Расторжение договора аренды по инициативе арендатора — порядок процедуры. ○ Обязанности арендатора по отношению к имуществу

• Подлежат ли исполнению банком обязательства должника-владельца счета по требованиям кредиторов 1-3 очереди?
• Руководитель ООО был осужден по ст. 173.1. УК РФ. Какие последствия для сделок, заключенных данным руководителем?
• Какие особенности приема на работу по совместительству иностранца, с патентом на работу по конкретной профессии?
• Необходимо ли в учреждении утверждать положение о пропускном режиме?
• Вправе ли ГБУ для оказания госуслуг закупать другие услуги, если их использование не предусмотрено техрегламентом?

Вопрос

Арендатор несет полную материальную ответственность перед Арендодателем за сохранность арендуемого помещения и в случае его утраты, повреждения, по вине Арендатора, восстанавливает арендуемое помещение за счет собственных денежных средств. Такой пункт в договоре аренды не противоречит законодательству. есть какие-либо особенности?

Ответ

: такой пункт в договоре не противоречит законодательству. Так, в соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п.1 ст.393 ГК РФ). Таким образом, в случае, если арендатор не возвратит имущество в том состоянии, в котором он его получил и не восстановит его самостоятельно, арендодатель вправе требовать возмещения убытков.

Обращаем внимание, что в указанном случае необходимо фиксировать в акте приема-передачи имущества то состояние, в котором оно передается и принимается. Иначе в дальнейшем будут трудности в доказывании ухудшения состояния имущества.

«По условиям заключенного между истцом и ответчиком договора субаренды от 24.11.2006 № 1, целевое назначение имущества - организация и эксплуатация универсального магазина продовольственных и непродовольственных товаров, оказание услуг в сфере бытового обслуживания населения, размещение офиса (подпункт 1.1).

Субарендатор не вправе производить реконструкцию, капитальный ремонт помещения без письменного согласия арендатора. В предложениях субарендатора должны быть указаны объемы работ и их стоимость (подпункт 4.2.5).

Если объект поднайма в результате действий субарендатора или непринятия им своевременных мер придет в аварийное состояние, он обязан восстановить его за свой счет или возместить ущерб, нанесенный арендатору в установленном законом порядке (подпункт 4.2.6 договора). На ответчика также возложена обязанность по проведению текущего и капитального ремонтов (подпункт 4.2.9 договора).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании указанных норм права суд первой инстанции правомерно счел, что ответчик должен возместить кредитору убытки, причиненные утратой имущества, поскольку возврат арендованного имущества невозможен*.»

*Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

С уважением,

эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Мария Матвиенко

Ответ утвержден:

Ведущим экспертом Горячей линии «Системы Юрист» Валентиной Яковлевой

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.

Во-первых, для ТС (по сравнению с другим имуществом, которое можно взять или сдать в аренду) значительно выше риск того, что оно может быть повреждено или даже уничтожено в процессе эксплуатации.

Во-вторых, в процессе эксплуатации арендованного ТС вред может быть причинен третьим лицам.

Арендатор несет ответственность перед арендодателем за гибель или повреждение ТС

Чтобы взыскать убытки с арендатора, арендодатель обязан доказать, что гибель или повреждение ТС произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечал в соответствии с законом или договором аренды. Если арендатор не отвечал за такие обстоятельства (например, возгорание ТС в случае попадания молнии), то нести ответственность он не будет (ст. 639 ГК РФ).

Обоснованные убытки могут возникнуть, например, при перевозке ТС, за которую отвечал арендатор. Например, если экскаватор был передислоцирован арендатором на другое место работ, а в процессе перемещения был выведен из строя и его дальнейшая эксплуатация без капитального ремонта стала невозможной, то в качестве реального ущерба арендодатель может потребовать от арендатора возместить ему стоимость поврежденных деталей, а в качестве упущенной выгоды - доходы, не полученные арендодателем в связи с простоем экскаватора (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12 октября 2011 г. по делу № А79-9077/2010).

