Типы земель сельхозназначения. Виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения

В соответствии со Статьей 7 «Состав земель в Российской Федерации» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) земли по целевому назначению подразделяются на категории. Первой среди них упоминается категория земель сельскохозяйственного назначения.

Понятие земель сельскохозяйственного назначения сформулировано в Статье 77 «Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения» ЗК РФ. Таковыми признаются земли, находящиеся вне пределов населенных пунктов и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В этой же статье установлен состав земель сельскохозяйственного назначения ─ сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Земли сельскохозяйственного назначения РФ

Составляющие около четверти всей территории Российской Федерации, земли сельскохозяйственного назначения по своей доле в общем объеме земельных ресурсов уступают только землям лесного фонда, занимающим больше половины площади страны.

Виды использования земель сельскохозяйственного назначения ─ пашня (на нее приходится основная часть сельскохозяйственных угодий), пастбища, сенокосы, сады, виноградники, пруды для разведения рыбы и т. д.

Несмотря на то, что Россия ─ один из мировых лидеров по площади пашни, распахано всего лишь около 8% ее территории. Это примерно в три раза меньше, чем в США и в шесть раз меньше чем в Индии. Хотя есть субъекты Федерации, где распахано свыше половины всей территории, ─ Белгородская, Воронежская, Курская, Липецкая, Орловская, Ростовская, Саратовская, Тамбовская области; Краснодарский и Ставропольский края.

Надо сказать, что сельскохозяйственные угодья находятся не только внутри категории земель сельскохозяйственного назначения. Они составляют весомую долю в землях населенных пунктов. Есть сельскохозяйственные угодья в таких категориях, как земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения, земли лесного фонда, земли особо охраняемых территорий и объектов.

Наибольшую долю различные виды земель сельскохозяйственного назначения занимают на Юге страны ─ в Северо-Кавказском и Южном федеральных округах. Наименьшую ─ в суровой Сибири и малоосвоенном Дальнем Востоке. Основные сельскохозяйственные регионы с обилием пахотных земель сконцентрированы преимущественно в Центре и на Юге европейской части, в Среднем и Нижнем Поволжье, и в меньшей степени на юге Урала, Сибири и Дальнего Востока.

Что говорит Закон о землях сельскохозяйственного назначения. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

Значение земель сельскохозяйственного назначения измеряется не только удельным весом в земельном фонде. От их состояния и продуктивности зависит продовольственная безопасность государства. На земле работает немалая часть населения страны ─ сельские жители составляют четверть россиян.

В начале девяностых в системе земельных отношений Российской Федерации произошли революционные преобразования, приведшие к их радикальному изменению. Земли сельскохозяйственного назначения оказались в собственности десятков миллионов бывших колхозников и работников совхозов, среди которых было перераспределено свыше ста миллионов гектаров земли. За короткое время социальная структура российского села разительно изменилась, был сформирован новый социальный слой ─ земельные собственники, к которым перешли права на земли сельскохозяйственного назначения.

Опыт ведущих экономик мира убеждает ─ это был правильный ход. Агропромышленный комплекс развивается наиболее успешно, когда земли сельскохозяйственного назначения находятся преимущественно в частной собственности. Поэтому, несмотря на сопровождавший предоставление земель сельскохозяйственного назначения в частные руки некоторый откат по натуральным показателям (за период 1990–2008 гг. совокупное производство сельскохозяйственной продукции, заметно снизилось), положительные результаты не заставят себя долго ждать.

Учитывая произошедшие в стране перемены, большое внимание уделялось формированию юридического фундамента этих преобразований. Принимались нормативные акты, призванные сделать максимально работоспособным земельное законодательство и связанную с земельными участками, в т. ч. относящимися к землям сельскохозяйственного назначения, часть гражданского законодательства.

К числу наиболее важных из их числа относятся:

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ (Глава XIV «Земли сельскохозяйственного назначения»);
отражающий особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
регламентирующий в т. ч. перевод земель сельскохозяйственного назначения Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (Статья 7 «Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию»);
Федеральный закон от 16.07.1998 № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»;
● Федеральный закон от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» (Статья 13 «Государственная поддержка мероприятий по повышению плодородия земель, охране сельскохозяйственных земель»);
Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (Статья 12 «Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления фермерским хозяйством его деятельности»).

Земли сельскохозяйственного назначения ─ разрешенное использование

В соответствии со Статьей 78 «Использование земель сельскохозяйственного назначения» ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться хозяйствами ─ крестьянскими (фермерскими) и личными подсобными, хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, различными коммерческими организациями, подразделениями научных и образовательных организаций сельскохозяйственного профиля и т. д.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 был утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков, предусматривающий в т. ч. различные виды использования земель сельскохозяйственного назначения.

