Судебная практика с недобросовестный дольщик. Суд с застройщиком: претензия, исковое заявление, порядок действий

Зачастую застройщики не укладываются в сроки сдачи дома, указанные в договоре с клиентом. При этом количество таких «долгостроев» постоянно увеличивается. Конечно, у клиента появляется желание взыскать с застройщика компенсацию, ведь тот нарушил условия соглашения. При этом дольщика одолевает страх и сомнения – как совсем не остаться без жилья в такой ситуации?

При таких нарушениях застройщиком своих обязательств, первым делом возникает вопрос об обращении в суд. Из этой статьи вы узнаете о том, где можно узнать срок сдачи квартиры и как доказать факт задержки. Также мы расскажем вам о том, как правильно составить исковое заявление на нерадивого застройщика, откладывающего срок сдачи дома в эксплуатацию.

Основания для обращения в суд

Случается так, что клиент настолько недоволен действиями строительной организации, что готов подать на нее в суд. Но для этого нужны веские основания. Итак, дольщики могут составить исковое заявление по следующим причинам:

Застройщик нарушил срок передачи дома в эксплуатацию;
Строительство дома было прекращено или приостановлено;
Застройщик поднял стоимость квартиры;
Застройщик обанкротился;
После сдачи дома выявлены дефекты или недочеты.

Предупреждение

Иногда застройщики не успевают сдать дом в положенное время и предлагают дольщикам подписать дополнительные договоры о переносе срока. У клиента есть право его выбора – соглашаться или нет. Но перед тем, как подписать соглашение, стоит внимательно ознакомиться с его условиями.

Как определить срок сдачи?

Срок сдачи дома в эксплуатацию обычно прописан в договоре долевого участия. Прежде всего застройщику нужно сдать построенный дом в эксплуатацию, затем – передать квартиры дольщикам в течение указанного в документе времени. За просрочку клиент имеет право получить неустойку от застройщика, размер которой прописан в договоре или определяется в зависимости от срока задержки. Для этого нужно правильно определить момент, с которого начинается отсчет.

Время сдачи жилья может быть обозначено как конкретной датой, так и кварталом года. Все участники долевого строительства должны получить свои квартиры в одно и то же время. Изменить сроки можно только при заключении дополнительного договора с некоторыми из дольщиков.

Порядок действий при просрочке

Просрочка сдачи жилья может произойти как по вине застройщика, так и по причинам, не зависящим от него. Если дольщик не готов мириться с затягиванием сроков сдачи дома, ему нужно начать незамедлительно действовать. Так, законодательством предусматривается следующий порядок действий:

Подробнее ознакомиться с договором долевого участия (сроки, участники сделки, условия)
Составить письменную претензию и подать ее застройщику;
Подать

Имеет смысл обращаться в суд лишь в том случае, если срок задержки составляет более 2 месяцев. До этого времени лучше попробовать урегулировать конфликт мирным путем. Перед тем, как составить иск, нужно изложить свои требования непосредственно дольщику. Письменную претензию можно отправить заказным письмом с уведомлением или передать в офис фирмы застройщика. Она должна содержать следующие пункты:

Данные сторон сделки;
Информация о договоре долевого участия (дата составления, наличие дополнительных соглашений, сроки сдачи дома);
Описание нарушения обязательства (задержка срока передачи дома);
Сумма неустойки;
Требования об уплате неустойки;
Реквизиты дольщика.

Информация

Претензию нужно писать на имя того юридического лица, с которым заключен договор. Документ лучше составить в 2 экземплярах, один из них – оставить у себя на случай судебных разбирательств. К нему можно приложить копию договора долевого участия.

Как составить исковое заявление?

Если застройщик не ответил на вашу претензию в течение 7-10 дней, следует подавать на него в суд. Исковое заявление можно написать самостоятельно или обратиться за помощью к профессиональному юристу. Оно представляет из себя документ в свободной письменной форме. Но к оформлению иска предъявляют несколько основных требований. Они требуют от данного документа следующей формы:

Заголовок. Здесь обязательно указывается полное название документа – «Исковое заявление о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве»;
Сведения о сторонах сделки. Этот пункт подразумевает фамилию, имя и отчество, а также адреса истца и ответчика;
Основная часть. Здесь описывается суть претензии к застройщику, указываются реквизиты договора, стоимость квартиры, ее площадь, сроки просрочки и другие детали;
Требования к застройщику. В этом пункте стоит отметить сумму неустойки, штрафа за отказ добровольно выполнить требования заказчика. Кроме того, не забудьте упомянуть о компенсации морального вреда и уплате судебных издержек;
Заключение. В конце заявления перечислите все документы, которые к нему прилагаются. Поставьте дату и подпись.

