ВОЗМОЖНО, ЕСЛИ ДОЛЖНИК НЕ ТОЛЬКО НЕ ПРОЖИВАЕТ, НО И НЕ ПРОПИСАН

Местом жительства является место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), социального найма либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации , - жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких и престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение (п. 3 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 (ред. от 26.10.2011)"Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию"). Именно это имеется в виду в ГПК, а не собственность.

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 06.04.2011 N 33-4835/2011

В силу положений п. 1 ст. 446 ГПК РФ, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: ...жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Судом установлено, что квартира N действительно является единственным объектом жилого фонда, на который зарегистрировано право собственности С.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что с 15.10.1998 года С. постоянно зарегистрирован по иному адресу, а именно: .

Доказательств прекращения у С. права пользования данным домом ни суду первой, ни кассационной инстанции не представлено.

Отказывая С. в удовлетворении заявленных требований, суд, исходя из установленного, руководствуясь требованиями ст. 446 ГПК РФ, ст. ст. 4, 64, 80 ФЗ "Об исполнительном производстве", пришел к правильному выводу о том, что кроме принадлежащей на праве собственности квартиры, у заявителя имеется иное пригодное для постоянного проживания жилое помещение, в связи с чем обжалуемыми действиями права должника не нарушены, судебный пристав-исполнитель действовал в рамках предоставленных законом полномочий.

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 01.03.2011 N 33-1906

Если отсутствуют доказательства, что квартира, на которую судебным приставом-исполнителем наложен арест, является единственным пригодным для проживания должника и членов его семьи помещением, вывод суда о незаконности постановления, которым наложен арест на квартиру, является необоснованным.

Ольга Олейникова, юрист

В российском законодательстве содержится безусловный запрет на обращение взыскания на единственное жилое помещение. Часть 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) гласит: взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Непреклонна позиция судов по данному вопросу, которые отказывают в целях исполнения решения суда обращать взыскание на единственное жилье .Такая позиция законодателя и судебных органов обусловлена рядом причин. Важнейшим конституционным правом каждого человека является право на жилище. При этом его правовую основу составляют в большей степени социально-экономические отношения, нежели исключительно экономические. Благодаря такому подходу к пониманию важнейшего конституционного права становится возможными реализация и гарантия иных конституционных прав и принципов: достоинство личности, охрана права собственности, провозглашение Российской Федерации социальным государством, деятельность которого направлена на установление каждому достойного уровня жизнеобеспечения, а также социальной защищённости.

В то же время мы понимаем, что постулирование безусловного запрета на обращение взыскания на единственное жильё может повлечь конфликт интересов: кредитор подобно должнику желает, чтобы его права соблюдались, поэтому он заинтересован в том, чтобы принятое судом решение было исполнено надлежащим образом и в разумный срок. Не вдаваясь в подробности дискуссии о необходимости гарантирования права на исполнение судебных актов, следует лишь отметить, что исполнение судебного решения выступает элементом права на судебную защиту, иными словами, без исполнения решения суда защита права не будет реализована. Указанной позиции придерживается Конституционный суд Российской Федерации (далее - Конституционный суд), а также Европейский суд по правам человека , поскольку неисполнение судебного решения влечёт нарушение статьи 6 Конвенции о защите прав человека и его основных свобод.

В этой связи «возникающие коллизии законных интересов во всяком случае не могут преодолеваться путём предоставления защиты одним правам в нарушение других, равноценных по своему конституционному значению. В таких случаях права и законные интересы участников гражданского оборота должны получать соразмерную (пропорциональную) защиту на основе баланса конституционных ценностей. Применительно к нормативно-правовому регулированию разрешения судом коллизий интересов кредиторов и должников это означает, что установленные федеральным законодателем пределы возможного взыскания по исполнительным документам должны отвечать интересам защиты конституционных прав гражданина-кредитора, однако они не могут затрагивать основное содержание конституционных прав гражданина-должника, существо которых ни при каких обстоятельствах не должно быть утрачено» .

Таким образом, на чаше весов оказываются два конституционных права: право должника на жилище и право кредитора на исполнение судебного решения. Безусловный иммунитет на обращение взыскания на единственное жилое помещение смещает акцент в сторону должника, что неминуемо подталкивает последнего к злоупотреблению своими правами. Речь идёт о том, когда должник намеренно ещё до возбуждения исполнительного производства начинает «избавляться» от принадлежащего ему имущества с целью сохранения за собой единственного жилого помещения. В такой ситуации доказать противоправные действия должника оказывается затруднительно .

В то же время, это не означает, что доказать факт намеренного «избавления» должника от принадлежащего ему имущества невозможно. Анализ судом всей совокупности обстоятельств: совершение сделки после вынесения решения о взыскании с должника суммы долга, распоряжение всем своим имуществом, непринятие мер к исполнению судебного решения, заключение сделки между близкими родственниками, знание о принятых судом мерах по обеспечению иска, позволяет признать заключённую сделку мнимой, совершённой без намерения создать соответствующие ей юридические последствия, с целью освободить имущество, принадлежащее должнику, от дальнейшего ареста и описи в счёт погашения долгов .

