______________________ "__"___________ ____ г. (населенный пункт)

Именуем__ в дальнейшем Цедент, в лице ____________________, действующ___ на основании ____________________, с одной стороны, и ____________________, именуем__ в дальнейшем Цессионарий, в лице ____________________, действующ__ на основании ____________________, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. Цедент обязуется передать Цессионарию свои права и обязанности по договору аренды (найма) от "__"___________ ____ г. N _____ Объекта недвижимости: ____________________, находящегося по адресу: _________________________, кадастровый номер _______________, заключенному с ____________________ (далее - "Арендодатель").

1.2. Объект недвижимости состоит из: __________________________________ __________. (составные части) 1.3. Объект недвижимости оборудован: __________________________________ __________________________________________________________________________. (инженерные сети и оборудование) 1.4. Объект недвижимости находится под охраной ________________________ __________________________________________________________________________. (наименование организации, осуществляющей охрану)

1.5. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются: кадастровый (или: поэтажный) план с указанием арендованного Объекта (Приложение N _____), копия технического паспорта (Приложение N _____), акт приема-передачи Объекта недвижимости от Арендодателя Цеденту.

1.6. На момент заключения настоящего Договора Объект недвижимости принадлежит Арендодателю на праве собственности (документ, подтверждающий право собственности, ____________________ N _____ выдан _________________________ "__"___________ ____ г.), не заложен, не арестован, не является предметом исков третьих лиц.

1.7. Объект недвижимости находится в нормальном состоянии, отвечающем общим требованиям законодательства, а также специальным требованиям, установленным ст. _____ договора аренды от "__"___________ ____ г. N _____.

1.8. Объем передаваемых Цессионарию прав и обязанностей соответствует объему прав Цедента по договору аренды (найма) и указан в акте приема-передачи прав и обязанностей (Приложение N _____ к настоящему Договору).

1.9. Копия договора аренды (найма) от "__"___________ ____ г. N _____ прилагается к настоящему Договору (Приложение N _____) и является его неотъемлемой частью.

1.10. Цессионарий приобретает права и обязанности арендатора по договору аренды (найма) и становится ответственным перед Арендодателем с момента государственной регистрации настоящего Договора.

1.11. Настоящий Договор заключен с согласия Арендодателя (письмо Арендодателя о разрешении перенайма прилагается к настоящему Договору в качестве его неотъемлемой части), вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение _______________.

Течение срока перенайма начинается с момента подписания Сторонами акта приема-передачи прав и обязанностей и прекращается одновременно с прекращением настоящего Договора или договора аренды.

2. Обязанности и права Сторон

2.1. Обязанности Цедента:

2.1.1. В течение _______________ с момента подписания Сторонами настоящего Договора передать Договор для его регистрации в государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.1.2. В течение _______________ с момента государственной регистрации настоящего Договора передать Цессионарию свои права и обязанности арендатора по акту приема-передачи прав и обязанностей.

2.1.3. Одновременно с передачей прав и обязанностей по договору аренды Цедент обязуется передать Цессионарию договор аренды (найма) от "__"___________ ____ г. N _____ со всеми приложениями и дополнительными соглашениями; копии документов, подтверждающих право Арендодателя на передачу Объекта недвижимости в аренду; выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; копию кадастрового паспорта, акт сверки взаиморасчетов с Арендодателем на момент подписания акта приема-передачи прав и обязанностей по настоящему Договору.

2.1.4. Предупредить Цессионария о наличии прав третьих лиц на Объект недвижимости, являющийся предметом договора аренды.

2.1.5. В срок _______________ до подачи настоящего Договора для государственной регистрации осуществить сверку взаиморасчетов с Арендодателем по договору аренды, погасить задолженность (при наличии таковой) по внесению арендной платы за период, предшествующий заключению настоящего Договора.

2.2. Обязанности Цессионария:

2.2.1. Выполнять условия договора аренды (найма) Объекта недвижимости в части прав и обязанностей Цедента (арендатора), нести ответственность в соответствии с условиями договора аренды и положениями действующего законодательства Российской Федерации, требовать от Арендодателя соблюдения обязанностей по договору аренды.

(При необходимости: 2.2.2. Уплатить Цеденту вознаграждение за перенаем Объекта недвижимости в размере _____ (__________) рублей в срок до _______________.)

2.2.3. В случае прекращения настоящего Договора до прекращения договора аренды от "__"___________ ____ г. N _____ вернуть Цеденту Объект недвижимости в порядке и на условиях, установленных подп. 2.1.3 Договора.

3. Переговоры, споры Сторон

3.1. Споры, связанные с исполнением настоящего Договора, разрешаются Сторонами путем переговоров.

3.2. В случае безрезультатности переговоров спор разрешается в претензионном порядке. Сторона, получившая претензию, обязана рассмотреть ее и ответить по существу в течение _______________ с момента получения претензии. Отсутствие ответа в установленный срок означает признание претензии.

3.3. В случае недостижения согласия в претензионном порядке спор передается в суд по правилам подсудности, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

4. Заключительные положения

4.1. Уведомления и сообщения считаются направленными надлежащим образом, если посланы почтовым отправлением или курьером и вручены должностным лицам Сторон, уполномоченным на получение входящей корреспонденции.

4.2. В остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. Договор составлен в 4 экземплярах, по одному для каждой из Сторон, Арендодателя и для государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.4. Приложения:

4.4.1. Акт приема-передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды Объекта недвижимости N _____ от "__"___________ ____ г.

4.4.2. Договор аренды Объекта недвижимости от "__"___________ ____ г. N _____.

4.4.3. Письмо Арендодателя о согласии на перенаем Объекта недвижимости от "__"___________ ____ г. N _____.

4.4.4. Копии документов, подтверждающих право Арендодателя на передачу Объекта недвижимости в аренду.

4.4.5. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.4.6. Копия кадастрового паспорта Объекта недвижимости.

4.4.7. Акт сверки взаиморасчетов с Арендодателем на момент подписания акта приема-передачи прав и обязанностей.

5. Реквизиты Сторон

Цедент: ________________________________________________________

________________________________________________________________

________________________________________________________________

Цессионарий: ___________________________________________________

________________________________________________________________

________________________________________________________________

6. Подписи Сторон

Цедент: ______________________________________________________ М.П. Цессионарий: _________________________________________________ М.П.

    Некоторые вопросы, связанные с перенаймом и расторжением договора аренды нежилых помещений.