Нередко аварии случаются по вине персонала арендодателя (экипажа) либо вследствие того, что арендодатель не обеспечил должным образом надлежащее состояние сданного в аренду ТС. Однако возможен и такой случай, когда арендодатель обращается к арендатору с требованием о возмещении убытков, считая, что авария произошла по вине арендатора. Например, когда арендатор отвечает за охрану ТС. В таких случаях арендатору необходимо доказать, что авария произошла по вине экипажа либо вследствие обстоятельств, за которые отвечал арендодатель.

Пример из практики: суд отказал арендодателю во взыскании убытков с арендатора, поскольку ответственность за безопасную эксплуатацию объекта нес арендодатель, кран не соответствовал требованиям промышленной безопасности, убытки являлись следствием действий работника арендодателя

Арендодатель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к арендатору о взыскании стоимости башенного крана.

Свое требование арендодатель обосновывал тем, что арендатор допустил крановщицу (работника арендодателя) к арендованному башенному крану в нерабочее время без согласования с ним, тем самым не обеспечил охрану крана. Впоследствии по вине крановщицы произошла авария - падение крана, и кран потерял товарную ценность.

Суд установил, что башенный кран не соответствовал требованиям промышленной безопасности, инструкции завода-изготовителя. Арендодатель не провел внеочередное техническое освидетельствование крана после установки сменного стрелового оборудования, не провел в установленные сроки экспертизу его промышленной безопасности, кран отработал нормативный срок службы. Кроме того, как установил суд, арендодатель не провел очередную аттестацию крановщицы, по вине которой упал кран.

Суд указал, что арендатор по условиям договора несет ответственность за сохранность крана, а ответственность за безопасную эксплуатацию крана несет арендодатель, независимо от того, когда произошла эта авария - в рабочее или нерабочее время. Кроме того, арендатор не уполномочен ограничивать доступ представителей арендодателя (экипажа), в том числе в нерабочее время.

Поэтому суд отказал арендодателю в иске, указав на то, что предъявленные к взысканию убытки являются главным образом следствием неисполнения арендодателем требований закона и условий договора, в том числе и следствием действий крановщика, являющегося работником арендодателя (постановление ФАС Поволжского округа от 26 октября 2011 г. по делу № А72-626/2011).

Арендодатель несет ответственность за вред, причиненный третьим лицам

По договору аренды ТС с экипажем ответственность за вред, причиненный третьим лицам, несет арендодатель. Причем ответственность наступает в соответствии с правилами главы 59 Гражданского кодекса РФ «Обязательства вследствие причинения вреда» за вред, причиненный третьим лицам как самим арендованным транспортным средством, так и его механизмами, устройствами или оборудованием (ст. 640 ГК РФ).

Стороны не могут своим соглашением изменить это правило, так как оно императивно установлено в статье 640 Гражданского кодекса РФ. При этом арендодатель вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора (ст. 640 ГК РФ).

«При определении субъекта ответственности за вред, причиненный жизни или здоровью третьих лиц арендованным транспортным средством (его механизмами, устройствами, оборудованием), переданным во владение и пользование по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем, необходимо учитывать, что ответственность за вред несет арендодатель, который вправе в порядке регресса возместить за счет арендатора суммы, выплаченные третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора (статьи 632 и 640 ГК РФ). Если же транспортное средство было передано по договору аренды без предоставления услуг по управлению им и его технической эксплуатации, то причиненный вред подлежит возмещению самим арендатором (статьи 642 и 648 ГК РФ)» (п. 22 постановления Пленума Верховного суда РФ от 26 января 2010 г. № 1 «О применении судами гражданского законодательства, регулирующего отношения по обязательствам вследствие причинения вреда жизни или здоровью гражданина»).

