перечень культурных памятников, обязывающее поддерживать недвижимость в исправном состоянии;
- доверительное управление недвижимостью, при которой предоставляется право совершения сделок с недвижимостью в интересах собственника.
Ипотека . На сегодняшний день, пожалуй, самым распространенным видом обременения выступает ипотека. Её суть, как обременения, обусловлена тем, что пока полностью не будет погашен кредит, выданный на приобретение жилья, объект считается фактически принадлежащим банку. Он находится у него в залоге. Однако право собственности у заемщика возникает на жилой объект сразу после оформления по всем правилам сделки купли-продажи. Распоряжаться объектом собственник может. Но его полномочия по распоряжению ограничиваются лишь возможностью регистрироваться в этом объекте, регистрировать по своему усмотрению в нем любых других лиц. Такие сделки с объектом, как сдача его в наем, передача в безвозмездное пользование и, конечно, купля-продажа могут совершаться исключительно с согласия банка. Банк сам определяет порядок, по которому должно происходить согласование таких сделок. Права собственника жилища, приобретенного в ипотеку, регулируются Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ от 16.02.1998 г.
Рента . На рынке жилой недвижимости получил распространение такой вид прав на объект, как рента, дающая возможность пожизненного содержания. Заключив сделку такой ренты, приобретатель жилого помещения или дома обретает статус его собственника, но при этом за прежним собственником сохраняется право проживания в нем. Вместо денег за покупку объекта новый собственник должен регулярно в силу этого договора платить ренту, представляющую собой оплату лекарств, продуктов, иных платежей, в которых заинтересован прежний владелец. Необходимость уплачивать ренту, ежемесячный размер которой не устанавливается меньше МРОТа, сохраняется до того из моментов, пока получатель ренты не умрет. Только после этого объект может считаться перешедшим в полное распоряжение нового владельца. Чтобы сдать внаем, продать объект или заложить его в качестве залога в банк, необходимо от получателя ренты получить нотариально оформленное согласие. Обременение с объекта может быть снято лишь тогда, когда новый собственник сможет в регистрационную службу предоставить свидетельство о смерти того, кому он выплачивал ренту. Законодательные основы пожизненного содержания с иждивением на основании передачи права собственности на жилье определены Главой 33 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).
Опека и попечительство , как виды обременения, актуальны тогда, когда права на недвижимый объект имеются у малолетних, несовершеннолетних или лишенных дееспособности граждан. Любую сделку с объектом можно совершить в таком случае лишь при согласии, полученном от органа опеки. Такая процедура направлена на обеспечение сохранности интересов указанной категории граждан. Особенности обращения с недвижимым имуществом подопечного определены Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" 48-ФЗ от 24.04.2008 г.
Доверительное управление может осуществляться в отношении объекта недвижимости, в случае заключения соответствующего договора доверительного управления таким имуществом. Такой договор направлен на передачу объекта во владение и управление другому лицу на определенный срок. Получившее в управление недвижимость лицо именуется доверительным управляющим. У него при заключении такого договора возникает обязанность управлять недвижимостью строго в интересах учредителя, то есть того, кто недвижимость предоставил. Иногда по договору доверительного управления выгодоприобретателем становится иное лицо, которое к переданной недвижимости какого-либо отношения не имеет. Доверительное управление подлежит государственной регистрации как вид обременения. Данная регистрация накладывает определенные трудности в плане возможности расторжения этого договора. Ограничения в правах появляются у собственника недвижимости, а не у доверительного управляющего. У последнего, наоборот, в связи с заключенным договором появляются новые возможности. Доверительное управление недвижимым имуществом осуществляется в соответствии с Главой 53 ГК РФ.
Аренда . К обременению недвижимости относится и договор аренды. Аренда, в соответствии с Главой 34 ГК РФ определена как договор, по которому собственник недвижимого объекта (арендодатель) передает его другому лицу (арендатору) за плату в пользование и распоряжение на определенных условиях. Договор аренды подлежит государственной регистрации при сроке аренды более года. У арендатора появляется возможность при согласии арендодателя передать объект в субаренду, что делается почти всегда с целью извлечения прибыли. Собственник же имущества теряет возможность использовать объект в своих собственных интересах и целях. В этом, собственно, и заключается смысл аренды, как обременения.
Сервитут . Часто обременным объект недвижимости, например, участок земли оказывается под влиянием чужого права. Законодательные основы такого обременения определены в статье 274 ГК РФ, а соответствующее право называется "сервитут". Другими словами сервитут дает другому лицу или лицам право ограниченного пользования участком, у которого имеется собственник. Чаще всего сервитут над участками устанавливается для обеспечения возможности прохода либо проезда. Обременение в виде сервитута может накладываться, когда появляется необходимость прокладки коммуникаций, водопроводных и прочих систем, если при этом они пролегают через чью-то частную собственность. Сервитутом обременяются и здания. Различают публичный сервитут, а также частный его вид. И любой из собственников недвижимости при необходимости вправе требовать от соседей установления сервитута для объективных нужд. Сервитут подлежит обязательной регистрации. Практически всегда сервитут является нежелательной для собственника мерой и поэтому, как правило, такой и обременение устанавливается соответствующим решением судебного органа.