Комитет по управлению имуществом г. Москвы 5 мая 1993 г. заключил договор аренды нежилого помещения сроком до 1 июля 1998 г. с муниципальным предприятием "Ассоль" (далее - МП "Ассоль"), а 14 ноября 1996 г. - договор аренды того же помещения с ЗАО "Люкс дю Монд".
      МП "Ассоль" заявило в Арбитражный суд г. Москвы иск о признании договора с ЗАО "Люкс дю Монд" недействительным. Этот договор, по мнению истца, был заключен на обремененные обязательствами помещения, так как заключенный с ним договор аренды от 5 мая 1993 г. не был расторгнут.
      Арбитражный суд согласился с этим мнением и аргументировал свою позицию следующими доводами. Как следует из материалов дела, заключение договора с ЗАО "Люкс дю Монд" было обусловлено, во-первых, письмом, адресованным директору Центрального агентства по управлению имуществом г. Москвы о том, что МП "Ассоль" не возражает против переуступки его права аренды ЗАО "Люкс дю Монд", являющемуся субарендатором части помещения, и просит заключить с последним договор аренды на все помещение, и, во-вторых, распоряжением Комитета по управлению имуществом г. Москвы от 18 декабря 1995 г. о передаче ЗАО "Люкс дю Монд" этих помещений в аренду сроком на пять лет.
      Согласно ст. 384 ГК право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Так как в договоре с ЗАО "Люкс дю Монд" от 14 ноября 1996 г. были изменены размер арендной платы, срок аренды и некоторые другие условия, Арбитражный суд посчитал, что цессии не было, и расценил договор как самостоятельный, не связанный с правопреемством по договору от 5 мая 1993 г.
      Необоснованными признал Арбитражный суд и доводы ЗАО "Люкс дю Монд" о том, что договор с ним заключен не в связи с переуступкой права аренды, а в связи с расторжением договора с МП "Ассоль". Суд указал, что при расторжении договора должны быть соблюдены порядок и форма, установленные ст. 452 ГК. Так как МП "Ассоль" и Комитетом по управлению имуществом г. Москвы не соблюдена письменная форма расторжения договора, соглашение сторон о расторжении договора нельзя считать достигнутым в надлежащей форме, а договор, как следствие, расторгнутым. Поэтому договор с ЗАО "Люкс дю Монд" заключен на несвободные помещения и в соответствии со ст. 168 ГК является ничтожным. В связи с этим исковые требования МП "Ассоль" подлежат удовлетворению.
      Апелляционная инстанция Арбитражного суда г. Москвы оставила это решение без изменения, а Федеральный арбитражный суд Московского округа решение и постановление Арбитражного суда г. Москвы отменил как не соответствующие нормам материального права. По мнению суда, "ни уступки прав, ни расторжения договора не было, а распоряжение Комитета по управлению имуществом г. Москвы, письмо МП "Ассоль" и заключенный на их основе договор с ЗАО "Люкс дю Монд" в своей совокупности привели к переоформлению структуры договорных отношений по аренде спорных помещений". Аргументировать этот вывод нормами действующего законодательства суд не счел необходимым.
      Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, рассмотрев заявление МП "Ассоль" о принесении протеста на постановление Федерального арбитражного суда Московского округа об отказе ему в удовлетворении требования о признании договора аренды, заключенного ЗАО "Люкс дю Монд" и Комитетом по управлению имуществом г. Москвы, недействительным, отказал в принесении протеста, но в качестве основания отказа указал, что МП "Ассоль" передало свои права и обязанности по договору аренды ЗАО "Люкс дю Монд" в порядке перенайма, о чем сообщил арендодателю. Поэтому договор, заключенный 14 ноября 1996 г. с ЗАО "Люкс дю Монд", нельзя признать недействительным.
      Как свидетельствуют решения и постановления Арбитражных судов по комментируемому делу, у них отсутствовала единая позиция по поводу квалификации отношений между МП "Ассоль", ЗАО "Люкс дю Монд" и Комитетом по управлению имуществом г. Москвы. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации признал, что между МП "Ассоль" и ЗАО "Люкс дю Монд" состоялось соглашение об уступке прав по договору аренды от 5 мая 1993 г., во исполнение которого был заключен договор аренды на занимаемые ранее МП "Ассоль" помещения с ЗАО "Люкс дю Монд". Арбитражный суд г. Москвы посчитал, что уступки прав не было, а так как договор с МП "Ассоль" не был расторгнут в надлежащем порядке, то договор, заключенный с ЗАО "Люкс дю Монд" на аренду несвободного помещения, является ничтожным. Федеральный арбитражный суд Московского округа не усмотрел в спорных отношениях ни цессии, ни расторжения договора и квалифицировал их как "переоформление структуры договорных отношений".
      Представляется необходимым разобрать каждую из указанных позиций.
      1. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Одновременную передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу ГК именует перенаймом.
      Положения Гражданского кодекса об аренде подробно не регламентируют порядок перенайма (за исключением обязательного получения согласия арендодателя перед оформлением сделки по перенайму), его форму и другие правила. Поэтому к перенайму должны применяться общие положения ГК об обязательствах, которые регулируют перемену лиц в обязательстве.
      Гражданский кодекс (п. 1 ст. 382) предусматривает, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке или перейти к другому лицу на основании закона. Из этого следует, что для передачи арендатором прав по договору аренды другому лицу необходимо согласованное волеизъявление обеих сторон, т.е. заключение между ними договора.
      Положения гл. 24 ГК о перемене лиц в обязательстве умалчивают об основаниях перевода долга. Однако в силу ст. 155 ГК односторонняя сделка не может создать обязанности для лица, в ней не участвующего. Поэтому и для перевода долга нужно не только волеизъявление должника, но и волеизъявление лица, принимающего его долг. Следовательно, для перевода долга по договору аренды также необходимо согласованное волеизъявление арендатора и перенанимателя.
      МП "Ассоль" выразило свое согласие на перенайм в письме, однако это волеизъявление было направлено не ЗАО "Люкс дю Монд", а Комитету по управлению имуществом г. Москвы. Подтверждение согласия ЗАО "Люкс дю Монд" на передачу ему прав и обязанностей МП "Ассоль" в материалах дела отсутствует. Более того, ЗАО "Люкс дю Монд" в судебном заседании отрицало уступку прав. Так как его волеизъявления на принятие прав и обязанностей по договору аренды от 5 мая 1993 г. не было, то нельзя говорить о достижении им и арендатором соглашения о перенайме.
      Помимо достижения соглашения о передаче прав и переводе долга первоначальной стороной обязательства и новой стороной нужно, чтобы оно согласно ст. 389 ГК было облечено в соответствующую форму: простую письменную или нотариальную в зависимости от формы сделки, права и обязанности по которой передаются.
      Договор аренды нежилого помещения на основании пп. 1, 2 ст. 609 ГК должен заключаться в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации. Следовательно, если бы соглашение о перенайме было достигнуто, МП "Ассоль" и ЗАО "Люкс дю Монд" должны были бы заключить договор перенайма в письменной форме и зарегистрировать его (до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договоры аренды недвижимости в г. Москве подлежали регистрации в Комитете по управлению имуществом).
      К порядку перемены лиц в обязательстве ГК предъявляет еще одно требование: уведомление кредитора о состоявшейся уступке права (п. 3 ст. 382 ГК). Следовательно, после заключения договора перенайма необходимо письменно уведомить арендодателя о состоявшемся переходе прав арендатора к другому лицу.
      Таким образом, при перенайме ГК не требует расторжения договора с прежним арендатором и заключения нового договора аренды с перенанимателем.
      2. В письме Центральному агентству по управлению имуществом г. Москвы МП "Ассоль" не возражало против переуступки прав аренды ЗАО "Люкс дю Монд" и просило заключить с ним договор аренды на все помещение. Поскольку это письмо содержало два взаимоисключающих положения, этим положениям следовало дать толкование.
      МП "Ассоль" в соответствии с положениями ГК о перемене лиц в обязательстве не должно было давать согласие арендодателю на уступку своих прав другому лицу, с одной стороны, а с другой стороны, для уступки прав не требуется заключения нового договора аренды с перенанимателем. Заключение нового договора необходимо только тогда, когда прежний арендатор отказывается от договора аренды, т.е хочет его расторгнуть. Для расторжения договора согласно п. 1 ст 450 ГК требуется согласие сторон. Так как ЗАО "Люкс дю Монд" пользовалось частью арендуемых МП "Ассоль" помещений по договору субаренды, в письме МП "Ассоль" выразило свое согласие арендодателю на передачу права пользования всем помещением ЗАО "Люкс дю Монд" путем расторжения договора, без которого договор с последним не мог быть заключен.
      Следует отметить, что в подтверждение своих требований ни МП "Ассоль", ни ЗАО "Люкс дю Монд" не ссылались на волеизъявление МП "Ассоль" о передаче прав, выраженное в этом письме. Следовательно, действительная воля МП "Ассоль" была направлена на расторжение договора, а не на передачу прав.
      Арбитражный суд г. Москвы не признал договор МП "Ассоль" с Комитетом по управлению имуществом г. Москвы расторгнутым ввиду несоблюдения сторонами требований, предъявляемых к форме соглашения о расторжении договора.
      Гражданский кодекс (п. 1 ст. 452) предусматривает, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Как уже говорилось, договор аренды нежилых помещений должен совершаться в простой письменной форме. Причем в отличие от договора аренды зданий, сооружений и предприятий не установлено, что он должен заключаться только путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Таким образом, на форму договора аренды нежилых помещений распространяются правила п. 3 ст. 434 ГК, согласно которым письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК, т.е. путем совершения лицом, получившим оферту, действий по исполнению договора.
      Из этого следует, что соглашение о расторжении договора будет считаться облеченным в письменную форму, если на письменное заявление одной стороны о согласии на расторжение договора другая сторона совершит действия, явно свидетельствующие о его принятии. В письме МП "Ассоль" Комитету по управлению имуществом г. Москвы было выражено согласие на расторжение договора, которое было принято последним путем издания 18 декабря 1995 г. распоряжения о передаче спорных нежилых помещений в аренду ЗАО "Люкс дю Монд" и заключении с ним договора аренды. Следовательно, следует признать принятие предложения о расторжении договора путем конклюдентных действий и считать письменную форму расторжения договора от 5 мая 1993 г. соблюденной.
      Таким образом, договор МП "Ассоль" и Комитета по управлению имуществом г Москвы расторгнут в надлежащей форме, а договор с ЗАО "Люкс дю Монд" заключен на свободное помещение и является действительным. Поэтому требования МП "Ассоль" о признании этого договора недействительным не подлежали удовлетворению.
      3. Федеральный арбитражный суд Московского округа указал, что не было ни уступки, ни расторжения договора, а произошло переоформление структуры договорных отношений. Более противоречивый вывод трудно себе представить. Если договор между МП "Ассоль" и Комитетом по управлению имуществом г. Москвы не расторгнут, как признал суд, МП "Ассоль" является законным арендатором и переоформление структуры договорных отношений без его согласия незаконно, а если он законный арендатор, то изменить структуру договорных отношений по аренде можно только путем перенайма, но и он, по утверждению суда, не состоялся.

Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:

Договор перенайма арендованного имущества

Данный вид соглашения представляет собой сделку, в соответствии с которой передаются как права, так и обязанности, прописанные ранее в данном соглашении аренды имущества. Перенайм несколько отличается от схожих с ним понятий субаренды или цессии. Так, субаренда представляет собой временную передачу прав и обязанностей по договору, в то время как перенайм предполагает постоянную и окончательную сделку. Цессия же представляет собой передачу только права аренды без сопутствующих обязательств.

Главной особенностью данного вида договора является то, что договор остается в силе, меняется только лицо, представляющее арендатора. Бывают случаи, когда предыдущий арендатор не имеет возможности далее нести финансовые обязательства перед арендодателем, а расторжение сделки приведет к неустойкам или другим потерям сторон соглашения. В данном случае целесообразнее просто заключить Договор перенайма, который передаст права аренды и финансовые обязательства заинтересованному лицу. При этом ни одна из сторон сделки не пострадает, время, и средства так же не будет потрачены.
Однако не стоит надеяться, что соглашение о перенайме можно заключить «на пустом месте». Так к данному договору обязательно нужно приложить все имеющиеся письменные доказательства того, что перенайм - вынужденная мера для предыдущего арендатора.

Кроме того, четко определяются все условия, объем, права и обязательства по договору, уточняются задолженности по обязательствам (аренде), расписываются все условия передачи имущества в перенайм.

Жестких правил оформления договора перенайма нет, но он должен быть представлен в виде единого договорного документа, определяющего права и обязанности сторон, подписанным ими. Устное или формальное соглашение не считается действительным.

Что касается такого обязательства сторон соглашения, как регистрация договора перенайма в государственных инстанциях, то четкого ответа здесь пока нет. Логичнее ориентироваться на тот факт, подвергался ли регистрации первоначальный договор аренды имущества. Если данное обстоятельство имело место быть, то и договор так же может быть подвергнут государственной регистрации.