Сдача в аренду имущества всегда сопряжена с определенными рисками. Кроме естественного износа всегда есть риск порчи или гибели имущества. Поэтому договор аренды всегда включает в себя раздел, посвященный данному вопросу. Арендатор обязан использовать имущество по целевому назначению и по окончанию срока аренды вернуть имущество в том же состоянии, в каком принимал с учетом естественной амортизации.

В жизненных реалиях часто все не так гладко, как на бумаге и арендатор нередко наносит урон арендуемому имуществу.

Порча имущества по вине арендатора

Согласно Гражданскому кодексу РФ если арендатор использует имущество не в соответствии с его назначением или условиями договора, то арендатор имеет право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

При возникновении повреждений или поломок арендатор должен сообщить об этом собственнику арендованного имущества. Арендодатель составляет акт повреждений в произвольной форме. Оценка ущерба производится им лично, либо с привлечением квалифицированных специалистов. В акте описываются повреждения, причины и обстоятельства их возникновения.

Возмещение убытков может быть произведено, как в досудебном (претензионном) порядке, так и в суде.

Если арендатор полностью признает свою вину, согласен с размером ущерба, то он добровольно компенсирует его. В такой ситуации, ему следует взять с арендатора расписку о передаче денежных средств в счет возмещения убытка.

В ситуации, когда арендатор не желает возмещать причиненный им вред имуществу, либо не согласен с оценкой ущерба, то взыскание с него компенсации происходит в порядке искового производства в суде общей юрисдикции.

Важно! Расторжение договора аренды не снимает с арендатора ответственности по возмещению причиненного ущерба.

Если арендатор докажет, что порча или гибель произошли не по его вине, а из-за действий непреодолимой силы или третьих лиц, личности которых невозможно установить, то ему не придется возмещать причиненный ущерб.

В случае, когда известно, какие лица причинили ущерб имуществу, то арендатор компенсирует причиненный вред арендатору, а сам уже в порядке регресса требует эту компенсации с виновников произошедшего.

По общему правилу риск случайной гибели вследствие пожаров, наводнений и при других форс-мажорных обстоятельствах несет собственник имущества, если иное не установлено договором финансовой аренды. Данное положение закреплено в ст.211 Гражданского кодекса РФ. Из этого правила есть исключения, например, договор лизинга.

Согласно, ст.22 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» ответственность за сохранность имущества несет лизингополучатель с момента передачи ему предмета договора, если иное не установлено соглашением сторон.

По взаимной договоренности стороны могут включить в договор пункт о распределении рисков при случайной гибели имущества. Если арендатор с арендодателем договорились об этом уже после заключения договора, то составляется дополнительное соглашение.

В ситуации, когда у арендодателя есть возможность спасти арендуемое имущества при форс-мажорных обстоятельствах, но он бездействует, то в соответствии со ст.15 ГК РФ обязанность по возмещению ляжет на его «плечи».

Ответственность арендодателя за порчу имущества арендатора

Согласно Гражданскому кодексу арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению. Соответственно, если арендуемое имущество было ненадлежащего качества, и в связи с этим был нанесен урон собственности арендатора, то арендодатель будет нести за это ответственность.

При этом, существенными условиями договора аренды является предмет и цены. Все остальные вопросы, в том числе об ответственности и распределении рисков решаются в индивидуальном порядке по соглашению сторон.

Если арендатор отказывается Вам возмещать ущерб, Вы не знаете как правильно оценить поврежденное имущество или возникли другие правовые проблемы с поврежденным арендуемым имуществом, рекомендуем Вам обратиться за помощью к юристам

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

Ущерб арендаторам на 8 млрд рублей. Частично или полностью лишились товара и торгового оборудования магазины строительных материалов, мебели, товаров для дома.

На арендуемых площадях работают многие российские компании. При этом торговые и офисные центры, складские или нежилые помещения в многоквартирных домах не всегда отвечают необходимым нормам. В том числе и нормам противопожарной безопасности. К пожару может привести элементарная небрежность при обращении с огнём или электроприборами.

На что вы можете рассчитывать, если жертвой огня станет ваш бизнес?