Ещё более парадоксальной оказывается ситуация, когда формально у должника есть несколько жилых помещений, однако, по мнению суда, фактически он их использовать не может. Так, должнику на момент возбуждения исполнительного производства на праве собственности принадлежали трёхкомнатная квартира, ½ доля в праве общей долевой собственности на однокомнатную квартиру, земельный участок, а также 17/116 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом. 26.11.2013 г. был наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении данного имущества, а 07.12.2014 был составлен акт описи и ареста имущества, в который была включена трёхкомнатная квартира. Должник не согласился с действиями судебного пристава-исполнителя и потребовал исключить указанную квартиру из перечня имущества, на которое может быть обращено взыскание. Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, исходил из того, что данное жилое помещение нельзя считать единственным у должника. С таким выводом не согласился суд апелляционной инстанции. Он постановил, что жилой дом, в котором должнику на праве собственности принадлежат 17/116 долей, находится в аварийном состоянии и не пригоден для проживания. Факт владение ½ доли в праве на однокомнатную квартиру не может быть учтён судом, поскольку в указанной квартире зарегистрирована и проживает мать должника. Кроме того, 15.01.2014 (при том, что имущество находилось под арестом!) должником была совершена сделка по продаже ½ доли в праве на однокомнатную квартиру, государственная регистрация перехода права собственности по которой совершена не была. Все эти обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют о невозможности проживания должника в однокомнатной квартире, вследствие чего она не может быть признана пригодной для проживания должника. Дополнительно судом было отмечено, что доля владения должника в однокомнатной квартире не соответствует установленным в Курганской области размерам учётной нормы площади жилого помещения и нормы предоставления, которые составляют 13 и 15 кв.м. соответственно (и это при том, что должник владеет лишь долей в праве, не выделенной в натуре!).

Конституционный суд ещё 2003 году в Определении от 04.12.2003 № 456-О указывал, что «исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, кредиторов, должников» . Запрет на обращение взыскания на единственное жилое помещение не выходит за рамки допустимых ограничений конституционного права на судебную защиту. Вместе с тем, для законодателя не исключается возможность конкретизировать данное регулирование в части, касающейся размеров такого жилого помещения.

Указанная позиция спустя несколько лет была повторно высказана Конституционным судом: «федеральный законодатель правомочен определить пределы обращения взыскания по исполнительным документам на жилые помещения, находящиеся в собственности граждан-должников, с тем чтобы обеспечить их права в жилищной сфере на уровне, позволяющем реализовать естественную потребность в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения» . Именно при таком подходе будет соблюдён справедливый баланс между ценностями, выраженными в признании и гарантировании права частной собственности, и в общеправовом принципе добросовестного исполнения обязательств, с одной стороны, и правом на жилище - с другой.

Действительно, социальный аспект права на жилище заключается в том, чтобы обеспечить гражданину возможность достойного проживания. Именно с этой целью в жилищном законодательстве действуют понятия «норма предоставления» и «учётная норма». В тех же случаях, когда площадь жилого помещения, приходящаяся на каждого члена семьи, в разы превышает установленный государством минимум, роль такого жилища уже сводится не к обеспечению социальной стабильности гражданина, а к реализации его экономических интересов. Жилое помещение перестаёт рассматриваться как необходимое условие обеспечения жизнедеятельности, становясь инвестиционным вложением.

При этом Конституционный суд намеренно не даёт разрешения возникшего вопроса в правоприменительной плоскости, призывая к его решению законодательную ветвь власти. Государственной Думой Российской Федерации была предпринята попытка привести гражданское процессуальное законодательство в соответствии с правовой позицией Конституционного суда, изложенной в Постановлении от 14.05.2012 № 11-П. 1 декабря 2013 года депутатами был внесён законопроект № 175340-6 «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» (о пределах имущественного иммунитета на единственное пригодное для проживания жилое помещение) . Несмотря на рекомендации профильного комитета и комитета-соисполнителя принять законопроект в первом чтении, на заседании Совета Думы было принято решение отложить рассмотрение указанного законопроекта. Таким образом, законодатель отказался решать поставленный Конституционным судом вопрос.

Отдельного обсуждения требует положение части 1 статьи 446 ГПК РФ, устанавливающее правило, согласно которому обращение взыскания на единственное жилое помещение возможно, если оно является предметом ипотеки.

Судами высказываются различные позиции по данному вопросу. Так, например, Высший арбитражный суд Российской Федерации согласился с решением кассационной инстанции об отказе в обращении взыскания на жилой дом, несмотря на то, что он был передан в залог банку в качестве обеспечения исполнения обязательства по кредитному договору. Суд определил, что при установлении факта отсутствия у ответчика пригодного для проживания помещения, помимо заложенного по договору ипотеки жилого дома, а также того обстоятельства, что целевым назначением выданного индивидуальному предпринимателю кредита являлось осуществление его предпринимательской деятельности, не связанной со строительством жилого дома или квартиры для личных нужд, суды пришли к законному выводу о невозможности обращения взыскания на объекты залога по договору ипотеки в силу прямого указания закона .

В то же время, рассматривая аналогичный спор, Верховный суд Российской Федерации постановил, что ипотека имущества, переданного по договору залога, носит договорный характер, следовательно, на это имущество может быть обращено взыскание независимо от того, что оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для залогодателя и членов его семьи .