Главное целевое назначение сельскохозяйственных земель следует из названия категории ─ ведение сельского хозяйства. Классификатор раскладывает его «по полочкам» ─ видам разрешенного использования земельного участка: растениеводство, животноводство, пчеловодство, рыбоводство, научное обеспечение сельского хозяйства, хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках, содержание питомников, обеспечение сельскохозяйственного производства.

В свою очередь, некоторые наименования видов разрешенного использования земельного участка «распадаются» на отдельные составляющие. Например, земли для растениеводства включают земли сельскохозяйственного назначения для садоводства, овощеводства, выращивания зерновых и иных сельскохозяйственных культур, льна и конопли, тонизирующих, лекарственных, цветочных культур. Животноводство разделяется на скотоводство, звероводство, птицеводство и свиноводство.

Кроме того, сельскохозяйственное использование включает хранение и переработку сельскохозяйственной продукции, в т. ч. строительство на землях сельскохозяйственного назначения зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Охрана земель сельскохозяйственного назначения

Зарубежный опыт показывает, что в экономически развитых странах огромное значение и особенности земель сельскохозяйственного назначения в полной мере учитываются при управлении земельными ресурсами. И в России сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения подлежат особой охране.

Отслеживать их состояние помогает мониторинг земель сельскохозяйственного назначения. Государственный мониторинг земель ─ часть государственного экологического мониторинга, представляющий собой систему наблюдений, оценки и прогнозирования состояния земель, включая плодородие почв. Его объектами являются все земли Российской Федерации. Осуществление государственного мониторинга земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий, используемых для нужд сельского хозяйства, регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения».

Важнейшее значение имеет обеспечение плодородия земель сельскохозяйственного назначения. Эрозионной и дефляционной опасности подвержены 58,5% сельскохозяйственных угодий, в т. ч. 67% пашни. Почти 40 млн. га испытывают воздействие водной эрозии, а более 66 млн. га – ветровой эрозии почв. На шести миллионах га имеет место их совместное проявление.

Все это приводит к тому, что продуктивная площадь земель сельскохозяйственного назначения сокращается. В течение двух десятилетий с 1990 года из сельскохозяйственного оборота ежегодно выводилось в среднем до двух млн га. Особое значение приобретает рекультивация земель сельскохозяйственного назначения. Важный аспект этой работы ─ проведение агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных, противоэрозионных мероприятий.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях. Вот некоторые из них:

консервация земель;
создание особо охраняемых природных территорий или отнесение земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
изменение черты населенных пунктов;
размещение промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу);
включение непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда земель водного фонда или земель запаса.

Закон стремится перекрыть все лазейки, с использованием которых плодородные земли исключаются из сельскохозяйственного производства. Хотя бесстрастная статистика свидетельствует, земли сельскохозяйственного назначения могут сокращаться не только в силу воздействия неблагоприятных факторов естественного или антропогенного происхождения. Одна из причин ─ перевод земель в другие категории. Только за период 1995–2007 гг. путем изменения категории или вида разрешенного использования из сельского хозяйства было выведено около полутора миллионов земельных участков.

Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения

Свои особенности имеет продажа земли сельскохозяйственного назначения. В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или муниципальное образование, если это установлено законом данного субъекта, имеет преимущественное право его покупки. Причем по цене, за которую он продается. Исключение ─ продажа с публичных торгов.

Сделка, в результате которой такой участок земли сельскохозяйственного назначения был продан с нарушением преимущественного права покупки, является ничтожной.

Учитывая, что далеко не всегда эффективному собственнику доступна покупка земли сельскохозяйственного назначения для ведения аграрного бизнеса, особое значение приобретает аренда. Аренда земель сельскохозяйственного назначения играет важную роль в сельском хозяйстве многих стран мира, большую пользу она способна принести и в России.

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в т. ч. земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за исключением ряда случаев заключается на срок от трех до сорока девяти лет.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Стоимость земли сельскохозяйственного назначения ─ важный показатель, влияющий на возможность земельного участка оказаться вовлеченным в гражданский оборот. А кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения определяет размер налога, который будет взиматься с ее собственников.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится в соответствии с двумя документами. Более новый ─ Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2010 № 445. Если кадастровая стоимость земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости, определена в порядке, действовавшем до его вступления в силу, то действительны Методические рекомендации по государственной оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденные приказом этого же Министерства от 01.07.2005 № 145.

Земельные отношения в России переживают сложный этап. Трудно с неизбежными ошибками выстраивается современная эффективная система землепользования. Ищется баланс оптимального взаимодействия государства, бизнеса и общества. С одной стороны, административное регулирование не должно подавлять частную инициативу, а с другой, в «стихии рынка» нельзя потерять важные для всех ориентиры, такие как, например, первоочередное решение экологических проблем.