Кто виноват

Главное - установить, чьи действия привели к возникновению пожара. С правовой точки зрения, есть три варианта: возгорание произошло по вине арендодателя, по вине арендатора, поджог совершили третьи лица.

Установление причин - задача Государственного пожарного надзора. Вне зависимости от желаний потерпевшей стороны, этот уполномоченный орган проводит проверку пострадавшего объекта. После чего выдаёт справку о пожаре и последствиях либо инициирует уголовно-правовое разбирательство, если усматривает умышленный поджог третьими лицами.

В большинстве договоров страхования имущества ущерб от противоправных действий третьих лиц, приводящих к пожару, страховому возмещению не подлежит, компенсация не предусмотрена. В такой ситуации страховая компания исключается из цепочки лиц, отвечающих за произошедшее. Арендодателю претензии предъявить также не удастся. Виновным в причинении ущерба будет некое физическое лицо, совершившее преступление по статье 167 УК.

Гражданский иск о возмещении материального вреда пострадавший предприниматель может подать ещё на стадии следствия по делу о поджоге. Решение по иску в такой ситуации может быть вынесено одновременно с приговором виновному лицу. Этот сценарий - худший для арендатора, так как в большинстве случаев лица, совершившие преступление, не платёжеспособны.

Если пожар произошёл по вине одного из арендаторов или группы арендаторов, претензии следует предъявлять им. Вполне вероятно, что в добровольном порядке возмещать ущерб никто не захочет, поэтому пострадавшим потребуется судебная защита своих прав.

Шансы победить в этом случае высоки: справка о причине пожара от Госпожнадзора и установленная причинно-следственная связь между действиями арендатора со ссылкой на статью 1064 ГК о возмещении вреда позволят успешно защитить пострадавшего в суде. А вот перспектива взыскания денег по исполнительному листу, полученному по решению суда, туманна. Виновный арендатор вряд ли осилит потенциально большой размер материальных претензий от всех пострадавших предпринимателей.

Если пожар произошёл по вине арендодателя

В этом случае варианты таковы:

1). Арендатор своевременно застраховал имущество от риска уничтожения огнём

Это самая простая из возможных ситуаций. У предпринимателя есть договор имущественного страхования, признающий пожар страховым случаем.

Итак, страховой случай наступил. Госпожнадзор выдал справку о возгорании и его причинах. Если лица, чьи действия явились причиной пожара, не установлены, об этом тоже делается запись. Далее с заявлением о компенсации ущерба арендатор обращается в страховую компанию. По её правилам проводятся все дальнейшие процедуры.

Риски арендатора в этой ситуации сводятся к вынужденному простою и занижению суммы выплаты.

2). Арендатор не заключил договор страхования, но арендодатель застраховал от пожара всё здание

Насколько известно из СМИ, такая ситуация сложилась в ТЦ «Синдика». С одной стороны, у арендаторов появляется надежда получить выплаты от собственника за счёт компенсации страховщика. Однако арендодатель может не захотеть добровольно направить часть полученных им денег на компенсацию ущерба арендаторам.

В связи с этим рекомендую арендаторам в кратчайшие сроки определить размер ущерба, который можно подтвердить с помощью товарных накладных, счетов и других документов. После этого инициировать судебный процесс о взыскании убытков с арендодателя.

Действовать нужно быстро - пока арендодатель не потратил страховую выплату на свои нужды. Если это произойдёт, пострадавшим придётся задуматься о банкротстве арендодателя, а это долгий и недешёвый процесс. По времени - от 6 до 12 месяцев, минимальные расходы на арбитражного управляющего - от 30 000 рублей в месяц. Перспективы банкротства предугадать невозможно.

3). Арендатор и собственник не страховали имущество

Это самая сложная ситуация. Собственник потерял здание. Может оказаться, что это был его основной актив. Если он не крупный игрок на рынке недвижимости, который дорожит репутацией и располагает достаточными оборотными средствами, шансов получить компенсацию у вас почти нет.

