Право граждан на жилище. Право граждан на жилище в рф Конституционное право жилище его гарантии

Конституция РФ о праве граждан на жилище; юридические гарантии осуществления права на жилище.

Конституция РФ (ст. 40) провозглашает право каждого гражданина РФ на жилище. Основные же принципы и механизмы реализации данного конституционного права российских граждан, как и важнейшая часть правового регулирования жилищных отношений, определена в ЖК РФ.

В российском законодательстве понятие "жилище" определено в ч. 2 ст. 15 ЖК. Жилищный кодекс устанавливает, что жилище - это изолированное помщ., которое является недвижимым имуществом, пригодное для постоянного (а не только временного) проживания человека, отвечающее санитарным условиям, правилам и нормам, требованиям закона. Видами жилища являются: жилой дом или часть его; квартира, ее часть; комната.

Конституционное право на жилище предполагает гарантированную законом возможность для каждого быть обеспеченным постоянным жильем, возможность стабильного пользования имеющимся жильем, неприкосновенность жилища, право на улучшение жилищных условий, а также обеспечение для проживающих в жил. домах, жил. помщ.х здоровой и безопасной среды обитания.

В соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Конституция РФ предусматривает, что органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Как следует из ч. 2 ст. 76 Основного Закона, по жилищному законодательству издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Федерации. При этом согласно ч. 5 ст. 76 Конституции РФ законы и иные нормативно-правовые акты субъектов Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет принадлежит федеральным законам.

Конституционное право на жилище означает юридически гарантированную возможность каждого быть обеспеченным постоянным жилищем. Это относится и к иностранным гражданам, лицам без гражданства, которые могут иметь жилье в России, хотя порядок предоставления жилья гражданам РФ и тем, кто не имеет российского гражданства, а также отдельным категориям граждан РФ неодинаков.

В то же время Конституция РФ и действующее законодательство не закрепляют обязанность государства обеспечивать жильем всех граждан. Граждане за свой счет или с привлечением государственных субсидий вправе покупать, менять, арендовать, строить своими силами или с привлечением подрядных организаций жилье. Исключение составляют малоимущие и иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилище. Им жилье предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Предоставление жилья малоимущим и иным установленным законом категориям граждан осуществляется по договорам социального найма.

Важной гарантией конституционного права на жилище является недопустимость произвольного лишения жилища. Это означает, что выселение из жил.пом. возможно только в случаях, установленных законом или в судебном порядке. При этом законные владельцы жил.пом. вправе истребовать занимаемое ими жил.пом. из чужого незаконного владения, требовать устранения всяких нарушений их права на жилище, даже если эти нарушения и не связаны с лишением права собственности, владения и пользования.

Право на жилище предполагает законные способы приобретения жилья; самовольная застройка, захват жилья незаконны. Приобретение права на жилище, как указал Конституционный Суд, не зависит от наличия так называемой прописки (административного акта).

Конституционное право на жилище дополняется также нормами о неприкосновенности жилища и защите от проникновения в него других лиц помимо воли проживающих в нем (ст. 25 Конституции РФ), правом на свободу передвижения, выбор места пребывания и места жительства (ст. 27 Конституции РФ) и др.

Понятие неприкосновенности жилища связано исключительно с проникновением в него посторонних для законно проживающих в соответствующем помщ. лиц. Доступ в жилище посторонних лиц возможен лишь при ясно выраженном согласии проживающих в нем граждан.

Принципы жилищного права.

В юридической литературе выделяют следующие принципы права, которые имеют отношение и к жилищному праву. Общеправовые принципы :

1) справедливость (соответствие права существующим в обществе моральным нормам);

2) демократизм (народовластие) (право должно выражать интересы большинства);

3) равенство права; 4) гуманизм (человеколюбие); 5) свобода субъектов права;

6) законность; 7) ответственность за вину;8) взаимной ответственность государства и личности;

9) единство норм права; 10) реальность норм права.

Отраслевые принципы жилищного права (принципы, которые присущи только жилищному праву, и в которых проявляется его сущность и значение для общества. Жил.зак-во закрепляет:

1) необходимость обеспечения органами гос. власти и МСУ условий для осуществления гражданами права на жилище и его безопасности;

2) неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища;

3) беспрепятственное осуществление вытекающих из жилищных отношений прав;

4) равенство участников жил.отношений по владению, пользованию и распоряжению жил.пом.;

5) восстановление нарушенных жил.прав, их судебная защита;

6) обеспечение сохранности жил.фонда и использования жил. помщ. по назначению.

Свобода выбора места жительства . Согласно ст. 27 Конституции РФ каждый, кто законно находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и постоянного или временного жительства в любой части страны. В обеспечении данного принципа институт прописки был заменен на институт регистрации по месту жительства.

Доступность пользования жилищным фондом . Один из самых сложных принципов с точки зрения его реализации на практике, и в настоящее время, является декларативным. С одной стороны, каждый человек может получать в свое пользование и в собственность жил.пом.. С другой стороны, высокая стоимость жилья, особенно в крупных городах, квартирной платы и коммунальных услуг не всегда позволяет гражданам воспользоваться данным правом на практике.

Целевое использование жилищного фонда . В ч. 1 ст. 17 ЖК подчеркивается, что жил. пом. предназначено для проживания граждан (собственников и нанимателей, членов их семей и др.). Жил.пом. может быть использовано не только для личного проживания, но и для проживания иных лиц: нанимателей и поднанимателей (на основании договора), временных жильцов (на возмездной основе). Допускается использование жил.пом. для осуществления проф.деятельности или ИП деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жил.пом.. Не допускается размещение в жил.пом.промышленных производств.

Равенство участников жилищных отношений . Участниками жилищных отношений являются не только граждане РФ, но и юридические лица (организации), РФ, субъекты РФ, муниципальные образования (ч. 2 ст. 4 ЖК РФ). Следует отметить, что рaвенство участников жилищных отношений - общее правило, жилищное законодательство регулирует и иные отношения, не предусматривающие юридическое равенство их участников. Например, отношения складываются между органами, осуществляющими учет нуждающихся в жилье граждан и предоставление им жил. помщ., и гражданами, желающими получить жилье на условиях договори социального найма (гл. 7 ЖК РФ).

Судебная защита жилищных прав .Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Каждый вправе в соответствии с международными договорами РФ обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

Принцип приоритета норм международного договора по отношению к нормам национального закона в Российской Федерации является определяющим практически для всех отраслей права и законодательства. Действие данного конституционного принципа теперь подтверждено на отраслевом уровне применительно к жилищному законодательству, поскольку в ст. 9 ЖК РФ установлен приоритет норм международного права по отношению к нормам национального жилищного законодательства.

Источники жилищного права.

Источники жилищного права - оформленные в установленном порядке нормативные акты, регулирующие правовые отношения между субъектами жилищного права.

Система жилищного законодательства представляет собой совокупность источников жилищного права, которые можно разделить на следующие группы:

1. Конституция РФ;

2. федеральные законы и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты Российской Федерации;

3. законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации;

4. нормативные акты органов местного самоуправления.

Положения Конституции РФ лежат в основе всего жилищного законодательства. Фактически можно выделить три конституционные статьи, непосредственно затрагивающие жилищные права и свободы граждан.

Прежде всего речь идет о ст. 40 Конституции, ч. 1 которой гласит: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища». Часть 2 ст. 40 Конституции РФ предусматривает, что органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Что же касается предоставления жилья бесплатно (или за доступную плату), то согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ в настоящее время такое жилье предоставляется только малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нужда ющимся в жилище.

ЖК РФ является базовым актом, поскольку в нем закреплены принципиальные (базисные) положения жилищного права. Он выполняет роль основного (головного) акта системы жилищного законодательства и включает в свой состав нормы, имеющие принципиальное значение для всей отрасли. Нормы ЖК РФ детализируются и конкретизируются в нормативных актах субъектов РФ.

К числу федеральных актов жилищного законодательства относятся также принятые в соответствии с указанными федеральными законами указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты федеральных органов исполнительной власти.

Важнейшую роль в правовом регулировании жилищных отношений играют нормативно-правовые акты Правительства РФ. Постановления Правительства РФ могут издаваться на основании и во исполнение ЖК РФ, других федеральных законов, указов Президента РФ.

Жилищный кодекс РФ содержит большой перечень вопросов, подлежащих решению Правительством РФ: утверждение типового договора социального найма жил. помщ. (ст. 63), установление перечня заболеваний, при которых совместное проживание с лицами, страдающими ими, в одной квартире невозможно (ст. 51), установление порядка отнесения помщ. к специализированному (ст. 92), утверждение типовых договоров найма специализированных жил. помщ. (ст. 100), утверждение порядка пересчета платежей за коммунальные услуги (ст. 155), определение порядка изменения размера платы за содержание и ремонт жилья (ст. 156) и порядка изменения размера платы за коммунальные услуги (ст. 157), определение порядка предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальные услуги (ст. 159) и др.

Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ. На практике для единообразного применения федерального жилищного законодательства указанные органы издают методические рекомендации по различным вопросам.

Так, Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании ЖК РФ и принятых в соответствии с ним других федеральных законов. Компетенция органов государственной власти субъектов Российской Федерации определена в ст. 13 ЖК РФ.

Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Компетенция органов местного самоуправления определена в ст. 14 ЖК РФ.

Порядок признания помщ. жил.и, а жил. помщ. непригодными для проживания. Требования к жил. помщ.м

По ст. 15 ЖК жил.пом. может быть признано непригодным для проживания. Многоквартирный дом согласно м.б. признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Порядок признания помщ. непригодным для жилья, а также подлежащим сносу установлен в Положении, утвержденном постановлением Правительства от 28.01.2006 №47.

Ж.помщ. пригодно для постоянного проживания, если оно отвечает требованиям жил. законодательства, законодательства РФ в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, законодательства о градостроительной деятельности. Правительством РФ устанавливаются порядок признания помщ. жил.пом. и требования, которым должно отвечать жил. помщ.. Сами критерии отнесения помщ. к категории жилья в настоящее время Кодексом не установлены. Данный предмет относится к ведению Правительства РФ.

Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 установлен порядок признания жил.пом. непригодными для проживания независимо от их формы собственности и принадлежности к жилищному фонду. Действие названного Положения не распространяется на жил.пом., расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.

Основания и порядок признания жил.пом. непригодным для проживания устанавливаются Правительством РФ. В настоящее время применяется Положение о признании помщ. жил., жил.пом. непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Непригодными для проживания признаются жилые помщ., находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также помщ., где выявлены вредные факторы среды обитания.

Вопросы признания жил.пом. непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются органами исп. власти России и ее субъектов, а также органами местного самоуправления. Уровень комиссии зависит от статуса жилищного фонда, к которому принадлежит непригодный для проживания или сносимый дом.

Комиссия на основании заявления собственника помщ. или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помщ. установленным в Положении требованиям и признает жил.пом. пригодным (непр.) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу.

Все требования к жил.пом . можно разделить на две группы. В первую группу можно включить требования, без которых помщ. вовсе не может считаться жил. помщ.м, а во вторую - требования, предъявляемые к той или иной категории жил. помщ. (например, комнаты в общежитиях, помщ., предоставляемые по договорам социального найма, и т.д.).

Согласно ст. 15 ЖК РФ жил.пом. признается изолированное помщ., которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техн. правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Основные требования к жилому помщ., предусмотренные Положением:

1. Не объект капитального строительства, т.е. наличие регистрации как жил.пом.

2. Техническая пригодность (исправные несущие конструкции, обустройство имущества безопасным образом, наличие инженерных систем, теплоизоляция внешних стен, защита от дождя, лифт в 6-ти и более эт.домах, др.).

3. «Изолированность» подразумевает наличие в жил.пом. отдельного входа.

Жилые помщ. должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории. Отметка пола жил. помщ., расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.

Размещение жил. помщ. в подвальном и цокольном этажах не допускается. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.

Комнаты и кухни в жилом помщ. должны иметь непосредственное естественное освещение. Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ. Концентрация вредных веществ в воздухе жил. помщ. не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест.

ОБМЕН (м/д нанимателями).

Наниматель жилого помещения по ДСН с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жил.пом.на предоставленное по ДСН другому нанимателю. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жил.пом.на предоставленные по ДСН найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Обмен жил.пом. в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений не допускается в случае:

1) к нанимателю обмениваемого жил.пом. предъявлен иск о расторжении или об изменении ДСН;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жил.пом. признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте с переустройством и (или) перепланировкой;

6) в результате обмена вселяется гражданин с одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Обмен осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Он представляется нанимателями каждому из наймодателей, с которыми у них заключены ДСН обмениваемых жил.пом, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения. Отказ наймодателя в даче согласия допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 (условия, когда обмен невозможен).

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя приводит к рассторжению старых и заключению новых ДСН с нанимателями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения и представления им документов.

Обмен может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным ГК для признания сделки недействительной, в том числе если совершен с нарушением требований ЖК.

В случае признания обмена недействительным стороны с подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Наемные дома

Наряду с уже существующим социальным и коммерческим наймом жилых помещений, ФЗ ввел новый институт найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Наемным домом является здание, которое (или все помещения в котором) принадлежит одному лицу на праве собственности. Кроме того, все жил.пом. в этом здании должны быть предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания только по 2 видам Д:

1. найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

2. найма жилых помещений (ст. 671 ГК РФ).

Предусмотрено два вида наемных домов: социального и коммерческого использования, причем в домах социального использования максимальная доля жилых помещений, предоставляемых по ст. 671 ГК РФ, не может превышать 50 % от общего числа жилых помещений (в том числе по общей площади). Остальные помещения должны передаваться гражданам с низким доходом (но не малоимущим) по договору найма 671жилищного фонда социального использования.

Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма 671в порядке, установленном ГК РФ.

Законно закреплены порядок учета наемных домов социального использования, порядок гос., мун. или иной поддержки для их создания, эксплуатации, порядок управления наемным домом.

Предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования является жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся таким домом жилой дом.

По смыслу закона нанимателями могут быть граждане РФ с уровнем дохода, не позволяющим им приобрести жилое помещение за счет собственных или заемных средств, но и не входящие в категорию малоимущих. Максимальный размер дохода гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества для признания их нуждающимися в таком жилье определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации.

Граждане, нуждающиеся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, должны быть поставлены на соответствующий учет, который ведется органами местного самоуправления.

При этом граждане по своему выбору могут подать заявление одному из наймодателей таких помещений, в том числе и в строящемся наемном доме, которые ведут учет таких заявлений.

В качестве наймодателей выступают органы, реализующие полномочия собственника помещений государственного или муниципального жилищного фонда, уполномоченные ими организации, а также организации - собственники помещений частного жилищного фонда, отвечающие требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.

В случае заключения договора найма жилого помещения в порядке ст. 671 ГК РФ на срок не менее года, а также при заключении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ, ст. 91.1 ЖК РФ).

Все наемные дома социального использования и земельные участки, под их строительство, подлежат учету в муниципальном реестре органами местного самоуправления.

По истечении срока действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель имеет право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении этого же жилого помещения, если наниматель соответствует условиям, установленным ЖК РФ. Однако если по истечении срока действия договора наниматель перестал соответствовать условиям, перечисленным в ч. 1 ст. 91.9 ЖК РФ, право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении этого же жилого помещения за ним сохраняется в случае отсутствия других граждан, имеющих право на заключение данного договора, или наличия иных жилых помещений, которые могут быть предоставлены указанным гражданам. Договор найма в указанном случае заключается на один год.

Создание и деятельность ТСЖ

Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помщ. в многоквартирном доме для совместного управления : 1. общим имуществом в многоквартирном доме; 2. имуществом собственников помщ. в нескольких многоквартирных домах; 3. имуществом собственников нескольких жил. домов в целях :

Обеспечения владения, пользования и распоряжения в пределах законодательства

Осущ-я деятел-ти по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества

Предоставления коммун.услуг лицам, пользующимся этими помщ.ми

Для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества.

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помщ. в многокв. доме.

ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом.

ТСЖ является ЮЛ с момента его гос. регистрации . ТСЖ имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

ТСЖ отвечает по своим обязательствам принадлежащим ему имуществом, и не отвечает по обязательствам членов. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам ТСЖ.

Устав ТСЖ принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников. Собственники в одном многокв.доме могут создать только одно ТСЖ. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. Протокол общего собрания, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками, проголосовавшими за принятие таких решений. Товарищество собственников жилья может быть создано :

1) собственниками помщ. в нескольких многокв.домах, если данные дома расположены на зем.участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования

2) собственниками нескольких расположенных близко жил. домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами при условиях п.1..

Товарищество собственников жилья вправе :

1) заключать договор управления многокв.домом и иные обеспечивающие управление многокв.домом, в т.ч. содержание и ремонт общего имущества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в т.ч. необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества, затраты на кап. ремонт и реконструкцию дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные ГК и уставом цели;

3) устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собст-ка в соответствии с его долей;

4) выполнять работы для собственников помщ. и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами, кот.предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущ., принадлежащее ТСЖ.