Надежной опорой на этом пути является богатый исторический опыт России, включающий немало периодов земельных преобразований. Достаточно вспомнить о Столыпинской аграрной реформе, богатейшее наследие которой изучается до сих пор.

Главный ориентир ─ эффективное с оптимальным сочетанием рыночных механизмов и государственного вмешательства управление землями сельскохозяйственного назначения ─ залог продовольственной безопасности и социального благополучия не только жителей села, но и всего населения огромной страны.

Все земельные угодья классифицируются в зависимости от целевого назначения. Значительная часть территорий относится к землям сельскохозяйственных категорий. В отношении данных участков законодательством предусмотрен особый режим использования. Эти земли предназначены для занятия растениеводством и скотоводством.

Отличительными особенностями сельскохозяйственных земель являются высокое плодородие и удаленность от крупных городов. В целях эффективного возделывания угодий, предназначенных для выращивания сельскохозяйственных культур и ведения животноводства, на законодательном уровне разработан ряд требований.

Сельскохозяйственные участки – это угодья, предназначенные для занятия земледелием и скотоводством. В иных целях использование земель данной категории законодательством не предусмотрено.

Порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения регламентируется нормами Земельного кодекса и Федерального закона от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Разрешенный режим использования сельскохозяйственных земель определен нормами статьи 77 ЗК РФ:

возделывание почвы в целях выращивания сельскохозяйственных культур;
прокладывание дорожных развязок и коммуникаций в целях обеспечения сельскохозяйственной деятельности;
прогон скота и выращивание корма для животных;
размещение объектов водной среды (искусственно созданные водоемы, предназначенные для разведения различных сортов рыб);
размещение защитных насаждений (часть территорий, занятых посадками леса, предохраняющих почву от выветривания, а также насыпные каналы, способствующие высушиванию заболоченной почвы).

Особенности земель сельскохозяйственного назначения

Правовая специфика участков сельскохозяйственного назначения определена в статье 79 Земельного кодекса.

В состав территорий, предназначенных для земледелия и скотоводства, входят:

участки, используемые для выпаса скота;
земли, покрытые травой, предназначенной для сенокошения;
участки, используемые для посева сельскохозяйственных культур и многолетних растений;
земли, на которых выращиваются садовые деревья.

Вышеназванные участки относятся к особо ценным и охраняемым государством категориям земель. Эксплуатация данных территорий в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства, запрещена законодательством.

Правила использования земель сельскохозяйственного назначения

Требования к возделыванию земель, предназначенных для развития сельского хозяйства, регламентированы нормами федерального и регионального законодательства.

На основе законодательных норм на местном уровне разработан свод правил, касающийся грамотного использования сельскохозяйственных угодий:

соблюдение порядка восстановительных работ, направленных на сохранение плодородия почвы;
строгое соблюдение целевого характера использования земель;
проведение сельскохозяйственных работ в соответствии с порядком зонирования территорий.

В случае нехватки участков, имеющихся в сельскохозяйственном фонде, на муниципальном уровне принимаются решения об освоении новых земель, предназначенных для растениеводства и животноводства. Также, в случае дефицита земель городских поселений местной администрацией рассматривается вопрос о переводе части территорий сельскохозяйственного назначения в жилую зону.

Таким образом, власти муниципалитета вправе регулировать объем земельного фонда, предназначенного для растениеводства, и размер территорий, используемых для строительства жилых объектов, исходя из нужд конкретной местности.

Что такое виды разрешенного использования земель сельхозназначения

Сельскохозяйственные земли подразделяются по видам использования в зависимости от способов их обработки, и возможностей возводить постройки:

участки, предназначенные для сельскохозяйственных целей (пашни, сенокосы, пастбища, сады и виноградники);
территории, предназначение которых связано с обслуживанием сельского хозяйства (участки занятые коммуникациями и предприятиями, деятельность которых связана с переработкой продуктов сельскохозяйственной деятельностью).

Классификатор видов разрешенного использования земель сельхозназначения

Для удобства разделения земель по основным видам в 2015 году был разработан специальный классификатор, определяющий кодировку участков в зависимости от специфики использования.