Выигрыш судебного процесса о взыскании убытков с собственника в таком случае не будет означать получение денег. Конечно, имея на руках исполнительный лист о взыскании ущерба, судебные приставы постараются разыскать счета и другое имущества должника, однако что-то прогнозировать, особенно при массовом поступлении исполнительных листов к арендодателю, проблематично. А исход возможного банкротства собственника, как уже было сказано, предугадать сложно.

Как заранее подготовиться к форс-мажору

При заключении договора аренды бизнесу нужно понимать свои обязательства (и последствия их несоблюдения) в области противопожарной безопасности.

Распределение рисков за возгорания на территории здания или арендуемого помещения следует обсудить до подписания договора аренды. Справедливой и законной является ситуация, когда за соблюдение норм противопожарной безопасности в арендуемом помещении отвечает арендатор, а за состояние проводки, помещений общего пользования (курилок, коридоров, уборных и т.д.), других мест повышенной пожарной опасности (серверных комнат, общих кухонь и т.д.) - арендодатель.

Отмечу, что договором аренды зоны ответственности за возникновение пожара могут быть распределены почти как угодно. Договор аренды, который вы подписали не глядя, может стать неоспоримым основанием, по которому арендодатель не только никакой компенсации за уничтоженное имущество вам не выплатит, но ещё и потребует вашего участия в восстановлении своего имущества.

Ещё один способ минимизировать риски - застраховать свои товары и оборудование от пожара.

В заключение отмечу следующий важный момент.

Для арендатора более благоприятный сценарий - отказ в выплате со стороны страховой компании и возможный судебный процесс об оспаривании такого решения, нежели гражданско-правовой спор с арендодателем или поджигателем. Это подтверждает и судебная практика.

Торговые центры иногда горят или закрываются по иным причинам. И что самое неприятное, происходит это всегда внезапно. Арендодатели не спешат возмещать ущерб, ссылаясь на буквы договора. И имеет смысл внести в документ необходимые слова и формулировки заранее.

Любой юрист, подписывая Договор аренды втайне надеется, что большая часть условий об ответственности, никогда не будет применена на практике. Зачастую - от осознания, что привлечение к ответственности реально виновного лица будет процессом сложным и тяжело реализуемым, в отдельных случаях – нереализуемым вовсе.

Тем не менее, к нашему великому сожалению, торговые центры имеют тенденцию гореть, заливаться, закрываться по иным причинам, наносить такими ситуациями не воздушный, а вполне себе реальный ущерб, в виде разрушенного ремонта, портящихся продуктов, просто испорченного товара, не говоря уже о потерянных днях торговли и, как следствие, потери прибыли.

Чаще всего, обсуждая договор, мы сталкиваемся с полным нежеланием арендодателей каким-либо образом принимать участие в закрытии рисков арендатора. И можно было бы принять такую позицию, если бы она была отзеркалена по ответственности арендатора. Но нет, в большей части случаев мы наблюдаем следующую ситуацию: арендодатель требует полного возмещения любого ущерба, нанесенного как арендатором, так и его подрядчиками торговому центру, но в отношении любого ущерба имуществу арендатора (и мы сейчас даже не пытаемся поднимать вопрос ущерба деловой репутации и неполученной прибыли) арендодателем занимается позиция покрытия всех рисков арендатора страховой компанией. При этом осознавая всю «тучность» института страхования, сам арендодатель им пользоваться не спешит.

Цитируя великих: «Может ли арендатор проконтролировать качество стройки и застраховать себя от таких ситуаций? Увы, не может. Может ли доказать вину арендодателя? Маловероятно».

Исходя из этой мысли, разумеется, что первичным (и наиболее легким способом решения возможной будущей проблемы) являются корректные договорные формулировки. Вообще в аренде – договор наше все. Удачные формулировки, позволяющие закрывать риски не возмещения материального ущерба, складываются из нескольких частей.