Арест . Обременение на имущество в виде ареста налагает не его собственник, а государственный орган (суд). Арест одновременно выступает мерой обеспечения иска. Возможность ареста недвижимого имущества в качестве меры обеспечения иска определена в статье 140 Гражданского процессуального кодекса РФ. Если арест на недвижимость должника наложен на стадии судебного разбирательства, то продать или заложить этот объект у должника уже не получится. Арест, как обеспечительная мера, может негативно повлиять на исход сделки купли-продажи. Ведь с момента подачи документов на регистрацию и до завершения этой процедуры может пройти месяц. За месяц человек может задолжать крупные суммы денег, в результате чего по иску его кредиторов его имущество, в том числе и продаваемая недвижимость, может оказаться под арестом. С находящимся под арестом объектом нельзя совершать вообще никаких сделок. Именно по этой из причин важно соблюдать правило о том, что все расчеты за купленную недвижимость нужно производить исключительно после регистрации перехода прав на нее. Если сделка с арестованным имуществом и будет проведена, ее суд признает недействительной. И покупатель будет вынужден тратить собственное время, силы и деньги на долгие судебные разбирательства. Наложение ареста на объект лишает его собственника возможности им распоряжаться по своему желанию. Снимается арест при устранении причин его наложения также судебным решением (определением), которое своевременно должно поступить в регистрирующий орган.
Возможность установления ограничений использования земельных участков предусматривалась еще советским земельным законодательством. Как отмечала О. А. Самончик, в советском земельном праве выделялись общие и специальные ограничения прав землепользователей.
Под первыми понималась общая обязанность всех землепользователей не совершать на своем участке действий, которые хотя бы и соответствовали общему характеру земельных прав, но могли нарушить интересы соседей (причем круг последних не был уточнен). Специальными являлись ограничения, устанавливаемые в интересах транспорта, промышленных предприятий, курортов, заповедников, заказников и т.д.
С началом земельной реформы возможность правомерного ограничения прав собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов впервые была предусмотрена в ст. 54 ЗК РСФСР, согласно которой их права могли «быть ограничены в интересах других природопользователей, а также в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и законодательством республик, входящих в состав РСФСР». Однако из данной нормы оставалось неясным, во-первых, кем и в каком порядке могли быть ограничены права землепользователей, а во-вторых, почему названные ограничения могли осуществляться только законодательством республик, а не всех субъектов РФ.
Впоследствии попытка урегулировать основания, порядок и правовые последствия установления ограничений прав на землю была предпринята в Конституции РФ, а также в земельном и градостроительном законодательстве РФ и субъектов РФ. Причинами появления соответствующих правовых норм стало осознание представителями органов власти всех уровней теории социальной функции собственности, необходимости ее служения общественным интересам. Однако до настоящего времени в нормативных правовых актах РФ отсутствует четкое разграничение понятий «ограничения», «обременения» и «пределы» осуществления правомочий собственников земельных участков. Ограничения права собственности не могут состоять в изъятии из его содержания тех или иных правомочий. При ограничении правомочие, подлежащее ограничению, не исключается из права собственности, но не может быть осуществимо в полном объеме . Поскольку правомочие, подлежащее ограничению, не исключается, а остается в содержании права собственности, при отмене ограничения происходит не новое приобретение этого правомочия, а восстановление возможности осуществления его в полном объеме. Таким образом, по своей сути ограничения права собственности касаются не права, а лишь его осуществления.
Необходимо четко отличать категорию «ограничение права собственности» от его пределов. Пределы права собственности (в отличие от ограничений) указывают на наличие внешних границ данного права и помогают лучше понять его содержание. В этом смысле целевое назначение и разрешенное использование земельного участка являются не ограничениями, а определяют пределы (границы) правомочий собственника. Другими словами, установление для отдельно взятого участка определенного целевого назначения никак не уменьшает (стесняет) объем правомочий собственника, а показывает границы его возможностей по использованию земельного участка. В самом деле, можем ли мы считать, что собственник дачного участка «ограничен» в возможности построить на нем многоквартирный дом? Нет, поскольку такие «возможности» для дачного участка не допустимы в принципе (нс предусмотрены градостроительным регламентом), а значит, речь идет нс об ограничениях, а о пределах права собственности гражданина - дачника.
Следует различать «ограничения» и «обременения» прав на земельные участки. Согласно ст. 1 Закона о регистрации нрав на недвижимость ограничения (обременения) - это «наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды концессионного соглашения, ареста имущества и других)». Таким образом, при буквальном толковании данной нормы получается, что сервитут, аренда и ипотека являются разновидностями ограничений (обременений) прав собственника, причем разницы между «ограничениями» и «обременениями» права собственности не прослеживается.
Рассматривая понятия «ограничения», «обременения» прав на земельный участок и «сервитуты» следует отметить, что они имеют ряд сходных признаков, поскольку определяют правовой режим земельного участка, и ряд принципиальных отличий. К числу последних относится, например, различное решение вопроса о возмездности установления обременений, ограничений и сервитутов. Ограничения прав собственников земельных участков всегда безвозмездны, в отличие от возмездных обременений. Сервитут занимает особое место среди обременений прав на землю и может быть как возмездным, гак и безвозмездным. Он является способом обременения земельного участка, препятствием в реализации правомочий собственника. При этом названные различия понятий «сервитут» и «ограничение права собственности» справедливы применительно к частным, но не публичным сервитутам, поскольку последние устанавливаются не в договорном, а в административном порядке путем принятия нормативного акта. Публичный сервитут может являться разновидностью ограничений права собственности и иных прав на земельные участки.
Представляется обоснованным сформулировать следующую классификацию ограничений права собственности и иных прав на земельные участки.
По содержанию ограничения прав на землю в самом общем виде можно классифицировать в две большие группы: ограничения нрава юридического распоряжения и ограничение права пользования объектом нрава собственности. Ограничение права владения земельным участком вряд ли может представлять особый интерес, поскольку при лишении собственника правомочия владения утрачивается всякий смысл сохранять за ним право собственности на этот земельный участок. Ограничения правомочия владения могут устанавливаться законом, как правило, на определенный срок и носят временный характер (например, при реквизиции земельных участков) . По властному органу, непосредственно принимающему решение об установлении ограничений, следует выделить судебные органы, а также органы исполнительной власти РФ, субъектов РФ и органы местного самоуправления. По сроку действия ограничения бывают бессрочными или установленными на определенный срок.
