Завещание с правом проживания третьего лица. Право пожизненного пользования
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего: Акининой О.А.
Судей: Гороховика А.С., Сафоновой Л.А.
При секретаре: Татариновой Г.Ю.
С участием прокурора Пискаревой И.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Л. на решение Промышленного районного суда г. Самара от 09 сентября 2015 года, которым постановлено:
Признать Л. утратившим право пожизненного проживания и пользования жилым помещением — квартирой № дома № по <адрес>
Обязать УФМС России по Самарской области в Промышленном районе г. Самара снять с регистрационного учета Л. из квартиры № дома № по <адрес>
Л. в иске к А. о признании недействительным заявления от ДД.ММ.ГГГГ об отказе от права на получение завещательного отказа в виде права пользования квартирой № в доме № по ул. <адрес> — отказать.
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Акининой О.А., выслушав объяснение Л. и его представителя Юдина Н.В., по доверенности, поддержавших доводы жалобы, возражение относительно доводов жалобы А., его представителя Малофеева В.А., выслушав заключение прокурора, полагавшего решение отменить и постановить новое решение, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
А. обратился в Промышленный районный суд г. Самара с иском к ответчику Л. о снятии с регистрационного учета, как прекратившего право пользования жилым помещением и выселении, указав в обоснование своих требований следующее.
А. получил после смерти матери А. ДД.ММ.ГГГГ, по её завещанию от ДД.ММ.ГГГГ квартиру, принадлежащую ей единолично на праве собственности, расположенную по адресу: <адрес>. Квартира приобретена его матерью по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. В завещании был сделан завещательный отказ в соответствии со ст. 1137 ГК РФ о возложении на наследника А. обязанности предоставить право пожизненного проживания и пользования указанной квартирой гражданскому мужу матери — Л., ДД.ММ.ГГГГ рождения.
Ответчиком Л. у нотариуса Лосевой А.В. был нотариально оформлен отказ от получения завещательного отказа, то есть право пользования жилым помещением у него не возникло. А. получил по завещанию свидетельство о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру общей площадью 37,00 кв.м, в том числе жилой -17,40 кв.м., с инвентаризационной оценкой объекта наследования 213 394 рубля, кадастровый номер №, без каких-либо обременений.
Свидетельство о регистрации права на данную квартиру получено истцом ДД.ММ.ГГГГ.
С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время в указанной квартире зарегистрирован и фактически проживает Л., не имея права собственности или права пользования спорной квартирой, добровольно выехать из квартиры отказывается.
Кроме того, у ответчика имеется пятеро детей, то есть имеется возможность проживания по другому адресу. Наличие ответчика в квартире истца препятствует ее продаже, чем нарушаются законные интересы и права собственника данного жилого помещения.
На основании изложенного А. просил суд снять Л. с регистрационного учета по адресу: <адрес> как прекратившего право пользования квартирой и выселить его из указанной квартиры.
Л., не признав исковые требования, обратился в суд с встречным иском к А. о признании недействительным заявления от ДД.ММ.ГГГГ об отказе от права на получение завещательного отказа в виде права пользования квартирой № дома № по ул. <адрес>, о возложении обязанности на нотариуса Лосеву А.В. выдать наследнику по завещанию А. документ — подтверждение односторонней обязывающей сделки на принятие завещательного отказа.
В обоснование своих требований Л. указал, что после смерти А., А. в ДД.ММ.ГГГГ открыл наследственное дело, но в права наследства он не вступал. ДД.ММ.ГГГГ Л. был госпитализирован в больницу с диагнозом инфаркт миокарда. Сразу после выхода из больница А. обратился к нему с просьбой доехать до нотариуса и подписать бумагу, поскольку у него проблемы со вступлением в наследство. ДД.ММ.ГГГГ сын А. довез Л. до нотариуса Лосевой А.В., где ему на подпись дали уже изготовленное заранее заявление, нотариус при этом не присутствовала, ничего ему не разъясняла.
В ДД.ММ.ГГГГ выяснилось, что он подписал заявление об отказе от права пользования квартирой расположенной по адресу: <адрес> Считает, что А. и нотариус Лосева А.В. ввели его в заблуждение. Считает, что нотариус Лосева А.В. грубо нарушила его права на жилище, гарантированные Конституцией РФ.
На основании изложенного Л. просил суд считать недействительным заявление от ДД.ММ.ГГГГ об отказе от права на получение завещательного отказа в виде права пользования квартирой № дома № по <адрес>. Обязать нотариуса Лосеву А.В. выдать ему и наследнику по завещанию А. документ - подтверждение односторонней обязывающей сделки на принятие завещательного отказа.
Судом постановлено указанное выше решение.
Суд, разрешая спор по существу, пришел к выводу, что в сложившейся ситуации формальная регистрация ответчика Л. в принадлежащем А. жилом помещении нарушает права собственника, предусмотренные ст. 288 ч. 1 и ч. 2 ГК РФ.