Первая и основная часть, это, разумеется вина. И даже не только сама вина, но и, так называемое, бремя доказывания этой самой вины. Однако кроме прямого исключения ответственности арендодателя, есть еще и «подводные камни» формулировок, которые могут стать препятствием к возмещению материального ущерба.

МЫ не пишем:

• «Арендодатель возмещает ущерб при условии документального подтверждения вины Арендодателя» – потому что доказать вину Арендодателя, не просто очень сложно. Проблема в том, что зачастую такая вина связана с халатностью – недосмотрели, недоделали, а документально подтвердить – невозможно.

  Если в здании торгового цента произошло чрезвычайное происшествие, то ни арендаторам, ни их юристам, ни инженерам не будет предоставлен доступ для обследования места происшествия, не будет предоставлено право участвовать при проведении экспертизы. И как итог арендатор получит документы, из которых будет следовать, что то или иное происшествие произошло по любым причинам, не связанным с действиями арендодателя.

  Когда стороны попадут в суд, где арендатор получит право требовать проведения альтернативной, незаинтересованной экспертизы – результаты происшествия уже будут удалены и определить реальное виновное лицо в происшествии будет невозможно.

  Как итог, любое происшествие, которое произошло не по вине арендатора, произошло по вине арендодателя. Если в происшествии нет прямой вины арендодателя, то есть неисполнение сопутствующих обязательств по содержанию торгового центра, что и стало причиной происшествия.

  Отдельно нужно понимать, что наличие акта о происшествии, даже подписанное кровью генерального директора арендодателя – не является документом, подтверждающим ВИНУ арендодателя, данный документ, подтверждает только ФАКТ происшествия;

«Арендатор не вправе обращаться за возмещением ущерба к Арендодателю, если такой ущерб возник в результате наступления страхового случая, в соответствии с обязательствами Арендатора по страхованию».

Арендатор сам, и только сам, принимает решение о том, в каком порядке он будет требовать возмещения ущерба – с использованием страхового возмещения или посредством обращения к лицу, нанесшему ущерб. Даже если арендатор не исполнил свои обязательства по страхованию и весь его товар и имущество не застрахованы, то и это не может стать основанием для отказа от возмещения.

«Ответственность Арендодателя в любом случае не может превышать 2/3 месяцев базовой арендной платы».

Ответственность Арендодателя не должна быть ограничена ничем. Пресловутые аргументы о не согласовании сделки банком, при отсутствии ограничения ответственности в договоре уже не очень охотно принимаются арендаторами. А если и принимаются то только, отзеркаленными.

Ну и мы ОБЯЗАТЕЛЬНО включаем в Договор:

• «Арендодатель возмещает Арендатору любой ущерб, как оборудованию, товару, иному имуществу, в том числе неотделимым улучшениям, возникшим не по вине Арендатора»

  В свою очередь, в случае если такое происшествие стало следствием недосмотра Арендодателя, но реальная вина – других лиц, то арендодатель вправе, в порядке регресса, обратиться к виновному лицу, а арендатор сможет оперативно покрыть свой ущерб и вернуться к ведению коммерческой деятельности;

• Факт любого происшествия должен подтверждаться двусторонним актом, но если арендодатель не является на составление акта или отказывается от его подписания, то арендатору должно быть предоставлено право в одностороннем порядке составить такой акт и требовать возмещения на основании такого акта;

  Договором должна быть предусмотрена процедура документального подтверждения размера ущерба: стоимости оборудования, товара, стоимость неотделимых улучшений.

• Арендатору законом предоставлено и, договором должно быть подтверждено, право не платить арендную плату за весь период простоя и невозможности ведения коммерческой деятельности.
  
• Одним из самых главных условий должно быть обязательное право одностороннего внесудебного отказа арендатора от договора в двух случаях: не исправление арендодателем последствий происшествия, в установленный договором срок, а также отказ арендодателя от возмещения ущерба.

Юрисконсульт по правовому сопровождению сделок с недвижимостью