По субъекту права собственности, земельный участок которого подвергается ограничениям, можно выделить ограничения права частной, государственной (Российской Федерации и субъектов РФ) и муниципальной собственности. Так, по мнению М. С. Сотниковой, «ограничения права муниципальной собственности на земельные участки - это обусловленное принятием федеральных или региональных правовых актов уменьшение (сужение) правомочий органов местного самоуправления, заставляющее их воздерживаться от осуществления определенных актов распоряжения находящимися в муниципальной (или неразграниченной государственной) собственности земельных участков в целях обеспечения прав и охраняемых законом интересов более широкого круга лиц - жителей субъекта РФ или Российской Федерации в целом».
На наш взгляд, ограничения права муниципальной или государственной собственности (в отличие от частной собственности) касаются преимущественно правомочия распоряжения земельным участком. Это обусловлено тем, что органы местного самоуправления (равно как и органы государственной власти) непосредственно не занимаются хозяйственной деятельностью на земле. Ограничения в распоряжении государственными или муниципальными земельными участками прямо предусмотрены ст. 27 ЗК РФ (ограничения оборотоспособности земельных участков).
Кроме того, например, орган местного самоуправления стеснен в возможности предоставления земельного участка под застройку физическим и юридическим лицам на территории, где документами территориального планирования вышестоящего уровня запланировано размещение объекта капитального строительства федерального (регионального) значения. Возможность органов местного самоуправления в предоставлении земельного участка в частную собственность сужается и в случае установления публичного сервитута органами государственной власти РФ или субъектов РФ (например, при необходимости прокладки федеральных магистральных нефте- или газопроводов).
В качестве типичного примера ограничений государственной собственности на землю можно привести конструкцию права общего природопользования, позволяющую гражданам пользоваться без особого разрешения водными объектами (для купания, забора воды без применения технических средств), собирать грибы, ягоды и иные дары леса, бурить скважины на первый водоносный горизонт при постройке колодцев и т.д. Таким образом, правомочия государства-собственника ограничиваются в общественных интересах.
В зависимости от предмета правового регулирования различают четыре вида ограничений прав на земельные участки:
- 1. Конституционно-правовые ограничения. Согласно ч. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Таким образом, ограничение прав должно быть соразмерно конституционно значимым целям защиты соответствующих прав и законных интересов.
- 2. Градостроительные ограничения. Назначение градостроительного законодательства заключается в том, чтобы определить права собственников недвижимости в части видов разрешенного использования и параметров изменений (строительства) объектов недвижимости, а также обеспечить контроль (надзор) за соблюдением этих прав. Из трех правомочий собственника градостроительное законодательство регламентирует прежде всего право пользования. Виды разрешенного использования недвижимости (магазин, офис, жилье) и ее параметры (этажность, общая площадь) определяют величину пользы, которую конкретный объект недвижимости может принести ее собственнику. Устанавливая такое право, градостроительное законодательство предопределяет стоимость недвижимости не только на текущий момент, но и в будущем.
Градостроительные ограничения закрепляются в разрабатываемой органами публичной власти градостроительной документации, включая документы территориального планирования и градостроительного зонирования. Так, если на схеме территориального планирования Российской Федерации в определенном месте запланировано размещение, например, объекта федерального транспорта (ч. 3 ст. 10 ГрК РФ), то данный участок не может быть передан из федеральной собственности в частную посредством его отчуждения.
Не менее значимы и ограничения права распоряжения земельным участком, вытекающие из документов градостроительного зонирования - правил землепользования и застройки. Сами по себе Правила ограничением нрава собственности не являются. Содержащиеся в них градостроительные регламенты определяют параметры и виды возможного использования территории для различных видов хозяйственного и иного использования. Однако устанавливаются градостроительные регламенты с учетом ограничений строительной и иной деятельности, содержащихся в самых разнообразных нормативных актах, например, определяющих требования в области охраны объектов культурного и природного наследия. Выявление и постановка на государственный учет таких объектов (с необходимыми охранными зонами) может повлечь наложение на собственников недвижимости необходимых ограничений.
Согласно ст. 34 Закона об объектах культурного наследия зоны охраны объектов культурного наследия включают в себя три разновидности: охранную зон}", зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зону охраняемого природного ландшафта. При образовании, например, охранной зоны, в пределах этой территории устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градо- строительной или природной среды объекта культурного наследия.
Подобные ограничения сужают возможность собственника осуществлять отдельные субъективные права в течение определенного времени, на определенной территории или по отдельным вопросам (параметрам и видам использования земельного участка) вплоть до их устранения. При этом само правомочие собственника по владению, пользованию и распоряжению участком как таковое не исчезает, но возникают затруднения (стеснения) при осуществлении указанных правомочий. При отмене нормативного акта, повлекшего установление ограничений (например, в случае отмены решения о государственной охране памятника истории и культуры, гибели особо охраняемого природного объекта и т.д.), правомочия собственника земельного участка восстанавливаются в полном объеме.