Нужно помнить, что итог рассмотрения заявления напрямую зависит от точности и конкретности изложенной в нем информации. Помимо всего перечисленного, укажите в иске наименования суда, а также отметьте тот факт, что у вас имеется копия претензии к застройщику – доказательство о соблюдении досудебного порядка урегулирования конфликта.

Как подать заявление?

Дольщик сам решает, в какой суд ему обратиться: по месту своего проживания или по адресу регистрации компании застройщика. Также он может выбрать подсудность дела по месту нахождения строящегося объекта. К заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:

Копию договора о долевом участии;
Копии дополнительных соглашений;
Копию претензии;
Квитанцию об оплате госпошлина (0,5% от цены иска).

В течение 5-7 дней суд принимает исковое заявление к производству. В случае выигрыша дела заказчику предоставят исполнительный лист, по которому застройщик обязан выплатить всю сумму указанной неустойки по вашим реквизитам.

В России набирает обороты. Объемы растут, количество заключенных договоров долевого участия становится все больше. Как на любом крупном рынке с большими деньгами, появляется множество ситуаций, когда права граждан нарушаются. И порой единственным решением становится необходимость инициировать суд с застройщиком. Рассказываем, в каких ситуациях стоит идти на разбирательства, а в каких лучше оставить все как есть. Теперь подробнее.

Основания для взыскания

Важно! Следует иметь ввиду, что:

Каждый случай уникален и индивидуален.
Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Как подсказывает практика судов и прочих споров с застройщиком, лучше всего писать претензионный документ по следующему алгоритму:

В договоре долевого участия находим точный адрес застройщика. Если там есть юридический и фактический адреса, то запоминаем оба
В преамбуле указываем точное наименование юридического лица – информация есть в ДДУ.
Пишем, от кого претензия – ваши ФИО полностью, адрес регистрации, контактные данные
В предмете претензии пишем: «В соответствии со статьей 6 ФЗ-214 сообщают о необходимости выплатить мне неустойку в размере таком-то. Основанием для выплаты неустойки считаю то-то и то=то»
Не забудьте добавить, расторгаете ли вы договор долевого участия или нет, в зависимости от вашей ситуации
Укажите точный строительный адрес объекта, оценочные характеристики помещения, по которому ведется спор
Если договор долевого участия расторгается на основании гарантийных обязательств застройщика – низкое качество жилья или иное – то нужно перечислить все проблемы и приложить копию акта о приемке, в котором вы написали, что не принимаете квартиру из-за выявленных проблем

Вам нужно добавить в претензию информацию о том, как вам следует получить сумму за неустойку. Обычно для этого открывают обычный счет «До востребования» в любом банке. Можете добавить любой номер счета в банке России.

Ознакомьтесь с образцом досудебной претензии у нас на сайте ()

Претензия готовится в двух экземплярах. Одна копия вам, другая – девелоперу. Передать претензию можно несколькими способами:

С помощью курьера. Заключая договор с курьерской службой или транспортной компанией, убедитесь, что в нем прописана обязанность курьера получить роспись о принятии у ответственного за это лица в компании. Либо как-то зафиксировать отказ в получении – это может быть аудио, видео или иное доказательство.
Отправить почтой, заказным письмом с ценной описью. Наиболее верный с точки зрения юриспруденции вариант. Застройщик не сможет в суде утверждать, что не получил претензию
Лично – самому прийти в офис и потребовать принять претензию. В этом случае вам нужна роспись на вашем экземпляре претензии о том, что ее получили в организации.

Иск в суд

Подготовительные работы перед подачей иска в суд – это уже половина выигрыша. Предположим, что на претензию вам либо поступил отказ, либо в течение 30 дней вообще не пришло ответа. Ок, этого достаточно, чтобы подготовить иск в суд о .

Куда

В первую очередь давайте разбираться, в какой суд подать иск на застройщика. Выбор небольшой:

По месту регистрации юридического лица
По месту своего жительства
По месту спора с застройщиком – в районе, где возводится многоквартирный дом

Внимание: Бывают случаи, когда дело передают по подсудности от мирового судьи в арбитражный суд. Это исключительные случаи борьбы с застройщиком, в основном связанные с банкротством последнего. (что делать, если застройщик банкрот — читайте ).