Так же нет прямого обязательства в составлении акта о приеме - передачи арендуемого имущества. Однако из соображений безопасности и законности лучше составить данный акт в произвольной форме, где будут указаны все основные характеристики объекта аренды. Это обезопасит будущего арендатора от неожиданных «сюрпризов» и дополнительных расходов от арендуемого имущества.

Одним из главных пунктов договора должно быть обязательное согласие арендодателя на передачу прав и обязательств аренды новому арендодателю. Если такого согласия нет в самом договоре или оно не прилагается в виде отдельного документа, то Договор перенайма считается недействительным.

СОГЛАШЕНИЕ
о передаче прав и обязанностей арендатора
по договору аренды земельного участка

Город
____________________________две тысячи восьмого года

Общество с ограниченной ответственностью «z», в лице директора __________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «АРЕНДАТОР», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «x», в лице директора __________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «НОВЫЙ АРЕНДАТОР», с другой стороны, совместно именуемые «СТОРОНЫ», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
1. АРЕНДАТОР передает, а НОВЫЙ АРЕНДАТОР принимает на себя права и обязанности АРЕНДАТОРА по договору № __ аренды земельного участка от «_» __ 2008 года (далее именуемый «Договор аренды») в отношении земельного участка площадью __, с кадастровым номером __, категория земель: __, разрешенное использование: __, расположенного по адресу: __.
2. Права и обязанности по Договору аренды возникли у АРЕНДАТОРА на основании __.
3. Настоящим АРЕНДАТОР заявляет и гарантирует, что:
- АРЕНДАТОР является единственным законным и надлежащим владельцем передаваемых прав по Договору аренды;
- передаваемые права ранее никому не отчуждены, не заложены, иным образом не переданы и не обременены правами третьих лиц;
- передача прав и обязанностей по Договору аренды не нарушает законных прав и интересов иных лиц и не противоречит никаким обязательствам АРЕНДАТОРА;
- все права и обязанности по Договору аренды исполнялись АРЕНДАТОРОМ надлежащим образом, какие-либо основания для досрочного расторжения Договора аренды или изменения целевого использования земельного участка, указанного в п. 1 настоящего соглашения, отсутствуют.
4. На момент подписания настоящего соглашения АРЕНДАТОР передал, а НОВЫЙ АРЕНДАТОР принял следующие документы:
- Договор № __ аренды земельного участка от «__» __ 2008 года;
- __;
- ____.
5. АРЕНДАТОР передал, а НОВЫЙ АРЕНДАТОР принял указанный в п. 1 земельный участок до подписания настоящего соглашения в состоянии пригодном для разрешенного использования.
6. АРЕНДАТОР обязан уведомить ___ о передаче прав и обязанностей арендатора по Договору аренды в течение десяти рабочих дней с момента подписания настоящего соглашения.
7. НОВЫЙ АРЕНДАТОР принимает на себя все права и обязанности, предусмотренные Договором аренды, в пределах всего срока его действия, после подписания настоящего соглашения.
С момента вступления настоящего соглашения в силу ответственным перед арендодателем по Договору аренды становится НОВЫЙ АРЕНДАТОР.
8. Настоящее соглашение вступает в силу с момента подписания его СТОРОНАМИ.
9. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах: по одному экземпляру для АРЕНДАТОРА и НОВОГО АРЕНДАТОРА.

Реквизиты сторон:

АРЕНДАТОР

НОВЫЙ АРЕНДАТОР

Подписи сторон:

От АРЕНДАТОРА
Директор ООО «z»

______________________ /_______/

От НОВОГО АРЕНДАТОРА
Директор ООО «x»

______________________ /______/

Источник: http://rieltor-ask.ru

Перенаем имущества с передачей прав и обязанностей по договору аренды

Перенаем имущества с передачей прав и обязанностей по договору арендыПеренаем − это сделка, по условиям которой осуществляется передача всех прав и обязанностей, содержащихся в конкретном договоре аренды. При субаренде происходит временная передача имущества. Договор цессии предлагает лишь передачу права аренды. Фактически перенаем можно представить как уступку требования и перевода долга, но используется для этого новый арендатор.

Практическая сторона перенаема
Данная гражданско-правовая форма удобна в случае, когда арендатор в силу определенных причин не может нести расходы, связанные с арендой имущества. Досрочное прекращение выполнения в одностороннем порядке обязательств по сделке вызовет риск применения неустойки со стороны арендодателя. Могут быть затронуты интересы иных лиц, чьи отношения были выстроены на использовании арендных ресурсов. Соответственно риск обязательств значительно расширится.

Привлекательность сделки состоит также в том, что нет необходимости расторгать одну сделку, а затем вновь заключать точно такую же. В ее решение определяющую роль начинает играть временной фактор. Вновь вступившей в дело стороне нет необходимости налаживать отношения с субъектами экономической деятельности. Они созданы прежним участником, и необходимо лишь придерживаться оговоренных договором обязательств.

Примером перенаема, достаточно распространенным, является передача прав и обязательств по договору между компаниями холдинга. Интересна сделка для контрагента и наличием долгосрочных обязательств, что позволит быстро войти в бизнес.

Условия договора перенайма
Основной ошибкой при заключении договора перенайма является неправильное понимание правовых последствий сделки. Отсюда происходит ошибочное оформление договора цессии либо субаренды, что в ряде случаев влечет ничтожность сделки.

Право аренды обязательно содержит определенные обязанности в отношении арендуемого имущества: арендная плата, условие и порядок пользования имуществом, ремонт, и не допускается уступка такого права без обременения обязанностями. Договор цессии предполагает только передачу права аренды без наличия каких-либо обязательств.

При оформлении договора перенаема должны найти отражение обстоятельства возникновения обязательств по передаваемым правам и правовой механизм получения новых арендатором таких прав:

Подробно отразить реквизиты договора аренды;
определить объем, условия и порядок прав и обязанностей, передаваемых при перенайме арендуемого имущества;
указать задолженность по обязательствам;
установить порядок передачи имущества. Обязательным условием является сумма расчета по договору. Безвозмездность ведет к риску признания его положений ничтожными;
предусмотреть в договоре перенаема передачу документов: договора аренды, документов, подтверждающих надлежащее исполнение арендатором обязанностей: договор аренды, письма, акты сверок об отсутствии задолженности по связанным с арендой имущества платежам, свидетельство о регистрации договора аренды, технической документации, сопровождающей объект сделки.