ТСЖ вправе в судебном порядке возместить причиненне убыти в рез. неисполнения собств-и обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов. ТСЖ по решению общего собрания собственников помщ. в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство доп.помщ. и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности ТСЖ используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом ТСЖ. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные ГК и уставом товарищества.

Общие положения о капитальном ремонте (КР) общего имущества в многоквартирном доме. Фонд капитального ремонта (ФКР)

Перечень услуг и работ по КР общего имущества в МКД, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда КР, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Нормативным правовым актом субъекта РФ этот перечень может быть дополнен услугами и работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов и другими видами услуг и работ.

Если собственниками принято решение об установлении взноса на КР в размере, превышающем минимальный размер взноса на КР, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания может использоваться на финансирование любых услуг и работ по КР общего имущества.

Органы гос. власти субъекта РФ принимают нормативные правовые акты которыми, в том числе:

1) устанавливается мин. размер взноса на КР общего имущества в МКД;

2) устанавливается порядок проведения мониторинга технического состояния МКД;

3) создается региональный оператор;

4) утверждаются порядок и условия предоставления государственной поддержки;

5) устанавливается порядок подготовки и утверждения рег.программ и требования к ним;

Региональной программой КР общего имущества в МКД определяются предельные сроки проведения собственниками и (или) региональным оператором КР. Региональная программа утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.

Региональная пр. формируется на срок, необходимый для проведения КР общего имущества во всех МКД, расположенных на территории субъекта РФ, и включает в себя:

1) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта РФ, за исключением аварийных и подлежащих сносу. В региональную программу могут не включаться многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов которых превышает 70%, и (или) многоквартирные дома, в которых совокупная стоимость услуг и работ по КР в расчете на 1м 2 общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта РФ.

2) перечень услуг и работ по капитальному ремонту;

3) плановый период проведения капитального ремонта общего имущества;

4) иные сведения, подлежащие включению в региональную программу капитального ремонта в соответствии с нормативным правовым актом субъекта РФ.

Очередность проведения КР определяется в рег.программе исходя из критериев, которые установлены законом субъекта РФ и могут быть дифференцированы по мун. образованиям. В первоочередном порядке должно предусматриваться проведение КР в домах, где требовалось проведение КР на дату приватизации первого жилого помещения а он не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы.

Региональная программа подлежит актуализации не реже чем один раз в год.

Органы государственной власти субъекта РФ и органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации региональной программы.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в размере, установленном нормативно-правовым актом субъекта РФ исходя из общей площади своего жилого помещения, или в большем размере, если соответствующее решение принято общим собранием собственников.

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот дом.

Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений:

 в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу;

 в случае принятия уполномоченным органом решения об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка и об изъятии каждого жилого помещения в этом доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию. Собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии такого земельного участка;

 по достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;

Жилищный кодекс РФ, как следует из его ст. 4, регулирует жилищные отношения с участием многих субъектов. Однако ясно, что центральное место в нем занимает гражданин (человек). Только гражданину нужно для проживания жилище, и указанное право закреплено в ст. 40 Конституции РФ. Это право согласно ч. 2 ст. 17 Конституции РФ, как и другие права и свободы, неотчуждаемо и принадлежит каждому от рождения, т.е. его нельзя передать другому лицу или отказаться от него. Такие права называют естественными, в частности, в некоторых источниках право на жилище относят к социально-экономическим правам.

Данный вопрос нашел отражение в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации": "Статьей 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (статья 11). При этом, как следует из пункта 1 статьи 12 Международного пакта о гражданских и политических правах, право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована и в статье 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.

С учетом положений международно-правовых актов в статье 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище.

Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (статьи 25, 40 Конституции Российской Федерации).

Основные принципы, формы и порядок реализации права граждан на жилище определены в Жилищном кодексе Российской Федерации, введенном в действие с 1 марта 2005 года."

Нужно отметить, что в юридической литературе по вопросу, что означает право на жилище, нет единого мнения. В этой связи существует проблема не только доктринального, но и законодательного определения "права граждан на жилище"". Это необходимо, в частности, для того, чтобы внести ясность: что такое жилище и в чем заключается обязанность государства относительно реализации права граждан на жилище; и для обеспечения его неприкосновенности.

В одном из комментариев по жилищному законодательству разъясняется следующее: "Право на жилище... нельзя понимать только в качестве обязанности государства предоставлять каждому, находящемуся на территории России, жилое помещение. Суть конституционной нормы видится в другом: никто в Российской Федерации не может быть вынуждаем к бродяжничеству, к жизни "на улице". Это связано с тем, что конституционное понятие жилища гораздо шире понятия жилого помещения. Важно отметить, что жилище в этом аспекте - место на территории России, где каждому гражданину постоянно или временно обеспечивается некий "домашний очаг" защищающий его от неблагоприятных воздействий внешней окружающей среды. С этой точки зрения в качестве жилища могут быть ночлежные дома и другие помещения, приспособленные для проживания граждан. Поэтому право на жилище может быть рассмотрено в качестве требования, сформулированного как нравственный принцип социального общества: каждый вправе иметь крышу над головой. Во-вторых, здесь закрепляется правовой принцип, обращенный ко всем ветвям власти и определяющий требования к должностным лицам и содержанию нормативных актов. В-третьих, конституционная норма включает в себя и субъективное право требования каждого обеспечить его жилищем способами, имеющимися как у государства, так и у юридических лиц (организаций). В России жилищем до сих пор является помещение, которое в некоторых развитых странах не признается таковым. Бараки, времянки, вагончики - повседневное явление нашего быта. Исходя из этого нельзя отождествлять жилище в России только с благоустроенным жилым помещением, а право на него - с правом проживания именно в таком помещении...".

Удивляет, что этот "нравственный принцип социального общества - каждый вправе иметь крышу над головой" - в какой-то мере нашел отражение в ст. 2 Жилищного кодекса РФ, где формулировки об обязанности органов государственной власти и местного самоуправления в части реализации права граждан на жилище страдают неопределенностью ("обеспечивают создание условий для осуществления права на жилище, содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, стимулируют жилищное строительство..."). Можно сказать, что редакция ст. 40 Конституции РФ не отличается конкретностью. Это так. Однако надо полагать, для того и принимался новый Жилищный кодекс, чтобы "снять" все вопросы. А из ст. 2 Жилищного кодекса РФ неясно, каким образом каждому гражданину должно быть обеспечено право на жилище (а не крыша над головой).

На наш взгляд из Конституции РФ следует: государство в лице соответствующих органов (должностных лиц) должно позаботиться о каждом в зависимости от его имущественного, социального положения и иных обстоятельств. Иначе говоря, кто-то должен получить бесплатное (социальное) жилье, кто-то с частичной оплатой его стоимости, а кто-то (более состоятельный) должен решить задачу обеспечения жильем в основном самостоятельно, но с помощью каких-либо льгот, например налоговых. Перекладывать эту важную (для многих "неподъемную") задачу полностью на самих граждан нельзя.

По вопросу реализации права граждан на жилище важной является правовая позиция Конституционного Суда РФ. Конституционный Суд РФ в своем Определении от 05.03.2009 № 376-О-П "По жалобе гражданина Алексеева Романа Владимировича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации" установил следующее:

"...Конституция Российской Федерации провозглашает Российскую Федерацию социально- правовым государством, в котором гарантируется равенство прав и свобод человека и гражданина и политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (статья 1, часть 1; статья 7, часть 1; статья 18; статья 19, части 1 и 2).

Как неоднократно указывал в своих решениях Конституционный Суд Российской Федерации, провозглашенные в Конституции Российской Федерации цели социальной политики Российской Федерации предопределяют обязанность государства заботиться о благополучии своих граждан, их социальной защищенности и обеспечении нормальных условий существования (Постановление от 16 декабря 1997 года № 20-П, Определение от 15 февраля 2005 года № 17-0). В свою очередь, человек, если он в силу объективных причин не способен самостоятельно достичь достойного уровня жизни, вправе рассчитывать на получение поддержки со стороны государства и общества.

Эти конституционные начала взаимоотношений личности, общества и государства в социальной сфере распространяются и на отношения, связанные с осуществлением права на жилище, которое получило в том числе международно-правовое признание в качестве одного из необходимых условий гарантирования права на достойный жизненный уровень (статья 25 Всеобщей декларации прав человека, статья 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах). Закрепляя в соответствии с этим право каждого на жилище и предполагая прежде всего ответственное отношение самих граждан к его осуществлению, Конституция Российской Федерации одновременно возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность по созданию условий для осуществления права на жилище, при этом она предусматривает, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами (статья 40).