Несмотря на столь противоречивые позиции высших судов, следует признать, что в большинстве случаев суды всё же принимают решения об обращении взыскания на единственное жилое помещение, являющееся предметом ипотеки. Однако означает ли это, что, предусмотрев такое исключение, законодатель и суды умаляют конституционное право каждого на жилище. Очевидно, нет, поскольку социальная функция государства даже при введении указанного исключения будет реализовываться посредством пункта 2 части 1 статьи 103 Жилищного кодекса Российской Федерации: до завершения расчётов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание, им предоставляются жилые помещения маневренного фонда. Другой вопрос, что ввиду недостаточности жилых помещений маневренного фонда, а также неопределённого срока предоставления такого жилья - до завершёния расчетов с гражданам, указанная норма просто не действует.

Таким образом, в социальной политике государства видится дисбаланс. С одной стороны, суды безусловно сохраняют право должника на единственное жилое помещение, не желая вводить каких-либо ограничений, скажем, к минимальному размеру площади жилья, которым должен быть обеспечен должник после исполнения своих обязательств, а с другой - обращают взыскание на единственное жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, «закрывая глаза» на то, что жильё из маневренного жилищного фонда в этом случае не всегда предоставляется. В этой связи видится необходимым скоординировать государственную политику по данному вопросу и принять необходимые поправки в действующее законодательство.

Постановления от 30 июля 2001 года № 13-П, от 15 января 2002 года № 1-П, от 14 мая 2003 года № 8-П, от 14 июля 2005 года № 8-П, от 12 июля 2007 года № 10-П и от 26 февраля 2010 года № 4-П.

Банкротство физических лиц

Банкротство юридических лиц

Банкротство при ипотеке единственного пригодного для постоянного проживания помещения

Казалось бы появление закона о банкротстве физических лиц, обвалит рынок потребительского кредитования (за счет невозврата денежных средств и увеличения проблемных активов в банках) но как показало время, вала заявлений о признании банкротом от граждан не последовало в силу множества обстоятельств. Один из факторов сдерживания от подачи заявления является наличие квартиры обременённой ипотекой. Т.К в соответствии с ФЗ «Об ипотеке» и ст. 446 ГПК

Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; Тоже касается и земельных участков.

Это главный минус при банкротстве физических лиц – нельзя сохранить ипотечное жилье в большинстве случаев и списать долг по ипотеке, оставив за собой жилье, именно потому, что ипотека призвана защищать интересы залогодержателя – банка или другого лица, которое давало вам займ или кредит. Даже если банк нарушил сроки включения в реестр требования кредиторов или вообще не подал требование о включение в реестр требования кредиторов, квартира или дом с земельным участком, находящийся в ипотеке, будут включены в конкурсную массу. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.12.2016 N Ф08-8974/2016 по делу N А32-36980/2015

«В статье 24 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

Включение в конкурсную массу единственного пригодного для постоянного проживания помещения должника-гражданина, которое является предметом ипотеки, производится финансовым управляющим независимо от включения в реестр требования кредиторов требований залогодержателя.

Но что же делать гражданину имеющему ипотеку и потребительские кредиты при наступлении сложного финансового положения.

В таких ситуациях есть несколько вариантов решения проблемы.

1. Заемщик идет по пути предпочтительного удовлетворения и платит только по ипотечному кредиту, по остальным обязательствам уходя в просрочку, что в свою очередь приводит к судебным решениям и возбуждению исполнительного производства, в итоге должник рискует остаться с половиной зарплаты и ипотекой, это обстоятельство вынуждает должника менять место работы с официальным доходом на работу с серым заработком.
2. Реструктуризация ипотечного кредита с государственной поддержкой в соответствии с Постановлением Правительства российской федерации От 20 апреля 2015 г. N 373 Об основных условиях реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам),оказавшихся в сложной финансовой ситуации, и увеличении уставного капитала акционерного общества" агентство ипотечного жилищного кредитования" на основании данного акта у гражданина имеется возможность реструктуризировать ипотечный кредит путем заключения с кредитором соглашения об изменении условий ранее заключенного кредитного договора (договора займа), заключения нового кредитного договора (договора займа) на цели полного погашения задолженности по реструктурируемому ипотечному жилищному кредиту Предельная сумма возмещения по каждому реструктурированному ипотечному жилищному кредиту (займу) составляет 30 процентов остатка суммы кредита (займа), рассчитанного на дату заключения договора о реструктуризации, но не более 1500 тыс. рублей.

