Из каких средств ремонтируются подъезды жилых домов. Куда и как обращаться, чтобы заставить управляющую компанию сделать ремонт в подъезде? Что говорит закон

Домоуправление

Подъезд - это продолжение вашей квартиры. Хоть это уже не личное пространство, а общественное, все равно хочется, чтобы в подъезде было чисто, опрятно, уютно и, в конце концов, просто безопасно. Тем не менее, зачастую подъезды многоквартирных домов, особенно, старой постройки, оставляют желать лучшего. Облезлая штукатурка, выщербленная плитка, полусорванные почтовые ящики, облупившаяся краска, старые оконные рамы, особый аромат старых мусоропроводов и прочие черты запущенных подъездов многим из нас знакомы не понаслышке. Для того чтобы исправить положение, нужно озаботиться проведением ремонта в подъезде, то есть, сделать так, чтобы этим занялась управляющая организация.

Перечень работ

Первым делом нужно уяснить, что управляющая компания должна проводить ремонтные работы в подъезде, утвержденные постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170. Это входит в круг ее обязанностей. В этом же документе сказано следующее: "периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или в три года в зависимости от классификации зданий и физического износа". Впрочем, периодичность может быть и чаще, если за ремонт проголосуют жители на общем собрании.

Также следует знать, что УК должна выполнять эти работы вне зависимости от того, включены они в договор управления или нет. Причем, если речь идет не о капитальном ремонте, то жильцы не должны платить по этой статье отдельно. Все (или почти все) включено в тариф на содержание и ремонт жилья.

В данном случае крайне важно отличать капитальный ремонт, за который жильцы должны платить дополнительно. Статья 166 Жилищного кодекса содержит в себе перечень работ по капремонту общего имущества в МКД, выполнение которых финансируется за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ:

ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения
ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт
ремонт крыши
ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме
ремонт фасада
ремонт фундамента многоквартирного дома

Как видим, про подъезды в этом перечне ничего не сказано. Между тем, методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденное Госстроем, определяет текущий ремонт как ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома. В перечень этих работ входят малярные и стекольные работы во вспомогательных помещениях, в том числе, подъезде.

Однако не во всех подъездах требуется, к примеру, побелка потолков. Поэтому перечень требуемых работ определяется жильцами на общем собрании и закрепляется протоколом. После того, как составлен список требуемых работ, жильцы должны обратиться в управляющую компанию. Это может быть письмо или заявление с перечнем работ, датой последнего ремонта (если она известна), подписями собственников. Вот стандартный перечень работ:

покраска стен
покраска потолка
восстановление отдельных элементов окон с заменой стекол
ремонт входной группы (входной блок, тамбур)
ремонт отдельных участков покрытия полов
частичная замена или ремонт почтовых ящиков
окрашивание металлических поверхностей системы центрального отопления
покраска поручней перил с мелким ремонтом
замена потолочных и настенных светильников
ремонт дверей и люков поэтажных электрощитков, в том числе их замена
устройство и ремонт козырьков из листовой стали или мягких материалов
устройство поручней на входе в подъезд
при необходимости - замена загрузочных клапанов мусоропровода с «фартуками»

Этот перечень неполон. Может быть внесена и какая-то дополнительная деталь, в зависимости от разумных нужд и потребностей жителей. К примеру, если торчат провода, нужно попросить убрать их в короб и т.п.

Война с управляющими компаниями

Обращение следует оформить в двух экземплярах. Один из них необходимо зарегистрировать у секретаря УК, это будет гарантией, что письмо там получили. Неплохо было бы отправить копию письма в общественную приемную местной администрации. В течение 15 дней это обращение должно быть рассмотрено.

Реакция управляющей компании может быть разной - от полного согласия с требованиями до полного отказа под надуманным предлогом. К примеру, нередко бывает, что управляющая компания мотивирует отказ произвести ремонт в подъезде тем, что в доме проживают должники за услуги ЖКХ. Но этот довод несостоятелен (что подвтерждено судебной практикой), поскольку управляющая компания не лишена возможности требовать взыскания задолженности в судебном порядке. Ссылки на наличие задолженности у лиц - собственников и нанимателей жилых помещений дома - по оплате коммунальных платежей, не имеют правового значения, поскольку каждая сторона по договору управления домом, вправе требовать надлежащего исполнения от контрагента по договору, в том числе принимать меры к взысканию задолженности за предоставленные услуги.

Если же вы все таки получили отказ от управляющей компании или не получили вообще никакой реакции, то следующим шагом будет обращение в Госжилинспекцию уже с жалобой на бездействие управляющей компании. Если и это не помогает, нужно обратиться в суд, не забыв в исковом заявлении указать необходимость возмещения морального ущерба. У таких исков есть очень хорошие перспективы, поэтому УК стараются не доводить дело до суда. В конечном счете, вы заставите жилищников сделать ремонт подъезда.

Капитальный и текущий ремонт

Как только управляющая компания пошла на контакт с вами, нужно утвердить перечень работ на собрании жильцов. Он фиксируется в дефектной ведомости, которую подписывает уполномоченный представитель жильцов (председатель совета дома) и представители УК. Это важнейший документ, который должен быть внимательно изучен жителями перед его подписанием. УК будет делать только то, что указано в ведомости. Никаких дополнительных работ «по умолчанию» вам делать не будут, так что при составлении дефектной ведомости следует проявить максимальную настойчивость и добиться включения туда всего, что необходимо: замена ламп на энергосберегающие, почтовые ящики, разбитые стекла - не забудьте ничего. Потом добиться дополнительных работ будет крайне сложно, придется все начинать по новой. Затем подписывается Акт начала работ.