Из данных конституционных предписаний, реализуемых во взаимосвязи с конституционными принципами справедливости и уважения достоинства личности (преамбула; статья 2; статья 21, часть 1, Конституции Российской Федерации) и с учетом юридически значимых для Российской Федерации норм международного права, вытекает обязанность государства в лице органов государственной и муниципальной власти оказывать содействие в обеспечении нормальных жилищных условий гражданам, лишившимся единственного жилища в результате наступления таких, в частности, находящихся вне сферы их контроля обстоятельств, как пожар, и не имеющим возможности преодолеть сложившуюся трудную жизненную ситуацию самостоятельно.

Реализуя эту конституционную обязанность, федеральный законодатель предусмотрел для случаев признания жилого помещения в установленном порядке непригодным для проживания и не подлежащим ремонту и реконструкции возможность предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма во внеочередном порядке (пункт 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации) - при условии соблюдения общих требований жилищного законодательства применительно к предоставлению жилых помещений по договорам социального найма и подтверждения объективной нуждаемости в жилом помещении (часть 2 статьи 49, часть 1 статьи 52 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Такое законодательное регулирование согласуется со статьей 40 (часть 3) Конституции Российской Федерации, которая обязывает государство обеспечить дополнительные гарантии жилищных прав путем предоставления жилища бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами не любым, а только малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимися в жилище...".

В связи с этим считаем, что следует уточнить редакцию некоторых статей ЖК РФ, в том числе ст. 2 и 49, где говорится о праве граждан на жилище и порядке признания граждан малоимущими в целях принятия их на учет и предоставления жилого помещения по договору социального найма. Прежде всего, необходимо повысить ответственность и заинтересованность органов государственной власти и органов местного самоуправления в решении жилищных вопросов граждан. В частности, нормы названных статей Кодекса создают почву для отказа многим гражданам в обеспечении их жильем по договору социального найма. Кроме того, полагаем, что отождествление понятия "право на жилище" только с правом граждан быть обеспеченными жилым помещение является неполным и не соответствует его содержанию, определенному Конституцией РФ, хотя ранее традиционно под таким правом в основном понималось решение жилищного вопроса граждан с помощью государства. Это находило закрепление в предыдущих конституциях и жилищных законах, в том числе ст. 1 Жилищного кодекса РСФСР и ст. 2 Закона "Об основах федеральной жилищной политики".

Конституционное право на жилище, по нашему мнению, должно непосредственно увязываться с указанными ниже правами граждан, без которых оно не может быть на практике реализовано.

Конституция РФ (ст. 40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Право на жилище – одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека.

В соответствии с Всеобщей декларацией прав человека "каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи" (ст. 25).

Потребность человека в жилище возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т. е. имеет постоянный характер, изменяясь с возрастом, созданием семьи и т.п.*

* "Жилище служит не только защитой человека от неблагоприятных атмосферных условий. Его назначение определяется также трудовой деятельностью человека и его культурно-бытовыми потребностями. Эти две стороны назначения жилища должны в своем развитии выступать в гармоничном единстве..." (Бронер Д. Л. и др . Статистика жилищного и коммунального хозяйства. М., 1979. С. 18)

В российском законодательстве не дается общего понятия "жилище", что вызывает на практике различные споры. Термин "жилище" означает обычно особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартира, комната, другое жилое помещение вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т. п.), а также различного рода другими объектами жилого дома (лифт и лифтовое хозяйство, другое инженерное оборудование).

Право на жилище появилось в конституциях сравнительно недавно. В нашей стране право граждан на жилище было впервые установлено в Конституции СССР 1977 г., а затем нашло отражение в Конституциях РСФСР и Российской Федерации, а также в кодифицированных жилищных законах (Основах жилищного законодательства, ЖК РСФСР и др.).

В ст. 40 Конституции РФ 1993 г. право на жилище определено по-новому в сравнении с тем, как оно было сформулировано в ранее действующей Конституции. Провозглашая право каждого на жилище, пункт 1 статьи 40 устанавливает и гарантию охраны этого права: "Никто не может быть произвольно лишен жилища". Статья 40 предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Что же касается предоставления жилья бесплатно (или за доступную плату), то согласно ст. 40 Конституции РФ такое жилье предоставляется только малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище. Речь идет, в частности, об обеспечении жильем военнослужащих, лиц, пострадавших в результате чрезвычайных обстоятельств, участников Великой Отечественной войны и приравненных к ним лиц, инвалидов и некоторых других категорий граждан. Конституция РФ, таким образом, отказалась от планово-распределительной системы обеспечения жилыми помещениями и монополии в этом деле государственного, муниципального и общественного жилищных фондов.

В Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. о праве на жилище говорится следующее: "Граждане Российской Федерации имеют право на жилище. Это право обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилищных фондов; создания условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников); развития частной собственности, обеспечения защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере; развития конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства" (ст. 2).

Закрепление в Конституции РФ права на жилище имеет большое значение, так как оно означает право каждого иметь жилище, иметь гарантированную возможность быть обеспеченным жилищем и не опасаться того, что гражданин может быть произвольно лишен своего жилища или что кто-то проникнет в жилище вопреки воле проживающих в нем лиц. Тем самым Конституция РФ создала конституционные основы стабильного пользования имеющимся жилищем и одновременно возможность получения в порядке улучшения жилищных условий другого жилища*.

* В Программе социальных реформ в Российской Федерации на период 1996–2000 годов, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1997 г. № 222, в частности, говорится: "Целью жилищной политики на новом этапе является обеспечение доступности улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком, сохранение бесплатного предоставления жилья малоимущим гражданам, военнослужащим, сотрудникам органов внутренних дел и членам их семей."

По своей юридической природе конституционное право на жилище является государственно-правовым институтом; вместе с тем конституционные положения о праве на жилище (ст. 40 и др.) являются юридической базой для развития и совершенствования жилищного законодательства, всей системы жилищных отношений; пользования жилыми помещениями, совершения сделок и других юридически значимых действий с жилыми помещениями, организации управления и обеспечения сохранности жилищного фонда и т. п.

По мнению профессора С. М. Корнеева, право на жилище имеет две составных части. Во-первых, право на жилище означает, что государство гарантирует каждому гражданину возможность пользоваться тем жилищем, которое у него имеется на данный момент по тем или иным правовым основаниям; в данном случае речь идет об охране государством имеющегося у гражданина субъективного гражданского права на конкретное жилище, об обеспечении его неприкосновенности, недопущении произвольного лишения жилища. Вторая составная часть права на жилище заключается в том, что государство принимает на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем*.

* См.: Гражданское право. Т. 2. М., 1993. С. 149.

Аналогичного мнения придерживаются и другие авторы (И. Б. Марткович, В. П. Скрипко). Например, В. П. Скрипко считает, что конституционное право на жилище означает для гражданина Российской Федерации возможность быть обеспеченным постоянным жилищем, а также возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также юридическую возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья"*.

* Конституция Российской Федерации. Комментарий. М., 1994. С. 223.

Из близкого с этим понимания права на жилище исходил В. П. Грибанов, по мнению которого право на жилище означает гарантированную законом возможность удовлетворения потребности в жилье нуждающихся граждан различными способами; средство, обеспечивающее удовлетворение данной потребности*.

* См.: Грибанов В. П. Основы советского жилищного законодательства. М., 1983. С. 25, 27.

Право на жилище носит многоаспектный характер и может быть сведено к нескольким основным юридическим возможностям, вытекающим из содержания ст. 40 Конституции РФ:

1) возможность стабильного пользования занимаемым жилым помещением в домах государственного, муниципального и других жилищных фондов;
2) возможность улучшения своих жилищных условий, получения другого жилого помещения разными способами: малоимущими лицами, иными указанными в законе гражданами, нуждающимися в жилище,– путем получения жилья бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального или иного жилищного фонда в соответствии с установленными законом нормами; другими лицами – путем строительства или приобретения жилых помещений за счет собственных денежных средств с привлечением денежных субсидий государства и кредитов банка;
3) возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина – собственника этого помещения и членов его семьи, но и путем передачи жилого помещения для проживания другим гражданам на основании договора (коммерческого найма и др.);
4) обеспечение для жителей жилых домов (жилых помещений) здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека;
5) большое значение имеет положение ст. 40 Конституции РФ о недопустимости произвольно лишать граждан права на жилище. Этот запрет, в частности, призван сдерживать многочисленные случаи сноса жилых домов, принадлежащих гражданам на праве собственности, под предлогом (нередко недостаточно обоснованным) необходимости использования земельного участка, на котором находится дом, для государственных и общественных нужд;
6) с конституционным правом на жилище тесно и непосредственно связаны и такие нормы Конституции РФ, которые предусматривают неприкосновенность жилища и защиту от проникновения в него других лиц помимо воли проживающих в нем (ст. 25), неприкосновенность частной жизни (ст. 23), право на судебную защиту (ст. 46) и др.