При подаче заявления о реструктуризации должны быть одновременно соблюдены следующие условия:

а) заемщик (солидарные должники) является гражданином РФ, относящимся к одной из следующих категорий:

Граждане, имеющие одного или более несовершеннолетних детей или являющиеся опекунами (попечителями) одного или более несовершеннолетних детей;

Граждане, являющиеся инвалидами или имеющие детей-инвалидов;

Граждане, являющиеся ветеранами боевых действий;

Граждане, на иждивении которых находятся лица в возрасте до 24 лет, являющиеся учащимися, студентами (курсантами), аспирантами, адъюнктами, ординаторами, ассистентами-стажерами, интернами и обучающиеся по очной форме обучения;

б) изменение финансового положения заемщика (солидарных должников) - среднемесячный совокупный доход семьи заемщика (солидарных должников), рассчитанный за 3 месяца, предшествующие дате подачи заявления о реструктуризации, после вычета размера планового ежемесячного платежа по кредиту (займу), рассчитанного на дату, предшествующую дате подачи заявления о реструктуризации, не превышает на каждого члена семьи заемщика (солидарного должника) двукратной величины прожиточного минимума, установленного в субъектах Российской Федерации, на территории которых проживают лица, доходы которых учитывались в расчете. При этом среднемесячный совокупный доход семьи заемщика (солидарных должников) в расчетном периоде равен сумме среднемесячных доходов заемщика (солидарных должников) и членов его семьи, к которым для целей настоящего подпункта относятся супруг (супруга) заемщика (солидарного должника) и его несовершеннолетние дети, в том числе находящиеся под его опекой или попечительством, а также лица, указанные в абзаце пятом подпункта "а" настоящего пункта, и размер планового ежемесячного платежа по кредиту (займу), рассчитанного на дату, предшествующую дате подачи заявления о реструктуризации, увеличился не менее чем на 30 процентов по сравнению с размером планового ежемесячного платежа, рассчитанного на дату заключения кредитного договора (договора займа);

в) обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору (договору займа) является ипотека жилого помещения, расположенного на территории Российской Федерации, или залог прав требования на такое жилое помещение, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - договор участия в долевом строительстве);

г) общая площадь жилого помещения, в том числе жилого помещения, право требования на которое вытекает из договора участия в долевом строительстве, ипотека которого является обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору (договору займа), не превышает 45 кв. метров - для помещения с 1 жилой комнатой, 65 кв. метров - для помещения с 2 жилыми комнатами, 85 кв. метров - для помещения с 3 или более жилыми комнатами;

д) жилое помещение, в том числе жилое помещение, право требования на которое вытекает из договора участия в долевом строительстве, ипотека которого является обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору (договору займа), является (будет являться) единственным жильем залогодателя. При этом в период, начиная с даты вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 20 апреля 2015 г. N 373 "Об основных условиях реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации, и увеличении уставного капитала акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" по дату подачи заемщиком заявления о реструктуризации, допускается наличие совокупной доли залогодателя и членов его семьи в праве собственности не более чем на 1 иное жилое помещение в размере не более 50 процентов. Для целей настоящего подпункта к членам семьи залогодателя относятся супруг (супруга) залогодателя и его несовершеннолетние дети, в том числе находящиеся под его опекой или попечительством. Соблюдение указанных условий подтверждается заявлением заемщика в простой письменной форме. Представление заемщиком сведений из Единого государственного реестра недвижимости не требуется. Акционерное общество "Агентство ипотечного жилищного кредитования" осуществляет проверку предоставляемых в соответствии с настоящим подпунктом заемщиком сведений;

е) кредитный договор (договор займа) заключен не менее чем за 12 месяцев до даты подачи заемщиком заявления о реструктуризации, за исключением случаев, если ипотечный кредит (заем) предоставлен на цели полного погашения задолженности по ипотечному жилищному кредиту (займу), предоставленному не менее чем за 12 месяцев до даты подачи заемщиком заявления о реструктуризации.

Важно : В случае несоблюдения не более двух условий, изложенных выше, выплата возмещения в рамках программы допускается в соответствии с решением межведомственной комиссии в порядке, предусмотренном положением о межведомственной комиссии.

3. Рефинансировать ипотечный кредит в стороннем банке с заключением нового измененного договора с другими участниками, выход на банкротство. Данный способ требует знаний специалистов (кредитных брокеров) и юристов специализирующихся на банкротстве.

Если у вас ипотека и вы в сложном финансовом положении то приходите на консультацию в нашу компанию, и разберите вашу ситуацию на предмет того, что можно сделать, чтобы сократить ваши расходы и уйти от неблагоприятных последствий.

Ответы на некотрые вопросы наших клиентов.

Что делать с ипотечным кредитом если банк закрыли?

В народе существует мнение, что отзыв лицензии у банка является основанием для снятия всех обязательств с заемщиков. Это, конечно же, не так.

Работа с займами в лишенных лицензии банках ведется по той же схеме, как и с депозитами, через Агентство по страхованию вкладов (АСВ).

Выглядит это следующим образом:

Все данные о вкладчиках и заемщиках передаются в АСВ;

АСВ производит выплаты и получает право требования по кредитам;

АСВ передает заемщику реквизиты, на которые следует переводить ежемесячные платежи по кредиту;

Через несколько месяцев назначается новый банк-кредитор и последующие выплаты заемщик производит на его счета.

Как вести себя при смене кредитной организации?

Не знаете, что делать с кредитом, если банк закрыли? – платить! Как ни удивительно, ответ на сложный вопрос прост. Прекращение выплат грозит не только штрафами за просрочки, но и потерей недвижимости. Чтобы быть уверенным, что в переходный период информация о своевременных платежах не потерялась – будьте бдительны:

Убедитесь, что все предыдущие платежи зачтены;

Возьмите выписку об остатке задолженности и сумме, внесенной за весь период кредитования;

Не пропускайте ежемесячные выплаты в период передачи кредита в другой банк и сохраняйте квитанции;

Проверяйте зачисление выплат на счет временной управляющей компании.