- 3. Земельно-правовые ограничения. К их числу следует отнести, во-первых, ограничения прав на землю в интересах объектов специального назначения (транспорта, связи и т.д.). Например, такого рода ограничения хозяйственной деятельности в целях обеспечения надлежащих условий эксплуатации автомобильных дорог и нормальной работы автотранспорта предусмотрены ст. 25 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Другой разновидностью данной группы ограничений является резервирование земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 56.1 ЗК РФ). Согласно п. 4 ст. 28 ЗК РФ резервирование земельных участков для государственных или муниципальных нужд является основанием для отказа в предоставлении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам. Собственник земельного участка, попавшего в пределы зарезервированной территории, может быть ограничен в праве пользования им. С момента резервирования участка его собственник испытывает стеснения в осуществлении своих правомочий, например в части застройки участка, или иных действий, связанных с повышением стоимости земли. В-третьих, к числу земельноправовых следует отнести ограничения оборота земельных участков, предусмотренных ЗК РФ и иными федеральными законами. Так, согласно ст. 8 Закона об обороте земель продавец земельного участка сельскохозяйственного назначения обязан уведомить орган исполнительной власти субъекта РФ (или орган местного самоуправления) о предстоящей продаже земельного участка, и такой орган публичной власти имеет право преимущественной покупки данного земельного участка.
- 4. Эколого-правовые ограничения. Это один из наиболее распространенных видов ограничений, означающий запрет причинения ущерба окружающей среде, посягающего на конституционное право каждого на благоприятную окружающую среду. Данная задача решается, во-первых, посредством установления территориальных экологических ограничений, в результате которых определенным территориям придается особый эколого-правовой статус (особо охраняемых природных территорий или зон экологического бедствия). Ограничения по осуществлению хозяйственной и иной деятельности устанавливаются как в границах таких территорий, так и на прилегающих охранных зонах. Во-вторых, территориальные экологические ограничения устанавливаются в целях защиты населения от негативного воздействия хозяйственной или иной деятельности (например, посредством создания санитарно-защитных зон).
В-третьих, экологические ограничения могут устанавливаться в целях охраны не человека, а объектов животного и растительного мира, водных объектов (водоохранные зоны), сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных и т.д.
Большинство других экологических требований и запретов в части нормирования, лицензирования отдельных видов хозяйственной деятельности, в том числе устанавливаемых в отдельных сферах человеческой жизнедеятельности - промышленности, транспорте, обороне и т.д., являются разновидностями не ограничений, а экологических обязанностей, возлагаемых на правообладателей земельных участков экологическим законодательством.
- См.: Самончик О. Л. Правовое регулирование ограничений земельных прав сельскохозяйственных предприятий: автореф. дис.... канд. юрид. наук. М., 1986. С. 37, 39.
- См.: Кудрявцева Т. 10. Ограничения права собственности на землю по русскому дореволюционному праву // Правоведение. 1997. № 3. С. 59.
- См.: Станкевич Т. Б. Ограничения права собственности на земельные участки: авто-реф. дис.... канд. юрид. наук. Краснодар, 2003. С. 18.
- Сотникова М. С. Право муниципальной собственности на земельные участки в Российской Федерации: дне.... канд. юрид. наук. - Волгоград, 2009. С. 174.
Зайцева Наталья Владимировна, доцент кафедры гражданского права и процесса НОУ "Волгоградский институт экономики, социологии и права", кандидат юридических наук.
Настоящая статья раскрывает тему ограничения права собственника жилого помещения на свободный выбор его в качестве места постоянного жительства, рассматривает практическую реализацию прав собственника, судебную практику.
Ключевые слова: жилищное право, совместное владение и пользование жилым помещением, ограничение прав.
The present article reveals the topic of limitation of right of owner of living accommodation to a free choice of it as a place of permanent residence, considers practice realization of rights of owner, judicial practice.
Key words: housing law, joint possession and use of living accommodation, limitation of rights.
Как любое гражданское право, право собственности на жилое помещение может быть ограничено законодателем. Ограничения следует рассматривать в качестве системы сдержек и противовесов, позволяющей определить возможную меру вмешательства государства в частные интересы и меру должного поведения частного лица, необходимую для достижения общего блага. Именно идея "ограничения абсолютного права каждого во имя блага всех является краеугольным камнем современной судебной защиты собственности" <1>.
<1> Нешатаева Т.Н. Защита собственности в Европейском суде по правам человека и в арбитражных судах Российской Федерации // Российское правосудие. 2006. N 1.
Цели ограничения установлены в ст. 55 Конституции РФ <2>, в ст. 1 ГК РФ <3> и п. 1 ст. 3 ЖК РФ <4>. На основании вышеуказанных норм право собственности на жилые помещения может быть только ограничено в следующих целях - защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Это правило заимствовано из п. 2 ст. 29 Всеобщей декларации прав человека, где говорится о том, что "при осуществлении своих прав и свобод каждый человек должен подвергаться только таким ограничениям, какие установлены законом исключительно с целью обеспечения должного признания и уважения прав и свобод других и удовлетворения справедливых требований морали, общественного порядка и общего благосостояния в демократическом обществе".
<2> Конституция Российской Федерации (изм. от 25.03.2004) // Российская газета. 1993. 25 декабря.
<3> Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с изм. и доп. от 26.06.2007) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301 (часть первая).
<4> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть первая). Ст. 14.
Данные ограничения являются общими ориентирами, общими пределами ограничения гражданских прав <5>. В целях ограничений определенную правовую неопределенность вызывает "законный интерес гражданина", который не должен нарушаться в результате реализации собственником своего права собственности. На наш взгляд, законный интерес входит составной частью в субъективное гражданское право. Так, именно он вызывает субъективное право к реализации, следовательно, в федеральном законе должны предусматриваться конкретные обязывающие или запрещающие нормы, устанавливающие поведение собственника исходя из данных целей, - "частные пределы". Ограничения не порождают самостоятельных прав, а представляют собой меру должного поведения обязанного субъекта обладателя определенных прав в интересах общества в целом, в отдельных случаях (предусмотренных действующим федеральным законодательством) и в пользу отдельных субъектов гражданских правоотношений.
<5> Гришаев С.П. Проблема осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество // СПС "КонсультантПлюс". 2005.