Форма договора перенайма

ДОГОВОР

ПЕРЕДАЧИ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (перенайм)

Тукаевский район Республики Татарстан, девятнадцатое сентября две тысячи двенадцатого года.

Мы, гр. Михайлова Анна Дмитриевна, 24 декабря 1951 года рождения, место рождения: с. Хмелов Роменского района Сумской области, пол женский, паспорт 92 02 985297, выданный Электротехническим ОВД гор. Набережные Челны РТ, 17 апреля 2002 года, код подразделения 162-013, зарегистрированная по адресу: пр. Набережночелнинский, дом 90/27, кв. 245, именуемая в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны

и гр. Ижболдин Алексей Анатольевич, 02 июня 1981 года рождения, место рождения: д. Старая Чекалда Агрызского района РТ, пол мужской, паспорт 92 04 457497, выданный Автозаводским ОВД гор. Набережные Челны РТ, 27 августа 2003 года, код подразделения 162-008, зарегистрированный по адресу: б-р Шишкинский, дом 12, кв.47, именуемый в дальнейшем «Новый Арендатор», с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

«Арендатор » передал «Новому Арендатору» свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № 411/11-н от 17 июня 2011 года, сроком по 17 июня 2014 года на ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК площадью 1094 (одна тысяча девяносто четыре) кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: РТ, Тукаевский муниципальный район, Новотроицкое сельское поселение, д. Суровка, уч.9, находящийся в ведении Исполнительного комитета Тукаевского муниципального района, с кадастровым номером 16:39:092004:291.

Указанный земельный участок предоставлен в аренду «Арендатору» на основании договор аренды земельного участка № 411/11-н от 17 июня 2011 года, зарегистрированного в Тукаевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 06 июля 2011 года, запись в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество 16-16-43/024/2011-403

2.ПЛАТА ПО ДОГОВОРУ.

2.1. Арендная плата за указанный земельный участок согласовывается в Федеральной службе земельного кадастра РФ по РТ, в Управлении земельных и имущественных отношений Минземимущества РТ и Тукаевском районе РТ ежегодно с индексацией на коэффициент инфляции, установленный Кабинетом Министров РТ.

2.2. «Арендатор» гарантирует, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжёлых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.

2.3. Оплата арендной платы за указанный земельный участок будет производится «Новым Арендатором» с 19 сентября 2012 года.

3. ОБРЕМЕНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

3.1. Земельный участок правами других лиц не обременен.

3.2 Ограничений в пользовании земельным участком не имеется.

4. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН.

4.1. «Арендатор» передал «Новому Арендатору» права и обязанности по договору аренды земельного участка сроком по 17 июня 2014 года на указанный земельный участок свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора «Арендатор» или «Новый Арендатор» не могли не знать.

4.2. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством РФ, правовыми актами администрации РТ, изданными в пределах ее полномочий.

4.3. В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ «Арендатор» обязан уведомить собственника земельного участка о передаче прав и обязанностей по договору аренды «Новому Арендатору».

4.4. Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится «Новый Арендатор» земельного участка.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

5.1. «Арендатор» обязуется передать «Новому Арендатору» указанный земельный участок не позднее 19 сентября 2012 года по акту приема-передачи.

5.2. Права и обязанности по настоящему договору возникают у «Нового Арендатора» с момента государственной регистрации настоящего договора в Тукаевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

5.3. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

5.4. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в Тукаевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, и по экземпляру выдается сторонам.

Продавец _____________________________________________________________________

Покупатель_ __________________________________________________________________

Форма договора перенаема
Специальных правил в оформлении не существует. Содержание в нем элементов договоров перевода долга и цессии обуславливает применение положений и правил для данных форм сделок.

Составлен должен быть в виде единого документа по форме основного договора, подписанного сторонами. Иное оформление договора перенаема арбитражная судебная практика считает ненадлежащим, а сделку незаключенной.

Государственная регистрация сделки
Подход один и продиктован арбитражной практикой: если основной договор подлежал регистрации, перенаем тоже должен иметь соответствующую регистрацию. Получает статус самостоятельной сделки с момента ее регистрации. При этом вносить какие-либо изменения в договор аренды не нужно.

Законодательство не дает четкого ответа, если договор аренды зарегистрирован на неопределенный срок. Государственную регистрацию сделки перенаема в отношении одного и того же имущества не совершить, поскольку в реестре имеется незакрытая запись по его обременению.

Проблема может иметь для нового арендатора правовые последствия в последующем. К примеру, при регистрации права на построенные объекты, если не произошла регистрация поднаема земельного участка.

Формально регистрирующим органом не запрещено регистрировать договор о перенаеме, если нет записи об окончании действия основного договора. Но нет и единого подхода в этом. Поэтому вероятность получения отказа в регистрации соглашения о перенаеме достаточно высока.

Решение противоречия видится следующим образом. Можно попробовать оспорить отказ в регистрации в судебном органе. Гарантий на положительный результат нет, зато есть надежда на формирование единого подхода к этому вопросу в результате судебной практики.

Второе решение видится в заключении в рамках договора аренды дополнительного соглашения с указанием конкретного срока окончания отношений и регистрацией его. После окончания срока соглашения появляется возможность регистрации договора поднаема без каких-либо ограничений.

Акт приемки-передачи
Из сути возникновения новых правоотношений нет участия арендодателя в механизме передачи имущества. Однако элементарная осторожность ведения бизнеса требует составления такого документа между арендаторами. Форма носит произвольный характер. Основная цель − наиболее точно передать технические, потребительские и иные сведения об объекте.

Согласие на перенаем
Отсутствие согласия на перенаем арендодателя означает ничтожность сделки. Исключение в этом законодатель сделал лишь для земельных участков государственной или муниципальной собственности при условии, что не требуется такого согласия, и срок аренды по договору составляет более пяти лет. Достаточно одного уведомления арендодателя.

Согласие оформляется в виде отдельного документа. При наличии в договоре аренды согласия на перенаем составления отдельного документа не требуется.
http://largo.ru

Бухгалтерия вопроса договора перенайма: Передача права аренды земли

Правовые отношения

Кроме того, нужно учесть, что право аренды обязательно сопровождается обязанностями, связанными с пользованием имуществом. Поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования и переводе долга (параграфы 1, 2 гл. 24 Гражданского кодекса РФ). Ведь в результате перенайма организация выбывает из договора аренды, то есть происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды. >

Бухгалтерский учет

ДЕБЕТ 97

ДЕБЕТ 001

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 97

КРЕДИТ 001

ДЕБЕТ 51

Налоговый учет

Инвестиционный аспект

Приведенная ситуация связана с инвестиционной деятельностью. Ведь субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. >

ДЕБЕТ 58 КРЕДИТ 97

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 58

Передача права аренды земли

Инвестор передал право аренды земельного участка другой организации (второму инвестору) для ведения на нем строительства. Каким будет учет и налогообложение операций, связанных с передачей этого права?