Ситуация несколько проще у тех, кто кредитовался по программе АИЖК. В этом случае вносить платежи разрешается на счета другого банка-партнера организации.

Переоформление документов

Смена финансовой организации неизбежно влечет за собой и внесение соответствующих изменений в кредитный договор. Оформлено это может быть, как дополнительным соглашением, так и путем заключения нового договора. Как бы то ни было, условия кредитования должны остаться теми же. Если новая кредитная организация пытается увеличить процентную ставку или пересмотреть график выплат, знайте – это не законно.

Еще один нюанс касается досрочного погашения. В некоторых ипотечных договорах прописывается условие, что делать с кредитом, если банк закрыли. Нередко им становится полное досрочное погашение задолженности. Следует знать, что в этом случае новый кредитор потребует от заемщика выполнения данного пункта. Однако сильно опасаться этой ситуации не стоит, т.к. существует множество предложений о рефинансировании.

Шельмук Ю.А.,
юрист, специалист юридического отдела
банка «Замоскворецкий»

Статья посвящена рассмотрению проблем правового регулирования обращения взыскания на жилое помещение, являющееся для залогодателя и членов его семьи единственным пригодным для проживания. Представлена соответствующая практика различных юрисдикционных органов.

Залог недвижимого имущества (ипотека) – один из эффективных способов обеспечения исполнения заемных обязательств.

Для большинства физических лиц единственной доступной для предоставления в залог недвижимостью является принадлежащее им на праве собственности жилое помещение. Зачастую для гражданина-залогодателя оно выступает единственным пригодным для проживания жилым помещением, обращение взыскания на которое регламентируется специальными нормоположениями, которые по ряду причин толкуются неоднозначно, порождая тем самым противоречивую судебную практику и существенно понижая степень предсказуемости последствий соответствующих сделок.

Согласно абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника (собственника этого помещения) и членов его семьи, совместно с ним проживающих, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случая, когда указанное жилое помещение является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Ключевым нормативно-правовым актом, регулирующим отношения в сфере залога недвижимого имущества, является Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ). В гл. 13 этого документа содержатся специальные нормы, регулирующие ипотеку жилых домов и квартир, в том числе в нем предусмотрены особенности обращения взыскания на заложенное имущество для случая, когда таким имуществом выступает жилое помещение. В соответствии с п. 1 ст. 78 обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Системное толкование положений абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 1 ст. 78 Закона № 102-ФЗ позволяет заключить, что наличие у недвижимости статуса единственного пригодного для проживания жилого помещения не исключает возможности обращения на нее взыскания, если она выступает предметом ипотеки. В п. 1 ст. 78 очерчены рамки, в пределах которых обращение взыскания на заложенную жилую недвижимость допустимо, в том числе и тогда, когда она обладает особым статусом. Но, к сожалению, нечеткость формулировки этого законоположения оставляет неоправданно широкий простор для его толкования, что затрудняет выявление бесспорного перечня условий, при наличии которых закон не предоставляет гражданину, выступившему залогодателем жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для проживания, исполнительского иммунитета в отношении такого имущества.

Употребление законодателем в п. 1 ст. 78 Закона № 102-ФЗ разделительного союза «либо» между договорной ипотекой и ипотекой в силу закона и изложение ограничительных условий после последней породили крайне узкое понимание п. 1 ст. 78, сводящееся к тому, что цель займа имеет значение, только когда речь идет о законной ипотеке, при договорной же – обращение взыскания на жилое помещение возможно безотносительно к целям займа. При этом убедительность такому прочтению рассматриваемого законоположения придает не только апелляция к правилам русского языка, но и тот факт, что его апологетом выступает ВС РФ.

Достаточно наглядной иллюстрацией такой трактовки идеи законодателя может служить следующее дело. Между банком и гражданином был заключен договор на предоставление кредита на потребительские нужды. Исполнение обязательства заемщика было обеспечено залогом квартиры. Свои обязательства по кредитному договору гражданин не выполнил, и банк был вынужден обратиться в суд. Образовавшуюся задолженность суд взыскал, однако в удовлетворении исковых требований в части обращения взыскания на заложенное имущество отказал. И нашел в этом поддержку у вышестоящей инстанции.

Отказ в удовлетворении исковых требований в этой части был мотивирован тем, что кредит был предоставлен на потребительские нужды, а предмет залога «является единственным и постоянным местом жительства для ответчика и членов его семьи». Однако ВС РФ, проверяя принятые по делу судебные акты в порядке надзора, посчитал, что для разрешения дела эти обстоятельства юридического значения не имеют, и пояснил, почему: «…договорный характер ипотеки <…> не препятствует обращению взыскания на заложенную квартиру вне зависимости от того, является она единственным пригодным для постоянного проживания помещением для залогодателя и членов его семьи или не является» (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 28.06.2011 № 48-В11-7).