Установленные обстоятельства в их совокупности, по мнению суда, дают основание для вывода о том, что добровольный отказ Л. от права пользования спорным жилым помещением, свидетельствует об утрате им права пользования квартирой, предоставленной по завещательному отказу, и соответственно, об утрате права требования исполнения завещательного отказа в виде обязанности предоставления права пожизненного проживания и пользования квартирой.
Суд исходил из того, что не установлено оснований для признания недействительным нотариально удостоверенного заявления об отказе Л. от права получения завещательного отказа в виде права пожизненного пользования квартирой № 40, расположенной по адресу: <адрес>, поскольку в ходе личной беседы нотариусом было разъяснено Л., что в его пользу в завещании А. установлен завещательный отказ в виде права пожизненного пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес>. Ему была разъяснена ст. 1137 ГК РФ о сути завещательного отказа. Заявление Л. подписал в присутствии нотариуса Лосевой А.В.
В апелляционной жалобе Л. просит отменить судебное решение, считая, что суд не принял во внимание, что Л. и умершая А. проживали одной семьей. После смерти А. Л. продолжает проживать в спорной квартире, зарегистрирован в ней и несет бремя её содержания.
А. просил помощи в оформлении наследства, пояснив, что нужно отказаться от пожизненного пользования квартирой, но при этом, обещал, что Л. останется проживать в спорной квартире пожизненно.
Судебным решением Л. лишен единственного жилого помещения, при этом никогда не отказывался от права проживания в спорной квартире.
Кроме того, Л. считает, что А. пропущен срок для обращения с таким иском. Срок исковой давности следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, выслушав доводы сторон, судебная коллегия считает решение подлежащим отмене, как постановленное с не соответствием выводов установленным обстоятельствам и с неправильным применением норм материального права.
В соответствии с п. 1 ст. 1137 Гражданского кодекса РФ, завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).
При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (п. 2 ст. 1137 ГК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 33 Жилищного кодекса РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения.
Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа (ч. 3 ст. 33 Жилищного кодекса РФ).
Из материалов гражданского дела видно, что А. принадлежала на праве собственности <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ л.д. 12.
Л. В.М., ДД.ММ.ГГГГ., зарегистрирован в данном жилом помещении с ДД.ММ.ГГГГ постоянно.
ДД.ММ.ГГГГ А. составила завещательное распоряжение на случай своей смерти, согласно которому принадлежащую ей квартиру № в <адрес> завещала А. и возложила на него обязанность предоставить право пожизненного проживания и пользования указанной квартирой Л.
Завещание удостоверено нотариусом Богатыревой И.Н. ДД.ММ.ГГГГ
А. умерла ДД.ММ.ГГГГ
Из материалов дела также видно, что ДД.ММ.ГГГГ А. получил свидетельство о праве на наследственное имущество, состоящее из квартиры № в <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ за А. зарегистрировано право собственности на квартиру № в <адрес>
Разрешая спор по существу, суд пришел к выводу, что формальная регистрация ответчика Л. в принадлежащем А. жилом помещении нарушает права собственника, предусмотренные ст. 288 ч. 1 и ч. 2 ГК РФ.
Судебная коллегия считает, что вывод суда первой инстанции о формальной регистрации Л. в спорном жилом помещении не соответствует установленным по делу обстоятельствам, поскольку из материалов дела и пояснений сторон усматривается, что Л. был вселен в спорное жилое помещение и зарегистрирован в нем прежним собственником А. и не только зарегистрирован, но и с ДД.ММ.ГГГГ постоянно проживает в спорном жилом помещении. Указанное свидетельствует о том, что Л. приобрел право пользования спорным жилым помещением с согласия прежнего собственника А.
Вывод суда о добровольности отказа Л. от завещательного отказа в силу того, что нотариус разъяснил Л. статью 1137 ГК РФ, не может быть признан судебной коллегией обоснованным, поскольку также противоречит фактическим обстоятельствам.
Согласно статье 1137 ГК РФ предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и тому подобное.
В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.
Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам.
Установленные по данному делу обстоятельства свидетельствуют, что обе стороны и наследник – А. и отказополучатель Л. фактически исполнили завещание, поскольку на протяжении 6 лет после смерти наследодателя А. принял составленный в его пользу завещательный отказ, продолжая проживать в жилом помещении, а А. исполнил волю наследодателя и предоставил Л. право пользования жилым помещением.
Заявление Л. от ДД.ММ.ГГГГ о том, что он отказывается от права на получение завещательного отказа в виде права пожизненного пользования квартирой, расположенной в <адрес>, судебная коллегия расценивает, как мнимое, без намерения создать соответствующие правовые последствия, поскольку и после подписания данного заявления Л. продолжал пользоваться жилым помещением, а А. не требовал выселения Л. на протяжении 4 лет.
Указанные обстоятельства фактически подтверждены нотариусом Лосевой А.В., из письменных пояснений которой следует, что инициатива пригласить в нотариальную контору Л. исходила не от него самого, а от нотариуса и наследника по завещанию. Л решил отказаться от права завещательного отказа, сославшись на хорошие отношения с А. и не желание документально обременять права А. на жилое помещение, что также свидетельствует о мнимом отказе Л. от своего права.
