Акт приема-передачи как финальная точка сделки. Акт приема-передачи как финальная точка сделки Гражданский кодекс рф статья 556

Продавцы и покупатели «вторичного» жилья нередко пренебрегают финалом сделки – актом приема-передачи. При этом Гражданский кодекс такую легкомысленность не одобряет, а эксперты предупреждают: интересы сторон незавершенной сделки могут серьезно пострадать.

Гражданский кодекс настаивает

«Акт приема-передачи недвижимости многим участникам сделок кажется пустой формальностью, однако в действительности это важный документ, отсутствие или неправильное составление которого влечет серьезные юридические последствия», – говорит адвокат, член Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов Марьяна Баларева.

Процедура передачи недвижимости на основе акта приема-передачи (АПП) прописана в статье 556 Гражданского кодекса РФ.

Справка БН

Порядок передачи недвижимости от продавца покупателю

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Источник: Гражданский кодекс РФ

Таким образом, финальной точкой сделки с позиций закона становится именно подписание сторонами АПП, после чего (при отсутствии претензий) обоюдные обязательства считаются исполненными.

В чем же смысл этого документа? Дело в том, что между заключением сделки, регистрацией права собственности и фактическим получением квартиры покупателем обычно проходит некоторое время. А за это время состояние квартиры может измениться по целому ряду причин – от коммунальных аварий до банальной кражи или вандализма.

Зачем это нужно?

Основная задача АПП как раз и состоит в том, чтобы подтвердить: квартира передана покупателю именно в том состоянии, в котором находилась на момент заключения сделки.

Это важно!

Если любая из сторон сделки уклоняется от подписания АПП, законом это приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи

И продавцу, и покупателю стоит запомнить, что АПП не вносит никаких изменений в договор купли-продажи, а лишь констатирует факт его соблюдения или не соблюдения. Если покупатель подписывает акт и принимает квартиру, состояние которой не соответствует параметрам, указанным в договоре (демонтирована встроенная мебель, повреждены элементы отделки и т. д.), то это не значит, что продавец освобождается от ответственности за нарушение условий договора. Именно АПП станет тем документом, который в случае судебного разбирательства подтвердит, что те или иные условия были нарушены.

Есть еще один важный момент. «Акт приема-передачи также будет необходим покупателю для получения налогового вычета, он является документом, обязательным для предоставления в налоговые органы», – отмечает Марьяна Баларева.

На что обратить внимание

«Акт приема-передачи составляется в простой письменной форме, специальных требований к нему нет», – говорит генеральный директор АО «Торговый Дом Недвижимости» Андрей Ежов.

Несмотря на это, по словам эксперта, в документе обязательно должны содержаться реквизиты договора купли-продажи, паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, данные из кадастрового паспорта, дата и место составления акта, подписи продавца и покупателя, с полной расшифровкой Ф.И.О.

Это важно!

Покупатель может подстраховаться от «забывчивости» продавца, внеся в договор купли-продажи пункт, согласно которому часть стоимости квартиры будет выплачена одновременно с подписанием акта приема-передачи

И, конечно же, основной момент АПП – наличие или отсутствие претензий сторон сделки.

Если покупатель не удовлетворен состоянием квартиры, он должен подробно по пунктам перечислить дефекты, вызвавшие его нарекания. В случае если продавец готов добровольно их устранить, необходимо в том же акте указать сроки, в которые он обязуется это сделать.

По словам Андрея Ежова, перед подписанием АПП покупателю желательно внимательно осмотреть состояние квартиры: отделку, мебель (если она по договору переходит покупателю), сантехнику, входную дверь, комплектность ключей. При наличии технического оснащения квартиры кондиционерами, джакузи, встроенной бытовой техники в обязательном порядке следует проверить их исправность. «Нередки случаи споров из-за встроенных шкафов и кухни, а также другой мебели», – отмечает эксперт.

Это важно!