Тем не менее, в рамках текущего ремонта может понадобиться капитальный ремонт тех или иных элементов или инженерных систем. Уже упоминалось, что важно разграничить эти сферы - текущий ремонт подъезда и капитальный ремонт. Так что если требуются работы, не подпадающие под категорию обычного ремонта подъезда, то их следует оговорить отдельно. Учтите, что, например, работы по замене стояка ХВС или ГВС могут быть признаны относящимися к работам по капитальному ремонту. Это имеет огромное значение, поскольку за эти работы уже придется доплачивать.

Приемка работ

Желательно контролировать ход работ в течение всего срока. К примеру, не забывайте, что во время покраски и побелки подъезда рабочие должны прикрыть входные двери квартир защитной пленкой, чтобы не испачкать их краской. Строительный мусор ремонтная бригада обязана вывозить из подъезда и двора в течение суток. При этом запрещено складывать мусор на газонах. Если вы замечаете, что эти или другие требования не соблюдаются, следует сразу же жаловаться в управляющую компанию, а потом и в Госжилинспекцию. Нужно помнить и об утвержденном графике работ, если он срывается, опять же надо жаловаться. Это может принести свою пользу, но главный момент, где нельзя проявить слабость или невнимательность - это приемка работы. После этого исправить что-либо будет крайне затруднительно. До половины всех подъездов не сдается с первого раза, обязательно находятся недочеты. Как правило, они незначительные, но их ни в коем случае не следует упускать.

В приемке работ участвуют представители исполнителя работ (это может быть компания, которую подрядила УК), сотрудники управляющей компании, уполномоченный представитель собственников помещений, инспектор Госжилинспекции, приглашаются также и депутаты муниципального собрания района. Все они должны подписать Акт приемки работ.

В первую очередь, нужно проверить, все ли работы выполнены. Взять утвержденный перечень и пройтись с ним по всему подъезду. Естественно, если что-то не сделано, то это нужно отметить. Затем проверить качество, обратить внимание на то, вынесен ли строительный мусор, приведен ли весь подъезд в порядок после работ. Все недочеты фиксируются в акте, затем принимается решение принимать работу или нет. Состояние подъезда фотографируется и затем заносится в базу данных. Не забывайте, что на работы по дефектной ведомости распространяется гарантия.

Редакция "РБК-Недвижимости" выяснила, как добиться ремонта в подъезде, что должны сделать в его рамках и как обеспечить проведение качественных работ в столичных подъездах.

Лето - традиционное время ремонта подъездов многоквартирных домов в Москве. С наступлением осени приходит пора приемки выполненных улучшений в жилых домах.

В плановое задание, утвержденное департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы на 2013 год, включен ремонт 38 171 подъезда. Адресные перечни в установленном порядке согласованы с Мосжилинспекцией.

Стоит отметить, что плановый или текущий ремонт подъездов в Москве осуществляется в соответствии с требованиями по формированию адресного перечня, утвержденными в столице.

Как пояснили "РБК-Недвижимости" в Мосжилинспекции, в Москве проводится работа по приведению в порядок подъездов многоквартирных домов. Данная работа относится к текущему ремонту жилищного фонда, и нормативами по эксплуатации определена периодичность данного ремонта один раз в пять лет.

Если работы не проводились уже пять лет, жильцы могут обратиться с требованием о проведении текущего ремонта в подъезде в управляющую компанию.

Так как ремонт подъездов считается текущим ремонтом жилья, никто не имеет права требовать оплатить его отдельно.

Что должны отремонтировать

Как сообщили в Мосжилинспекции, ремонт подъезда подразумевает приведение в удовлетворительное техническое состояние всех конструктивных элементов и инженерных систем, расположенных в подъезде, включая также ремонт входных групп и наружных частей оконных блоков лестничных клеток.

В подъездах помимо штукатурных и малярных работ проводится ремонт полов и стен, ремонт и замена оконных блоков, установка энергосберегающих ламп и т.д.

Как такового исчерпывающего перечня работ по текущему ремонту не существует. Так, например, покраска или побелка потолков в данный момент может и не требоваться. Перечень работ определяют в первую очередь сами жители дома и выбранные ими представители по протоколу общего собрания, и он зависит от технического состояния того либо иного конструктивного элемента и инженерной системы.

Перечень работ фиксируется в дефектной ведомости, которая подписывается жителями, УК и ТСЖ, а также утверждается главой управы района.

Адресные перечни ремонта подъездов формируются префектурами административных округов и согласовываются с Мосжилинспекцией. УК и ТСЖ являются непосредственными исполнителями работ, а координацию выполнения мероприятий на территории районов осуществляют управы.

Однако в рамках текущего ремонта может проводиться капитальный ремонт отдельных конструктивных элементов и инженерных систем, непосредственно расположенных в подъездах дома. Все дополнительные работы по улучшению подъезда могут инициировать сами жильцы на общем собрании, обратиться в свою управляющую компанию с соответствующей просьбой и включить весь перечень работ в дефектную ведомость. В то же время стоимость дополнительных улучшений подъезда управляющая компания включит в ежемесячные квитанции по оплате коммунальных услуг.