Также по системе кодов можно получить исчерпывающую информацию в отношении свойств и назначения земельных угодий:

Нумерация кодов с 1.2 по 1.6 обозначает виды растениеводства, связанные с выращиванием сельскохозяйственных культур, таких как бобовые, зерновые, кормовые, и овощей разных сортов, а также лекарственных и цветочных сортов чая. На участке данного типа собственник вправе возвести жилое строение, но без права регистрации в нем. На землях, предназначенных для занятия садоводством, жилые постройки не регистрируются. Однако на практике нередко встречаются случаи, когда владелец участка добивается узаконивания своих на жилой дом прав в судебном порядке;
Коды с 1.7 по 1.11 регламентируют деятельность, направленную на животноводство, оленеводство, разведение крупного рогатого скота, а также лошадей, свиней и птиц. На землях данного назначения разрешено размещение фермерских хозяйств и предприятий, деятельность которых связана с производством продуктов животного происхождения;
Деятельность, направленная на рыболовство и пчеловодство. В рамках данного вида использования разрешено также возведение строительных объектов, связанных с обеспечением развития данных категорий сельского хозяйства;
Деятельность, связанная с научными разработками в сфере сельского хозяйства (выведение селекционных сортов культурных растений и видов животных);
Деятельность, направленная на переработку продуктов растительного и животного происхождения. Предполагается размещение на землях данных категорий предприятий, осуществляющих производство продуктов питания из выращенных сельскохозяйственных культур и объектов животноводства;
Деятельность, направленная на ведение личного подсобного хозяйства. Для целей данной деятельности пользователь земли вправе возвести жилое строение, но данный объект будет считаться временным. Чтобы узаконить постройку жилого дома, владельцу необходимо получить разрешение в органе местного самоуправления;
Деятельность, связанная с разведением рассады. Пользователь вправе возвести на участке данной категории постройку;
Размещение коммуникаций и объектов, связанных с обеспечением нужд сельскохозяйственной деятельности.

Как изменить вид разрешенного использования земель сельхозназначения

Отдельные виды участков наделены сразу несколькими статусами целевого назначения. При таких обстоятельствах владелец вправе избрать наиболее удобный для него вариант землепользования в рамках разрешенных видов эксплуатации, не запрашивания специального разрешения у государственных органов.

Дело обстоит иначе, если собственник решил изменить разрешенный вид использования. В таком случае, инициируйте данную процедуру путем подачи заявления в орган местного самоуправления с обоснованием причин необходимости подобных действий.

Наиболее распространенная ситуация, когда у владельца возникает потребность изменить категорию сельскохозяйственной земли на участок для размещения жилых построек. Рассмотрение данных вопросов, как правило, проходит в рамках общественных слушаний.

Порядок изменения целевого назначения земельного участка регламентирован нормами градостроительного законодательства.

Обращение в адрес муниципалитета пишете на имя главы местного самоуправления.

В тексте заявления в обязательном порядке укажите следующую информацию:

ФИО и свои контактные данные;
паспортные реквизиты;
суть обращения и причины, послужившие основанием для обращения с ходатайством (например, строительство жилого дома в связи с необходимостью улучшения жилищных условий);
личная подпись и дата оформления заявления.

Срок рассмотрения представленного заявления зависит от специфики выбранной процедуры изменения статуса земельного участка. Если орган местного самоуправления принял решение о вынесение вопроса об изменении категории земли на общественные слушания, то процесс рассмотрения вашего обращения составит не менее 60 дней.

Если же вопрос преобразования земель будет рассматриваться в упрощенном режиме (минуя публичные обсуждения), то решение по вашему заявлению будет принято в тридцатидневный срок. При отрицательном ответе на обращение муниципалитет должен аргументированно обосновать свою позицию и сделать ссылки на положения законов, регулирующих данную сферу деятельности.

Зачастую отказы по смене разрешенного вида использования земель принимаются в связи с отнесением участка заявителя к категории сельскохозяйственных угодий. В таком случае в целях смены режима использования подайте ходатайство о переводе участка в иную категорию (под индивидуальную застройку).

Для инициирования данной процедуры направьте обращение в администрацию, в ведении которой находится контроль за оборотом земель в вашей местности.

Ходатайство должно содержать следующую информацию:

ФИО и адрес регистрации заявителя;
месторасположение участка;
кадастровые и технические характеристики земли;
действующая категория участка;
предпочитаемая категория участка;
обоснование причин смены статуса участка.

Вместе с заявлением подавайте выписку из реестра кадастрового учета и документы, доказывающие ваше право собственности на землю. Если процедуру смены статуса земельного участка инициирует арендатор, то кроме вышеперечисленных документов к заявлению необходимо приложить согласие собственника на преобразование категории.

Положительное решение при данных обстоятельствах принимается в том случае, если преобразование категории участка не повлечет негативных последствий (земля не обладает качествами повышенной плодородности, размер участка не превышает максимально допустимые пределы).

Документы для изменения вида разрешенного использования земельного участка

Заявление в адрес органа местного самоуправления составляйте в двух экземплярах, один из которых передайте в муниципалитет, а на втором – сотрудник администрации должен поставить отметку о принятии. Отсчет срока рассмотрения заявления начинайте с даты его официальной регистрации (указана в отместке о принятии заявления).

Перечень документов для изменения вида разрешенного использования следующий:

свидетельство либо иной документ, подтверждающий право собственности на землю;
кадастровый паспорт;
план земельного участка.