Ключи от квартиры передавать покупателю до подписания АПП нежелательно. «Встречаются редкие случаи, когда продавец широким жестом отдает ключи сразу после подписания договора купли-продажи и вдруг возникает проблема с регистрацией перехода прав собственности (отказ в регистрации). А покупатель уже там ремонт затеял или вовсе перепланировку, а иногда и в аренду сдал», – рассказывает Андрей Ежов.

По схожим соображениям эксперты предостерегают и от распространенной на рынке практики «совмещения» АПП с договором купли-продажи. К примеру, непосредственно в договоре может быть прописано, что стороны сделки «согласны считать его одновременно передаточным актом объекта».

Это существенный риск как для продавца, так и для покупателя. Покупатель должен понимать, что с момента подписания акта или договора, в который включены положения о передаче помещения, именно на него переходят все риски (в частности риск повреждения объекта) и бремя содержания квартиры. Если фактически он ее еще не занял, но в АПП формально этот факт признал, то никакой компенсации с недобросовестного продавца, когда тот, к примеру, в последний момент решит вывезти оттуда сантехнику, он уже не получит.

Продавец же в свою очередь должен учесть вероятность того, что сделка может сорваться даже на стадии регистрации. И разбираться с покупателем, который уже вовсю ведет ремонт в «своей» (согласно АПП) квартире будет крайне непросто.

Это важно!

Если при передаче квартиры присутствуют ваши родные или близкие, то в АПП есть смысл внести их паспортные данные. Это позволит принять их показания к рассмотрению в случае судебных разбирательств

Комментарий к ст. 556 ГК РФ

1. Обязанность продавца по договору продажи недвижимости включает в себя обязанность передать недвижимость покупателю и перенести на него право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество.

В то время как переход к покупателю права собственности на объект недвижимости связан с государственной регистрацией и регулируется ст. 551 ГК (см. коммент. к ней), коммент. ст. определяет порядок передачи недвижимости покупателю. Она предусматривает оформление такой передачи в письменной форме - с помощью передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами. Передаточный акт фиксирует фактическую передачу недвижимого имущества (ввод во владение) и имеет доказательственное значение. При этом передаточный акт не рассматривается судебно-арбитражной практикой в качестве единственно допустимого доказательства передачи имущества (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18 декабря 2007 г. N Ф03-А51/07-1/5143).

2. Передаточный акт не выступает в качестве составной (неотъемлемой) части договора продажи недвижимости. Его наличие или отсутствие не влияет на заключенность и действительность договора.

Передаточный акт не выступает также в качестве дополнения или уточнения договора. Подписание передаточного акта не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 коммент. ст.).

3. Согласно ст. 17 Закона о государственной регистрации для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость представление передаточного акта не является обязательным. Соответственно, передача недвижимости (подписание передаточного акта) может происходить как до, так и после такой регистрации.

4. В момент вручения недвижимого имущества (подписания передаточного акта) обязательство продавца по передаче недвижимого имущества считается исполненным (абз. 2 п. 1 коммент. ст.). Данное правило является общим и может быть изменено законом или договором.

Использование законодателем в рамках абз. 2 п. 1 коммент. ст. фикции исполнения ("считается") позволяет придать вручению (подписанию передаточного акта) правовые последствия. Прежде всего они связаны с переходом рисков. В соответствии с п. 1 ст. 459 ГК, если иное не предусмотрено договором, с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче имущества, на покупателя переходит риск случайной гибели этого имущества. Поскольку § 7 гл. 30 не содержит специальных правил относительно момента перехода риска, положения п. 1 ст. 459 ГК подлежат применению и к договору продажи недвижимости.

5. Логическим продолжением указанного выше правила являются нормы абз. 3 п. 1 коммент. ст. Ведь если подписание передаточного акта считается исполнением, то уклонение от его подписания следует рассматривать как уклонение от исполнения. Соответственно, уклонение продавца от подписания передаточного акта считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество и дает покупателю возможность предъявить требования, указанные в п. 1 ст. 405 и ст. 463 ГК. Уклонение покупателя от подписания передаточного акта считается отказом от принятия недвижимости, вследствие чего продавец вправе воспользоваться способами защиты, предусмотренными п. 2 ст. 406 и п. 3 ст. 484 ГК.