В силу статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Поскольку отказ Л. от права пожизненного пользования квартирой указанной в завещании, является мнимым, оформленным лишь для беспрепятственного оформления свидетельства о праве на наследство А., то такой является недействительным.
Поскольку судебное решение постановлено с не соответствием выводов установленным обстоятельствам, и при неправильном применении норм материального права, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований А. о снятии с регистрационного учета Л., как прекратившего право пользования квартирой и выселении его из квартиры № дома № по <адрес>
Встречные требования Л. о признании недействительным отказа от права на получение завещательного отказа в виде пожизненного пользования квартирой № дома № по <адрес> подлежат удовлетворению.
Требования Л. В.М. о возложении обязанности на нотариуса Лосеву А.В. выдать Л. и А. документ- подтверждение односторонней обязывающей сделки на принятие завещательного отказа (п. 1 ст. 1137 ГК РФ) подлежат оставлению без удовлетворения, как не основанные на законе.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Промышленного районного суда г. Самара от 09 сентября 2015 года отменить.
Постановить новое решение.
Отказать в удовлетворении исковых требований А. о снятии с регистрационного учета Л., как прекратившего право пользования квартирой и выселении его из квартиры № дома № по <адрес>
Отказать в удовлетворении требований Л. о возложении обязанности на нотариуса Лосеву А.В. выдать Л. и А. документ- подтверждение односторонней обязывающей сделки на принятие завещательного отказа (п. 1 ст. 1137 ГК РФ).
Председательствующий
По российскому законодательству право пользование жилым помещением может быть пожизненным и это означает, что такое лицо нельзя будет ни выписать, не выселить, даже при заключении договора купли-продажи и смене собственника квартиры. В статье рассказывается о категории лиц, которые могут иметь пожизненное право пользование жилым помещением.
В современном обществе квартирный вопрос стоит очень остро. К сожалению, в наше время споры по жилищным вопросам зачастую возникают между близкими родственниками, которые становятся врагами ради лишнего квадратного места.
По российскому законодательству право пользование жилым помещением может быть пожизненным и это означает, что такое лицо нельзя будет ни выписать, не выселить, даже при заключении договора купли-продажи и смене собственника квартиры.
Кто имеет право на пожизненное пользование жилым помещением?
Основную группу таких лиц составляют те, кто в момент приватизации имел с лицом, в итоге приватизировавшем жилье, равные права пользования, но сам в приватизации не участвовал (например: ранее участвовал в приватизации), но при этом давал свое согласие на приватизацию лицу, который впоследствии и приватизировал жилье.По действующему законодательству данная категория лиц имеет право пожизненного проживания в жилом помещении, и даже при продаже квартиры данное право сохраняется. Это очень важно знать тем, кто собирается приобрести такую недвижимость, так как даже по суду лиц, имеющих право пожизненного проживания нельзя выселить. Так, Верховный Суд РФ не раз указывал судам, что требования о снятии лиц, отказавшихся от приватизации, с регистрационного учета удовлетворению не подлежат.
В связи с чем добросовестный продавец жилья обязан предупредить покупателя о наличии таких лиц в продаваемой квартире. И следует иметь ввиду, что действующее законодательство право пожизненного пользования жильем, возникшем при отказе от участия в приватизации, не относит к обременениям, подлежащим государственной регистрации.
Помимо лиц, отказавшихся от приватизации, право пожизненного пользования может возникнуть из наследственных правоотношений, например, при установлении завещательного отказа. То есть завещатель может обязать наследников (по закону или по завещанию) исполнить какую-нибудь обязанность за счет наследуемого имущества в пользу какого-нибудь лица, которое будет называться отказополучателем, и которое приобретет право требования исполнения этой обязанности (завещательный отказ). Например, завещать жилье с обязанием предоставления право пожизненного проживания родственнику (брату, сестре и т.д.).
Завещательный отказ должен быть установлен в завещании, и это может быть единственным, что содержится в завещании.
Отказополучатели приобретают право требования исполнения завещательного отказа.
Так завещательный отказ может быть установлен на определенный срок или либо на период жизни отказополучателя.
Но отказополчатель все таки может быть выселен из квартиры, например при использовании жилого помещения не по назначению.
Еще одна категория граждан, которая может иметь право пожизненного проживания это получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.
Так, в договоре пожизненного содержания с иждивением может быть указано что плательщик ренты обеспечивает потребности получателя ренты в питании и одежде. А также, что рентополучатель проживает в переданной по договору квартире. И в данном случае , даже через суд нельзя будет выселить рентополучателя.
При этом согласно действующему законодательству право пользования жильем, возникшее из завещательного отказа и из договора пожизненного содержания с иждивением подлежит государственной регистрации.
Таким образом, правоотношения, вытекающие из жилищного законодательства, являются очень сложной категорией дел.
Суды рассматривают иски, жалобы, разрешая такие вопросы, как, например, кто является членом семьи, а кто уже стал бывшим, кто имеет право на пожизненное пользование жильем, а кому придется искать новое местожительство, кого снять с регистрационного учета, а кого оставить.