Из признания ст. 40 Конституции РФ права на жилище одним из основных, конституционных прав граждан вытекает и такая важная особенность этого права: оно, согласно ст. 17 Конституции РФ, принадлежит каждому от рождения. В жилищном законодательстве это свойство права на жилище проявляется, в частности, в том, что в состав членов семьи нанимателя, имеющих право на жилое помещение, включаются не только совершеннолетние лица, но и дети; в законе учитываются их особые интересы. Так, согласно ст. 41 ЖК РСФСР при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов.

Право на жилище, провозглашенное в ст. 40 Конституции РФ, относится к числу основных прав, и поэтому в силу ст. 17 Конституции РФ этому праву свойственна неотчуждаемость: право на жилище не может быть изъято государством у гражданина либо ограничено в объеме, кроме случаев, прямо указанных в самой Конституции и в законе. Даже в случае введения на основании ст. 56 Конституции РФ чрезвычайного положения право на жилище (как и ряд других основных прав) не подлежит ограничению.

Многоаспектность конституционного права на жилище проявляется в том, что оно является юридической основой возникновения многочисленных и разнообразных форм и способов осуществления права на жилище в тех или иных конкретных. жилищных правоотношениях.

В качестве одного из важнейших социально-экономических прав право на жилище входит в состав конституционно-правового статуса гражданина России. Этому праву соответствуют определенные обязанности государства, муниципальных органов, связанные с предоставлением прежде всего. малообеспеченным гражданам жилых помещений и пользованием ими этими помещениями; расширением государственного и муниципального жилищных фондов, содействием развитию частного фонда и. других форм обеспечения граждан жилищем, обеспечением правильного распределения общественных жилищных фондов, гарантированием устойчивого, стабильного осуществления права пользования жилищем.

Важное значение имеет выяснение вопроса о правовом механизме реализации конституционного положения о праве на жилище. Этот вопрос является частью более общего вопроса о природе и механизме действия конституционных норм. В литературе по данному вопросу было высказано мнение, что конституционные нормы, закрепляющие социально-экономические права граждан, в частности право на жилище, действуют в конечном счете через нормы соответствующих отраслей права; нормы отраслевого законодательства конкретизируют нормы Конституции и непосредственно регулируют поведение граждан, должностных лиц и органов государства.

Однако этот взгляд не полностью соответствует прежде всего тексту ст. 15 Конституции РФ, устанавливающей, что она имеет прямое действие. Поэтому статьями Конституции РФ надлежит руководствоваться непосредственно и при разрешении конкретных вопросов, в том числе при рассмотрении конкретных дел в судах.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 2 постановления № 8 от 31 октября 1995 г. указал, что суд применяет Конституцию, в частности, когда закрепленные нормой Конституции положения, исходя из ее смысла, не требуют дополнительной регламентации и не содержат указания на возможность ее применения при условии принятия федерального закона, регулирующего права, свободы, обязанности человека и гражданина и другие положения.

Общие положения Конституции о праве на жилище не требуют дополнительной регламентации в законе. Вместе с тем ст. 40 Конституции РФ предполагает, что отдельные положения конкретизируются и раскрываются в нормах жилищного и других отраслей законодательства, устанавливающих соответствующий правовой механизм, посредством которого обеспечивается реализация конституционных прав.

Так, в ч. 3 ст. 40 Конституции РФ говорится о предоставлении жилища бесплатно или за доступную цену не только малоимущим, но и "иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище". Соответствующий закон, согласно данной статье, необходим и для установления норм предоставления жилья. Такие положения Конституции реализуются через конкретные законы, иные нормативные правовые акты, в которых реализуются нормы Конституции и через которые конституционное право на жилище как одно из основных прав взаимодействует (и проявляется) с нормами отраслевого законодательства: жилищного, гражданского, административного и др.

В этой связи необходимо прежде всего назвать ст. 10 ЖК РСФСР, в которой в сжатой форме выражено основное содержание жилищных прав и обязанностей граждан.

В целях обеспечения устойчивости и повышения гарантии жилищных прав граждан в ст. 10 ЖК РСФСР закрепляется принцип, согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом.

Жилищные права граждан охраняются законом. Запрещаются действия, препятствующие осуществлению права на жилище.

Государство заинтересовано в том, чтобы и граждане при осуществлении жилищных прав не совершали действий, нарушающих права других лиц, чтобы было обеспечено надлежащее использование жилищного фонда и его сохранность.

Согласно ст. 10 граждане Российской Федерации имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору найма (или аренды*) в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, жилого помещения в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, на приобретение жилого помещения в собственность в домах государственного и муниципального жилищных фондов и путем индивидуального жилищного строительства, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

* В ГК РФ понятие "аренда" употребляется только в случаях предоставления жилого помещения юридическим лицам во владение и (или) пользование, а также в качестве основания пользования нежилым помещением (см. ст.608, п. 2 ст. 671).

Причем жилые помещения в домах государственного и общественного жилищных фондов, а также в домах жилищно-строительных кооперативов предоставляются гражданам в бессрочное пользование. Граждане вправе иметь в личной собственности жилые дома (части домов), квартиры в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В целях обеспечения жилищных прав граждан Закон об Основах федеральной жилищной политики устанавливает материальные и юридические гарантии этого права путем предоставления гражданам жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также иными способами.

Эти принципиальные положения выражены в других нормах ЖК РСФСР, в частности в ст. 40 и 41, определяющих требования, предъявляемые к жилым помещениям, и учет интересов граждан при предоставлении жилых помещений, в ст. 28, в которой законодательно закреплено положение о том, что жилые помещения предоставляются нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам "как правило, в виде отдельной квартиры на семью".

Важнейшее значение имеет выделение в составе жилищного фонда специального "жилищного фонда социального использования", предназначенного для предоставления жилых помещений малообеспеченным и другим указанным в законе гражданам в пользование на основании договора социального найма (см. ст. 12–14 Закона об основах федеральной жилищной политики; ст. 672 ГК РФ). В соответствии с этим договором жилые помещения находятся у граждан в бессрочном пользовании (а не на определенный срок).

Конституцией РФ 1993 г., как сказано выше, внесены определенные коррективы в порядок и условия обеспечения граждан жилищами за счет государственного, муниципального и других жилищных фондов: жилище из этих фондов предоставляется бесплатно или за доступную плату малоимущим, иным указанным в законе гражданам.

Гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья (ст. 2 Закона об основах федеральной жилищной политики).

Обеспечение жилищных прав граждан предполагает возложение на органы государственной власти, исполнительные органы и органы местного самоуправления соответствующих обязанностей.

Согласно ст. 3 Закона об основах федеральной жилищной политики указанные органы обеспечивают:

– порядок учета жилищного фонда, распределения и предоставления гражданам жилых помещений по договорам найма, а также их продажи гражданам в государственном, муниципальном и общественном жилищных фондах;
– доступность для населения условий найма жилых помещений в пределах социальной нормы площади жилья, а также возможность кредитной поддержки граждан и предоставления налоговых льгот при строительстве, приобретении и найме жилья;
– жилищное строительство за счет государственных и местных бюджетов для предоставления жилья гражданам на условиях найма, купли-продажи, в том числе с учетом льгот, предусмотренных для военнослужащих, беженцев, детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, граждан, проживающих и работающих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, других категорий граждан;
– предоставление, продажу в установленном земельным законодательством порядке земельных участков застройщикам для жилищного строительства на территориях, определенных градостроительной документацией;
– содержание и развитие объектов инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, обслуживающих жилищную сферу;
– правовое регулирование деятельности субъектов жилищной сферы (нанимателей, арендаторов и собственников недвижимости в жилищной сфере, застройщиков, исполнителей работ, агентов по торговле и аренде, страховых компаний);
– бронирование нанятого жилища, а также сохранение права пользования жилищем, неприкосновенность жилища в порядке и на условиях, установленных законодательством;
– контроль за исполнением законодательства в жилищной сфере и др.

В жилищных законах установлены также основные жилищные обязанности граждан.

Граждане обязаны бережно относиться к дому, в котором они проживают, использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования жилыми помещениями и правила общежития, экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию (ст. 10 ЖК РСФСР).

Эти общие жилищные обязанности получили конкретизацию в других статьях ЖК РСФСР. Например, в ст. 98 предусмотрено выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения по мотивам использования его не по назначению либо разрушения и порчи жилого помещения; в ст. 142 определяются конкретные обязанности граждан по обеспечению сохранности жилых домов и жилых помещений, и др. (см. § 9 гл. 18).