Судебная практика по статье 556 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 10.01.2017 N 305-ЭС16-18328 по делу N А41-100512/15

Отказывая в удовлетворении иска, суд руководствовался статьями , , , Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 2, статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснениями, изложенными в пунктах 52, 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и исходил из того, что по условиям пункта 5.1 договора купли-продажи стороны договорились зарегистрировать переход права собственности на недвижимые объекты в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним после выполнения покупателем (обществом) пункта 4.2 договора. Суд установил, что истцом не исполнено обязательство, предусмотренное пунктом 4.2 договора, предусмотренная условиями договора оплата в полном объеме не произведена.

Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 N 310-ЭС16-17269 по делу N А35-5933/2015

Разрешая первоначальные исковые требования, суды, руководствуясь положениями пунктов 1, 3 статьи 551, абзацем 2 пункта 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установив факт уклонения ООО "Росстройком" от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на имущество, проданное ОАО "Курские электрические сети" по договору купли-продажи N 101/юр от 30.12.2013, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска.

Определение Верховного Суда РФ от 22.03.2017 N 307-ЭС16-18174 по делу N А05-12596/2015

Отказывая в удовлетворении требований, суды, придя к выводу по результатам анализа условий договора и оценки имеющихся в материалах дела доказательств об уклонении покупателей от исполнения обязанности по принятию имущества и отсутствии в связи с этим в спорный период со стороны общества просрочки по передаче покупателям предмета договора купли-продажи, руководствуясь статьями , , Гражданского кодекса Российской Федерации не усмотрели оснований для взыскания пени.

Определение Верховного Суда РФ от 07.04.2017 N 309-ЭС17-335 по делу N А47-5587/2015

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе акт приема-передачи имущества, проанализировав условия договора купли-продажи, руководствуясь статьями , , , , , , , , , , Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 6, 7 Типовых правил охраны коммунальных тепловых сетей, утвержденных приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 17.08.1992 N 197, пришли к выводу об обоснованности иска общества "Т Плюс" и отсутствии оснований для удовлетворения иска общества "НЕО".

Определение Верховного Суда РФ от 08.06.2017 N 305-ЭС17-6562 по делу N А41-19827/2016

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе условия договора купли-продажи, передаточный акт, акт обследования кадастрового инженера, руководствуясь статьями , , Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N /22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования Общества.

Определение Верховного Суда РФ от 14.07.2017 N 305-ЭС17-9376 по делу N А40-222656/2015

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей , , , , , , , , , , Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", исходили из того, что примененная истцом к ответчику неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о начислении неустойки в размере 100 000 руб. и удовлетворили требование истца в указанной части.

Определение Верховного Суда РФ от 14.08.2017 N 307-ЭС17-9972 по делу N А05-14604/2015

Руководствуясь статьями , , , , Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, приняв во внимание установленные при рассмотрении дела N А05-4012/2012 обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что поскольку договор купли-продажи от 14.04.2013 не исполнен, имущество фактически не передано предпринимателю Панову А.М., оснований считать его законным владельцем электрических сетей не имеется.

Определение Верховного Суда РФ от 31.08.2017 N 305-ЭС17-13069 по делу N А40-132425/2016

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора от 20.08.2014, руководствуясь статьями , , , , , , , 450.1 , , , , , , , Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 15.01.2013 N 9798/12 по делу N А33-18187/2011, разъяснениями, приведенными в пунктах 1, 5, 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", пришли к выводу о наличии оснований для обязания ответчика передать истцу спорные нежилые помещения и для регистрации перехода к истцу права собственности на объекты недвижимости.

Определение Верховного Суда РФ от 06.09.2017 N 305-ЭС17-12927 по делу N А40-179202/2015

Суды первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 148 АПК РФ, пунктом 2 статьи , статьей , пунктом 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 1 статьи 126, статьей 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), разъяснениями, приведенными в пунктах 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N /22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 35), приняв во внимание правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской, изложенную в постановлении от 17.06.2014 N 2826/14, и Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определениях от 18.08.2016 N 301-ЭС16-4180 и от 26.12.2016 N 308-ЭС15-12123, установив, что в отношении ответчика возбуждена процедура банкротства, пришел к выводу о том, что требование Общества подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве продавца, и оставил иск без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17.10.2017 по делу N 305-ЭС17-12927, А40-179202/2015

Пунктом 7 указанного договора предусмотрено, что в соответствии со статьей Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами после государственной регистрации перехода права собственности.