Земля передана застройщику на период строительства
Ситуация следующая. Земельный участок предоставлен компании (инвестору-1) в долгосрочную аренду. Для строительства объекта – жилого комплекса – инвестор- 1 передает права пользования участком инвестору-2.

Согласно договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли, обязанность по уплате арендных платежей переходит к инвестору-2. Как в бухгалтерском и налоговом учете отразить передачу права аренды и учет арендных платежей?

Правовые отношения
Сначала разберемся с передачей права аренды, а затем перейдем к учету и налогообложению.

Отношения, связанные с арендой земли, регулируются нормами гражданского и земельного законодательств (п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Исходя из ситуации, инвестор-1, скорее всего, арендует участок у муниципалитета (органа местного самоуправления). Право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, можно получить либо по предварительному согласованию мест размещения объектов с органами власти, либо без их предварительного согласования, но тогда уже только путем участия в торгах (конкурсах, аукционах). Такой порядок предусмотрен в статье 30 Земельного кодекса РФ (п. 1, 2). То есть организация приобретает это право у соответствующего органа власти.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ, п. 1, 2 ст. 25, п. 1, 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).

Если договор аренды заключается на срок более пяти лет, арендатор может передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу в порядке перенайма без согласия собственника при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором. Так поступить позволяют нормы Земельного кодекса РФ (п. 5, 9 ст. 22).

Обратите внимание: передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) – это исключение из всех других возможных видов использования первоначальным арендатором арендованного участка (сдача в субаренду, предоставление в безвозмездное пользование и т. д.). И это исключение состоит в том, что в случае перенайма прежний арендатор свои права по распоряжению участком и связанные с этим обязанности утрачивает, они переходят к новому арендатору.

Итак, при заключении договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор, заключать с которым новый договор аренды земельного участка не требуется.

Права будут подтверждены договором перенайма, то есть договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли, который должен быть зарегистрирован в том же порядке, что и первоначальный договор аренды.

Кроме того, нужно учесть, что право аренды обязательно сопровождается обязанностями, связанными с пользованием имуществом. Поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования и переводе долга (параграфы 1, 2 гл. 24 Гражданского кодекса РФ). Ведь в результате перенайма организация выбывает из договора аренды, то есть происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды. >|Вопросы, связанные с передачей прав аренды, разъяснены в письмах Минфина России от 14 июля 2009 г. № 03-03-06/1/463, от 12 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/782, а также рассмотрены в постановлении ФАС Московского округа от 21 мая 2009 г. № КГ- А41/4112-09.|
После передачи права аренды арендные платежи арендодателю (органу местной власти) будет перечислять новый арендатор. Поэтому у первоначального арендатора они никак отражаться не будут.

Бухгалтерский учет
Расходы на приобретение права аренды (далее – право аренды) можно учесть на счете 97 «Расходы будущих периодов».

Это позволяют сделать положения пункта 21 ПБУ 2/2008, воспользоваться которыми в данном случае, по мнению автора, допустимо.

Отметим: действующими правилами бухгалтерского учета порядок учета приобретенного права аренды земельного участка (как актива) не установлен.

Предположим, что организация (инвестор-1) отразила расходы на приобретение права аренды на счете 97 (они должны были списываться на строительство объекта постепенно, в течение срока строительства, но в связи с передачей права порядок списания будет другим).

Сам участок, арендованный организацией, учитывается на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» по стоимости, указанной в договоре аренды (п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ, Инструкция по применению Плана счетов). При передаче права аренды стоимость участка списывается с забалансового счета 001. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 24 августа 2004 г. № 03-03-01-04/1/8.

Стоимость передаваемого права аренды отражается у первоначального арендатора в составе прочих доходов на дату государственной регистрации договора перенайма (п. 7, 10.1, 16 ПБУ 9/99).

Одновременно на прочие расходы списывается сумма расходов будущих периодов, учтенная на счете 97 (п. 11, 19 ПБУ 10/99).

Проводки при этом выглядят так:

ДЕБЕТ 97
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по аренде» (аналитический счет «Муниципалитет»)
– отражены расходы на приобретение права аренды;

ДЕБЕТ 001
– отражена на забалансовом учете стоимость арендованного участка;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по аренде» (аналитический счет «Новый арендатор»)
КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
– признан прочий доход от передачи права аренды;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС со стоимости передачи права аренды;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 97
– списаны расходы по переданному праву аренды;

КРЕДИТ 001
– списана стоимость участка, переданного по договору перенайма;

ДЕБЕТ 51
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по аренде» (аналитический счет «Новый арендатор»)
– получены деньги за уступленное право аренды.

Стоимость объекта строительства, вероятно, будет формировать инвестор-2 (застройщик). Поскольку все права и обязанности по договору аренды участка перешли к нему, перечислять арендные платежи арендодателю (органу местной власти) на основании договора перенайма будет он.

При этом и расходы на полученное право аренды (с момента регистрации договора), и арендные платежи (с момента подписания передаточного акта на участок) учитывать будет также новый арендатор. То есть он включит затраты в стоимость строительства.

Налоговый учет
Налог на добавленную стоимость. Плата за земельные участки, арендуемые у государства (муниципалитета), от НДС освобождена на основании подпункта 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ.

Однако на передачу имущественных прав по аренде земли данное освобождение не распространяется. Такая передача признается объектом обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ).

Налоговая база, согласно пункту 5 статьи 155 Налогового кодекса РФ, определяется исходя из рыночной цены без включения в нее НДС.

Момент определения налоговой базы – день передачи имущественных прав (п. 8 ст. 167 Налогового кодекса РФ). В данной ситуации это день государственной регистрации договора перенайма.

Налог на прибыль организаций. Напомним: расходы на приобретение права аренды земельных участков признаются в составе прочих расходов, но в особом порядке, предусмотренном статьей 264.1 Налогового кодекса РФ. Организация может выбрать один из способов (закрепив его в учетной политике):

– либо равномерно в течение срока, который определяется налогоплательщиком самостоятельно и не должен быть менее пяти лет;

– либо в размере, не превышающем 30 процентов исчисленной налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы указанных расходов.