Осуществлением гражданами по своему усмотрению и в своих интересах жилищных прав является, в частности, возможность свободно (согласно своей воле и в своем интересе) выбирать жилое помещение для проживания в качестве собственников (ч. 4 ст. 1 ЖК РФ). Содержание данного права включает в себя две составляющие: свободно выбирать жилое помещение для проживания в пределах РФ и свободно проживать в жилом помещении. Ограничение этого права допускается только на основании ЖК РФ, другого федерального закона (ч. 5). Данная норма базируется на ст. 27 Конституции, и следовательно, ограничение данного права собственника возможно только в рамках общих пределов ограничения гражданских прав.
В соответствии с Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" <6> право граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации может быть ограничено: в пограничной полосе; в закрытых военных городках; в закрытых административно-территориальных образованиях; в зонах экологического бедствия; на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности; на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение. Данные ограничения соответствуют общим пределам, установленным в Конституции, ГК РФ, ЖК РФ.
<6> Закон РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" // Российская газета. 1993. 10 августа.
ГК РФ предусматривает еще одно основание ограничения права собственника на проживание в собственном жилом помещении: если жилое помещение находится в собственности нескольких лиц (т.е. возникает общая собственность). Конечно, при осуществлении права собственности собственник (в том числе участник общей долевой собственности) не должен выходить за пределы своих прав. Следует отметить, что в отношении долевой собственности число таких ограничений весьма значительно. Отношения общей долевой собственности на жилое помещение (индивидуальный жилой дом, квартиру, комнату) регулируются общими положениями гражданского законодательства без учета специфики и социального назначения жилых помещений. ЖК РФ содержит правовое регулирование только общей долевой собственности собственников общего имущества многоквартирного дома.
Вопросы совместного владения и пользования регулируются ст. 247 и 252 ГК РФ. Сособственник жилого помещения, для того чтобы осуществить свое право на проживание, должен достигнуть соглашения с остальными сособственниками по вопросам владения и пользования. При недостижении соглашения сособственники обращаются в суд. Из содержания ст. 247 ГК РФ следует, что участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение, а следовательно, и на пользование общим имуществом. При определенных условиях ему может быть в этом отказано, в частности, если ему не может быть выделена для проживания часть общего имущества соразмерно его доле. Определение порядка пользования объективно невозможно, если строение или квартира состоит из одной жилой комнаты. Наличие нескольких комнат - одно из условий для определения порядка пользования жилым помещением. Причем их число не может быть менее числа сособственников, иначе суд будет вынужден выделить одно из жилых помещений в общее пользование нескольким сособственникам, что равнозначно отказу в иске об установлении порядка пользования жилым помещением.
Судебная практика считает наиболее оптимальным и основанным на законе при рассмотрении дел данной категории такой подход, когда каждому из участников общей собственности выделяется жилая комната соразмерно его доле в праве общей собственности.
В суд могут обращаться сособственники, как проживающие совместно в этом жилом помещении, так и те, в отношении которых остальными сособственниками чинятся препятствия в пользовании принадлежащим имуществом. В последнем случае они заявляют требование о вселении, которое не обязательно сопровождается требованием об определении порядка пользования жилым помещением. При этом удовлетворение (отказ) требования о вселении должно происходить на основании виндикационного иска, так как лицо истребует свое имущество из чужого пользования. И условиями удовлетворения виндикационного иска не является условие о размере доли и другие условия, перечисленные в ст. 247, 252 ГК РФ.
Так, при разрешении спора между сособственниками дома суд одного из них - Д. - вселил в спорное строение, занимаемое ответчиком, а в иске об определении порядка пользования домом отказал, так как дом состоял из одной жилой комнаты.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила все судебные постановления по этому делу, признав ошибочным решение суда в части вселения истицы в спорный дом, а также доводы суда о том, что Д. имеет право владения и пользования домом наравне с другими участниками общей собственности. В Определении Судебной коллегии обращено внимание на то, что суд предоставил в пользование истице Д. весь дом, находившийся до этого в пользовании только ответчика - инвалида второй группы, нуждающегося в проживании в отдельном помещении. Из материалов дела видно, что истица Д. обеспечена жильем, никогда не проживала в спорном доме, который из-за незначительных размеров признан судом первой инстанции неделимым имуществом <7>.
<7> Ефимов А.Ф. Настольная книга судьи по гражданским делам. 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Н.К. Толчеева. М.: ТК "Велби", Издательство "Проспект", 2008.
На наш взгляд, является недопустимой самостоятельная замена судом оснований иска, если истец заявляет требование о вселении, то судом не должны исследоваться обстоятельства, не относящиеся к предмету доказывания по данной категории дел.
Таким образом, если невозможно определить порядок пользования строением в судебном порядке, должно быть отказано в иске, но сособственник не должен быть ущемлен в своих правах собственника проживать в жилом помещении. В противном случае налицо ограничения права собственника на пользование собственным жилым помещением, и оно не соответствует общим пределам ограничении гражданских прав. Так как в данном случае целью является защита прав сособственников с большим размером доли. Как верно заметил Д.И. Мейер, "история законодательства действительно знакомит нас с такими привилегиями, которые приносят пользу лишь отдельному лицу во вред целому обществу" <8>. Социальная значимость жилого помещения и трудности в возможности граждан приобрести жилье для проживания предполагают невозможность лишения жилья по данному основанию.
<8> Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 2. М.: Статут (в серии "Классика российской цивилистики"), 1997.