В Законе об основах федеральной жилищной политики (ст. 4) также предусматривается ряд обязанностей, а именно:

– использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан;
– бережно относиться к жилищному фонду и придомовым территориям;
– выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования;
– своевременно производить оплату жилья, коммунальных услуг, осуществлять выплаты по жилищным кредитам;
– использовать придомовые территории без ущерба для интересов других граждан и общества.

Государство и общество заинтересованы в том, чтобы граждане при осуществлении жилищных прав не совершали действий, противоречащих назначению жилых помещений, не имели цели и намерения причинить вред другому лицу, а также не допускали злоупотребление правом в иных формах (см. ст. 10 ГК РФ).

Важно отметить, что согласно ч. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Указанные ограничения, в том числе и жилищных прав, присущи любому демократическому обществу и находят в той или иной мере свое отражение в законодательстве всех стран мира*.

* См.: Конституция Российской Федерации. Комментарий. С. 285–286.

Согласно ст. 10 ГК РСФСР жилые дома и жилые помещения не могут использоваться гражданами в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и в других корыстных целях, а также в ущерб интересам общества.

Это ограничение в значительной мере утратило свою силу в связи с развитием в нашей стране рыночных отношений, созданием рынка жилья, которому присущи свои специфические особенности, в том числе право свободного владения, пользования, распоряжения собственником принадлежащим ему жильем, включая право собственника жилья сдавать свое жилое помещение для проживания другим гражданам на основании договора (ст. 288 ГК РФ), право продать это жилое помещение, обменять его на другое помещение, подарить, завещать и т. д.

Собственник может использовать свое жилое помещение в качестве предмета залога, обременять его другим способом, отчуждать жилое помещение в собственность либо передать в управление другому лицу, свободно использовать его для осуществления любой предпринимательской или иной не запрещенной законом деятельности (см. ст. 34 Конституции РФ).

В свете положений ст. 34 Конституции РФ утратило свое юридическое значение действовавшее ранее запрещение сдавать жилье внаем и извлекать из этого имущества "нетрудовые доходы"; закон теперь не запрещает сдачу жилых помещений другим гражданам по договору ("коммерческий наем"). Получение денежной суммы за сданное внаем жилое помещение законом не рассматривается как "нетрудовой доход", "личная нажива", т. е. как нечто противозаконное, запрещенное и т. п.

Важнейшее значение для обеспечения стабильного использования жилых помещений имеют положения ст. 27 Конституции РФ о праве каждого, кто законно находится на территории Российской Федерации, свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. При этом Конституция имеет в виду обе формы жительства: постоянное проживание, т. е. место, где гражданин постоянно проживает, и преимущественное проживание, т. е. место, где гражданин проживает больше, чем в других местах*. В обоих случаях гражданин вправе иметь свое жилище. Поэтому точное определение места жительства гражданина имеет важное значение для охраны его прав, исполнения им обязанностей.

* О постоянном и преимущественном проживании как месте жительства см. ст. 17 ГК РФ.

В условиях развития рыночных отношений в жилищной сфере особо важное значение приобретает право собственности (и другие вещные права) на жилые помещения, которое предоставляет собственнику юридическую возможность осуществлять право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т. е. прежде всего использовать его для проживания, сдавать другим гражданам (лицам) для проживания на основании договора.

Принципиальное значение для усиления гарантий прав граждан – собственников жилых домов (жилых помещений) имеют положения ст. 35 Конституции РФ о том, что "Право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами", что "никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда". Под лишением имущества понимается принудительное прекращение права собственности на конкретное имущество, в данном случае на жилой дом, квартиру, другое жилое помещение, принадлежащее гражданину на праве собственности.

Правило ст. 35 Конституции РФ о недопустимости лишения собственника его имущества иначе как по решению суда направлено на защиту права частной собственности (в данном случае – собственности на жилое помещение), носит универсальный характер и подлежит применению во всех сферах жизни, в том числе и в жилищной сфере. По смыслу ст. 35 Конституции РФ это правило распространяется на всех граждан – будь то просто гражданин, либо гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, либо объединения граждан, включая юридических лиц как коллектив собственников.

Конституционное понятие права на жилище не сводится к гражданско-правовому понятию "право на жилую площадь", под которым обычно подразумевается комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или другому законному основанию. Первое по содержанию значительно шире второго.

По вопросу о том, что такое "право на жилую площадь", в юридической литературе были высказаны разные мнения. По мнению одних авторов, право на жилую площадь представляет собой правомочия съемщика (нанимателя), которые в совокупности образуют некоторое особое право на занимаемое им помещение; осуществление этого права происходит в значительной степени независимо от организации, в ведении которой это помещение находится. Это – особый гражданско-правовой институт*. В более поздней работе С. И. Аскназий, уточняя свою точку зрения, писал, что правомочия нанимателя являются элементом не вещного, а двустороннего жилищного правоотношения, имеющего своим основанием договор жилищного найма. Он предлагал понимать"право на жилище" как термин, выражающий комплекс правомочий нанимателя на пользование и распоряжение жилым помещением, предоставленным ему по договору или другому законному основанию**.

* См.: Аскназий С. И. Советское жилищное право. М., 1940.
** См.: Аскназий С. И. и др. Указ. соч. С. 86–87.

По мнению Ю. Г. Басина, термин "право на жилище" является неудачным, поскольку, он используется на практике лишь для обозначения субъективного права нанимателя. Он считает, что более правильным было бы именовать данный институт жилищным правом, под которым имеется в виду совокупность норм, регулирующих жилищные отношения независимо от оснований их возникновения*.

*См.: Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 18.

В. П. Грибанов считал, что право на жилплощадь включает и право на жилище*.

*См.: Грибанов В. П. Основы советского жилищного законодательства. С. 25–27.

Следует отметить, что термин "право на жилую площадь" и в нормативных актах, и на практике используется в различных значениях, в том числе как право на жилое помещение, жилой дом, либо как понятие, охватывающее совокупность полномочий нанимателя. Нередко "право на жилую площадь" отождествляется и с понятием "право на жилище", когда речь идет не о конкретном жилом помещении, а о возможном объекте каких-либо правоотношении.

Конституционное право на жилище означает прежде всего право гражданина иметь жилище для проживания.

Главным содержанием права на жилище является гарантированное Конституцией РФ и другими законами право пользования жилищем, а также право распоряжаться им в определенных пределах в своих интересах и в интересах своей семьи. Право на жилище на стадии пользования жилыми помещениями реализуется в конкретных правоотношениях, в которых соответствующие органы государства, частные, кооперативные и общественные организации, иные лица выступают в качестве наймодателей, а граждане – в качестве нанимателей жилых помещений.

Право на получение гражданами жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда социального использования для удовлетворения своих жилищных потребностей реализуется в основном в правоотношениях административно-правового характера, а в домах частного жилищного фонда – отношениях гражданско-правового характера. ГК РФ (ст. 288) прямо предусматривает право собственника сдавать жилое помещение для проживания других лиц на основе договора.

Закрепленное в Конституции РФ право на жилище отражает, на наш взгляд, тот факт, что право иметь жилище уже в настоящее время является реальным правом, хотя в жилищной сфере еще имеется много проблем. Потребности граждан в области жилищной обеспеченности постоянно растут, качественно меняется характер жилищных потребностей и просьб об улучшении жилищных условий граждан: в большинстве случаев речь идет не просто о предоставлении впервые жилого помещения, а о предоставлении благоустроенных квартир (вместо неблагоустроенных или неполноценных) или большего размера, более высокой потребительской стоимости (ценности).

По мере осуществления жилищных программ будет расширяться содержание права на жилище, оно будет обогащаться новыми моментами, охраняться новыми материальными и юридическими гарантиями.

В деле реализации права на жилище важное значение имеет правильное, справедливое обеспечение граждан жилищем для социального использования. Жилищные законы, устанавливая принципиальные положения о порядке распределения жилья социального использования, предоставляют целый ряд льгот и преимуществ при получении жилья такими категориями граждан, как участники и инвалиды войны и труда, многодетные семьи и др. Вместе с тем жилищные законы предусматривают возможности для приобретения гражданами жилья за счет собственных средств, использования помощи государства, органов местного самоуправления, предприятий, учреждений и организаций.

В Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах также указывается: "Участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права , признавая важное значение в этом отношении международного сотрудничества, основанного на свободном согласии" (ст. 11). В Международном пакте о гражданских и политических правах от 16 декабря 1966 г. записано, что право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства (п. 1 ст. 12). Необходимость уважения жилища человека провозглашена также в ст. 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.