Если же ремонт не начинается, нужно жаловаться в вышестоящие инстанции. Для УК это администрация района и жилищная инспекция. Обычно такие действия заставляют управляющую компанию быть расторопнее, ведь до суда дело доводить никто не хочет.

Главное, что должны усвоить жители многоквартирных домов, - все требования по необходимому ремонту необходимо включать в дефектную ведомость, иначе у вас так и не заменят, например, старые разбитые светильники на новые энергосберегающие или не заменят разбитые или обгоревшие почтовые ящики на новые.

Как правильно принять ремонт в подъезде

При приемке объектов Мосжилинспекция уделяет особое внимание качеству ремонта.

Анализ работы подрядных и управляющих компаний показал, что с первого предъявления было принято не более 30-40% от общего объема предъявленных к приемке объектов. Остальные подъезды приняты только после устранения замечаний и нарушений, выявленных при проверке подъезда Мосжилинспекцией.

Перед началом производства работ по приведению подъезда в порядок управляющие компании в обязательном порядке должны открыть объект для производства с оформлением соответствующего акта. При этом Мосжилинспекция проверяет наличие протокола собрания жителей, график производства работ, дефектную ведомость, акт открытия работ (передачи объекта к производству) с участием жителей и депутатов муниципальных собраний.

Приемка работ осуществляется в соответствии с требованиями по ремонту подъездов многоквартирных домов в 2013 году, утвержденными постановлением № 18-21-2/3-3.1 от 27 января 2013 года.

Мосжилинспекция осуществляет контроль путем участия в составе комиссии по приемке работ. При этом проверяется непосредственно техническое состояние подъезда и качество выполненных работ, а также утвержденный пакет документов, предъявляемый комиссии (техническая документация, формируемая управляющей компанией, справки подрядной организации о готовности объекта), наличие актов на скрытые работы, акты приемки работ с обязательным участием жителей и депутатов муниципальных собраний. По итогам оформления акта приемки в базу данных вносится фотофиксация состояния объекта.

Стоит отметить, что следить за качеством проводимых работ необходимо самим жителям, как и жаловаться на некачественно проведенный ремонт в УК или соответствующие органы. Иначе при вашем молчаливом согласии и на ваши деньги, которые вы уплачиваете УК за текущий ремонт подъездов, так и будут в подъезде разбитые окна, отваливающаяся плитка, незакрывающиеся мусоропроводы и прочие неприятности.

На что жалуются жильцы

В текущем году, по данным Мосжилинспекции, по сравнению с аналогичным периодом 2012 года зафиксировано снижение уровня обращений граждан практически в два раза. Тематика поступающих в настоящее время жалоб напрямую связана с дискомфортом от проведения ремонтных работ в подъезде.

Статистика затрагиваемых в обращениях вопросов:

Запах краски, строительный мусор от производства работ, нарушение сроков ремонта - 65%;

Нарушения по качеству работ, технологии ремонта - 30%;

Несогласие с объемами ремонта и требование капитального ремонта (полная замена окон, дверей в подъезде, инженерного оборудования) - 5%.

Для тех, кто не хочет видеть по пути домой обшарпанные стены и сломанные перила, весьма актуален вопрос про ремонт подъездов многоквартирных домой – какова его стоимость, кто выступает инициатором проведения работ, какие стандарты существуют.

Виды и сроки

Ремонт подъезда многоквартирного жилого дома может быть капитальным или предполагать косметическое обновление.

Капремонт предполагает основательные работы, а не просто косметическую покраску стен и побелку потолков. Это может быть масштабная замена изношенных лестничных пролетов с установкой подъемников для инвалидов, обновление электропроводки с навешиванием энергосберегающих осветительных приборов с датчиками движения, монтаж стеклопакетов в подъездных окнах вместо еще не слишком изношенных деревянных рам.

Несколько важных моментов:

ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями проводится обязательно, невзирая на наличие задолженности у отдельных граждан;
УК обязана (!) поддерживать в надлежащем виде места общего пользования (основание – постановление Госкомитета по ЖКХ № 170 от 27.09.2003 г.);
косметический ремонт подъезда в многоквартирном доме выполняется раз в 3 или 5 лет – периодичность зависит от классификации дома и степени износа.

Проведение капремонта остается на усмотрение районных властей, хотя поторопить их можно, если подать дополнительное заявление от собственников о неудовлетворительном состоянии подъезда.

Плановый ремонт подъезда многоквартирного дома обычно выполняется вместе с капремонтом всего дома, который часто включает замену кровли, внешнюю отделку фасадов, монтаж новых балконных ограждений и другие фасадные работы. Графики формируются администрацией конкретного района.

Текущий ремонт подъездов в многоквартирных домах планируют сами собственники, когда решают, куда направить вносимые ежемесячно суммы. Но такая идеальная ситуация складывается только в случае, если речь идет о ТСЖ . Управляющие компании в идеале сами должны следить за состоянием вверенного им имущества, но на практике часто им требуется дополнительное напоминание в виде заявления от жильцов.

Кто оплачивает?

При капремонте доплат от собственников не потребуется, ведь ежемесячно каждый видит в квитанции отдельную строку по оплате капитального ремонта .

Косметический ремонт подъезда в многоквартирном доме требует внесения со стороны собственников 5% от общей сметы. Основание – ФЗ-185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ». Но эти пять процентов обычно включаются в строку «Содержание и ремонт жилых помещений», и если владельцы жилья каждый месяц видят ее в квитанциях, то фактически доплачивать им снова ничего не придется.