Вышеуказанные документы представляются в ксерокопиях с предъявлением оригиналов либо нотариально заверенные копии.

При подаче заявления и документов необходимо иметь при себе паспорт. Если инициирование процедуры преобразования земельного участка вы делегировали своему представителю, то его полномочия удостоверьте нотариальной доверенностью.

Можно ли построить дом на землях сельхозназначения

Жилая застройка на сельскохозяйственных землях законодательством не предусмотрена. На землях данной категории возможно размещение производственных и коммунальных объектов, функционирование которых направлено на обеспечение нужд растениеводства и животноводства.

В свою очередь на возведение капитальных построек необходимо получить специальное разрешение, а на строительство временных сооружений получение согласия уполномоченного органа не требуется.

Отдельный порядок землепользования предусмотрен в отношении участков дачного назначения. На землях данной категории можно вести дачное хозяйство и разместить жилую постройку. С этой целью необходимо подготовить проектную документацию и соблюдать нормы законодательства о дачных некоммерческих сообществах.

Что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения

Предназначение земель сельскохозяйственного назначения – выращивание культурных растений и животноводство. Но в исключительных случаях при получении соответствующего разрешения данная категория земель может быть изменена.

Строительство объектов на сельскохозяйственных угодьях разрешается в следующих случаях:

объекты возведены в целях обслуживания производственных структур сельскохозяйственного назначения;
коммуникационные развязки для обслуживания нужд сельского хозяйства;
жилые объекты (в исключительных ситуациях).

Правила строительства на землях сельхозназначения

В рамках классификации земель, предназначенных для размещения фермерских хозяйств, садоводческих обществ и приусадебных участков законодательством предусмотрено строительство следующих видов объектов:

дачные дома;
помещения хозяйственного типа (гаражные массивы, сараи);
капитальные жилые дома (возможно строительство только на земле фермерского хозяйства и на приусадебных участках).

Преобразования земель из одной категории в другую сложный и материально затратный процесс. В связи с чем, при покупке сельскохозяйственного участка по недорогой цене с целью его дальнейшего перевода, просчитайте все возможные вложения.

В большинстве случаев приобретение участка в целях преобразования его правового статуса – очень невыгодная процедура.

Ответственность за нецелевое использование земель сельхозназначения

Для земель сельскохозяйственного назначения законодательством предусмотрен ограниченный спектр использования. Если пользователь сельскохозяйственного участка нарушает предусмотренный законом целевой характер, то на него будет возложена ответственность в соответствии с нормами КоАП РФ (статья 8.8).

Штрафные санкции за нарушение целевого предназначения следующие:

0,5 – 1 процента, но в пределах 10 тысяч рублей (для граждан);
1 – 1,5 процента, но в пределах 20 тысяч рублей (для должностных лиц);
1,5 – 2 процентов, но в пределах 100 тысяч рублей (для организаций).

Отягчающими обстоятельствами при рассмотрении административных дел, связанных с нарушением норм возделывания сельскохозяйственных участков являются причинения вреда экологической обстановке и осуществление действий направленных на истощение почвы. В данных случаях в отношении виновного лица выносятся максимальный размер санкций.

В целом разброс штрафных санкций варьируется от 10 до 100 тысяч рублей, исходя из характера совершенных деяний, статуса виновного лица (физическое или юридическое) и тяжести причиненных последствий.

Понятие земель сельскохозяйственного назначения

В пределах ст.7 Земельного кодекса РФ законодатель выделил 6 категорий земель согласно их целевому назначению и отдельно - земли запаса. Некоторые земли (поселений, транспорта, обороны) используются человеком в качестве пространственного базиса для размещения зданий, имущественных комплексов предприятий, инженерной инфраструктуры и других объектов. Они подвергаются наибольшему антропогенному влиянию.

Другие земли (особо охраняемых территорий, лесного и водного фонда) сохранили явственную связь с природой. Они используются преимущественно для организации рационального использования природных ресурсов, охраны окружающей среды и рекреационных целей.

И только сельскохозяйственные земли непосредственно используются для выращивания сельскохозяйственной продукции, являясь незаменимым средством ее производства. Земли сельхозназначения по праву считаются стратегическим объектом жизнедеятельности, основой экономического и экологического благополучия страны, каждого региона и муниципалитета в отдельности.

Определение сельскохозяйственных земель содержится в п. 1 ст. 77 ЗК РФ.

Ими признаются участки за чертой населенных пунктов, уже используемые для ведения сельского хозяйства или предназначенные для этой цели. Специфика правового режима земель сельского хозяйства обусловлена их целевым назначением, использованием для выращивания растений, разведения домашних животных, птицеводства.