Сособственник же, оставшийся проживать в жилом помещении, получает право пользоваться единолично данным жилым помещением. Законодатель предусматривает, что при невозможности определения порядка пользования (а применительно к нашему случаю в случае отказа во вселении) вправе требовать выдела доли или раздела жилого помещения. Но реализация данных правомочий очень затруднительна. В частности, при рассмотрении требования о выделе доли из приватизированной квартиры суды учитывают техническую возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и нежилых, подсобных помещений (кухни, коридоры, санузлы), а также возможность оборудования отдельного выхода. При отсутствии такой возможности выдел части квартиры одному из сособственников исключен. Выделяющийся собственник вправе рассчитывать лишь на компенсацию стоимости его доли в квартире либо на определение порядка пользования квартирой по соглашению с другими собственниками, а при недостижении соглашения - по решению суда (Постановление Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Но очень часто остающийся проживать собственник не в состоянии выплатить денежную компенсацию.
Справедливости ради надо заметить, что бывает обратная ситуация, когда собственник готов выплатить компенсацию сособственнику, имеющему незначительную долю, не заинтересованному в проживании в данном жилом помещении, но не может это сделать, потому что сособственник не обращается к нему ни с требованием выдела или раздела, ни с требованием о выплате компенсации, не соглашается с предложением о выкупе, т.е. злоупотребляет своими права в рамках ст. 10 ГК РФ.
Именно социальная ценность жилого помещения и особая роль данного объекта в гражданском обороте обусловливает, на наш взгляд, необходимость отдельного правового регулирования права общей собственности на жилое помещение. В частности, необходимо предусмотреть, что размер доли участника долевой собственности на жилое помещение должен соответствовать определенному размеру (как правило, размеру комнаты). В случае возникновения права общей собственности помимо воли собственника (наследование по закону и т.п.) данное ограничение не должно распространяться. Но в случае образования незначительной доли сособственники должны иметь право выплатить собственникам соответствующую компенсацию без их согласия и независимо от их желания прекратить отношения долевой собственности при наличии у данного сособственника другого жилья. Не должно быть законодательных ограничений (и особенно судейского усмотрения) по возможности использовать жилое помещение для проживания. И только в случае установления в судебном порядке злоупотребления своим правом лицу может быть отказано в защите своего права на владение и пользование жилым помещением.
Понятие ограничения права является базовым, имеющим особое научное и практическое значение для исследования ограничений права собственности. Научное исследование любой проблемы, в том числе ограничения права не может быть ограничено толкованием нормативных актов, содержащих ограничения. Толкование, направленное на раскрытие смысла примененных законодателем слов является начальным этапом научного исследования. Вторым этапом научного толкования является раскрытие истинного смысла правовой нормы, либо их определенной совокупности. Научное исследование не может быть ограничено рамками толкования.
Следующим этапом является развитие тех понятий, которые содержатся в нормативных актах. При этом следует помнить, что истинный смысл ограничений в норме права состоит из отдельных понятий, которые необходимо разбить на составные части, чтобы показать содержащиеся в них элементы.
Права могут подразделяться по их содержанию, субъектному составу, их свойствам (делимость и неделимость, отчуждаемость и не отчуждаемость, абсолютность и относительность и т.п.), основаниям возникновения и прекращения, правопреемству.
Указанный перечень характеристик права не носит исчерпывающего характера и может быть продолжен в зависимости от вида исследуемых прав Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. - М., 2009..
Государство призвано очень осторожно регулировать общественные отношения, проявляя одновременно и гибкость и твердость и последовательность. Современное общество становится все более сложным. Оно опутывает граждан сетью запретов и обязанностей, так или иначе ограничивающих реализацию гражданских прав в полном объеме. Эти ограничения обусловлены необходимостью обеспечения жизненно важных интересов отдельно взятой личности и общества в целом. Как отмечал Поль Валери: «Если государство сильное, оно подавляет нас, если же слабое - мы погибаем». Государство должно заниматься арбитражем в качестве доброго примирителя между гражданами. Оно должно быть не только государством-жандармом, но и государством судьей.
Ограничения права возможны, допустимы и оправданы только в исключительных случаях. Единственное оправдание вмешательства в свободу действий любого человека - самозащита, предотвращение вреда, который может быть нанесен другим. Основания ограничения прав человека и гражданина закреплены в ч. 3 ст. 55 Конституции РФ Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 г. №6-ФКЗ, от 30.12.2008 г. №7-ФКЗ)..
Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в которой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Перечень оснований для ограничения гражданских прав, установленный в п.3 статьи 55 Конституции РФ, является исчерпывающим. Они же продублированы в п. 2 ст.1 ГК РФ Гражданское право: учебник / под ред. М.В. Карпычева, А.М. Хужина. - М.: ИД «ФОРУМ»: ИНФРА-М, 2010..
Государство также нуждается в ограничениях. Однако эти ограничения могут быть установлены лишь с целью недопущения произвольного обращения с правами гражданина. Любое ограничение государства допустимо лишь с целью обеспечения прав гражданина, закрепленных в конституции и иных законах. Закон определяет пределы вмешательства в частнопредпринимательскую деятельность.
Исходным положением в уяснении юридических характеристик ограничения прав, является понятие самого права (свободы).
В соответствии со ст. 17 Конституции РФ «в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с настоящей Конституцией». Из этого следует, что не включение в российское законодательство принятых на себя обязательств по международным правовым актам не является ограничением прав и свобод человека и гражданина.
Когда мы говорим об ограничениях права, речь идет об ограничениях конкретного субъективного права. Оно выражается в стеснении субъекта при осуществлении конкретного субъектного права. При этом содержание правоспособности не уменьшается, поскольку устранение стеснений, вызванных ограничением, позволяет субъекту права без дополнительных управомочивающих юридических фактов в полном объеме реализовать конкретное субъективное право.
Например, при прекращении сервитута на проезд собственник земельного участка может использовать землю, отведенную под дорогу, по своему усмотрению с учетом ее целевого назначения. Возможность осуществлять правомочия титульного владельца, основанного на вещном праве, в пределах, предусмотренных законом, это не есть ограничение. Унитарные предприятия и учреждения вправе свободно и независимо от воли собственника осуществлять свои правомочия в предоставленных законом пределах. Собственник, в свою очередь, при реализации субъективного права по владению, пользованию и распоряжению вынужден считаться с этим обстоятельством и воздерживаться от определенных действий в интересах титульного владельца Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. - М., 2004..
Основная функция правовых ограничений вытекает из целей, предусмотренных ст.55 Конституции РФ и ст.1 ГК РФ, и заключается в создании условий для удовлетворения интересов контрсубъектов и общественных интересов в охране и защите. Ограничение прав при охране общественных интересов осуществляется посредством запретов и обязываний и направлены на исключение препятствий в реализации прав и законных интересов других лиц. Ограничение прав при защите общественных отношений осуществляется путем принуждения обязанного лица выполнить обязанности, вытекающие из закона либо договора, либо применения мер юридической ответственности. Кроме функции охраны и защиты общественных отношений правовые ограничения выполняют функции социального контроля, мотивационную, воспитательную, коммуникативную.
Виды ограничений права могут быть представлены следующим образом. В зависимости от отраслевой принадлежности ограничения права подразделяются на конституционные, уголовные, гражданские, административные, экологические, семейные и т.п. В зависимости от сферы реализации и применения - на межгосударственные, внутригосударственные (федеральные), субъектов Российской Федерации, муниципальные. В зависимости от круга лиц, на которых они распространяются - на общие (в интересах всего общества) и частные (в интересах определенного круга лиц). В зависимости от времени действия - на постоянные и временны -представляют собой предел, границы гражданского правопорядка, в рамках которого признается право собственности. Ограничение права собственности заключается в изъятии некоторых полномочий из его содержания. Такой подход представляется не совсем верным и не отражает самой природы ограничения Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под ред. Брагинского М.И.) - М.: Фонд «Правовая культура», 2009..
Ограничение права собственности не может заключаться в изъятии из его содержания отдельных полномочий. Ограничивать можно то, что остается в границах права. Нельзя ограничивать то, что изъято, исключено из содержания права по владению, пользованию и распоряжению имуществом. При ограничении, правомочие, подлежащее ограничению, не исключается из права собственности. Оно остается в праве собственности, но не может быть осуществлено во всем своем содержании.
Собственник может осуществлять это правомочие лишь настолько, насколько это возможно при ограничении. Из этого должно следовать, что поскольку ограничение права собственности представляет собой границу, предел права собственности, они не могут входить в содержание права собственности и остаются за его пределами.
Ограничения права собственности должны соответствовать общим принципам гражданского права. При этом вполне допустимо наличие основных начал, отражающих существо содержания, особенности и социальную направленность, для ограничений права собственности. Автор данной работы предлагает выделить следующие принципы ограничения права частной собственности:
1) исключительно в интересах «общего блага», «общественного интереса»;
2) справедливой компенсации государством собственнику имущественных потерь;
3) установления ограничений на основании в пределах закона;
4) равенство всех собственников перед лицом подобных ограничений, то есть они должны устанавливаться не в отношении отдельных собственников, а путем общего правового регулирования;
5) возможность судебного оспаривания изъятия государством имущества из частной собственности.
Предложенные принципы представляют определенный интерес и заслуживают внимания. Однако, ограничивая право собственности, мы должны руководствоваться не только исключительно интересами «общего блага», но и обязательно учитывать интересы собственника. В противном случае, собственник может утратить всякий интересе к своей собственности и общество от этого только проиграет.
На наш взгляд, нельзя рассматривать ограничения-права собственности вне его содержания. Подтверждением того, что ограниченное правомочие собственника не исключается из содержания права собственности, является то обстоятельство, что при устранении ограничения отсутствует необходимость в новом приобретении правомочия, подвергавшегося ограничению. Например, существование сервитута как препятствия извне затрудняет собственнику осуществлять в полном объеме принадлежащее ему право на соответствующий земельный участок. С прекращением сервитута собственник освобождается от обязанности терпеть стеснения, вызванные необходимостью соблюдения прав владельца сервитута в отношении его имущества.
Таким образом, при ограничении права собственности его содержание по владению, пользованию и распоряжению имуществом сохраняется в полном объеме в соответствии с действующим законодательством. При этом осуществление отдельных правомочий затрудняется в течение определенного времени, вплоть до устранения ограничений. В этом существенное отличие ограничения от пределов осуществления права собственности. Пределы или границы осуществления указывают на правомочия, не входящие в содержание права собственности, они указывают, каких правомочий нет в праве собственности.
Следовательно, ограничения не исключают отдельные правомочия из содержания права собственности, а стесняют, сдерживают собственника в осуществление субъективного права. С устранением ограничения права собственности свобода собственника восстанавливается в первоначальном объеме без дополнительных управомочивающих актов.
Право собственности как наиболее полное по содержанию вещное право дает своему субъекту непосредственное господство над имуществом. Субъект права собственности может совершать в отношении принадлежащего ему имущества в принципе любые действия, возможные с учетом природы имущества и содержания права. Из этого следует, что объем, и содержание власти собственника над имуществом не является безмерной и абсолютной. Все субъективные права, предоставляемые гражданам и юридическим лицам, устанавливаются не только с точки зрения удовлетворения потребностей и интересов субъекта права, но и потребностей других участников гражданского оборота, и общества в целом. Право собственности, являясь наиболее полным вещным правом, имеет определенные границы. Закрепленное в гражданском законодательстве право собственности (особенно на недвижимое имущество) подлежит различным ограничениям. Оно почти никогда не осуществляется в том объеме правомочий, которые возможны с учетом природы и назначения имущества Ахметьянова З.А. Вещное право. Учебник. - М.: «Статус», 2011..