Пошаговая инструкция

Независимо от формы управления, жильцы должны организовать общее собрание, в том числе внеплановое, если установленная ранее периодичность ремонта подъезда многоквартирного дома утратила актуальность.

Второй шаг – на собрании жильцы составляют перечень необходимых работ (дефектная ведомость), пишут и передают в УК официальное обращение в 2-х экземплярах. Оба заверяются секретарем управляющей компании, но один жильцы оставляют себе в качестве гарантии, что сигнал поступил и был ответственными лицами принят.

Очень внимательно нужно отнестись к составлению дефектной ведомости, так как только включенные в нее виды ремонта будет выполнять управляющая компания, если согласится на работу и включит конкретный подъезд в свой план. Приготовьтесь к тому, что представитель управляющей компании будет внимательно изучать заявленные требования и реальное состояние парадной, поэтом лучше не включать в список то, что может подождать, и не давать УК лишнего повода отказать.

Важно! Желательно направить копию всех бумаг в общественную приемную главы населенного пункта.

Список работ дополняется протоколом собрания. Хорошо указать в нем дату последнего ремонта, если она известна, и обязательно перечислить в списке всё, что требует обновления. Какие-то упущения будет невозможно затем включить в уже подписанную ведомость, и придется начинать процедуру заново.

Правомерно требовать:

окрашивание стен и побелку потолков;
восстановление деревянных рам и замену разбитых стекол;
ремонт общеподъездной двери и тамбура рядом с ней;
установку новых подъездных козырьков или обновление старых;
фрагментарное или полное восстановление напольного покрытия;
замену ящиков для почты;
окрашивание труб отопления, водоподачи, канализации;
окрашивание поручней с частичным ремонтом или их установку на входе;
замену светильников на стенах или потолке;
монтаж люков, ведущих на техэтажи;
изоляцию электропроводки в специальные короба.

Важно! Список далеко не полный. Его можно и нужно дополнять, включая разумные требования, от выполнения которых зависит безопасность жильцов.

На основании всех поступивших обращений, а УК всегда обслуживает не один дом:

формируется годовой план на ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями со сроками проведения работ;
составляется смета;
выбирается подрядчик – им может выступить как сама УК, так и сторонняя ремонтно-отделочная компания.

Нередко жильцам предлагается не только «посодействовать материально», но и смыть со стен старую побелку, вынести остатки стройматериалов или вымыть фрамуги после окончания отделки. Подобные просьбы противозаконны, так как и средства на ремонт УК должна изыскать сама, и уборку после его окончания выполнить.

Более того, исполнитель обязан:

закрыть двери в квартиры полиэтиленом;
выносить мусор из подъезда и со двора ежедневно (складировать остатки стройматериалов на газонах запрещено).

После того как всё сделано, составляется акт, который подписывает представитель исполнителя и жильцов, а также сотрудник УК, если не она выполняла ремонтные работы. Если привлекалась Жилинспекция, то на подписание акта приглашается и инспектор. Во время приемки проверяется качество и презентабельность – вынесен ли мусор, не осталось ли следов побелки, не валяется ли строительный инструмент и пр. Все недоработки заносятся в акт, и если комиссия не принимает работу, то определяются сроки устранения недостатков.

Можно ли сделать самим?

Часто управляющие компании не торопятся ремонтировать даже аварийные подъезды. Чтобы расшевелить нерасторопных исполнителей можно, конечно, подать в суд, но тратить на судебные разбирательства время и деньги не всегда найдутся желающие.

Намного эффективнее – выполнить всё самим, а затем взыскать деньги с УК. Для этого потребуется:

составить акт о состоянии подъезда;
определить фронт работ;
прикинуть смету;
найти подрядчика и согласовать с ним задачи и расценки;
утвердить окончательную смету и подписать коллективный договор подряда на ремонт подъезда многоквартирного дома;
дождаться выполненных работ, одобрить и составить акт приемки;
написать заявление о компенсации расходов в УК, приложив всю финансовую отчетность по расходам и акты.

Важно! Нужно обратить внимание, чтобы в договоре подряда была прописана гарантия, в течение которой исполнитель обязуется устранить проявившиеся со временем дефекты.

Хотя в случае отказа компенсировать расходы придется подавать на управляющую компанию в суд, добиться положительного вердикта будет проще. Но стоит учитывать, что возмещение расходов на дорогостоящие материалы остается на усмотрение судьи. Он может отказать в полной компенсации, если жильцы решили, например, настелить на пол керамогранит вместо бюджетной плитки.

Не стоит недооценивать важность составления акта состояния подъезда. Чтобы повысить шансы вернуть потраченные деньги, акт должен демонстрировать, что ремонт действительно был необходим (угрожал безопасности, здоровью), а не проводился «для красоты».

На заметку! Можно не поручать закупку стройматериалов ремонтной бригаде, а приобрести всё самостоятельно, но тогда обязательно сохранить все чеки.

Что делать при отказе?

Если и жильцы не горят желанием ремонтировать подъезд самостоятельно, а затем взыскивать расходы, а УК находит «убедительные предлоги» или попросту игнорирует обращения, придется:

пожаловаться в Жилинспекцию, которая проведет проверку и обяжет УК выполнить необходимые работы;
подать в суд, не забыв включить в иск требование о возмещении морального ущерба.