Отличительным признаком земель рассматриваемой категории признается плодородие почв. Однако нельзя забывать, что часть земель сельскохозяйственного назначения используется для реализации второстепенных задач - размещения хозяйственных построек, защитных насаждений и пр.

Законодатель использует в нормативных актах такие категории как «земли сельхозназначения» и «земли сельхозиспользования». Их логический объем не одинаков. Можно утверждать, что:

земли сельхозназначения - это составная часть земельного фонда России, выделенная в самостоятельную категорию согласно специфическому целевому назначению;
земли сельхозиспользования - совокупность участков из состава земель промышленности, поселений и любых других категорий, по признаку основного хозяйственного назначения используемых в качестве сельхозугодий.

Попеременно, используя каждый из этих терминов, законодатель распространяет регуляторное влияние предписаний земельного законодательства на те или иные правоотношения.

Виды земель сельскохозяйственного назначения

Более ценными в составе земель рассматриваемой категории считаются сельскохозяйственные угодья, значимой характеристикой которых признается плодородие. Последние имеют приоритет в использовании и в силу ст. 79 ЗК РФ подлежат особой охране. В их числе:

пашни;
территории, занятые виноградниками, садами, кустарниками;
залежи;
пастбища;
сенокосы.

Продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по району/округу, признаются особо ценными.

Часть сельхозземель используется для размещения вспомогательных объектов, напрямую не связанных с выращиванием сельскохозяйственной продукции. Такие земли заняты:

внутрихозяйственными путями сообщения;
мелиоративными, инженерными системами;
замкнутыми водоемами;
коммуникациями;
древесно-кустарниковыми насаждениями, защищающими сельхозугодья от вымывания, выдувания, дорожной пыли и подобного (обычно высаживаются на крутых склонах, вдоль дорог и водоемов);
стационарными (коровники, птицефермы, склады, элеваторы) и нестационарными (теплицы, навесы) сооружениями для нужд агропромышленного комплекса.

Субъекты использования земель сельскохозяйственного назначения

Ст. 9 и 36 Конституции РФ гарантируют право пользования землями самому широкому кругу частных лиц и субъектов хозяйствования, не допуская дискриминации.

Несмотря на это, п. 1 ст. 78 ЗК РФ перечисляет землепользователей применительно к землям сельскохозяйственного назначения, включая в них «нетрадиционные» образования. Общий список:

граждане, ведущие личное подсобное хозяйство;
физлица, практикующие садоводство, огородничество, животноводство;
крестьянские (фермерские) хозяйства, действующие на основании профильного Федерального закона РФ № 74-ФЗ, могущие не обладать статусом юридического лица;
коммерческие структуры;
унитарные муниципальные и госпредприятия,
потребительские кооперативы;
религиозные организации;
казачьи общества;
опытные и производственные отделения научных и образовательных учреждений;
общины коренных малочисленных народов.

Некоторым из названных субъектов государство гарантирует особые условия. Так, малочисленные народы могут заниматься традиционными промыслами без получения участков в собственность или пользование.

Фермерские хозяйства имеют приоритетное право на получение земель, могут участвовать в программах льготного кредитования. В некоторых регионах они также имеют льготы при уплате налогов.

Общие положения об использования земель сельскохозяйственного назначения

Использование земель сельскохозяйственного назначения сводится к получению от нее пользы (экономической выгоды) как от естественного средства производства и территориального базиса для размещения вспомогательных сельскохозяйственных объектов. Целью эксплуатации таких земель признается удовлетворение потребностей граждан в продукции сельского хозяйства собственного производства, а также обеспечения прибыли субъектам хозяйствования агропромышленного комплекса.

Данные земли могут использоваться для:

создания и развития личных подсобных хозяйств;
огородничества;
фермерства;
садоводства;
создания защитных лесных насаждений;
животноводства;
рыбоводства (аквакультуры);
охотничьего хозяйства;
выпаса скота;
сенокошения;
научных, исследовательских, учебных и иных подобных целей;
дачного строительства.

В некоторых случаях на землях сельхозназначения возможно индивидуальное жилищное строительство. Однако в большинстве ситуаций строительство жилья и госрегистрация на землях сельхозназначения невозможна, возможна с ограничениями или только после перевода участков в состав земель населенных пунктов.

Участки земель сельхозназначения, расположенные на расстоянии не более 30 км от сел, не могут использоваться для целей, не связанных с хозяйствованием на земле.

Поскольку земли сельхозназначения обладают такой значимой характеристикой как плодородность, они не являются взаимозаменяемыми с землями других категорий (транспорта, связи, обороны). Очевидно, что общество заинтересовано в сохранении существующего объема сельскохозяйственных земель.