Судебные постановления в соответствующей части ВС РФ отменил и направил дело на новое рассмотрение, в ходе которого районный суд воспользовался своим правом обратиться за разъяснениями в КС РФ. В своем запросе суд указал на то, что, по его мнению, абз 2. ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 1 ст. 78 Закона № 102-ФЗ не соответствуют Конституции РФ, «поскольку предполагают обращение взыскания на заложенную по договору об ипотеке квартиру, являющуюся единственной пригодной для постоянного проживания, – вне зависимости от целей получения кредита». Однако орган конституционного контроля запрос отклонил, посчитав, что предложенные для исследования законоположения «в системе действующего правового регулирования не содержат неопределенности». При этом из рассуждений КС РФ, изложенных им в принятом по делу документе, все-таки можно сделать вывод о том, что единственно возможным толкованием абз. 1 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 1 ст. 78 Закона № 102-ФЗ (в их взаимосвязи) он считает то, при котором ограничительные цели не игнорируются, поскольку их наличие ориентирует правоприменителя на достижение баланса конституционно значимых интересов должника и кредитора (определение от 17.01.2012 № 13-О-О).

Трактовкой законодательства, согласно которой при договорной ипотеке цели займа не имеют значения для решения вопроса о возможности обращения взыскания на жилое помещение – предмет ипотеки (в том числе и являющееся для залогодателя и членов его семьи единственным пригодным для проживания), ВС РФ руководствуется достаточно последовательно (см., например, определения СК по гражданским делам ВС РФ от 21.06.2011 № 48-В11-10, от 29.06.2012 № 80-В12-2). Такого толкования спорного законоположения придерживаются и некоторые арбитражные суды, причем иногда даже превосходя ВС РФ в «широте взглядов». Так, ФАС СКО при рассмотрении одного из дел заключил, что «из буквального толкования п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке не следует, что если жилой дом или квартира заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных на иные, чем указано в ст. 78, цели, то это обстоятельство освобождает указанное имущество от обращения взыскания на него» (постановление от 09.06.2012 по делу № А53-17535/2009). Уже из приведенного выше в качестве примера дела видно, что существует и другая трактовка п. 1 ст. 78 Закона № 102-ФЗ. Она предполагает, что цели, перечисленные в п. 1 ст. 78, относятся как к ипотеке в силу закона, так и к ипотеке, носящей договорный характер. Как и в первом случае, сторонники такого подхода к пониманию рассматриваемого законоположения есть не только среди служителей Фемиды из судов общей юрисдикции. Чтобы убедиться в этом, достаточно обратиться к постановлению ФАС ВСО от 12 августа 2012 г. по делу № А58-5011/2011.

Рассмотренное арбитражными судами дело касалось взыскания задолженности по кредитному договору, заключенному между Банком и индивидуальным предпринимателем. Кредит был выдан на предпринимательские цели; обязательства заемщика по кредитному договору обеспечивались залогом жилого дома. Иск в части взыскания задолженности суд первой инстанции удовлетворил, однако требование Банка об обращении взыскания на заложенное жилое помещение отклонил. Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение без изменений. При этом суд кассационной инстанции в обоснование своей позиции разъяснил, что «при установлении факта отсутствия у ответчика пригодного для проживания помещения, помимо заложенного по договору ипотеки жилого дома, а также того обстоятельства, что целевым назначением выданного индивидуальному предпринимателю <…> кредита являлось осуществление его предпринимательской деятельности, <…> суды пришли к законному выводу о невозможности обращения взыскания на объекты залога по договору ипотеки».

Хотя и второе толкование п. 1 ст. 78 Закона № 102-ФЗ не бесспорно, в его пользу говорят логика и здравый смысл. Наряду с такими целями предоставления кредита, как приобретение или строительство жилого помещения, при наличии которых возникает ипотека в силу закона (п. 1 ст. 77 Закона № 102-ФЗ), в спорном законоположении упоминаются и цели, при предоставлении заемных средств на которые залог на жилое помещение может устанавливаться только в силу соответствующего договора (например, капитальный ремонт). Поэтому излишняя щепетильность в решении вопроса о том, почему эти цели текстуально расположены не сразу же после упоминания ипотеки в силу договора, а позже, вообще лишает смысла их присутствие в спорном законоположении. Самым же существенным недостатком второго подхода к трактовке п. 1 ст. 78 является то, что при таком понимании идеи законодателя залоговая привлекательность жилой недвижимости значительно утрачивается, что ограничивает возможности собственника распоряжаться подобным имуществом, причем не во всех случаях в оправдание такого регулирования можно сослаться на социально значимые цели – ведь жилых помещений у гражданина может быть несколько, и п. 1 ст. 78 Закона № 102-ФЗ вовсе не предназначен для его применения исключительно в связке с абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ.

Для полноты картины следует добавить, что неряшливость законодателя при формулировании п. 1 ст. 78 Закона № 102-ФЗ позволяет прийти и к такому его толкованию, при котором взыскание на заложенное жилье не может быть обращено, если заемные средства были предоставлены физическим лицом, пусть даже и на «подходящие» цели. Причем и это толкование не будет последним из логически возможных.

Нередко гражданин, выступивший залогодателем единственного имеющегося у него жилого помещения, защищаясь против иска об обращении взыскания на объект залога, пытается признать обеспечительную сделку недействительной. Юридическим основанием таких требований служат абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 2 ст. 6 Закона № 102-ФЗ, согласно которым не допускается договорная ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание.