Зная правила ремонта подъездов в многоквартирном доме, а также обязанности ответственных за него лиц, легче контролировать достойное состояние прилегающей в жилищу территории и добиваться ремонта от «управляшки» или проводить его самостоятельно, а затем возмещать затраты.

Проблема ремонта подъезда многоквартирного жилого дома редко когда выносится за пределы взаимоотношений управляющей компании и жильцов, проживающих в высотке. Помещения подъездов, лестничные пролеты и марши зачастую оказываются на бесхозном положении, когда внешне благополучный фасад здания скрывает облупившиеся стены и разбитые лестницы, при этом городские власти стараются не вмешиваться в ситуацию, считая вопросы проведения текущего и косметического ремонта внутренним делом жильцов и руководителей товарищества или ЖЭКа.

Кто должен осуществлять текущие и косметические ремонты

Состояние строительных конструкций жилого фонда, и особенно многоквартирных домов, всегда находится на особом контроле органов исполнительной власти. Любые отклонения и нарушения в системе эксплуатации и поддержания в рабочем состоянии должны фиксироваться жилищной инспекцией. По факту нарушений выносятся предписания и налагаются штрафы, но заставить управляющую компанию сделать ремонт хотя бы в подъезде бывает значительно сложнее, чем организовать капремонт.

Как минимум два документа обязывают организацию, управляющую эксплуатацией многоквартирного жилого здания, делать ремонт подъездов многоквартирных домов:

Постановление или предписание Госстроя РФ от 27.09.03 за номером 170. Документ под названием «Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда» прямо возлагает обязанности по проведению своевременного восстановления элементов конструкции жилых, и в том числе многоквартирных зданий на управляющие или жилищно-эксплуатационные конторы;
Договор на управление эксплуатацией жилого здания, подписанный компанией и жильцами или их представителями. Независимо от того, как сформулированы позиции в части проведения текущих и косметических ремонтов в договоре, компания обязана выполнять требования по обеспечению безопасной эксплуатации жилого здания многоквартирного типа.

К сведению! Даже суды различных инстанций не принимают во внимание доводы ЖЭКов, и тем более компании-распорядителя о том, что решение о сборе средств и проведении ремонтных работ текущего или косметического назначения должно утверждаться собранием жильцов.

И уж подавно судовыми инстанциями не принимаются во внимание попытки обосновать непроведение работ отсутствием необходимого объема денежных средств. Мало того, Правила Госстроя однозначно определяют, что текущий ремонт подъезда должен выполняться в точно установленные сроки. Кроме того, проведение ремонтных работ капитального и текущего назначения Правилами №170 однозначно относится к одному из видов управления и эксплуатации жилищного фонда. Их отсутствие судом расценивается, как умышленное неисполнение обязательств, и может послужить основанием для наложения на управляющего крупного штрафа или расторжения договора.

Текущий ремонт подъезда многоквартирного дома

Вопрос проведения текущего ремонта в одном выделенном подъезде жилого многоквартирного здания на сегодня остается одним из самых злободневных. Чтобы не потерять лицензию по решению суда, управляющая компания старается провести ремонтные работы текущего характера один раз в пять лет. На собрании жильцов зачитывается и согласовывается список предполагаемых работ, или утверждают проект решения, по которому подряд на выполнение текущего ремонта передается строительной фирме-подрядчику.

Как не попасть в ловушку

Как правило, добиться проведения ремонта текущего уровня в одном отдельно взятом подъезде значительно сложнее, чем организовать работы в объеме всего дома. Причин, по которым управляющая компания не хочет работать с одним подъездом, всегда несколько:

Небольшой объем финансирования. Строительным компаниям «не интересно» работать с одним подъездом, а нанимать специалистов со стороны невыгодно и затратно, величина откатов на работах минимальная, а контроль со стороны жильцов достаточно жесткий;
Наличие серьезных проблем с коммуникациями, лестничными маршами или кровлей, которые необходимо решать в масштабах всего многоквартирного здания;
Наличие должников, проживающих в подъезде и не уплачивающих взносы, соответственно, собрать весь объем денег, необходимых для восстановления подъезда, очень сложно.

Поэтому зачастую компания наседает на жильцов подъезда, пытаясь с их помощью заставить должников погасить задолженность. Участвовать в подобных разборках категорически не рекомендуется, никакая перспектива проведения текущего ремонта в одном взятом подъезде не стоит последствий возможных обвинений в вымогательстве.

Второй, очень распространенный прием, который нередко практикуют управляющие конторы, связан с подготовкой к проведению ремонтных работ и ликвидацией последствий. Жильцов подъезда уговаривают выйти и убрать мусор, застелить газетами пол, вымыть окна. Это все по желанию, но участвовать в строительных работах нельзя, даже если компания предлагает оплату или любой другой вариант компенсации.

И главное, все оговоренные в смете и подлежащие восстановлению участки и детали подъезда заблаговременно фотографируют с нанесением даты снимка. Только так по окончанию ремонта можно подтвердить или опровергнуть факт реально выполненных работ.

Как быть со строителями

Один из лучших вариантов проведения текущих ремонтных работ в подъезде – составить договор со строительной организацией. Работают строители быстро и более профессионально, чем нанятые со стороны случайные люди, и главное – существует возможность документально зафиксировать, какие именно работы должны быть выполнены, в какой срок и в каком объеме.