Определение Верховного Суда РФ от 10.11.2017 N 309-ЭС17-16603 по делу N А07-15363/2016

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей , , , , , , , Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, признали иск обоснованным в части.

Гражданского кодекса РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, законодатель установил специальные требования к тому, как должно быть передано недвижимое имущество в собственность. Данная норма императивна и не подлежит изменению сторонами. Недвижимое имущество считается переданным в соответствии с установленными правилами только в случае подписания сторонами акта приемки-передачи или иного документа о передаче, подтверждающего исполнение договора купли-продажи. Сам договор купли-продажи земельного участка таковым документом не является.

Исходя из изложенного, моментом исполнения сделки купли-продажи недвижимого имущества будет передача имущества в установленном порядке, с момента подписания сторонами сделки акта приема-передачи имущества (земельного участка).

1.2. Если продавец не передал покупателю недвижимое имущество, последний вправе в иске соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности

абзац седьмой статьи 12

абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности, обязанности продавца передать недвижимость.

В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.

Если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац 7 статьи 12 Кодекса, Кодекса) и о регистрации перехода права собственности.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 , Гражданского кодекса РФ) и о регистрации перехода права собственности.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.

Если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.

1.3. Если договором купли-продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности на нее не зависит от ее передачи продавцом, сохранение последним владения этим имуществом не препятствует удовлетворению иска покупателя о регистрации перехода права

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Договором продажи недвижимости может быть предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект. В этом случае сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для государственной регистрации перехода права.

1.4. Само по себе наличие или отсутствие факта передачи недвижимого имущества не является препятствием к осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на него

Вопреки доводам апелляционной жалобы, само по себе наличие либо отсутствие факта передачи объекта недвижимости от одной стороны сделки другой (ст.556 ГК РФ) препятствием к осуществлению государственной регистрации права собственности не является.

1.5. К требованию о передаче имущества по договору купли-продажи в порядке ст. 556 ГК РФ применяется общий срок исковой давности

Заявление стороной договора купли-продажи недвижимости требования о передачи имущества и государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи в порядке статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из способов защиты гражданских прав.

Исходя из системного толкования положений статей 195 , и Гражданского кодекса Российской Федерации к указанному требованию применяется общий срок исковой давности.

2. Момент передачи недвижимого имущества

2.1. Передача недвижимости может состояться и после государственной регистрации перехода права собственности

По смыслу ранее приведенных положений ст.ст. 454 , , Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что передача недвижимости должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности, а передача недвижимости до государственной регистрации не является обязательной.

Внимание

Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу. В приведенных позициях (п.п. 2.1 и 2.2) суды разошлись во мнении по вопросу, обязательно ли передача недвижимого имущества должна предшествовать государственной регистрации перехода права собственности на него. Обращаем внимание, что подхода, отраженного в п. 2.1, придерживались Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ.

2.2. Передача недвижимого имущества покупателю должна предшествовать государственной регистрации перехода права собственности

Заключение договора в письменной форме и передача покупателю недвижимого имущества, а также оплата за приобретенное имущество являются необходимыми действиями сторон по договору для последующей регистрации перехода к приобретателю права собственности на имущество.

3. Акт приема-передачи недвижимости

3.1. При подписании сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества презюмируется исполнение продавцом обязанности передать имущество покупателю

Довод жалобы о том, что истец фактически пользуется квартирой, что свидетельствует об ее передаче, отклоняется судом апелляционной инстанции, как противоречащий условиям договора и требованиям ст.556 Гражданского кодекса РФ, определяющим обязанность подписания сторонами акта о передаче квартиры, поскольку момент перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю определяется датой подписания акта приема-передачи.