В пользу этого тезиса свидетельствуют сведения о приросте населения, а, соответственно, увеличении объема потребляемой в пищу сельхозпродукции. Кроме того, обеспечение насущных нужд населения в продовольствии собственного производства возведено в ранг проблемы национальной безопасности.

Вместе с тем, охрана земель сельхозназначения не должна тормозить рост городов, строительство линейных объектов и научно-технический прогресс в целом. Особенности правового регулирования использования и оборота земель сельхозназначения отражают сложность ситуации и поиск баланса между интересами общества и отдельных его членов.

Понятие рационального землепользования

Применительно к землям сельхозназначения и особенно плодородным угодьям актуальны проблемы рационального землепользования. Оно не должно истощать почвы, а, наоборот, способствовать сохранению и приумножению земельных ресурсов агропромышленного комплекса. Ключевые идеи рационального землепользования:

земли должны использоваться максимально естественным для них образом;
максимальные урожаи ограничены потенциальным плодородием и могут быть увеличены искусственно исключительно за счет истощения почв;
необходимо поддерживать оптимальный баланс пашен, сенокосов и пастбищ;
лесополосы и другие защитные насаждения должны сохраняться и восстанавливаться;
следует минимизировать промышленное и другое несельскохозяйственное использование сельскохозяйственных земель.

В советский период рациональное землепользование обеспечивалось плановой экономикой. Колхозы и совхозы были крупными сельхозпроизводителями, обеспеченными посевным материалом, техникой и удобрениями надлежащего качества.

Режим эксплуатации земель был более щадящим и научно обоснованным. В современной России участки сельскохозяйственных земель подверглись дроблению, что утрудняет севосмену, проведение мелиоративных работ, борьбу с вредителями и реализацию других надлежащих мероприятий.

Арендаторы, будучи временщиками, а не постоянными хозяевами земель, заинтересованы в максимализации прибыли независимо от ухудшения качества почв. Перечень проблем можно продолжить. Очевидно одно: система рационального землепользования в РФ только формируются.

Специфика правового режима использования земель сельскохозяйственного назначения

Правовой режим использования сельхозземель регламентирован Гражданским и Земельным кодексами, а также Законом РФ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Примечательно, что под регулятивное воздействие последнего не подпадают участки предоставленные под личное подсобное хозяйство, гаражное строительство, а также те, на которых размещена недвижимость.

Основные положения, отображающие специфику правового режима сельхозземель:

Сохранение целевого использования участков сельхозназначения.

Принцип оговорен ст. 1 вышеназванного Закона № 101-ФЗ и во многом декларативен. Прямого запрета на смену целевого назначения и/или разрешенных способов использования в отечественном законодательстве нет.

Исключение: продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по муниципальному району либо городскому округу признаются особо ценными. В отношении таких земель может быть принято решение о недопустимости их использования для целей, не связанных с производством сельхозпродукции (п. 4 ст. 79 ЗК РФ).

Установление граничной площади сельхозугодий, расположенных на территории муниципального района/округа, могущих находиться в собственности одного лица.

В силу п. 2 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ ограничение определяется региональным законом, однако не может быть меньшим 10% сельхозугодий соответствующего района/округа.

Возможность установления минимальной площади участков сельхозназначения региональным законом.

Это право, а не обязанность региональных властей (п. 1 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ). Если лимит установлен, он должен равняться минимальной площади участка, предоставляемого для ведения фермерского хозяйства (п. 1 ст. 19.1 того же Закона). Представители аграрной науки ратуют за установление минимальных размеров участков сельхозназначения повсеместно. Мотивация: дробление сельхозугодий сводит к минимуму возможности рационального землепользования.

Запрет передачи сельскохозяйственных земель в собственность иностранцам, иностранным компаниям.

Ограничение распространяется на субъекты хозяйствования, зарегистрированных на территории РФ, если хотя бы 50% их статутного фонда находятся в собственности иноземных лиц или компаний. Примечательно, что иностранцы и иностранные компании вправе получать сельхозугодья в аренду.

Установление за публичными образованиями (субъектами РФ, а в случаях, оговоренных региональным законом, муниципалитетами) права приоритетного выкупа сельхозугодий на случай их продажи.

Во всех случаях, кроме продажи сельскохозяйственных земель с торгов их собственник обязан уведомить компетентный орган о факте продажи, объекте договора и продажной цене. Если в течение 30 суток поступил отказ либо уведомление было проигнорировано, продавец вправе заключить договор с выбранным им покупателем.

Отчуждать участок по цене, равной или превышающей фигурирующую в уведомлении, продавец вправе на протяжении всего следующего года. Если это срок прошел, необходимо повторное уведомление.

Договор, заключенный с нарушением права приоритетного выкупа, никчемен. Сегодня случаи использования публичными образованиями права приоритетного выкупа в России редки.