Потребность человека в жилище возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. имеет постоянный характер. С возрастом, созданием семьи и т.п. изменяются лишь конкретные формы этой потребности.

В российском законодательстве не дается общего понятия "жилище", оно обычно означает особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартира, комната, другое жилое помещение вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.), а также различного рода другими объектами жилого дома (лифт и лифтовое хозяйство, другое инженерное оборудование). Согласно ст. 15 ЖК РФ и ст. 673 ГК РФ жилое помещение как объект жилищных отношений должно отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, быть пригодным для проживания граждан.

В то же время в юридической литературе отмечается, что "конституционное понятие жилища гораздо шире понятия жилого помещения. Важно отметить, что жилище в этом аспекте - место на территории России, где каждому гражданину постоянно или временно обеспечивается некий "домашний очаг", защищающий его от неблагоприятных воздействий внешней окружающей среды". С этой точки зрения жилищем могут быть любые помещения, приспособленные для проживания граждан.

Кроме того, следует обратить внимание на эволюцию понятия "право на жилище" в связи с произошедшими в нашей стране изменениями.

Статья 44 Конституции СССР 1977 г. закрепляла права граждан на жилище. С учетом этого положения в СССР основной формой удовлетворения жилищных потребностей граждан являлось бесплатное предоставление жилья за счет государства нуждающимся в улучшении жилищных условий лицам по установленным действовавшим тогда законодательством нормам. Законодательство также предусматривало возможность привлечения личных средств граждан для решения жилищной проблемы. С учетом этих обстоятельств И.Б. Марткович определял право на жилище как гарантированную для каждого гражданина возможность быть обеспеченным (обладать) постоянным жилищем, отвечающим по размеру и качеству установленным требованиям, выделяя в содержании конституционного права граждан на жилище два элемента: во-первых, юридическую возможность (право) стабильного обладания жильем; во-вторых, юридическую возможность (право) получения при определенных условиях другого жилища в домах государственного или общественного жилищного фонда , в домах жилищных (жилищно-строительных) кооперативов либо приобретения жилья в собственность . Близкое к этому определение права на жилище давал и В.П. Грибанов.

С.М. Корнеев выделил в качестве двух основных элементов права на жилище: а) гарантированную государством возможность пользования гражданином имеющимся у него жилищем; б) обязанность государства содействовать обеспечению каждого гражданина жильем.

И.И. Андрианов определял право на жилище как право получить в установленном порядке жилое помещение в домах государственного или общественного жилищного фонда либо в домах жилищно-строительных кооперативов, а также иметь в собственности дом в соответствии с действующим законодательством.

При этом в советской юридической литературе отмечалось, что хотя право на жилище и означает гарантированную возможность всех граждан удовлетворить жилищные потребности (получение нового жилого помещения; улучшение жилищных условий, постройка или приобретение жилого дома; бессрочное пользование имеющейся жилой площадью), однако это право реализуется при соблюдении определенных условий, в зависимости от форм реализации права . Если речь шла о получении нового жилого помещения или улучшении жилищных условий, гражданин должен был быть признан нуждающимся в жилье в установленном государством в соответствующих законодательных и нормативных актах порядке. Эти акты устанавливали критерии нуждаемости граждан в жилье и порядок приема их на учет в качестве таковых, а также порядок предоставления жилых помещений.

Провозглашая право каждого на жилище, ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации устанавливает и гарантию охраны этого права: "Никто не может быть произвольно лишен жилища". Произвольным считается любое не основанное на законе лишение жилища.

Конституция Российской Федерации в ст. 40 предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Что же касается предоставления жилья бесплатно (или за доступную плату), то согласно ст. 40 Конституции Российской Федерации такое жилье предоставляется только малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище. Речь идет, в частности, об обеспечении жильем военнослужащих (вставших на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 г.), лиц, пострадавших в результате чрезвычайных обстоятельств, участников Великой Отечественной войны и приравненных к ним лиц, инвалидов и некоторых других категорий граждан. Конституция Российской Федерации, таким образом, отказалась от планово-распределительной системы обеспечения жилыми помещениями и монополии в этом деле государственного, муниципального и общественного жилищных фондов.

В Законе Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. о праве на жилище говорилось следующее: "Граждане Российской Федерации имеют право на жилище. Это право обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилищных фондов; создания условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий , учреждений, организаций, общественных объединений , отечественных и иностранных предпринимателей , кредитов банков и других источников); развития частной собственности , обеспечения защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере; развития конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства" (ст. 2).

Закрепление в Конституции Российской Федерации права на жилище означает право каждого иметь жилище, иметь гарантированную возможность быть обеспеченным жилищем и не опасаться того, что гражданин может быть произвольно лишен своего жилища.

По своей юридической природе конституционное право на жилище является государственно-правовым институтом. Вместе с тем конституционные положения о праве на жилище (ст. 40 и др.) являются юридической базой для развития и совершенствования жилищного законодательства , всей системы жилищных отношений; пользования жилыми помещениями, совершения сделок и других юридически значимых действий с жилыми помещениями, организации управления и обеспечения сохранности жилищного фонда и т.п.

Право на жилище носит многоаспектный характер и может быть сведено к нескольким основным юридическим возможностям, вытекающим из содержания ст. 40 Конституции Российской Федерации:

1) возможность стабильного пользования занимаемым жилым помещением независимо от видов жилищных фондов;

2) возможность улучшения своих жилищных условий, получения другого жилого помещения разными способами: малоимущими лицами, иными указанными в законе гражданами, нуждающимися в жилище, - путем получения жилья бесплатно или за доступную плату из государственного или муниципального жилищного фонда в соответствии с установленными законом нормами; другими лицами - путем строительства или приобретения жилых помещений за счет собственных денежных средств или привлечения денежных субсидий государства;

3) возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина и членов его семьи, но и путем предоставления для временного проживания временным жильцам, передачи жилого помещения для проживания другим гражданам на основании договора (поднайма, коммерческого найма и др.); собственник жилых помещений имеет также возможность распорядиться жилым помещением и в некоторых иных формах, т.е. речь в данном случае идет о возможности в установленных законом случаях и порядке распоряжаться принадлежащим на том или ином праве жилым помещением.

В то же время в юридической литературе справедливо отмечается, что "жилище и право на него должны пониматься достаточно широко и не сводиться к конкретному виду жилого помещения".

Большое значение имеет положение ст. 40 Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольно лишать граждан права на жилище.

С конституционным правом на жилище тесно и непосредственно связаны и такие нормы Конституции Российской Федерации, которые предусматривают неприкосновенность жилища и защиту от проникновения в него других лиц помимо воли проживающих в нем (ст. 25), неприкосновенность частной жизни (ст. 23), право на судебную защиту (ст. 46) и др.

Из признания ст. 40 Конституции Российской Федерации права на жилище одним из основных, конституционных прав граждан вытекает и такая важная особенность этого права: оно согласно ст. 17 Конституции Российской Федерации принадлежит каждому от рождения.

Право на жилище, провозглашенное в ст. 40 Конституции Российской Федерации, относится к числу основных прав, и поэтому в силу ст. 17 Конституции Российской Федерации данному праву свойственна неотчуждаемость: право на жилище не может быть изъято государством у гражданина либо ограничено в объеме, кроме случаев, прямо указанных в самой Конституции и в законе. Даже в случае введения на основании ст. 56 Конституции Российской Федерации чрезвычайного положения право на жилище (как и ряд других основных прав) не подлежит ограничению.

В качестве одного из важнейших социально-экономических прав право на жилище входит в состав конституционно-правового статуса гражданина России. Этому праву соответствуют определенные обязанности государства, муниципальных органов, связанные с предоставлением прежде всего малоимущим гражданам жилых помещений и пользованием ими этими помещениями; расширением государственного и муниципального жилищных фондов, содействием развитию частного фонда и других форм обеспечения граждан жилищем, обеспечением правильного распределения общественных жилищных фондов, гарантированием устойчивого, стабильного осуществления права пользования жилищем.

Для достижения указанной цели Президентом Российской Федерации обозначены основные направления деятельности:

1) необходимо создание ясных правовых условий для развития долгосрочного жилищного кредитования как граждан, так и профессиональных застройщиков. Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования - такие, как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах. И на решение всех этих задач должны эффективно работать государственная система регистрации прав на недвижимость , бюро кредитных историй , развитый рынок ипотечных ценных бумаг ;

2) необходимо разрушить монополии на строительных рынках, принять четкие правила землепользования и застройки, упростить процедуры разрешений и согласований на строительство, подготовку необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры;

3) гарантированность права собственности добросовестных приобретателей жилья. Сделки на рынке жилья должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам;

4) необходимо навести порядок в сфере предоставления социального жилья. Получение жилья по договору социального найма должно стать доступным для тех, кто в нем действительно нуждается. Кроме того, следует предусмотреть дополнительные меры по целевой поддержке отдельных категорий граждан, в особенности молодых семей.

Таким образом, для повышения обеспеченности граждан жильем необходимо решить две взаимосвязанные задачи:

повысить объемы жилищного строительства, т.е. увеличить предложение на рынке жилья, а также улучшить его качество;
увеличить платежеспособность населения по приобретению жилья, т.е. повысить возможности граждан по приобретению жилья.

Формирование и реализация государственной политики, направленной на решение жилищной проблемы, в настоящее время определяется федеральной целевой программой "Жилище" на 2002-2010 гг., утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. N 675 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 годы" (с изменениями от 14 февраля 2002 г., 26 июля 2004 г.).

Количественные приоритеты реализации программы "Жилище":

доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 квадратных метра будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года;
сокращение к 2010 г. времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15-20 лет до 5-7 лет.

Программа "Жилище" включает следующие подпрограммы и мероприятия:

подпрограмма "Государственные жилищные сертификаты" на 2004-2010 гг.;
подпрограмма "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда";
подпрограмма "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации";
подпрограмма "Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф";
подпрограмма "Обеспечение жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с комплекса "Байконур";
подпрограмма "Свой дом";
подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей";
мероприятия по реализации Федерального закона "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей" и по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, в том числе по обеспечению жильем молодых ученых.

Реализация программы "Жилище" осуществляется по следующим направлениям:

жилищно-коммунальное хозяйство;
обеспечение доступности жилья;
жилищное строительство;
текущие обязательства государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.

По указанным направлениям решаются следующие основные задачи:

в области жилищно-коммунального хозяйства - обеспечение устойчивого и эффективного функционирования и развития жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации и усиление адресной социальной поддержки населения, связанной с оплатой жилья и коммунальных услуг;
в области обеспечения доступности жилья - развитие эффективного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность жилья для граждан с достаточной платежеспособностью, а также поддержка малоимущих граждан в улучшении жилищных условий за счет средств местных бюджетов в пределах установленных социальных стандартов;
в области жилищного строительства - обеспечение роста темпов жилищного строительства и реконструкции жилья, приведение его структуры и технических характеристик в соответствие со спросом и потребностями населения, повышение качества и эффективности жилищного строительства;
в части выполнения текущих обязательств государства по обеспечению жильем граждан - обеспечение жильем в наиболее эффективной форме за счет средств федерального бюджета отдельных категорий граждан, определенных законодательством Российской Федерации, в соответствии с объемом государственных обязательств.

Мероприятия программы "Жилище" выполняются поэтапно в 2002-2010 гг. На первом этапе (2002-2004 гг.) было осуществлено:

нормативно-правовое обеспечение мероприятий программы по всем направлениям ее реализации;
проведение организационных мероприятий по внедрению в практику субъектов Российской Федерации механизмов повышения эффективности функционирования жилищной сферы;
реализация подпрограмм, включенных в состав программы.

С 2005 г. начался основной шестилетний второй этап (2005-2010 гг.) программы "Жилище", в котором намечается:

совершенствование и развитие созданной на первом этапе нормативно-правовой базы жилищной сферы с учетом итогов реализации программы на практике в субъектах Российской Федерации;
широкомасштабное внедрение организационных, финансовых и экономических механизмов реализации программных мероприятий по всем направлениям;
продолжение реализации подпрограмм и мероприятий программы.

Оценка эффективности и социально-экономических последствий реализации программы "Жилище" будет производиться на основе системы индикаторов, которые представляют собой не только количественные показатели, но и качественные характеристики и описания. Система индикаторов обеспечит мониторинг реальной динамики изменений в жилищной сфере за оцениваемый период в целях уточнения или корректировки поставленных задач.

В российском законодательстве понятие « жилище» раскрывается не полно, что вызывает на практике различные споры. Термин « жилище» означает обычно особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартира, комната вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.), а также различного рода другими объектами жилого дома (лифт, иное инженерное оборудование)Грудцына Л. Ю. Жилищное право России/ Под ред. Н. М. Коршунова.- М.: Эксмо, 2012.- С. 67. Жилое помещение должно отвечать определенным требованиям, чтобы выступать в качестве такового. Однако критерии, предъявляемые к жилому помещению, не всегда были четко обозначены в законодательстве, что на практике являлось причиной многочисленных злоупотреблений.

Право на жилище означает возможность иметь жилище, пользоваться им на условиях, установленных законом.

Нельзя не констатировать, что нормативно - правовыми актами предъявлялись разные требования к жилому помещению. Понятие жилища, согласно ст.673 «Объект договора найма жилого помещения» ГК РФ, определяется как изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Еремичев И.А. и Страунинг Э.Л. В своем издании дают краткое определение жилому помещению, говоря, что оно представляет собой помещение, предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В свою очередь, продолжают они, жилые помещения образуют жилищный фонд. Под жилищным фондом в свою очередь понимается совокупность всех жилых помещений, независимо от формы собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные помещения в других строениях, которые пригодны для проживанияЕремичев И. А., Страунинг Э. Л. Жилищное право: Схемы и комментарии.- М.:Юриспруденция, 2011.-с. 12. Сфера жилищного законодательства, включающая регулирование обширного круга отношений, основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами жилищных прав, безопасность жилища, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав, а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений, связанных с обеспечением граждан (физических лиц) жилыми помещениями, распределением, учетом жилья и лиц, нуждающихся в его получении, непосредственной реализацией права пользования жилым помещением, обслуживанием и ремонтом жилья, обеспечение его сохранностиГринев В. П. Жилищное и градостроительное законодательство: сло.- справ.- М.: ГроссМедиа, 2006.- С. 39;..

Обязанность по созданию условий для осуществления права на жилище, приняло на себя государство. Государство обязано выполнять целый комплекс мероприятий для удовлетворения потребностей граждан: осуществлять программу строительства благоустроенного жилья; обеспечивать справедливое распределение жилой площади, охрану жилищного фонда и т.п.

Выделяются некоторые обязанности государственных органов: порядок учета жилищного фонда, распределение и предоставление гражданам жилых помещений; доступность для населения условий найма жилых помещений в пределах социальной нормы площади жилья; содержание и развитие объектов инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, обслуживающих жилищную сферу; правовое регулирование деятельности субъектов жилищной сферы (нанимателей, арендаторов и собственников недвижимости в жилищной сфере и т.д.); сохранение права пользования жилищем, неприкосновенность жилища в порядке и на условиях, установленных законодательством; контроль за исполнением законодательства в жилищной сфере и др.

Право граждан РФ на жилище обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площадиАйман Т. О. Жилищное право РФ.: Учеб.пособие.- М.: ИНФРА- М, 2002.- С. 19. Из права на жилище вытекает возможность для человека пользоваться имеющимся у него на законном основании жилым помещением без опасения, что кто - то сможет лишить его этого помещения по каким - либо соображениям. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Теоретическое осмысление проблем правовой природы права на жилище продолжается. Этот процесс важен не только для юридической науки, но и для разработки правовых основ современной государственной жилищной политики в условиях развивающихся рыночных отношений, одной из основных целей которой является решение жилищной проблемы, создание механизмов (в том числе правовых) для реального осуществления гражданами права на жилище. Проблема доктринального определения права граждан на жилище существует. Это вызывает необходимость дальнейшего

Осуществлениянаучногоисследования различных аспектов конституционного права граждан РФ на жилище, включая формы и гарантии его реализации. Несомненно, практическая реализация нормы о праве каждого на жилище тесно связана с экономическими возможностями государства, политической и правовой ситуацией в стране. Тем не менее, это право является подлинным, а не правовым стандартом, к которому должно стремиться государство в своей политике. Речь может лишь идти о достижении разумного баланса между экономическими возможностями государства и объемом, формами реализации социальных прав граждан, в том числе и конституционного права граждан на жилище. Богданов Е.В. в своих работах справедливо обращает внимание на то, что государство приняло на себя обязанности по созданию условий для осуществления гражданами права на жилище, поскольку не может быть права без соответствующей обязанности и, наоборот, обязанности без корреспондирующего ей права. Богданов Е.В. приходит к выводу о том, что граждане и государство находятся в правовой связи, то есть в правоотношениях. Как мы уже говорили, право граждан на жилище закреплено в основополагающем Законе - Конституции РФ. Далее в нашей работе мы рассмотрим непосредственное « конституционное право граждан на жилище». Определим исторический путь нынешнего права, основные возможности, вытекающие из данного права.