В соответствии с предварительным договором купли-продажи и требованиям ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющим обязанность подписания сторонами акта о передаче квартиры, поскольку момент перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю определяется датой подписания акта приема-передачи.

3.3. Акт приема-передачи недвижимости может быть подписан представителями сторон по доверенности

При разрешении спора суд первой инстанции, учитывая вышеуказанные положения закона и разъяснения Пленума, установил, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи квартиры. Обязательства сторон надлежащим образом исполнены, расчеты между сторонами произведены, спорная квартира фактически передана Я.С.Г. по акту приема-передачи во владение Г.С., который владеет и пользуется ею на протяжении десяти лет.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что обязательство продавца по передаче недвижимого имущества исполнено не было, нельзя признать правильным.

Удостоверенная нотариусом копия доверенности на имя К.Н.Н. соответствует приведенным положениям закона и является допустимым доказательством, подтверждающим полномочия К.Н.Н. на подписание от имени Я.С.Г. акта приема-передачи квартиры.

Как следует из содержания указанной доверенности, выданной Я.С.Г. на имя К.Н.Н., последний наделен правом на заключение договора купли-продажи спорной недвижимости и подписание акта приема-передачи.

3.4. Неподписание передаточного акта объекта недвижимости не свидетельствует о том, что продавец не исполнил обязанность по передаче недвижимости покупателю, а покупатель - обязанность по ее принятию

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи спорной квартиры был фактически исполнен продавцом. Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю, которой выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Квартира фактически передана истцом во владение ответчиков. Ответчики постоянно проживают в спорной квартире, зарегистрированы в ней.

С учётом приведенных обстоятельств и положений ст. 556 ГК РФ само по себе неподписание предусмотренного договором купли-продажи квартиры передаточного акта не свидетельствовало, как правильно указал суд первой инстанции, о том, что продавец не исполнил обязанность по передаче квартиры покупателю, а покупатель - обязанность по принятию проданной ему квартиры.

3.5. Отсутствие передаточного акта не влечет недействительности договора купли-продажи недвижимости

Отсутствие подписанного документа о передаче В.В.А. приобретенного имущества в силу ст. 556 ГК РФ не влечет за собой недействительности договора и истребования имущества у его законного владельца.

3.6. Договор купли-продажи недвижимости может выступать одновременно актом приема-передачи, если стороны указали в нем на передачу покупателем и принятии продавцом недвижимого имущества

Судом первой инстанции принято во внимание, что стороны при заключении договора купли-продажи достигли согласия по существенным условиям договора, в том числе о цене квартиры. По условиям договора купли-продажи предмет договора оценен сторонами, расчет произведен полностью до подписания договора. Изложенное в договоре условие о том, что расчет произведен - является допустимым письменным доказательством передачи денег покупателем продавцу и признания П.Д.А. на момент подписания договора того, что денежные средства, предусмотренные договором за квартиру, он получил. Кроме того, договор купли-продажи подписывался сторонами собственноручно, стороны не были лишены возможности внимательно изучить его условия до подписания договора. Данный договор является одновременно актом приема-передачи квартиры, в нем стороны указали о передаче покупателем и принятии продавцом квартиры, что не противоречит п. 1 ст. 556 ГК РФ,

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона не противоречат.

Передача продавцом и принятие покупателем объекта недвижимости вместе с ключами, платежными книжками за коммунальные платежи и иные услуги осуществлена 9 февраля 2015 года (пункт 9 договора, который одновременно считается актом приема-передачи указанного объекта недвижимости). Стороны договорились, что с момента подписания договора купли-продажи условия договора считаются выполненными полностью. Финансовых, имущественных и неимущественных претензий не имеется.

Договором определено, что продавец передал, а покупатель принял квартиру, пригодную для проживания. Качественное состояние отчуждаемого имущества покупателем проверено и принимается в том состоянии, которое имеется к моменту его передачи и согласовано сторонами. Настоящий договор одновременно является и передаточным актом.