Глава III Федерального закона РФ № 101-ФЗ посвящена обороту долей в праве общей собственности на участки сельхозназначения. Законодатель не решился императивно установить минимальные площади участков сельхозназначения для обеспечения рационального землепользования и планирования мероприятий по поддержанию и восстановлению плодородия почв. Однако он разными способами предотвращает их дробление.

Одним из них можно считать признание оборотоспособности долей без выделения участков в натуре. Долю можно продать, подарить, обменять, передать в залог или ипотеку. Сложилась судебная практика, в рамках которой собственникам малозначимых долей сельскохозяйственных участков судьи отказывали в выделении доли, назначая соразмерную компенсацию.

Разрешенное использования земель сельскохозяйственного назначения

Земли в РФ поделены на категории. В пределах каждой категории выделяют подгруппы, которым характерны собственные виды использования. Параметры дозволенного землепользования устанавливаются в пределах соответствующей территориальной зоны, применительно к землям сельхозназначения - с учетом дифференциации почв по плодородию и продуктивности (эти параметры устанавливаются путем бонитировки).

Учитывая значимость земель сельхозназначения для государства и общества, обусловленную их плодородностью, основным видом разрешенного использования сельскохозяйственных земель должно быть хозяйствование на земле, производство сельхозпродукции. Осуществление вспомогательной деятельности и размещение производственной инфраструктуры на таких землях разрешается в порядке исключения при условии одновременного ведения натурального сельского хозяйства.

Осуществление условно допустимых видов деятельности (рыболовство, туризм, рекреация) допускается при условии, что это не мешает ведению сельскохозяйственного производства, его логистическому и инфраструктурному обеспечению.

Для земель сельского хозяйства (как и для земель населенных пунктов) актуально зонирование. Землеу строительные работы проводятся на уровне муниципалитетов и регионов. Местными властями зачастую разрабатываются классификаторы видов разрешенного использования земель сельхозназначения.

Таким образом, собственник земель ограничен в способах использования принадлежащих ему земель не только целевым назначением, но и видами разрешенного использования, установленными местными властями. Также стоит учесть, что установление вида разрешенного использования, не характерного для сельскохозяйственных земель, требует смены целевого назначения.

Это возможно по решению компетентного органа после проведения надлежащих землеустроительных и кадастровых работ при условии обоснования необходимости такого изменения. Сведения о смене разрешенных видов использования вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения

Обычно государство не вмешивается в вопросы реализации собственникам принадлежащих им прав по владению, пользованию и распоряжению законно приобретенным имуществом. Ненужную вещь можно отложить на потом, сломать или выкинуть. Но земли - это народное достояние, ценное и охраняемое имущество.

По этой причине в рамках Гражданского кодекса России законодатель установил возможность принудительного прекращения права собственности в случаях:

неиспользования земель (ст. 284);
ненадлежащего или нецелевого использования (ст. 285).

Положения названных статей являются общими и могут применяться к землям разного целевого назначения. Однако для сельхозземель они особо актуальны. Дело в том, что неиспользование пахотных земель (прекращение их обработки, полива, мелиоративных работ) само по себе может нанести неисправимый вред.

Земли могут истощиться, высохнуть, заболотится, зарасти древесной растительностью, быть заселенными вредителями. Приведение таких земель в состояние, пригодное для использования согласно целевому назначению, может быть утруднено и связано со значительными расходами.

Изъятие неиспользуемых участков возможно, если их целевое назначение связано с сельским хозяйством или строительством. Основанием изъятия признается неиспользование в течение 3 лет.

Использование не по назначению может заключаться в самовольной застройке, складировании стройматериалов или мусора, устройстве автостоянки. Срока длительности правонарушения не оговорено. Это означает, что компетентному органу достаточно установить факт ненадлежащего использования участка.

Случается, что земля используется по назначению, однако с нарушением принципов рационального землепользования, что приводит к истощению слоя гумуса, эрозии, иссушению или заболачиванию. Кроме того, возможна излишняя интенсификация использования земель - внесение множества удобрений, пестицидов, химикатов для повышения урожайности. Это может послужить основанием для изъятия земель по мотивам причинения вреда окружающей среде.

Порядок изъятия оговорен ст. 286 ГК РФ.

Компетентный орган принимает административное решение об изъятии. Если собственник согласен, участок продается с торгов, если же нет, то компетентный орган обращается в суд.

Примечательно, что факт изъятия не исключает возложение на правонарушителя обязательств компенсировать вред, причиненный его неправомерными действиями. Кодексом об административных правонарушениях оговорена ответственность за нецелевое использование участков в форме внушительного штрафа.

Для граждан максимальная сумма составляет 1%, для организаций - 2% кадастровой стоимости участка. При этом сумма штрафа для граждан не может быть меньшей 10 тыс. руб., для организаций - 100 тыс. руб.