Независимо от выбранного способа указанные расходы в целях налогообложения прибыли признаются только по заключенному договору аренды и лишь с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию указанного права.

Этими правилами компания (инвестор-1) должна была руководствоваться при приобретении права аренды (если право передавалось другой компании не сразу).

Что касается нового арендатора (инвестора-2), то, по мнению чиновников, он не вправе использовать указанный выше порядок учета расходов на приобретение права аренды земельного участка (см. письмо Минфина России от 12 ноября 2010 г. № 03-03-06/1/710).

А теперь собственно об учете передачи права аренды. Здесь действуют следующие правила.

Поступления, причитающиеся первоначальному арендатору от нового арендатора (за передачу прав по договору аренды земельного участка), включаются в состав доходов от реализации имущественных прав (без учета налога на добавленную стоимость) на дату государственной регистрации договора перенайма. То есть увеличивают налогооблагаемую базу по прибыли.

Это следует из положений пункта 1 статьи 248, пункта 1 статьи 249, пункта 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ.

При этом, согласно подпункту 2.1 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ, компания (инвестор-1) вправе уменьшить доходы от реализации имущественных прав на цену их приобретения и на сумму расходов, связанных с приобретением и реализацией. В рассматриваемой ситуации такими расходами являются затраты инвестора-1 на заключение договора аренды.

Если компания какую-то часть затрат уже успела списать, то в расходы при передаче права списывается остаток – несписанная часть стоимости права.

Инвестиционный аспект

Нельзя не отметить еще одно важное обстоятельство.

Право аренды земли, видимо, передается инвестору-2 для того, чтобы он осуществлял функции застройщика. Поскольку застройщиком может быть только лицо, обладающее правами на участок, на котором собирается вести строительство (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Приведенная ситуация связана с инвестиционной деятельностью. Ведь субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. >|Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности регулируются Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».|
А операции в рамках инвестиционной деятельности учитываются по-другому. Для них предусмотрен особый порядок. Ни в доходах, ни в расходах инвестиционные средства не учитываются. Расчеты ведутся с использованием счета 76 (сначала по финансированию, то есть внесению инвестиций, а затем по получению построенного объекта или причитающейся доли построенного объекта).

В налоговом учете передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) и т. д.), реализацией не признается. А значит, не подлежит обложению ни налогом на добавленную стоимость, ни налогом на прибыль (подп. 4 п. 3 ст. 39, подп. 1 п. 2 ст. 146, подп. 1 п. 1 ст. 248 Налогового кодекса РФ). Подчеркнем: сказанное относится лишь к инвестиционной передаче имущества.

Компания могла бы, например, передать свое право на аренду как вклад в совместную деятельность в порядке, предусмотренном ПБУ 20/03 «Информация об участии в совместной деятельности», утвержденным приказом Минфина России от 24 ноября 2003 г. № 105н.

Передача вклада отражается по дебету счета 58 «Финансовые вложения» (субсчет «Вклады по договору простого товарищества») в корреспонденции со счетами по учету выбывающих активов:

ДЕБЕТ 58 КРЕДИТ 97

Передано право аренды в качестве вклада в совместную деятельность.

Имущество, подлежащее получению товарищем при прекращении совместной деятельности (договора простого товарищества), отражается как погашение вклада, учтенного в составе финансовых вложений, по кредиту счета 58 в корреспонденции со счетами учета имущества (Инструкция по применению Плана счетов). То есть по окончании строительства построенный объект (в соответствующей доле) передается инвестору (каждому), и отражается у него эта операция проводкой:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 58

Получено имущество (часть построенного объекта), причитающееся организации после прекращения совместной деятельности.

Но в рассматриваемой ситуации такая схема использоваться не может, так как право аренды передается конкретному лицу (другой организации), а не как вклад в совместную деятельность. Вложить в совместную деятельность принадлежащее ему право аренды инвестор-1 мог бы, но ему нужно передать его партнеру (для осуществления функций застройщика).

А передав право (перестав быть его обладателем), инвестор-1 внести его в качестве вклада в совместную деятельность уже не может.

Новый арендатор (как и любой другой арендатор) вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ).

В заключение отметим: арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды.

-- Выберите обзор из списка -- "Горячие" документы Новое в российском законодательстве Новости для бухгалтера Новости для юриста Госзакупки: главные новости Документы на регистрации в Минюсте РФ Вопросы и ответы по бухучету и налогообложению Схемы корреспонденций счетов Материалы из журнала "Главная книга" Новое в налогообложении пользователей недр Новое в московском законодательстве Новое в законодательстве Московской области Новое в региональном законодательстве Проекты нормативных правовых актов Новое о законопроектах: от первого чтения до подписания Обзор законопроектов Итоги заседаний Государственной Думы Итоги заседаний Совета Государственной Думы Итоги заседаний Совета Федерации Новое: юридическая пресса, комментарии и книги Новое в законодательстве в сфере здравоохранения

Выпуск от 15 октября 2010 года

Схемы корреспонденций счетов

Подборка по материалам информационного банка "Корреспонденция счетов" системы КонсультантПлюс

Ситуация:

Как отражается в учете организации - нового арендатора приобретение прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения (перенаем), если организация возмещает прежнему арендатору денежные средства, перечисленные им арендодателю в качестве аванса?

С согласия арендодателя новый арендатор получил от прежнего арендатора по договору перенайма права аренды. Договорная стоимость перенайма помещения равна 177 000 руб. (в том числе НДС 27 000 руб.). Оставшийся срок действия договора аренды - три года. Стоимость помещения, полученного по договору перенайма, составляет 2 000 000 руб.

На момент перенайма арендная плата за шесть последних месяцев срока действия договора аренды в сумме 354 000 руб. (в том числе НДС 54 000 руб.) выплачена прежним арендатором арендодателю авансом. Указанную сумму новый арендатор возмещает прежнему арендатору. Доходы и расходы для целей налогообложения прибыли организация определяет методом начисления.

Корреспонденция счетов:

Гражданско-правовые отношения

Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В этом случае ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ) <*>.

Поскольку в результате перенайма организация выбывает из договора аренды, т.е. происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования и переводе долга (Письма Минфина России от 14.07.2009 N 03-03-06/1/463, от 12.11.2006 N 03-03-04/1/782, УМНС России по г. Москве от 27.01.2004 N 26-12/5331, Постановление ФАС Московского округа от 21.05.2009 N КГ- А41/4112-09 по делу N А41-16653/08).

Это обусловлено тем, что право аренды, как право пользования имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования имуществом. Эти обязанности вытекают из закона или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания и др. (п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)).