При рассмотрении споров между собственником жилья и членами его семьи нужно руководствоваться нормами гражданского, семейного, а также жилищного законодательства. Все обстоятельства дела судом оцениваются в совокупности, поэтому, например, ведение общего хозяйства не будет являться обязательным условием для признания лица, проживающего совместно с собственником жилья, членом его семьи. Во избежание проблем, которые могут возникнуть в процессе судебного разбирательства , советуем обратиться за оказанием квалифицированной помощи к профессионалам, коими являются юристы нашей фирмы.
Договор дарения и условие о праве пожизненного владения и пользования квартирой после его заключения.
Передача имущества в собственность «Одаряемого» под условие сохранения за собой указанного права вовсе не свидетельствует о том, что данный договор перестает быть безвозмездным.
Сохранение такого права не является встречным предоставлением за полученную вещь по смыслу ст.423 ГК РФ, хотя такая обязанность и носит встречный характер. Встречным предоставлением за полученное материальное благо является уплата денег, передача имущества, выполнение работ, оказание услуг и т.д., т.е. такие действия обязанной стороны, которые для нее связаны с определенными имущественными затратами. Для их осуществления она претерпевает те или иные имущественные потери.
В рассматриваемом же случае таких затрат «Одаряемый» не несет, он просто принимает имущество в дар от контрагента на определенных условиях.
Право проживать в подаренной квартире возникает на основании обязательства - заключенного и прошедшего государственную регистрацию Договора дарения квартиры.
Такое право неразрывно связано с личностью «Дарителя», поскольку устанавливается исключительно в его пользу, поэтому в состав наследства «Дарителя» оно не входит. Оно имеет ограниченные по времени действия пределы - период жизни «Дарителя». Такое право само по себе не может выступать объектом гражданского оборота , поскольку «Даритель» не может им распоряжаться по своему усмотрению: отчуждать в пользу третьих лиц, закладывать и т.п. Он может проживать в квартире, которую подарил. С согласия нового собственника, как «Одаряемого», так и иных лиц, в пользу которых тот может произвести отчуждение квартиры в дальнейшем, «Даритель» может вместо себя или наряду с собой допустить к проживанию иных лиц. Такое условие можно оговорить сразу в Договоре дарения, однако при этом необходимо конкретизировать, сколько лиц, на какой срок и на каких условиях могут проживать в квартире.
Во избежание могущих возникнуть неопределенностей в Договоре дарения квартиры с названным условием необходимо указать, что «Даритель» вправе проживать бесплатно, т.е. за полученное право он со своей стороны не вносит никакого встречного предоставления.
Аналогичным образом нужно разрешить этот вопрос и в отношении третьих лиц, которых он с согласия нового собственника может допустить к проживанию в квартире. Договор по общему правилу предполагается возмездным, если из правовых актов РФ или содержания договора не следует иное. Из данного договора прямо не следует, что право передается бесплатно, поэтому очень важно это прямо оговорить.
«Даритель» не вправе запрещать собственнику квартиры совершать какие-либо сделки с ней, поскольку последний вправе это делать в силу ст.209 ГК РФ. При любом отчуждении квартиры в собственность третьих лиц право переходит, будучи обремененным правом «Дарителя» пожизненно проживать в квартире.
Нарушение одаряемым обязательства по сохранению за «Дарителем» права проживать в подаренной квартире дает «Дарителю» право в одностороннем судебном порядке договор расторгнуть (ст.450 ГК РФ), поскольку он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при его заключении - сохранения пожизненного права проживать в подаренной квартире.
В Договоре дарения данное право необходимо именовать не правом пожизненного пользования квартирой, а правом пожизненного владения и пользования квартирой.
Если бывший владелец квартиры может только ею пользоваться, спектр способов защиты его права достаточно ограничен. Он может использовать только обязательственные способы защиты права в соответствии со ст.12 ГК РФ: к примеру, право требовать возмещения убытков, присуждение к исполнению обязательства в натуре, если только нарушителем его права является одаряемый как первый собственник, поскольку обязательственными отношениями он связан именно с ним. Таким образом, «Даритель», обладающий только правом пользования квартирой, оказывается практически бессильным в отношениях с третьими лицами, которые могут данное право нарушить. Не имея возможности прибегнуть для защиты своего имущественного интереса к арсеналу вещно-правовых способов защиты, он мало что может предпринять в отношении нарушителей, не состоящих с ним в обязательственно-правовой связи по поводу квартиры.
Однако совершенно иным образом будет обстоять дело в ситуации, когда по договору дарения прежний собственник получает не только право пользования, но и право владения. В силу ст.305 ГК РФ права, предусмотренные ст.301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
«Даритель» вправе для защиты своих прав и законных интересов против любых нарушителей, в том числе и против собственника квартиры, использовать вещно-правовые способы защиты.
В Договоре дарения с рассматриваемым нами условием можно оговорить порядок пользования квартирой. Так, к примеру, стороны вправе установить, что «Даритель» владеет и пользуется определенной комнатой, а также вправе использовать общее имущество квартиры и многоквартирного дома , в котором она расположена. Однако следует учитывать, что все последующие собственники такими условиями не связаны, поскольку сторонами договора дарения не являются. Они поэтому вправе обсуждать с «Дарителем» иные условия пользования квартирой, а при отсутствии договоренности могут обратиться в суд за разрешением возникшего спора.