Способ хорош, но есть одна особенность. В договоре может не звучать ни слова о проведении текущего ремонта, просто указан перечень работ, и по факту строительный подрядчик может навести косметический глянец вместо основательной переделки и восстановления подъезда. Например, вместо полного оштукатуривания стен подъезда будут заделаны дефекты и дыры, все это покрашено и побелено. Через год все обсыплется и вернется к доремонтному виду.

В список работ, входящих в объем текущего ремонта, входят:

Зачистка, оштукатуривание, шпаклевка и окрашивание стен;
Покраска панелей и декоративных элементов подъезда, труб, радиаторов отопления;
Полное восстановление или замена оконных рам, установка остекления, фурнитуры;
Замена светильников, ремонт или восстановление выключателей, частичный ремонт электрощита и замена открытой проводки;
Восстановление перил, ремонт ступеней и напольного покрытия, в том числе стяжкой или перезаливкой поверхности;
Реставрация или полная замена элементов крыльцовой группы, в том числе навеса, перил и ступеней.

Одной из сложностей организации текущего ремонта в подъезде является необходимость детализации работ до мелочей по каждому пункту. Нельзя обходиться общими фразами или ссылками на особенности устройства подъезда. Если понадобится, каждый дефект должен быть расписан полностью и досконально. Иначе вместо текущего ремонта можно получить косметический вариант, и впоследствии доказать свою правоту будет очень сложно.

В текущий вариант нельзя включать работы, выполнение которых требует первоначальной проектно-экспертной подготовки. Эта часть восстановления подъезда многоквартирного дома должна выполняться в ходе капремонта всего здания.

Правило действия, что нужно для текущего ремонта в подъезде

Если состояние отдельных элементов подъезда настолько плачевно, что может привести к травмам или не позволяет пользоваться лестничными пролетами и площадками в обычном порядке, пора браться за дело.

Первым делом на имя руководителя управляющей компании пишется заявление о необходимости безотлагательного проведения текущего ремонта с возможной детализацией и описанием возникших проблем.

Заявление можно сдать секретарю с отметкой и штампом о получении на втором экземпляре обращения. Как вариант, документ можно направить заказным почтовым отправлением с уведомлением о получении. В любом случае, необходимо быть готовым к отказу и повторному обращению в Жилищную инспекцию. В новом заявлении необходимо сослаться на возможное обращение в государственные органы, оформляющие лицензии на право осуществления управления многоквартирными жилыми объектами.

До суда, как правило, дело доходит только в двух из десяти случаев.

Делаем текущий ремонт подъезда многоквартирного дома своими руками

Наиболее отчаянный и распространенный вариант – выполнить ремонтные работы своими руками. Технически процесс не представляет особой проблемы, тем более что для наиболее ответственных участков восстановления подъезда всегда можно пригласить узких специалистов. Например, для замены оконных рам или реконструкции навеса над входной дверью лучше заключить договор с фирмой, с оплатой услуг через банк и оформлением гарантии.

Прежде всего, потребуется провести собрание жильцов подъезда многоквартирного дома, результат положить на бумагу и заверить подписями всех присутствующих.

Совет! Для начала необходимо комиссионно написать акт о состоянии подъезда с обязательным участием представителя управляющей компании. Если чиновник отказался присутствовать, то факт нужно зафиксировать в виде отдельной записи в акте.

В решении определить объем работ, сумму по смете и форму отчетности. После чего можно закупать материал с оформлением чеков и приступать к работе. Обычно жильцы подъезда охотно участвуют в работах подобного рода и даже безвозмездно приносят свои материалы и инструменты. Все, что было отремонтировано, вносится в акт текущего ремонта, описывается и фотографируется.

Наиболее сложный этап касается легализации результатов ремонтных работ в одном, отдельно взятом подъезде многоквартирного дома. Копии документов и договоров с приложением копий чеков и кассовых квитанций направляют руководству компании, управляющей многоквартирным домом, с требованием компенсации понесенных расходов.

Процедура может затянуться на месяцы, поэтому реальный возврат средств получается в пределах 80-90%. Очень часто вопросы возврата денег приходится решать через суд, поэтому проведение самодеятельного текущего ремонта лучше всего объединять с усилиями жильцов в других подъездах. Если удастся объединить больше половины подъездов, то успех проявленной инициативы практически гарантирован.

Секретное оружие против управляющей компании многоквартирного дома

Почти всегда инициатива о проведении ремонтно-восстановительных мероприятий текущего и косметического характера упирается в позицию управляющей компании, считающей, что нет оснований для выделения средств на ликвидацию незначительных, по их мнению, повреждений в подъезде жилого многоквартирного здания.

На самом деле управляющая компания привыкла спекулировать на незнании жильцами подъезда требований законов. Те же Правила Госстроя №170 предписывают компании или жилищно-коммунальной конторе обеспечить максимально безопасную эксплуатацию многоквартирного дома.

Это означает, что, как только возникают обстоятельства, препятствующие нормальной эксплуатации многоквартирного дома, эксплуатационная или управляющая контора должна предпринять все возможные действия для устранения проблемы.

Например, порывом ветра или градом разбило стекло в оконном проеме подъезда, сорвало часть козырька или залило дождем часть помещения многоквартирного дома, где расположено лифтовое хозяйство. В этом случае Правила Госстроя предписывают выполнить текущие ремонтные работы в течение 1-5 дней.

Основываясь на положениях Правил, нужно грамотно сформулировать причины, по которым требуется безотлагательно провести ремонт в конкретном подъезде многоквартирного здания. Лучше всего, если в составлении заявления поможет специалист-строитель, владеющий специальными знаниями и терминологией.

С этого момента проблема проведения ремонтных работ переходит в совершенно другую плоскость, а именно – если удастся подобрать несколько принципиальных примеров, важных деталей в подъезде, требующих восстановления и реконструкции, то управляющая компания будет вынуждена пойти навстречу жильцам, только чтобы избежать обвинения в недобросовестности или злостном бездействии, повлекшем тяжелые последствия. Таким примером могут стать перила ограждения лестничного пролета или козырек над входом в подъезд.

Косметический ремонт подъезда в многоквартирном доме

К сожалению, в Правилах Госстроя нет такого понятия, как проведение косметического ремонта. Это и понятно, состояние ободранных панелей и неокрашенных окон в отдельном подъезде многоквартирного дома практически не влияет на безопасность и эффективность эксплуатации здания.

В бытовом понимании косметический ремонт в подъезде многоквартирного здания сводится к побелке и покраске стен, поручней, оконных рам и входных дверей. На самом деле в перечень косметического ремонта можно включать следующие операции:

Восстановление стяжки площадки и ступеней крыльцовой группы;
Бетонирование и ремонт площадок лестничных маршей;
Ремонт оконных рам и фурнитуры;
Шпаклевание и окраска панелей.

Тем не менее, в отдельных случаях можно пытаться апеллировать к рассудку и совести чиновников управляющей компании несколькими способами. Во-первых, можно пожаловаться в Жилищную инспекцию с указанием в тексте обращения конкретных проблем, из-за которых требуется косметический ремонт в подъезде. Если чиновники откажут, то вторым заходом можно направить иск в суд, где также нужно будет изложить проблемы ремонта подъезда многоквартирного дома, но уже со ссылками на нормативные документы и законы.

Чаще всего дело до суда не доходит, так как для управляющей компании косметический ремонт многоквартирного дома всегда был «золотым дном», работы немного, а сметы могут быть больше, чем на текущие работы.

Заключение

Ремонт подъезда многоквартирного дома всегда проходит дольше, хлопотнее и сложнее, чем любой другой вариант ремонтных работ в здании. Процедуры восстановления инфраструктуры дома текущего порядка крайне непопулярны в управляющих компаниях, поэтому добиваться позитивного решения правдами и неправдами жильцам приходится в течение многих месяцев переписки и войны с бюрократами.

Состояние многих жилых домов требует обновления.

Поэтому владельцы жилья часто интересуются, как эффективно заставить управляющую компанию, которая заведует МКД, сделать ремонт в подъезде .

Для понимания этого вопроса следует четко знать, кто должен его делать на законодательном уровне .

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации :

Что говорит закон?

Отказ УК от проведения плановых или текущих работ по приведению подъезда в надлежащий вид встречается часто.

Руководство УК убеждает доверчивых хозяев квартир в том, что подобная обязанность не является обязательным пунктом полномочий УК.

Однако это заблуждение, поскольку достойное поддержание состояния подъезда на территории МКД является основной задачей, входящей в перечень ее работ .

Проведение ремонта в подъездах жилых домов – это прямая обязанность УК.

Осуществить поиск доказательств обязанностей УК по проведению соответствующих работ по отделке подъездов многоквартирных домов можно через внимательное изучение договора .

Обязанность УК, связанная с безопасными и подходящими условиями для нормального проживания закреплена статьей 165 ЖК РФ . Большую конкретику в решение подобного вопроса вносит второй пункт этой статьи.

Как часто?

Между хозяевами квартир и УК должно быть обозначено правило по соблюдению периодичности.

Частота ремонта составляет один раз в три-пять лет.

Периодичность выбирается в соответствии с типом здания, что закреплено Правилами и нормами эксплуатации жилого фонда . Эта норма прописана в пункте 3.2.9 .

За чей счет проводится косметический ремонт подъездов?

Отдельный подпункт о ремонте внутри подъезда МКД должен быть в составленном договоре, если же он отсутствует, тогда документ рекомендуется не подписывать .

При подписанном договоре без пункта о дальнейшем осуществлении ремонта нужно обжаловать его .

При этом важно отметить, что для жильцов процедура ремонта не должна предполагать внесения средств, поскольку они оплачивают услугу по содержанию жилого фонда.

Работы по капитальному ремонту всегда оплачиваются отдельно .

С чего начать?

Хозяева жилья, которые задумываются о ремонте подъезда, задаются рядом вопросов.

Они касаются действий, которые заставят повлиять на действия УК и убедить ее в том, что восстановление внутренней части МКД – это задача не жильцов, а компании-управленца .

Изучение договора

Если он прописан, тогда можно обращаться в управляющую организацию и предъявлять претензию .

Если пункт отсутствует , тогда есть возможность расторгнуть заключенный ранее договор между жильцами МКД и УК.

Определение перечня работ

Конкретные виды работ определяются общим собранием .

Однако к минимальным требованиям обслуживания относят:

восстановление состояния потолка, а также пола;
восстановление настенного покрытия;
коррекция оконных и дверных проемов;
обновление стекол;
замена и ремонт необходимого оборудования.

Помимо основного списка работ, из которых состоит ремонт подъезда, существуют отдельные виды деятельности , которые собственники могут включить в список.

Например:

ремонт, направленный на лестничные поручни;
замена светового оборудования;
восстановление и замена дверей.

Составление претензии УК

После выяснения определенного перечня работ, который должна осуществить УК, следует составить на организацию.

Для того чтобы ее приняли и рассмотрели, документ должен быть составлен по определенной форме.

Претензия пишется в двух экземплярах . При написании придерживаются письменной формы. В ней следует обозначить виды работ , которые требуются и срок их осуществления .

Устного обращения или телефонного звонка будет недостаточно для детального рассмотрения проблемы со стороны УК.

Положительных результатов можно добиться через письменную претензию, которая принята и подписана сотрудником УК .

Ремонт в подъезде за счет средств управляющей компании: пошаговая инструкция в видеоролике:

Действия при отказе от работ со стороны УК

Если претензия была направлена и определены сроки, в течение которых УК должна была рассмотреть поступившую жалобу, а ответа не поступило, тогда следует принимать меры .

Обращение в Роспотребнадзор

Роспотребнадзор не может оценивать уровень проведения работ в подъезде, но это ведомство обязано реагировать на неправомерные действия сотрудников управляющей компании .

Подобное обращение целесообразно в следующих случаях:

Претензия в УК уже была направлена . На нее директор УК ответил тем, что ремонт уже проводится. Однако никаких действий не было совершено. Документы по ведению экономической деятельности он не предоставляет;
Если директор УК утверждает, что работы уже были проведены в соответствии со сроками, но отказывается предоставить информацию по Постановлению № 120. Он утверждает, что составить заявление на проведение ремонта можно лишь в следующем году.

Проверка по поданной жалобе проводится в течение 14 дней.

После этого срока обращающийся гражданин или собственники МКД получат ответ в письменном виде .

Образец заявления на УК в роспотребнадзор.

Жалоба в Жилинспекцию

Обращение в ведомство Жилищной инспекции будет эффективным способом воздействия на сотрудников УК.

Это ведомство призвано контролировать деятельность управляющих организаций, осуществлять штрафные санкции при неисполнении обязательств, а также влиять на смену директоров УК .

В случае злостного нарушения со стороны УК, сотрудники Жилищной инспекции обладают полномочиями выписывать штрафы для компании, а также лишать ее лицензии.

Рекомендуется составить коллективное обращение от жильцов МКД . Оно не отличается от жалобы, однако под ним подписываются те собственники квартир, которые согласны жаловаться на действия УК в орган по Жилищной инспекции.

Срок рассмотрения жалобы составляет 30 дней .

Образец заявления в Жилищную инспекцию на действия управляющей компании.

Обращение в прокуратуру и суд

Если после обращения в Жилинспекцию или Роспотребнадзор результат не был достигнут, тогда есть основания для заявления в прокуратуру или в судебный орган .

Заявление в прокуратуру

При следует придерживаться определенного образца , который можно получить при обращении в орган.

В жалобе следует изложить детали произошедшего нарушения , а также приложить доказательства в виде документов .

К ним относят заявления в иные органы, например в Роспотребнадзор или в Жилинспекцию, а также копия претензии, направленная в УК.

Прокуратура обязана реагировать проверкой и присылать ответ обращающемуся лицу.

При поступлении жалобы от многих жильцов, то есть коллективной, прокуратура может самостоятельно начать процесс по передаче дела в суд .

Образец заявления в прокуратуру на УК.

Иск в суд

После обращения истца в судебный орган, он может рассчитывать на положенное по закону проведение работ и на сумму, которая является возмещением морального вреда.

Иск для суда составляют по образцу, который предложит сотрудник судебного органа.

Образец искового заявления в суд на управляющую компанию.

При составлении иска, следует приложить все документы, которые указывают на попытки решения проблемы . Это копии претензий и жалоб в иные ведомства, которые не принесли результата.

Суд в подобных делах часто остается на стороне собственников помещения и дело решается в их пользу.

При подготовке иска следует обратиться за помощью к опытному юристу. Он поможет составить грамотный иск и даст квалифицированные советы по решению проблемы.

Оценка выполняемого ремонта

Если жильцам удалось добиться ремонта в подъезде, это вовсе не значит, что можно расслабиться.

Основной план работ должен быть согласован инициативными владельцами квартир. Они контролируют ход выполнения работ в доме.

На практике реализуются только 40-50% от запланированных работ. Важно составление актов по скрытым работам , а также детальный фотоотчет , который в дальнейшем будет доказательством проведения ремонта.

Если в подъезде будет производиться капитальная замена некоторых элементов, этот факт также нужно фиксировать, без фиксации оценить качество проведенного ремонта будет невозможно .

В конце работ должна быть проведена приемка ремонта .

Приемку осуществляет комиссия, в которую входят:

работники, относящиеся к Жилинспекции;
организация, являющаяся подрядчиком;
представители из ТСЖ.

Обещание со стороны УК устранить нарушения может остаться невыполненным , а последующий плановый ремонт будет осуществляться только через 3-5 лет.

Ремонт, проводимый в подъезде, является обязанностью управляющей компании . Однако эта организация не всегда готова проводить ремонт, поэтому жильцам приходится обращаться в соответствующие органы для проведения проверки.

Подобные обращения принесут положительный результат, если жалоба составлена грамотно и подкреплена фактами .