Согласно договору, продавец передал, а покупатель принял указанную в договоре недвижимость. Квартира находится в хорошем техническом состоянии. Качество передаваемой недвижимости соответствует всем показателям, достигнутым при заключении настоящего договора.

Продавец осуществил фактическую передачу недвижимости в день подписания договора, имеющего одновременно силу передаточного акта.

Из договора купли-продажи следует, что данный договор одновременно является и актом приема-передачи продаваемого недвижимого имущества - квартиры, которую Продавцы передали, а Покупатель принял в том состоянии, в котором оно находится на момент подписания договора, и претензий относительно качественного состояния и оборудования не имеет.

Из материалов дела следует, что между М.Н.П. (продавец) и Г.В.М. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по которому продавец передает в собственность покупателя квартиру, а покупатель принимает объект и оплачивает его стоимость в порядке, установленном настоящим договором. На момент подписания настоящего договора в указанной квартире зарегистрирована М.Н.П. Стоимость квартиры по договоренности сторон составляет _ рублей. Оплата стоимости квартиры произведена покупателем продавцу в полном объеме в момент подписания настоящего договора. Продавец передает объект покупателю в момент подписания настоящего договора, который по согласованию сторон одновременно будет иметь силу акта приема-передачи. С момента подписания настоящего договора обязанность продавца по передаче отчуждаемого объекта покупателю считается исполненной.

Согласно Договору передача указанной доли продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по передаточному акту. Стороны договорились передаточный акт не составлять, договор одновременно считать документом на передачу доли.

Из договора следует, что покупатель удовлетворен техническим состоянием квартиры, установленным путем внутреннего и внешнего осмотра до подписания настоящего договора, при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не было сообщено, не обнаружено. По соглашению сторон, настоящий договор имеет силу акта приема-передачи квартиры. Продавец передал, а покупатель принял спорную квартиру. Стороны друг к другу претензий не имеют.

3.7. Акт приема передачи недвижимости, в котором содержится дата передачи имущества ранее заключения договора, не свидетельствует о недействительности сделки купли-продажи

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

1. Основанием для передачи недвижимости покупателю является передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт такой передачи. Под передаточным актом или иным подобным документом следует понимать составленный на материальном носителе документ, являющийся, как правило, приложением (неотъемлемой частью) к договору продажи недвижимости, содержащий сведения о передаваемом недвижимом имуществе, сведения о субъектах договора продажи недвижимости и указание на факт такой передачи. Передаточный акт или иной подобный документ подписывается обеими сторонами, и с момента подписания этого акта и непосредственного вручения продавцом недвижимого имущества покупателю взаимные обязанности продавца и покупателя по передаче и приемке недвижимого имущества считаются исполненными.

В случае если одна из сторон уклоняется от подписания передаточного акта, такое уклонение считается уклонением от исполнения обязательств по договору.

Если на основании передаточного акта покупатель принял недвижимое имущество, не соответствующее условиям договора (например, договор продажи жилого помещения предусматривал, что жилое помещение передается с поведенным в нем капитальным ремонтом, а на самом деле было передано покупателю жилое помещение без такового ремонта), то продавец несет перед ним за такую передачу ответственность, то есть он обязан возместить ему причиненные убытки.

2. Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.10.2014 N Ф08-7770/14 по делу N А01-2371/2013;

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 02АП-6100/14;

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 01АП-5905/14;

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2014 N 15АП-14123/2013;

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 08.10.2014 N Ф10-4438/12 по делу N А54-1342/2010;

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.10.2014 N Ф06-15586/13 по делу N А55-10763/2010;

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.10.2014 N Ф04-10351/14 по делу N А67-7710/2013;

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2014 N 11АП-12160/14;

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.09.2014 N Ф05-9731/14 по делу N А40-146434/2013;

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.09.2014 N Ф09-5765/14 по делу N А50-17142/2013;

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 N 12АП-4763/14;

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2013 N 04АП-5743/12;

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2012 N 05АП-4163/12;

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2012 N 17АП-14026/2011-ГК;

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 N 15АП-1309/2009;

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2008 N 15АП-4895/2008;

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.09.2012 N Ф03-3469/12 по делу N А51-18431/2011.