Действующим законодательством РФ не предусмотрена государственная регистрация такого ограничения (обременения) права собственности, как право пожизненного пользования квартирой, установленное договором о ее отчуждении (купля-продажа, дарение и др.). Право постоянного (бессрочного) пользования в силу ст.216 ГК РФ предусмотрено только в отношении земельных участков , на иные объекты недвижимости данное право не распространяется.
В связи с этим, сведения о праве пожизненного владения и пользования квартирой не отражаются в ЕГРП.
Однако для защиты прав «Дарителя» в Договоре дарения должно быть предусмотрено условие о том, что за «Дарителем» не только сохраняется указанное право , но и он продолжает состоять на регистрационном учете в квартире, причем регистрация носит постоянный характер и не может быть прекращена после отчуждения «Одаряемым» квартиры в пользу третьих лиц.
В соответствии со ст.558 ГК РФ существенным условием Договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Как видно из содержания указанной нормы права, отсутствие в Договоре купли-продажи условия о том, что за «Дарителем» сохраняется право пожизненного владения и пользования квартирой, свидетельствует о незаключенности Договора купли-продажи. При таких обстоятельствах новый собственник квартиры не может ссылаться на то обстоятельство, что ему было неизвестно о праве «Дарителя» пожизненно проживать в квартире. На государственную регистрацию Договора купли-продажи квартиры представляется в составе пакета документов выписка из домовой книги, в которой отражается информация обо всех зарегистрированных в продаваемой квартире лицах.
Договор дарения с рассматриваемым нами условием имеет некоторое сходство с Договором пожизненного содержания с иждивением, что на практике влечет обращения граждан с исками в суд о признании такого договора притворной сделкой , прикрывающей собой Договор пожизненного содержания с иждивением. Однако обязательство по сохранению права пожизненного пользования квартирой является единственной чертой, которая сближает указанные договорные конструкции. По Договору дарения, в отличие от Договора пожизненного содержания с иждивением, «Даритель» ничего от «Одаряемого» не получает, квартиру он отчуждает в его собственность бесплатно.
Таким образом, участники делового оборота вправе заключить Договор дарения с условием о том, что «Даритель» будет в ней пожизненно проживать. Это условие может быть сформулировано следующим образом: после перехода права собственности на квартиру от «Дарителя» к «Одаряемому» «Даритель» сохраняет за собой право пожизненного владения и пользования квартирой. При этом «Даритель» вправе постоянно состоять на регистрационном учете в квартире. Это право действует и в случае реализации «Одаряемым» квартиры в пользу третьих лиц. «Одаряемый» обязуется не чинить «Дарителю» препятствий во владении и пользовании данной квартирой, а при реализации квартиры предупреждать новых собственников о существующем обременении.
Невозможность для всех новых собственников выселить «Дарителя» из квартиры не может рассматриваться как нарушение их прав, поскольку изначально квартира была отчуждена под условие о сохранении за «Дарителем» такого условия. Все последующие владельцы при заключении договоров о приобретении квартиры были свободны в их заключении, имели право отказаться от заключения на указанных условиях или приобрести другое жилье.
ГК РФ, представляется, что ею установлен открытый перечень ограниченных вещных прав, хотя общепринятым доктринальным взглядом является принцип закрытого перечня вещных прав (numerus clausus). Впрочем, этот принцип означает только то, что новые вещные права не могут быть "изобретены" участниками гражданского оброта, но вовсе не означает, что новые вещные права не могут быть введены законодателем.
Право пожизненного проживания, о котором пойдёт речь ниже, является, по нашему убеждению, порождением двух зол. Во-первых, поспешно принятого и, следовательно, непродуманного приватизационного законодательства, в частности, Закона РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ". Во-вторых, судебной практики , по непонятным причинам допустившей такое явное злоупотребление правом, коим является право пожизненного проживания.
Ответ: Статья 19 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ» предусматривает, что действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Из части 2 статьи 292 ГК РФ следует, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд , находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма , вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность.
Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.
В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям . Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер".
Столь неубедительная аргументация и "притянутая за уши" ст. 40 Конституции РФ демонстрируют нам очевидное злоупотребление правом, допускаемое Верховным судом . Понятно стремление практики следовать общей парадигме социального правового государства , где права и свободы личности непреложны и гораздо более значимы, нежели экономические права, в частности, право собственности. Однако нельзя забывать, что, нарушая право собственности, мы, тем самым, нарушаем и неотъемлемые права личности.
Лица, имеющие право пожизненного проживания, остаются прописанными в квартире после перехода собственности к новому владельцу. Выселить пожизненных жильцов не сможет никто. Существует несколько видов сделок, позволяющих собственникам, продавшим свое жилище, оставаться в нем до смерти. Рассмотрим их подробнее.
Право пожизненного проживания означает, что недвижимость может продаваться и переходить к другому владельцу, но люди, проживающие в помещении, будут оставаться, пока не сочтут нужным его покинуть. Выселить их нельзя даже принудительно – через суд.
Существуют несколько групп граждан, имеющих право быть прописанными и использовать чужую жилплощадь, независимо от воли собственника. Нельзя выселить жильцов:
- подписавших договор продажи с правом пожизненного проживания;
- отказавшихся от своего права на приватизацию жилой площади;
- являющихся рентополучателями;
- получивших прописку и право пожизненного проживания по завещанию умершего хозяина жилой недвижимости.
В каждом случае у постоянных жильцов свои основания для пожизненной прописки. Как они возникают, описано дальше в статье.
При отказе от приватизации
Человек, написавший отказ от приватизации, может пожизненно проживать на своих квадратных метрах независимо от желания фактического хозяина квартиры. Даже если владелец надумает продать жилище вместе с прописанным в нем бывшим родственником, последний будет жить в помещении, пока сам не выпишется либо умрет.
Как возникает. Право на пожизненную прописку в определенном жилище возникает у граждан, проживавших в муниципальном помещении на момент его приватизации, но отказавшихся от оформления жилья на себя. В семьях возникают различные ситуации. В результате развода, конфликта у собственника может возникнуть желание выселить близких ему в прошлом людей на улицу. Права отказников на пожизненную прописку защищены законом.
Где посмотреть . Пожизненные жильцы – отказники по приватизации на бумаге прописываются в справке о прописанных из паспортного стола. Дополнительно можно потребовать у продавца договор соцнайма и договор приватизации. Сравнив их, можно установить перечень проживавших лиц и возможных граждан с правом пожизненного проживания.
Читайте об отказе от приватизации .
При ренте
Рентополучатель – это бывший хозяин квартиры, который продал жилье с условием, что он будет получать от нового собственника содержание и оставит за собой возможность пользоваться жильем.
Как возникает. Право на использование чужого жилья возникает на основании подписанного договора ренты. Предметом договора между сторонами является жилище и условия его перехода к другому собственнику. Иждивенец после подписания договора ренты сохраняет право пожизненного проживания до смерти.
В каждом индивидуальном случае список требований и затрачиваемые суммы зависят:
- от реальной стоимости жилья;
- личных пожеланий продавца;
- компетентности юристов, консультирующих участников сделки.
Список выдвигаемых требований может быть любым. Все условия должны быть подробно оговорены, документально оформлены, подписаны при нотариусе обеими сторонами.
Существуют два вида ренты. При первом, оплата и содержание иждивенца продолжается до его смерти. Во втором случае, новый владелец тратит деньги на бывшего хозяина, пока не погасит определенную сумму. В обоих случаях продавец и покупатель заключают нотариальное рентное соглашение с правом пожизненного проживания. Взаимоотношения сторон при оформлении ренты регулируются ст. ст. 601, 602, 603, 604, 605 гл. 33 ГК РФ.
Где посмотреть. Дополнительно к справке о зарегистрированных нужно посмотреть документ-основание. В договоре ренты будет указано, кто является рентополучателем. Возможно также, что кроме бывшего хозяина жилья в квартире может проживать любое третье лицо.
Завещательный отказ
Завещательный отказ обязывает человека, наследующего недвижимость покойного, выполнить его волю. В том числе волю предоставить квартиру третьему лицу на праве пожизненного проживания. По закону он не возникает, только в рамках завещания.
Как возникает. Право пожизненного проживания могут получить лица, упомянутые в завещании умершего собственника. В качестве условия может быть указан круг лиц, которые должны проживать в жилище пожизненно либо на ограниченный срок без права собственности.
Кроме проживания и прописки, третье лицо по завещанию усопшего может получить содержание со стороны домовладельца. На эти цели наследник расходует средства, оставленные покойным хозяином недвижимого имущества. Прописка сохранится, за указанным в завещании человеком, и после продажи жилья наследником. Покупатель не сможет выселить такого жильца из квартиры.
Где посмотреть. Справка о прописанных + свидетельство о праве на наследство. Идеально, если продавец покажет изначальное завещание.
Можно ли прописать такое право в договоре дарения
Право проживать в подаренной квартире возникнет у дарителя, который указал в договоре, что он останется прописанным и будет пользоваться квадратными метрами. По поводу правомерности такой дарственной существуют разные мнения.
- Большинство адвокатов считают недопустимым вписывать в договор дарения пункты, утверждающие право на пожизненное проживание в квартире бывшего собственника. Юристы усматривают в этом акте попытку прикрыть обычный договор ренты квартиры.
- ГК РФ п. 1 ст. 572 прямо указывает, что дарение не должно быть осложнено никакими встречными требованиями со стороны дарителя. Право пожизненного проживания в этом контексте рассматривается именно как встречное предоставление – обязанность предоставить право пользования жильем бывшему собственнику. В связи с прямым законодательным запретом такие пункты договора недопустимы.
- Есть третье мнение. Юристы советуют оформить два отдельных документа. Первый будет оговаривать дарение имущества, а во втором должно быть закреплено право бывшего собственника на пожизненное проживание. Однако судебная защита второго документа под большим вопросом.
Купля-продажа квартиры с пожизненными жильцами
Как возникает. Право на проживание может возникнуть в результате продажи жилища, когда это оговорено и вписано отдельным пунктом договора. После перехода имущества к новому хозяину продавец приобретает статус пожизненного жильца. Основанием для обременения Росреестром это не является и собственник вправе перепродать квартиру с жильцами другому человеку.
Хозяину недвижимости не нужно получать разрешение на продажу от лиц, использующих жилплощадь. Передача домовладения (квартиры) происходит по обычной схеме. Сделка отличается от стандартной купли – продажи тем, что собственник, продающий недвижимость с существенными ограничениями, согласно ст. 558 ГК РФ, обязан предупредить покупателей о наличии жильцов заранее, и в договоре указать имена лиц, имеющих право на пожизненное проживание в жилище.
Если во время совершения сделки этого не было сделано, и сторонами был подписан стандартный документ, не содержащий пунктов, ограничивающих возможности нового владельца, покупатель будет вправе оспорить сделку и вернуть деньги.
Где посмотреть. Справка о прописанных (домовая книга) + предыдущий ДКП, в котором должны быть указаны граждане с правом пожизненного проживания.
Как выявить пожизненных жильцов
Покупка квартиры происходит обычно после предварительного просмотра объекта. Спрятать посторонних людей, проживающих в квартире, вряд ли удастся.
Дополнительно нужно проанализировать следующие документы:
- Справка о прописанных лицах. Это основной документ. Лица, имеющие право на пожизненное проживание в чужой квартире, бывают в ней прописаны.
- Покупая домовладение, стоит внимательно просмотреть домовую книгу. В ней делаются отметки о прибытии и убытии новых жильцов.
- Выписка из ЕГРН пригодится в случае ренты – обременение рентой регистрируется Росреестром. В остальном Выписка ЕГРН не содержит информации о проживании посторонних жильцов. Росреестр не регистрирует прописанных в жилище лиц, пользующихся правом пожизненного пользования квартирой.
- Документ-основание (договор, дарственная, наследное свидетельство, договор о приватизации). Например, в предыдущем ДКП указывается список прав проживания, а свидетельстве на наследство – завещательный отказ.
Поскольку прописанные жильцы не являются обременениями, квартира может быть продана.
ВНИМАНИЕ! Если продавец заверил, что пожизненных жильцов нет, а впоследствии выяснилось, что они имеются, то покупатель может оспорить сделку через суд или потребовать возместить убытки.
Каждый случай индивидуален. Для покупателей и людей, стремящихся сохранить за собой квадратные метры, даже после получения за них денежной суммы, выгоднее обратиться за консультацией к опытному юристу. Самостоятельно разобраться в тонкостях отечественного законодательства по силам только людям, имеющим специальное образование. Получить бесплатную консультацию можно, записавшись в специально отведенном разделе внизу страницы.
Чтобы статья принесла пользу людям, ставьте лайк.
Принятие наследства – процедура непростая, особенно, если возникают дополнительные сложности или споры между наследниками. Иногда принятие наследства не только осложняется, но становится даже невыгодным. Например, если для получения наследства приходится выполнять условия, которые поставил наследодатель.
В российской юридической практике завещание с условиями пока не слишком распространено, поэтому многие наследники считают такое завещание незаконным и нередко даже оспаривают его в суде.
В данной статье мы рассмотрим, какие условия могут быть поставлены наследникам в завещании. Может ли завещатель предусмотреть право пожизненного проживания постороннего человека в жилом помещении, которое переходит по наследству?
Законодательство о наследовании по завещанию
На данный момент все вопросы, которые касаются оформления завещания и принятия наследства по этому завещанию – регулируются Гражданским кодексом РФ, в частности – главой 5 ГК РФ предусматривается порядок оформления завещания с условиями для наследников.
- Завещатель вправе указывать в качестве наследников совершенно любых лиц – не только близких или дальних родственников, но и посторонних людей, с которыми его не связывают отношения брака или родства. Он может завещать все одному наследнику или распределить между несколькими лицами – в равных или неравных долях.
- Завещатель вправе неограниченное количество раз вносить изменения в оформленное завещание, оформлять новое, которым отменяется предыдущее завещание, или просто отменять его – без уведомления наследников.
- Завещатель вправе предусматривать любые условия наследования, кроме тех, которые прямо противоречат законодательству или ограничивают права и свободы граждан.
Можно ли в завещании указать условия?
Завещание с условиями – это документ, который содержит завещательное распоряжение не только по поводу круга наследников, размера долей и порядка распределения имущества, но и условия, которые должны быть выполнены наследниками для вступления в наследство.
Согласно статье 1137 ГК РФ, завещатель может ставить перед наследниками любые условия, после выполнения которых они получат наследство, при невыполнении – лишатся наследственных прав.
Условия могут быть как имущественного, так и неимущественного характера. Полный перечень возможных условий законом не определен. Он может быть разносторонним и неограниченным — главным критерием является только то, что поставленные завещателем условия не должны нарушать закон и ограничивать гражданские права других лиц.
Тем не менее, самые распространенные условия, которые указываются в завещаниях, такие:
- достижение совершеннолетнего возраста или получение образования (чаще всего относится к детям, внукам, племянникам наследодателя);
- вступление в брак (чаще всего относится к детям наследодателя) или запрет на вступление в брак (чаще всего применяется по отношению к супругу, пережившему наследодателя);
- выплата содержания определенным лицам, указанным завещателем;
- предоставление права проживания в жилом помещении, которое переходит по наследству, лицам, указанным в завещании.
Далеко не каждому наследнику понравится такой «расклад», но нарушать волю завещателя – недопустимо. Как уже говорилось выше, чаще всего наследники подают иски о признании недействительности такого завещания.
Именно поэтому многие нотариусы советуют наследодателям не вносить в текст завещания слишком сложные и противоречивые условия, которые могут стать причиной оспаривания документа и полного или частичного признания его незаконным.
Примеры
Рассмотрим конкретные примеры завещательных распоряжений с условиями:
Тихонов Р.Д. поставил перед наследником, сыном Тихоновым С.Р. условие - предоставить пожилому деду, отцу завещателя, возможность постоянного проживания в квартире, которая переходит по наследству к сыну.
Корнеева Л.Я. указала в завещании, что ее сын Антонов Д.П. может получить долю наследства только после достижения совершеннолетнего возраста. Если на момент смерти Корнеевой Л.Я. сыну не исполнится 18 лет, доля переходит к его сестре, дочери Корнеевой Л.Я.
Сабуров Т.К. при оформлении завещания решил, что его сын Сабуров И.Т. приобретет по наследству автомобиль отца только после того, как получит высшее образование. С момента открытия наследства до момента приобретения автомобиля может пройти некоторое время, на протяжении которого сохранность транспортного средства возлагается на исполнителя, жену Сабурова Т.К. – Сабурову Л.М.
Лесков Д.П. указал в завещании, что его жена, Лескова И.К. получит по наследству принадлежавшее Лескову Д.П. имущество только в том случае, если не вступит в другой брак. Поскольку это условие ограничивает личные права наследника, утвержденные семейным законодательством, завещание будет признано недействительным.
Завещательный отказ
Завещательный отказ – правовое понятие, суть которого сводится к отказу наследника от части или всего имущества, полученного по наследству, выполнение определенных имущественных требований завещателя в пользу третьих лиц.
Согласно статье 1137 ГК РФ, наследодатель вправе возложить на наследников обязанность – выполнение определенных действий в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей) за счет наследственного имущества.
В качестве завещательного отказа могут быть предусмотрены такие обязанности:
- передача в собственность отказополучателя определенного имущества, включенного в состав наследства;
- передача в пользование отказополучателю определенного имущества;
- одноразовая или постоянная оплата счетов отказополучателя;
- выплата регулярного денежного содержания отказополучателю;
- выполнение определенной работы или предоставление услуги отказополучателю;
- предоставление отказополучателю права проживания в жилом помещении, которое переходит по наследству.
Завещательный отказ может выполняться одноразово, может занимать короткий промежуток времени (месяц, год, несколько лет), а может продолжаться достаточно долго или даже бессрочно – сроки выполнения отказа также могут быть указаны в завещании.
Отказополучатели вправе требовать от наследников выполнения обязанности, которая возложена на них наследодателем.
Пожизненное проживание
Право пожизненного проживания – одна из возможных привилегий, которую владелец жилого помещения вправе предусмотреть в завещании. Отказополучателем (то есть, лицом, которому должно быть предоставлено право жительства) может быть как родственник наследодателя, так и посторонний человек. Срок проживания в жилом помещении тоже может быть четко оговорен, например, год, несколько лет, бессрочно.
Что делать наследнику, который, согласно завещанию, должен делить жилое помещение с другим, иногда совершенно чужим человеком? Нарушать волю завещателя – недопустимо. Если на то есть законные основания, наследник может оспорить завещание в суде. Однако если нет никаких причин подвергать сомнениям волю завещателя, предусмотревшего право пожизненного проживания, наследнику остается только отказаться от наследства. Еще один вариант – отказополучатель может оформить письменный и нотариально удостоверенный отказ от проживания в жилом помещении – бескорыстно или взамен на определенные блага со стороны наследника.
Правила оформления завещания с условием
На данный момент действуют единые правила оформления завещания, которые распространяются также на завещания с условиями:
- письменная форма;
- обязательная нотариальная заверка, которой предшествует проверка нотариусом право собственности наследодателя на недвижимое или другое имущество, а также его дееспособность;
- заполнение документа лично завещателем. Помощь нотариуса допускается исключительно в тех случаях, когда наследодатель сам не может самостоятельно заполнить документ по состоянию здоровья;
- условия, которые завещатель хочет предусмотреть в завещании, не должны противоречить законодательству РФ и нарушать права граждан;
- осведомленность завещателя о том, что сложные и противоречивые условия завещания могут быть оспорены наследниками в судебном порядке.
Задайте вопрос юристу бесплатно!
Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!