При этом совершенно очевидно, что, поскольку в большинстве случаев невозможно сделать бесспорный вывод о том, на какую именно жилую недвижимость не допускается обращение взыскания, постольку не может быть и ясности в вопросе, можно ли признавать соответствующий договор недействительным – все зависит от предпочитаемого правоприменителем толкования п. 1 ст. 78 Закона № 102-ФЗ. Иллюстрацией здесь может служить следующий случай из судебной практики (из него, кстати, можно узнать и еще об одном варианте трактовки п. 1 ст. 78).

Между физическими лицами был заключен договор займа. В обеспечение своих обязательств по договору заемщики предоставили в залог жилое помещение, которое являлось для них единственным пригодным для проживания. Вовремя заемные средства возвращены не были, что послужило поводом для обращения заимодавца в суд с соответствующими требованиями. Задолженность была взыскана, но вот в обращении взыскания на заложенное имущество был получен отказ. Кроме того, встречный иск заемщиков о признании залоговой сделки недействительной суд посчитал законным и подлежащим удовлетворению.

Суд обосновал свое решение ссылками на п. 2 ст. 6, п. 1 ст. 78 Закона № 102-ФЗ и абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и пояснил, что, поскольку заем был предоставлен физическим лицом, да еще и не на «те» цели, и к тому же предметом залога служит единственное пригодное для проживания жилое помещение, договор залога не соответствует требованиям действующего законодательства и потому является недействительным.

При кассационном пересмотре решение устояло, но надзор не прошло, поскольку у судей этой инстанции выявилось несходное понимание п. 1 ст. 78 Закона № 102-ФЗ.

По их мнению, «указанная норма закона регулирует отношения, связанные с прекращением права пользования жилым помещением проживающих в нем лиц в случае обращения на него взыскания по договору ипотеки, а не условия обращения взыскания на заложенное жилое помещение». И не найдя других подходящих норм, ограничивающих возможность обратить взыскание на заложенное имущество, надзорная инстанция требования истца удовлетворила в полном объеме, а во встречном иске отказала (постановление Президиума ВС РК от 09.11.2011 № 44 Г-18/11).

Встречаются и более радикальные подходы к решению вопроса о действительности/недействительности договора залога жилого помещения, являющегося для залогодателя и членов его семьи единственным пригодным для проживания. Так, по мнению судей Ульяновского областного суда, отношения, регулируемые абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 1 ст. 78 Закона № 102-ФЗ, «возникают на стадии исполнения судебного акта.

Недействительность же любой сделки обусловливается пороками, имевшими место при ее совершении. Обстоятельства, связанные с исполнением сделки, в том числе в принудительном порядке, на основании судебного решения, в принципе не могут влиять на ее действительность» (определение от 06.12.2011 по делу № 33-4240/2011). Явно избыточные возможности толкования взаимосвязанных положений абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 1 ст. 78 Закона № 102-ФЗ, оставленные законодателем правоприменителю, – не единственный изъян в системе правового регулирования отношений, связанных с обращением взыскания на жилое помещение, являющееся для залогодателя и членов его семьи единственным пригодным для проживания.

Другой проблемой является игнорирование при конструировании указанных законоположений количественных и качественных характеристик жилой недвижимости, на которую не распространяется общий порядок обращения взыскания на имущество должника, что приводит к нарушению баланса между интересами кредитора и должника в исполнительном производстве.

Как верно отметил КС РФ в постановлении от 14 мая 2012 г. № 11-П, запрет обращения взыскания на единственное пригодное для проживания жилое помещение конституционно оправдан лишь постольку, поскольку он направлен на сохранение для должника и членов его семьи «жилищных условий, которые признаются приемлемыми в конкретной социально-экономической ситуации на том или ином этапе развития общества и государства». Между тем жилая недвижимость может обладать такой рыночной стоимостью, за счет которой можно после ее продажи и удовлетворить разумные потребности в жилье для должника и членов его семьи, и рассчитаться с кредитором; и тем не менее действующее законодательство может не позволить обратить на нее взыскание, если она будет являться для должника и членов его семьи единственным пригодным для проживания жилым помещением.

Все это хотя и не стало достаточным основанием для признания абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ неконституционным, однако позволило КС РФ выявить в нем «некоторые дефекты конституционно-правового характера, могущие в определенных ситуациях послужить предпосылкой для нарушения конституционно значимых ценностей», и обратиться к законодателю с поручением устранить указанные недостатки. При этом КС РФ предостерег от решения этого вопроса иными средствами (например, путем судебного толкования), – а некоторые суды уже пытались следовать этому соблазну, опираясь на отдельные определения КС РФ, – усмотрев в этом риск неоднозначного и произвольного выбора правоприменителем соответствующих критериев, «причем в отношениях, характеризующихся высокой степенью социальной уязвимости людей, и при том, что существующие в жилищной сфере нормативы имеют иное целевое назначение и использованы быть не могут».