Прежде чем подать иск, лучше всего изучить судебную практику в судах. В некоторых дела проходят быстрее, в некоторых судьи более миролюбиво относятся к застройщикам, а в некоторых наоборот, даже в почти проигрышных ситуациях все равно обращают внимание на тонкости и решают в пользу дольщиков. Изучите практику и узнайте, как лучше готовиться к судебным заседаниям. В любом случае, после судебного решения вы всегда можете оспорить его в инстанции уровнем выше.

Документы

Нередко на общем собрании обманутые дольщики думают, как подать иск на застройщика за просрочку, лично каждому или коллективно. Делать совместный иск категорически не рекомендуется – заседания будут постоянно откладываться за счет неявки кого-то из участников или непредставления одним-двумя дольщиками каких-то документов. Кроме того, застройщик может вписать в этот коллективный иск своих дольщиков, которые целенаправленно будут затягивать процессы. Поэтому судебный спор с застройщиком может длиться до полугода и больше.

Для иска за неустойку на застройщика, ровно как и на любой другой иск, вам в любом случае потребуются следующие документы. Готовьте оригиналы и копии в трех экземплярах – себе, суду, ответчику (в нашей ситуации это девелопер).

Договор долевого участия – копия и оригинал
Платежный документ – подтверждение того, что вы соблюли свои обязанности как дольщик, т.е. полностью оплатили цену договора
Если платеж был через ипотеку – то договор и справка из банка о получении ипотеки и о том, что застройщик получил все платежи.
Справка от застройщика, что все расчеты с ним произведены – вы должны были получить ее от девелопера сразу после оплаты договора
Досудебная претензия с отказом застройщика или доказательства того, что у вас претензию не приняли
Иные документы
Само исковое заявление

Заявление

В написании заявления-иска к застройщику по просрочке передачи квартиры или любому другому основанию нет ничего сложного. Фактически, это слегка переделанная досудебная претензия.

Напишите в преамбуле, в какой суд вы направляете исковое заявление
Потребуйте обязать застройщика расторгнуть договор/вернуть неустойку/сделать сразу оба варианта
Добавьте все финансовые обоснования требований – т.е. пишите, например, что иск к застройщику об устранении недостатков подается на основании отказа девелопера производить гарантийный ремонт.
Все зависит от цели ваших требований – они расписаны выше
Не забудьте добавить в исковые требования все своих расходы. Если вы тратились на эксперта – в цену иска. На юридическую поддержку – туда же. Если до момента, пока до не сдался, вы жили в арендной квартире – добавьте требование вернуть вам деньги за те месяцы, которые вы были вынуждены снимать из-за просрочки.
Любые другие убытки.

Фактически, исковое заявление составляется просто как ваше требование вернуть вам деньги и выплатить неустойку. Ознакомиться с примером искового заявления можно у нас на сайте ().

Судебная практика

Если вы планируете, как лучше подать в суд на застройщика, то сначала изучите судебную практику. В целом вопросы по неустойкам из-за просрочки решаются быстро и в пользу дольщика, если девелопер просрочил срок сдачи дома более чем на два месяца.

Аналогично эффективно подавать в суд на застройщика в случае, если девелопер прислал вам письмо с уведомлением о том, что дом сдан, но ключи так и не выдает. Изучите договор долевого участия – там должна быть дата не только ввода в эксплуатацию, но и дата передачи квартиры. Если такой даты нет – это тоже повод обратиться в суд за расторжением договора.

В целом ФЗ-214 достаточно лоялен к дольщикам, поэтому подать иск в суд на застройщика порой не такая уж и плохая идея.

Приобрести квартиру в новом доме мечтают многие. Особенно это касается случаев, когда есть идеи по планированию собственного уюта. Однако строительные компании, обещающие привлекательные условия сотрудничества, часто нарушают сроки по передаче квартиры в собственность. Тогда ничего не остается, кроме как подать в суд на застройщика. Но как это сделать правильно.

Каковы могут быть нарушения застройщика

Их несколько. Прежде всего, это изменение основных пунктов договора на долевое участие в одностороннем порядке. Они могут касаться повышения цены, переноса сроков сдачи объекта. Во всех перечисленных случаях нарушения застройщика можно оспорить в судебном порядке. Важно только правильно составить исковое заявление.

Как свидетельствует практика, большинство споров, рассматриваемых в органах правосудия, касается взыскания штрафных санкций за нарушение сроков предоставления жилья. Тогда перед тем, как подать в суд на застройщика, предстоит провести определенную подготовительную работу.

Прежде всего, стоит досконально изучить базовое законодательство. В его состав входят закон № 214-ФЗ, ФЗ «О защите прав потребителей», ГК и ГПК РФ. Все перечисленные нормативные акты регулируют обязательства застройщика, а также порядок привлечения его к ответственности.

Если проблемы по долевому участию касаются нарушения сроков сдачи объекта, то перед подачей иска в суд целесообразно предварительно направить в строительную фирму претензию с подробным расчетом штрафных санкций. Напомним, что по законодательству они составляют 1/300 от ставки рефинансирования (ключевой ставки) ЦБ РФ. Неустойка начисляется от стоимости квартиры, прописанной в договоре, за каждый день просрочки. Если дольщиком выступает гражданин, то ставка пени увеличивается вдвое (т.е. составит 1/150).

Как дольщику отстоять через суд свое право

Это возможно путем предъявления судебного иска в районный суд. Поскольку он связан с защитой прав потребителя, то истец может выбрать самостоятельно судебную инстанцию. Это может быть орган правосудия по месту проживания истца, расположения жилого дома или нахождения строительной компании.

В иске нужно сослаться на заключенный договор по долевому участию и его пункты в отношении срока передачи жилья. Если была предварительная переписка с застройщиком, то следует привести информацию и о ней. Например, в случае с претензией следует указать дату ее предъявления, суть ответа на нее (кратко). При оставлении обращения дольщика без ответа стоит прямо об этом упомянуть в иске. Дальше необходимо указать сумму неустойки (расчет можно сделать в качестве отдельного приложения). Обязательно стоит сделать и ссылку на правовые нормы, о которых мы говорили выше.

Теперь несколько слов о судебных расходах. Поскольку проблемы по долевому участию напрямую связаны с защитой прав потребителей, то законодательство (НК РФ) позволяет не уплачивать госпошлину, но при условии, что общая сумма заявляемых требований не превышает миллиона рублей.

Однако часто подать на застройщика в суд недостаточно. Нужно быть готовым к тому, что несколько месяцев может уйти на исполнение судебного решения. Для этого следует возбудить исполнительное производство и начать сотрудничество с судебными приставами. Вначале они займутся денежными средствами строительной компании. Если их будет недостаточно, то взыскание обращается на собственность.

Впрочем, в некоторых случаях можно обойтись и без привлечения судебных приставов. Сейчас мы подскажем еще один вариант того, как решить проблемы по долевому участию. Итак, суд вынес решение о взыскании с застройщика необходимых сумм. После того, как оно вступит в законную силу, оформляется исполнительный лист. Его можно отправить в банк, обслуживающий строительную фирму. В сопроводительном заявлении следует указать содержание исполнительного листа, а также платежные реквизиты получателя выплат. И если на счету застройщика будут деньги, то банк автоматически их спишет.

Какие суммы можно взыскать

Чтобы иметь четкое представление о том, как дольщику через суд отстоять свое право, следует знать и то, что можно получить по судебному решению. В первую очередь, это сама неустойка за нарушение сроков передачи недвижимости. Однако это еще не все. Если застройщик оставил без внимания претензию владельца квартиры и не оплатил санкции добровольно, то суд может взыскать штраф в сумме 50 % от начисленной неустойки. Такая ответственность нарушителя прописана в части 6 ст. 13 ФЗ о защите прав потребителей.

Также строительная компания обязана будет компенсировать и материальные убытки, которые возникли вследствие просрочки в сдаче дома (сюда, например, входят расходы дольщика по аренде временного жилья).

Мы рассказали об основных правилах того, как дольщику через суд отстоять свое право в споре со строительной компанией. Однако следует сделать поправку и на то, что каждый случай имеет свои индивидуальные особенности. Поэтому грамотную линию защиты своих интересов можно построить в сотрудничестве с юристом. После изучения всех документов он подскажет алгоритм действий, которые необходимо будет предпринять в дальнейшем.

Важно! По всем вопросам подачи в суд на застройщика, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Юристы по долевому участию, и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале , постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

Зачастую подать в суд на - это единственный способ добиться решения вечного "квартирного вопроса". Сделать это хоть и сложно, но вполне возможно, для этого нужно знать определенные правила.

Для того, чтобы выиграть суд у застройщика, не выполнившего своих обязательств, нужно понимать тонкости судебной системы и положения закона в области защиты прав обманутых дольщиков. Ведь единственная пока гарантия- .

Обычно в суд на застройщика подают из- за:

Истекшего срока по вводу новостройки в эксплуатацию
Недобросовестности застройщика возникли эксплуатационные и санитарно-гигиенические проблемы
Возникновения угрозы банкротства застройщика
Застройщик отказывается компенсировать дольщику значительную задержку в строительстве
Не соблюдаются гарантийные обязательства, связанные со значительными проблемами в новостройке- потекла крыша, появились трещины в стенах и.п.

Досудебное урегулирование с застройщиком

При подаче заявления в суд обычно сначала застройщику предъявляют претензию. Дело в том, что хоть обязательный досудебный порядок рассмотрения подобных споров и не предусмотрен законодательно, но для избежания лишних вопросов у судей лучше отправить претензию и дождаться или ответа или разумного срока- обычно это семь- десять рабочих дней.

В претензии нужно изложить суть вопроса и потребовать возврата денег- выплаты основного долга, неустойки и иных выплат. Обязательно- укажите точные банковские реквизиты, чтобы лишить застройщика возможность ссылаться на то, что неизвестен расчетный счет для перечисления денежных средств.

Претензию нужно составить с теми же параметрами по содержанию, формам и требованиям, что и исковое заявление- нужно максимально четко и обоснованно изложить свои требования. Есть прецеденты, когда суды отказывают в исковых заявлениях в части, не соответствующих досудебной претензии.

Как подать в суд на застройщика

1. Подсудность

Суд не ограничивает территориальностью выбор суда для подачи искового заявления. Исковое заявление против застройщика может подаваться:

По месту нахождения застройщика
По месту нахождения новостройки
По месту своего жительства
По месту заключения договора (если договор был заключен в кампании- посреднике)

Такой плюс может значительно сыграть на руку дольщику, так как можно свободно определиться с выбором суда, исходя из очень многих факторов- его загруженности, удоства для поездок на судебные заседания и т.п.

2. Содержание искового заявления в суд

В шапке, как всегда пишется- название и реквизиты истца и ответчика, с указанием адресов и телефонов.

3. Описывается фабула дела:

Реквизиты договора долевого участия (или иного договора)- его номер и дату
Дата передачи квартиры по договору
Цену квартиры
Площадь квартиры
Доказательства по оплате за строительство- квитанции, выписки из банка и т.п.

Если речь идет о просрочке исполнения договора - то нужно приложить акт приема квартиры с указание количества дней просрочки. На основании п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за допущенную просрочку обязательств по договору застройщик обязан заплатить неустойку за каждый день просрочки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ.

Пример расчета неустойки- 10 000 000 рублей (цена квартиры)* 8,25 (ставка рефинансировния ЦБ)/150* 100 (срок задержки в сдаче квартиры).

При этом, если дольщику приходилось платить за аренду жилья, то приложить договор аренды квартиры с приложением расписок по оплате аренды. На основании ст. 15 ГК РФ дольщик имеет право на возмещение причиненных убытков.

Кроме того, оплачиваются и другие требования- компенсация услуг адвоката, моральный вред и т.п.

Если речь идет о браке строительства - то акт обследования квартиры, который должен быть подписан представителем управляющей кампании или ТСЖ. В этом акте нужно указать:

Все недостатки, допущенные строителями
Расчет денег, необходимых для устранения недостатков

К акту прилагается копия письма- претензии с уведомлением о вручении письма с претензией. Прилагаются так же документы по устранению недостатков- чеки покупки стройматериалов, договор с ремонтной кампаний и доказательства расчета с ремонтной кампанией.

Заявитель имеет право ходатайствовать перед судом от уплаты госпошлины в соответствии с п. 2 ст. 333.36 НК РФ.

5. Приложения к исковому заявлению :

Копия искового заявления для ответчика.
Копия договора долевого участия
Копия платежных документов по оплате за квартиру
Копия передаточного акта
Копия акта осмотра квартиры
Копия претензий в адрес ответчика
Копия платежных документов по оплате работ по устранению недостатков.
Копия квитанции по оплате услуг адвоката

При этом нужно обратить внимание на своевременное уведомление ответчика и иных участников процесса. Опытные адвокаты советуют лично отвести исковое заявление к застройщику, чтобы тот не имел возможности ссылаться на работу почты.