Ограничение имеет тенденцию к росту пропорционально концентрации государственной власти. Ограничение права собственности достигает максимальных пределов в условиях диктаторского режима и сводится до минимума в условиях реальной и широкой демократии. К действиям собственника при реализации им своих правомочий предъявляются следующие требования: они не должны противоречить закону и иным правовым актам; они не должны нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц.
Эти требования следует рассматривать, как попытку законодателя не столько ограничить собственника, сколько не допустить нарушения прав третьих лиц, предусмотренных законом, либо иными правовыми актами.
Ограничения права собственности не подлежат расширительному толкованию Гражданское право. Учебник. Том 1. - изд. 4-ое перераб. и доп. / Под ред. А.Н. Сергеева, Ю.К. Толстого. -- М., 2009..
Это принцип получил закрепления в ГК РФ (п.2 ст.1), где дается исчерпывающий перечень оснований ограничения гражданских прав. Недопустимость распространительного толкования обусловлена еще тем обстоятельством, что в ГК РФ отсутствуют специальные нормы, определяющие взаимные отношения собственника с лицом, пользующимся ограниченным правом на чужую вещь.
Собственник как самостоятельный субъект гражданских правоотношений постоянно стремится к устранению либо уменьшению ограничений по владению, пользованию, распоряжению принадлежащим ему имуществом. Но любые ограничения права собственности могут быть обусловлены исключительно интересами либо определенных лиц, либо общества в целом. Ограничения права собственности не менее важны и для собственника, поскольку ничем не ограниченная свобода может нанести ущерб интересам собственника не меньше, чем при необоснованных, ничем не оправданных излишних ограничениях. Например, вмешательство собственника в оперативно-хозяйственную деятельность унитарного предприятия, изъятие основных средств производства, навязывание своей номенклатуры производимой продукции без учета потребностей рынка могут привести к банкротству предприятия Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: учебник, 5-е изд., перераб. - М.: Статут, 2010..
Ограничение права собственности представляет собой стеснение собственника в осуществлении его субъективного права на конкретное имущество с целью обеспечения прав и охраняемых законом интересов других лиц. Оно не является правом на чужую вещь, поскольку право на чужую вещь есть уже выделенная совокупность дозволений из права собственности, и составляет его предел. Право собственности в объективном смысле как совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности очерчивается пределами, обусловленными недопустимостью причинения вреда со стороны собственника третьим лицам. Как следует из содержания ст. 209 ГК РФ свобода собственника в отношении принадлежащего ему имущества приобретает не только в силу закона, но и иных правовых актах, которым в соответствии с п. 6 ст. 3 ГК РФ относятся Указы Президента РФ и постановления Правительства РФ. В связи с этим очень важно, чтобы иные правовые акты не приводили к большему сужению объема правомочий собственника по сравнению с законом. Недопустимо, чтобы в Указах Президента и постановлениях Правительства РФ устанавливались дополнительные ограничения права собственности Власова М.В. Право собственности в России: возникновение, юридическое содержание, пути развития: учебное пособие - издание 2-е, испр. и доп. - М.: Эксмо, 2007..
Ограничения права тонкий юридический инструмент, позволяющий регулировать отношения собственности и обеспечивать баланс интересов собственника и третьих лиц.
Например, при предоставлении сервитута для проезда через соседний земельный участок невозможно через исчерпывающий перечень запретов собственника в полном объеме обеспечить право ограниченного пользования соседним участком владельцу сервитута. Запреты однозначно исключают возможность совершения определенных действий в отношении земельного участка, обремененного сервитутом. Кроме того, запретами невозможно полностью обеспечить права титульных владельцев (несобственников), поскольку в гражданском праве допускается применение аналогий норм, права, а также обычаев делового оборота. Ограничения правомочий собственника непосредственно прилегают к внешним границам правомочий владельца сервитута, исследует за ними в процессе реализации прав на чужое имущество. Чем меньше владелец сервитута пользуется своими правами, тем он менее ограничен и более свободен в своих действиях собственник. Именно ограничения позволяют проявляться такому свойству права собственности как эластичность, упругость.
Ограничения права собственности представляют собой самостоятельные правоотношения, возникающие из юридических фактов, основанных на законе либо договоре в случаях, предусмотренных законом. Обязательным субъектом этого правоотношения является собственник движимого либо недвижимого имущества. С другой стороны в ограничительном правоотношении выступают предусмотренные законом третьи лица (граждане, юридические лица, публичные образования, в том числе государство, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования) Гражданское право: Учебник для вузов. - Ч. 1 / Под общ. ред. Т.И. Илларионовой. - М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2008. .
Содержанием названного правоотношения является совершение собственником каких-либо действий, либо воздержание от таковых, либо терпение с целью обеспечения прав третьих лиц. Свобода собственника имеет как бы два ограничителя. Первым является собственное право как совокупность правовых норм, устанавливающих ее внешние границы. Его можно еще назвать правовым ограничением, устанавливающим границы свободы собственника, пределы возможного поведения. Вторым - ограничения, то есть стеснения в осуществлении предоставленных и гарантированных законом прав. Они не исключают, а затрудняют реализацию права собственности в рамках объекта.
Ограничиваться может конкретное субъективное правомочие в рамках содержания права собственности. Договор может ограничить право собственности, только если он привел к созданию вещного права (сервитут, право хозяйственного ведения и другие).
В этом случае собственность ограничивается уже не договором, а законом, и эти ограничения имеют силу для всех обладателей вещного права, независимо от того заключили они данный договор, или приобрели сервитут, или другое вещное право по иным основаниям.