Таким образом, противоречивость норм, регулирующих отношения, связанные с обращением взыскания на единственное имеющееся у гражданина жилое помещение, вызывает серьезные затруднения при их толковании и применении: по сути, решение вопроса во многих случаях зависит от усмотрения судебных органов, что не может не сказываться на единообразии правоприменительной практики. И хотя низкая степень предсказуемости правоприменительных решений для российской юридической действительности не является чем-то из ряда вон выходящим, обращает на себя внимание наличие такого состояния дел в сфере, требующей от государства повышенной социальной ответственности. Остается надеяться, что законодатель
все-таки «откликнется» на обращение КС РФ и устранит допущенные им недочеты – как те, которые выявил орган конституционного контроля, так и те, о наличии которых наглядно свидетельствует правоприменительная практика других судов.

Также по этой теме.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС разобрала жалобу должника на действия пристава. Он арестовал единственную жилплощадь должницы, а та посчитала, что это нарушает ее права.

Ситуация с взысканием долгов сегодня актуальна для многих. Долги надо возвращать. Особенно по решению суда. На это и существует служба судебных приставов. Но всегда ли их действия правомерны? Практически все должники знают, что единственное жилье трогать запрещено. Так ли это на самом деле, и какие действия пристав имеет право совершать с квартирой должника, не нарушая при этом закон?

В районном суде Петербурга было вынесено решение по иску против местной жительницы. Она по решению суда обязана была вернуть немалый долг. Пристав завел исполнительное производство и арестовал земельный участок и часть дачи гражданки. Их продали, и деньги ушли на погашение долга.

Но этих средств на все погашение не хватило, и пристав наложил арест на квартиру, где жила должница с ребенком.

Но с арестом квартиры ответчица не согласилась. Она пошла в другой райсуд с заявлением, в котором оспаривала вынесенное приставом постановление по аресту жилья. В обоснование своего иска гражданка написала, что квартира - единственное место проживания для нее и ее маленького сына, поэтому ее нельзя арестовать.

Районный суд с этим заявлением согласился. В своем решении суд первой инстанции сказал, что согласно статьи 79 Закона об исполнительном производстве взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику на праве собственности имущество, перечень которого установлен в Гражданском процессуальном кодексе. Единственное пригодное для постоянного проживания помещение включено в этот список (статья 446 ГПК.)

"Поскольку на спорную квартиру как на единственное место жительства должника не может быть обращено взыскание, то арест на имущество, на которое не может быть обращено взыскание, не может быть использован как самостоятельная мера принудительного исполнения и не может привести к исполнению решения суда", - записано в решении районного суда.

Кредитор и судебный пристав обиделись на такой вердикт и написали жалобу в Санкт-Петербургский городской суд. В апелляции сказано, что арест квартиры был сделан "не с целью обращения на него взыскания, а как самостоятельная мера принудительного исполнения, предусмотренная законом об исполнительном производстве". Но горсуд не поддержал пристава и кредитора. Апелляция заявила, что их довод "основан на неверном толковании действующего законодательства". Суд сказал, что предпринятая приставом мера не входит в перечень оснований для наложения ареста.

Поэтому "довод о правомерности наложения ареста с целью принуждения должника к фактическому исполнению требований исполнительного документа не соответствует действующему законодательству" - записано в апелляционном решении. А еще горсуд сказал, что наложение ареста для обеспечения сохранности имущества в нашем случае лишено юридической значимости, поскольку "такой арест в настоящем деле не может привести к исполнению решения суда".

Кредитор с такой формулировкой также не согласился и пошел дальше и выше - в Верховный суд РФ. А там, прочитав это дело, заявили следующее - акты питерских судов неправильные и подлежат отмене, поскольку их выводы основаны "на неправильном толковании норм материального права".

В своем определении Судебная коллегия по гражданским делам указала, что арест в качестве исполнительного действия может быть наложен приставом "в целях обеспечения исполнения решения суда, содержащего требования об имущественных взысканиях" (статьи 64 и 80 Закона об исполнительном производстве). По мнению Верховного суда, несмотря на то что в статье 446 ГПК запрещается обращать взыскание по исполнительным документам на единственное жилье должника, арестовывать такое жилье можно, потому как арест взысканием не является. Это разные действия.

По мнению коллегии, суд первой инстанции и апелляция ошибочно поставили знак равенства между запретом на совершение с квартирой регистрационных действий и мерами принудительного исполнения. В решении Верховного суда сказано, что "из постановления судебного пристава-исполнителя видно, что оно вынесено в целях обеспечения исполнения решения суда".

И суд уточнил, что ограничения права пользования квартирой и обращения на нее взыскания, а именно - изъятия квартиры и ее реализации либо передачи взыскателю, этот арест не предусматривает. Жить как жила должница в своей квартире может спокойно, но после наложения ареста женщина не сможет распорядиться жильем. То есть продать его, подарить или поменять.

Верховный суд в этом деле использовал постановление Пленума "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" (ноябрь 2015 года).

В том постановлении сказано, что арест жилого помещения, являющегося единственным для постоянного проживания должника-собственника и его семьи, равно как и установление запрета на распоряжение этим имуществом (в том числе вселение и регистрацию иных лиц), не могут быть признаны незаконными, если эти меры приняты судебным приставом-исполнителем, чтобы должник не мог распорядиться недвижимостью в ущерб интересам взыскателя. (Дело N 78-КГ15-42)