Таким образом, при заключении договора перенайма к новому арендатору от прежнего арендатора переходят право пользования помещением и обязанность по уплате арендодателю оставшейся суммы арендной платы. Кроме того, в рассматриваемой ситуации при перенайме к новому арендатору переходят требования, возникшие в связи с выплатой арендодателю аванса. В связи с чем организация возмещает прежнему арендатору денежные средства, перечисленные им ранее арендодателю в качестве аванса. То есть сумма полученного от прежнего арендатора аванса засчитывается арендодателем в счет уплаты аванса новым арендатором.

Бухгалтерский учет

Плата за перенаем помещения в бухгалтерском учете организации - нового арендатора учитывается в составе расходов будущих периодов на дату государственной регистрации договора перенайма и отражается по дебету счета 97 "Расходы будущих периодов" в корреспонденции с кредитом счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". Данные расходы в течение оставшегося срока действия договора аренды списываются в расходы по обычным видам деятельности текущего периода (п. 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, п. п. 5, 19 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н). Таким образом, ежемесячно в течение оставшегося срока действия договора аренды в бухгалтерском учете организации производится запись по дебету счета учета затрат на производство (расходов на продажу) в корреспонденции с кредитом счета 97.

В результате перенайма, как сказано выше, к организации переходят требования прежнего арендатора, возникшие в связи с выплатой арендодателю аванса. При этом организация возмещает прежнему арендатору сумму, уплаченную им арендодателю в качестве аванса. В связи с этим в бухгалтерском учете организации отражаются дебиторская задолженность арендодателя и кредиторская задолженность перед прежним арендатором. При этом производится запись по дебету счета 76 (например, аналитический счет 76-а "Расчеты по авансам (предоплате) выданным") в корреспонденции с кредитом счета 76 (например, аналитический счет 76-п "Расчеты с прежним арендатором").

Помещение, полученное организацией - новым арендатором по договору перенайма, учитывается на забалансовом счете 001 "Арендованные основные средства" в оценке, указанной в договоре перенайма (п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете", Инструкция по применению Плана счетов, Письмо Минфина России от 24.08.2004 N 03-03-01-04/1/8) <**>.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Сумму НДС, предъявленную прежним арендатором в составе платы за перенаем, организация имеет право принять к вычету после принятия на учет задолженности по внесению этой платы при наличии счета-фактуры прежнего арендатора (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 Налогового кодекса РФ, Письмо ФНС России от 23.07.2009 N 3-1-11/531).

В рассматриваемой ситуации организация возмещает денежные средства прежнему арендатору, перечисленные им арендодателю в качестве аванса. При этом арендодатель сумму полученного от прежнего арендатора аванса засчитывает в счет уплаты аванса новым арендатором.

Согласно п. 12 ст. 171 НК РФ суммы НДС, перечисленные арендодателю при оплате аренды авансом, принимаются к вычету. Для применения этого вычета необходимы: счет-фактура арендодателя на сумму аванса, документ о фактическом перечислении аванса, а также договор, предусматривающий такой порядок оплаты (п. 9 ст. 172 НК РФ). В данном случае у нового арендатора отсутствуют такие документы. Таким образом, даже при наличии счета-фактуры арендодателя оснований для применения налогового вычета у нового арендатора нет.

Налог на прибыль организаций

Плата за перенаем для целей налогообложения прибыли учитывается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на последнее число отчетного периода равномерно в течение оставшегося срока действия договора аренды помещения (пп. 49 п. 1 ст. 264, абз. 2 п. 1, пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ, см. Письмо УМНС России по г. Москве N 26-12/5331).

Что касается возмещения прежнему арендатору денежных средств, перечисленных им арендодателю в качестве аванса, то такое возмещение не признается в составе расходов. Это обусловлено тем, что сумму полученного от прежнего арендатора аванса арендодатель засчитывает в счет уплаты аванса новым арендатором (п. 1 ст. 252, п. 14 ст. 270 НК РФ) <***>.

Содержание операций	Дебет	Кредит	Сумма, руб.	Первичный документ
Плата за перенаем помещения признана в составе расходов будущих периодов (177 000 - 27 000)	97	76-п	150 000
Отражена сумма НДС, предъявленная прежним арендатором за перенаем	19	76-п	27 000	Счет-фактура
Принята к вычету сумма НДС, предъявленная прежним арендатором за перенаем	68	19	27 000	Счет-фактура
Отражена задолженность перед прежним арендатором по возмещению денежных средств, перечисленных им ранее арендодателю в качестве аванса	76-а	76-п	354 000	Договор перенайма
Перечислены прежнему арендатору денежные средства в счет возмещения аванса и плата за перенаем помещения (177 000 + 354 000)	76-п	51	531 000	Выписка банка по расчетному счету
Стоимость помещения, полученного по договору перенайма, отражена на забалансовом счете	001		2 000 000	Договор перенайма, Акт приемки-передачи помещения
Ежемесячная бухгалтерская запись в течение оставшегося срока действия договора аренды <**>
Часть платы за перенаем помещения признана в составе расходов текущего месяца (150 000 / 3 / 12)	20 (44 и др.)	97	4 167	Бухгалтерская справка-расчет

<*> Договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем), как и сам договор аренды, оформляется в соответствующей письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164, п. п. 1, 2 ст. 389, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона N 122-ФЗ). Регистрация договора перенайма производится по соглашению сторон (прежним и новым арендатором). В таблице проводок не приводятся бухгалтерские записи, связанные с уплатой государственной пошлины за регистрацию договора перенайма.

<**> В данной схеме не рассматриваются операции, связанные с начислением и уплатой арендной платы за пользование помещением, которые отражаются в общеустановленном порядке. При этом напомним, что в последние шесть месяцев срока действия договора аренды соответствующая часть аванса засчитывается в счет арендной платы за текущий месяц.

<***> Заметим, что арендная плата, в том числе за шесть последних месяцев оставшегося срока действия договора аренды, признается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией в том отчетном (налоговом) периоде, к которому она относится (пп. 10 п. 1 ст. 264, п. 1, пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

• право передачи имущества в субаренду;
• право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
• право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
• передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
• передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

• участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
• провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Особенности оформления

Отличие от субаренды

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому.

По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

• порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
• порядок использования арендуемого имущества;
• условия содержания этого имущества;
• порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
• другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру . Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

• заявление по форме регистрирующего органа;
• документ об оплате;
• учредительные документы;
• соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
• документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
• свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
• договор аренды;
• договор переуступки;
• технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста: